Tenant appeal dismissed; court confirms landlord's non-payment claim and rejects procedural fee request.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 128/2017

Audience publique du mardi, trente mai deux mille dix-sept

Numéro 182168 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-

sur-Alzette du 16 janvier 2017,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), représentée par son respectivement ses gérants en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.),

2) PERSONNE1.), gérante technique, demeurant à L-ADRESSE3.),

3) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.), 5A, ADRESSE4.),

4) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

5) la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE5.), représentée par son respectivement ses gérants en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO3.),

6) la société anonyme SOCIETE4.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE6.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO4.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

sub 1) à 6) comparant par Maître Sébastien LIMAT, avocat, demeurant à Differdange.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 182168 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 7 février 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

2 mai 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, en remplacement de

Maître

Jean

KAUFFMAN, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Sébastien LIMAT, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), la société à

responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l. et la société anonyme SOCIETE4.) S.A.,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

30 mai 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 21 septembre 2016, la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) s.àr.l. et la société anonyme SOCIETE4.) S.A. à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour :

-

voir constater que les parties défenderesses sont locataires, sinon occupantes sans

droit ni titre de l’immeuble sis à L-ADRESSE5.), depuis le DATE1.),

-

voir constater la résiliation judiciaire du bail conclu entre parties, sinon la prononcer,

-

voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux pris en location

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef,

-

voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum à lui

payer le montant de 18.878,56 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges locatives, sinon à titre d’indemnités d’occupation.

La société SOCIETE1.) a encore réclamé une indemnité de procédure de 800,00

euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des plaidoiries de première instance à l’audience du 1er décembre 2016, la société

SOCIETE1.) a augmenté sa demande au montant de 24.575,64 euros à titre de loyers

et d’avances sur charges locatives, sinon subsidiairement à titre d’indemnités

d’occupation, pour les mois de mars à décembre 2016.

Les défendeurs ont résisté à la demande en affirmant avoir quitté les lieux et restitué

les clés. Ils ont fait plaider qu’il aurait appartenu à la bailleresse de faire les démarches

nécessaires en vue du déguerpissement du sous-locataire occupant actuellement

encore les lieux.

Par jugement du 15 décembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

-

a déclaré la requête recevable,

-

a donné acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande en

paiement,

-

l’a dit non fondée,

-

a déclaré la demande de

la société

SOCIETE1.)

en condamnation au

déguerpissement à l’encontre de ceux qui occupent actuellement les lieux du chef

des anciens locataires principaux fondée,

-

a condamné tous ceux qui occupent les locaux sis à L-ADRESSE7.), ADRESSE7.),

du chef des anciens locataires principaux à en déguerpir au plus tard dans un délai

de 40 jours à compter de la notification du jugement,

-

au besoin, a autorisé la requérante à faire expulser ceux-ci dans la forme légale et

aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

a dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure,

-

a dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

-

a condamné la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que, depuis la résiliation du

contrat de bail par le jugement du tribunal de paix de Luxembourg, autrement

composé, du 12 janvier 2016, les parties défenderesses sont à considérer comme

occupants sans droit ni titre des lieux. Il a donc rejeté la demande de la société

SOCIETE1.) en paiement de loyers et d’avances sur charges locatives.

Il a encore dit qu’il n’y a plus lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu

entre parties, le jugement du 12 janvier 2016 ayant d’ores et déjà déclaré résilié le

contrat de bail.

Il a ensuite rappelé que le bailleur principal est en droit d’agir en déguerpissement

contre le tiers avec lequel son cocontractant, le preneur principal, a conclu un contrat

de sous-location, celui-ci ayant pris fin à la suite de la cessation du contrat de bail

principal.

Il a constaté que le déguerpissement des personnes occupant les lieux du chef des

locataires principaux n’a pas été ordonné dans le jugement du 12 janvier 2016, de

sorte qu’il y a une impossibilité, faute de titre exécutoire, pour l’huissier de justice

instrumentaire d’exécuter la condamnation au déguerpissement à l’encontre du sous-

locataire occupant encore les lieux.

Le sous-locataire étant à considérer comme occupant sans droit ni titre, l’action en

déguerpissement a été déclarée fondée et le déguerpissement de tous ceux occupant

les lieux du chef des anciens locataires principaux a été ordonné.

Constatant que la SOCIETE1.) a failli à son obligation de minimiser son dommage, le

juge de première instance l’a déboutée de sa demande en obtention d’une indemnité

d’occupation. Il a dit qu’il aurait appartenu à la demanderesse, confrontée à

l’impossibilité de faire exécuter la condamnation au déguerpissement à l’encontre du

sous-locataire en raison de la rédaction malheureuse du jugement du 12 janvier 2016,

de remédier à la situation et de ne pas refuser de relouer les lieux à la personne

intéressée lui présentée.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel limité par exploit

d’huissier du 16 janvier 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner les

intimés solidairement, sinon in solidum, à lui payer le montant de 30.272,72 euros, à

titre d’arriérés de loyers, sinon d’indemnités d’occupation, avec les intérêts légaux sur

le montant de 18.878,56 euros à partir de la requête introductive de première instance,

sur le montant de 8.545,62 euros à partir du 30 novembre 2016 et sur le surplus à

partir du 16 janvier 2017, jusqu’à solde.

L’appelante demande, en outre, par réformation du jugement entrepris, à se voir

allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et à voir assortir le jugement

de première instance de l’exécution provisoire quant à la condamnation au

déguerpissement.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir que l’exécution forcée du jugement du

tribunal de paix de Luxembourg du 12 janvier 2016 s’est avérée difficile, voire

impossible, alors que n’y figurait pas la condamnation au déguerpissement de tous

ceux qui se trouvent dans les lieux du chef des intimés, c’est-à-dire des sous-

locataires. Faisant exposer que les lieux sont toujours occupés par « des personnes

qui ont été installées par les parties intimées », l’appelante fait valoir qu’elle n’a, à ce

jour, pas été en mesure de reprendre jouissance des lieux.

Elle estime qu’elle ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir pris les mesures

raisonnables qui s’imposaient pour ne pas aggraver le préjudice subi, dans la mesure

où il lui était matériellement impossible d’exécuter le jugement du 12 janvier 2016. Elle

fait valoir qu’il appartenait aux preneurs principaux de provoquer le départ de leurs

sous-locataires, dont elle aurait ignoré l’identité. Elle précise que les lieux n’ont pas pu

être reloués alors que des travaux de transformation étaient prévus et que ceux-ci

n’ont pas pu être entamés en raison de la présence d’un ou de plusieurs occupants.

A l’audience des plaidoiries du 2 mai 2017, l’appelante augmente sa demande en

paiement d’arriérés d’indemnités d’occupation d’un montant de 12.637,91 euros,

suivant décompte versé en cause, correspondant aux indemnités d’occupation et

arriérés de charges impayés, pour les mois de février 2017 à mai 2017 ainsi qu’au

décompte charges pour l’année 2015/2016. Elle réclame les intérêts légaux sur le

montant de 2.848,54 euros à partir du 16 janvier 2017, et sur le montant de 9.789,37

euros à partir du 2 mai 2017, jusqu’à solde. Il y a lieu de lui en donner acte.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs

du juge de première instance. Ils estiment qu’il aurait appartenu à la société

SOCIETE1.) de remédier à la situation en janvier 2016 en faisant preuve de diligence.

A ce jour, l’appelante n’aurait effectué aucune démarche visant à relouer le local

commercial. Elle devrait partant être déboutée de l’intégralité de ses demandes

pécuniaires.

Les intimés sollicitent finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

En l’espèce, le jugement du 15 décembre 2016 est entrepris en ce qu’il a débouté la

société SOCIETE1.) de sa demande en paiement d’indemnités d’occupation pour la

période postérieure à la résiliation du bail principal.

Il est rappelé que suivant jugement du 12 janvier 2016, coulé en force de chose jugée,

le tribunal de paix de Luxembourg a déclaré résilié le contrat de bail commercial conclu

entre la société SOCIETE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) s.àr.l. et la société anonyme SOCIETE4.) S.A.

L’obligation de restituer les lieux implique de la part du preneur la remise au bailleur

de tous les locaux compris dans la location, de sorte que ce dernier soit en mesure de

reprendre entièrement la jouissance des lieux. Le preneur doit par conséquent prendre

toutes les mesures utiles pour assurer le départ des personnes qui se trouvent dans

les lieux, qu’elles s’y trouvent de son chef, qu’elles soient sous-locataires ou encore

des occupants sans droit ni titre. (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence, Pasicrisie 31, n° 109).

A la fin du contrat de bail, la restitution du bien implique la remise à la disposition du

bailleur de tous les locaux compris dans la location ; le bailleur doit être mis en mesure

de reprendre entièrement la jouissance du bien. Au besoin, le locataire est dès lors

tenu de provoquer le départ des siens qui habiteraient avec lui, parents ou étrangers,

de même que des sous-locataires éventuels ; car la durée d’une sous-location ne peut

point dépasser celle du bail principal (cf. M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage

de choses, Les baux en général, Larcier, n° 850 ; v. ég. en ce sens Y. Merchiers, Les

baux, Le bail en général, Larcier, n° 274).

Il importe peu, en effet, que l’occupant soit un sous-locataire, légitimement introduit ;

le preneur qui sous-loue demeure tenu de l’exécution des obligations dérivant du bail

comme s’il occupait lui-même (cf. M. La Haye et J. Vankerckhove, op. cit., n° 849 et

850 ; v. ég. en ce sens Y. Merchiers, op. cit., n° 274).

Le sous-locataire ne peut se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail principal qui

a pour effet de faire cesser de plein droit la sous-location. La résiliation du bail principal

entraîne celle des sous-baux et la sous-location cesse d’exister du fait de la cessation

du bail principal. La disparition du contrat de bail principal entraîne dans le chef du

locataire principal la perte du droit de jouissance qu’il a continué au sous-locataire.

L’appelante fait grief au juge de première instance d’avoir retenu qu’en vertu de

l’obligation de minimiser son dommage, il lui aurait appartenu de prendre les mesures

raisonnables qui s’imposent pour ne pas aggraver le préjudice subi ou pour en

diminuer l’étendue.

L’obligation de minimiser son dommage consiste pour le créancier victime de

l’inexécution, en l’obligation de réagir positivement face à la défaillance du débiteur de

manière à prendre toutes les mesures raisonnables pouvant limiter l’étendue du

préjudice qu’il subit. Cette obligation interdit au créancier de laisser s’aggraver le

dommage inutilement, sous peine pour lui de ne pas obtenir l’entière réparation de son

préjudice. Elle peut donc constituer, si le créancier ne s’y conforme pas, un obstacle

de nature non contractuelle à l’obtention de l’indemnité de réparation. Il appartient à

l’auteur du dommage qui fait état de ce que la victime a la possibilité raisonnable de

minimiser son dommage, de le prouver (cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile des

personnes privées et publiques, 3ième éd., n° 1213, TAL, n° 870/2016, 13 octobre 2016,

n° 174375 du rôle).

En matière locative, le bailleur se doit de limiter dans toute la mesure du possible la

durée de l’indisponibilité du bien loué ; il est tenu de consentir un effort raisonnable

afin de trouver un nouveau locataire ; et à l’égard d’un preneur victime de troubles de

jouissance, d’en limiter raisonnablement les effets (M. La Haye et J. Vankerckhove,

op. cit., n° 417).

Le tribunal constate qu’en l’espèce, l’appelante s’est vue confrontée à des difficultés

voire une impossibilité d’exécution du jugement du 12 janvier 2016 du tribunal de paix

de Luxembourg. Elle n’établit, ni même n’allègue avoir entrepris une quelconque

démarche destinée à résoudre le problème. Elle est restée inactive jusqu’au 21

septembre 2016, date du dépôt de la requête introductive de première instance visant

à obtenir le déguerpissement de tous ceux qui occupent les lieux du chef des anciens

locataires et la condamnation de ceux-ci aux arriérés de loyers. L’appelante reste en

défaut de fournir des précisions quant aux faux raisons de son inaction qui s’est

prolongée sur une période de plus de huit mois.

Tel que l’a relevé à juste titre le juge de première instance, la société SOCIETE1.)

aurait eu la possibilité soit de déposer une requête en interprétation ou en rectification

du jugement du 12 janvier 2016, soit de solliciter par une nouvelle requête dirigée à

l’encontre du ou des sous-locataires devenus occupants sans droit ni titre le

déguerpissement de ceux-ci. Elle aurait également pu interjeter appel à l’encontre du

jugement du 12 janvier 2016.

Force est de constater que la SOCIETE1.) ne conteste pas n’avoir entrepris aucune

démarche en ce sens. Il s’ensuit que l’appelante, qui est débiteur de l’obligation de

minimiser son propre dommage, ne saurait faire supporter la charge financière

résultant de son inertie sur les anciens locataires principaux, étant précisé qu’il n’est

pas contesté en l’espèce que ceux-ci ont quitté les lieux début 2016, suite à la

résiliation du bail principal.

Il suit des développements qui précèdent que le jugement entrepris est à confirmer en

ce qu’il a déclaré non fondée la demande de la SOCIETE1.) en paiement d’indemnités

d’occupation pour la période courant de mars 2016 à décembre 2016.

Pour les mêmes motifs, l’augmentation de la demande de l’appelante en instance

d’appel – qui est recevable - est à déclarer non fondée.

Il est rappelé que le jugement est encore entrepris en ce que la condamnation au

déguerpissement de ceux qui occupent les lieux du chef des anciens locataires

principaux n’a pas été assortie de l’exécution provisoire.

A noter qu’à l’heure des débats, le moyen est devenu sans objet, étant donné que le

présent jugement est un jugement d’appel et que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif (cf. Juris-Classeur Procédure, Verbo

exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de l’appelante en obtention d’une indemnité

de procédure pour la première instance requiert un rejet, par confirmation du jugement

entrepris. Ce jugement est encore à confirmer en ce qu’il a condamné la société

SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Les intimés ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leur demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de

sa demande d’un montant de 12.637,91 euros, correspondant aux indemnités

d’occupation et arriérés de charges impayés pour les mois de février 2017 à mai 2017

ainsi qu’au décompte charges pour l’année 2015/2016, avec les intérêts légaux sur le

montant de 2.848,54 euros à partir du 16 janvier 2017 et sur le montant de 9.789,37

euros à partir du 2 mai 2017, jusqu’à solde,

dit l’augmentation de la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. recevable,

mais non fondée,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

de

PERSONNE1.), de

PERSONNE2.), de

PERSONNE3.), de la société à

responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l. et de la société anonyme SOCIETE4.) S.A.

en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.