Tenant appeal dismissed; landlord's claim for unpaid charges upheld; procedural costs awarded to landlord.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du Délégué du

Bâtonnier à l’assistance judiciaire du 9 janvier 2017 avec effet rétroactif au 15 juillet

2016.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 129/2017

Audience publique du mardi, trente mai deux mille dix-sept

Numéro 176279 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraité, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 29 mars 2016,

comparant initialement par Maître Cathy ARENDT, avocat, et actuellement par Maître

Frank WIES, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Claude DERBAL, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 176279 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 26 avril 2016, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 4 octobre 2016, ensuite

au

février

2017

et

finalement

à

l’audience

publique

du

mardi,

9 mai 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Elise ORBAN, avocat, en remplacement de Maître Frank WIES, comparant

pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Claude DERBAL, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

30 mai 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 22 mars 2002, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de

545,37 euros et une avance mensuelle sur charges de 86,77 euros, qui a été

augmentée à 120,00 euros à partir de l’année 2013.

Par requête déposée au greffe en date du 15 octobre 2016, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 7.352,27 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, à titre de remboursement des

charges payées de 2010 à 2014.

PERSONNE1.) a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a, à titre reconventionnel,

demandé la condamnation de PERSONNE1.) au paiement du montant de 1.046,23

euros à titre de solde des décomptes de charges locatives des années 2012 à 2014,

et du montant de 1.530,00 euros, correspondant aux retenues effectuées par

PERSONNE1.) depuis 2014 sur les avances sur charges.

Il a, en outre, demandé à voir ordonner la résiliation du bail et à voir condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués en raison de la violation de ses obligations

au paiement des charges locatives.

Il a finalement sollicité une indemnité de procédure de 3.500,00 euros.

Par jugement du 18 février 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

déclaré les demandes principale et reconventionnelles recevables,

dit non fondée la demande principale de PERSONNE1.),

dit non fondées les demandes reconventionnelles de PERSONNE2.) en résiliation

du bail et en condamnation au déguerpissement,

dit fondées les demandes reconventionnelles de PERSONNE2.) en paiement du

solde des décomptes de charges locatives des années 2012 à 2014 et des avances

sur charges locatives impayées jusqu’à concurrence du montant total de 2.576,23

euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 2.576,23 euros,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure jusqu’à concurrence du montant de 1.800,00 euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) à titre d’indemnité de

procédure le montant de 1.800,00 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

29 mars 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir faire droit à sa

demande tendant à la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer le montant de

7.235,57 euros, à titre de remboursement des charges payées entre 2010 et 2014.

Il demande encore à voir enjoindre à PERSONNE2.), sinon à la société SOCIETE1.),

de verser un décompte détaillé permettant de déterminer la répartition des charges

locatives entre les différentes unités de l’immeuble.

Il sollicite, par ailleurs, l’instauration d’une expertise pour calculer les montants exacts

qu’il redoit à titre de charges locatives.

Concernant la demande reconventionnelle de

PERSONNE2.),

PERSONNE1.)

demande à se voir décharger des condamnations au montant de 2.576,23 euros, à

titre d’arriérés de charges pour les années 2012 à 2014, et au montant de 1.800,00

euros, à titre d’indemnité de procédure.

Il conclut finalement à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit

à sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance

et il sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) maintient ses contestations relatives aux

décomptes sur charges lui fournis par PERSONNE2.). Il soutient que la répartition des

charges n’est pas transparente, qu’il y a dix-huit à vingt parties dans l’immeuble et que

les frais sont divisés de façon arbitraire soit par sept, soit par neuf, soit par dix unités.

Il est d’avis que PERSONNE2.) répartit notamment les frais de chauffage du restaurant

exploité dans l’immeuble sur les différents locataires.

PERSONNE1.) s’étonne encore de l’augmentation significative des frais relatifs à

l’ascenseur à partir de 2010 et soutient que le bailleur a fait rénover l’ascenseur aux

frais des locataires.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption des motifs

du juge de première instance. Il souligne que PERSONNE1.) n’a apporté aucun

élément nouveau de nature à étayer ses prétentions en instance d’appel. Il sollicite

une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Discussion

Quant à la demande en remboursement des charges locatives reprises dans les

décomptes de 2010 et 2011, le juge de première instance a, à bon droit, retenu que,

dans la mesure où PERSONNE1.) a payé le solde ou réceptionné l’excédent en sa

faveur, sans réserves ou réclamations, celui-ci a tacitement accepté lesdits décomptes

et ne peut, à l’heure actuelle, réclamer le remboursement des montants respectifs de

1.356,99 euros et 1.884,70 euros, payés à titre de charges pour les années 2010 et

2011.

Quant au nombre de chambres et de locataires, c’est à bon escient que le juge de

première instance a constaté que l’affirmation de PERSONNE1.), suivant laquelle, à

côté du restaurant y exploité, 19 ménages sont installés dans l’immeuble, laisse d’être

établie et est d’ores et déjà contredite par l’annotation du 23 janvier 2015 de

l’administration communale de ADRESSE4.) sur un courrier adressé à cette dernière

par l’ancien mandataire de l’appelant du 22 janvier 2015. Suivant cette annotation, 14

ménages, correspondant à 16 personnes sont installés dans les lieux.

A l’audience du 9 mai 2017, devant le tribunal de céans, la partie appelante verse la

première page d’un courrier de la société SOCIETE1.) du 28 septembre 2016,

adressée au mandataire allemand de PERSONNE1.). Suivant les explications

fournies, cette pièce a été communiquée la veille des plaidoiries à la partie intimée.

PERSONNE2.) produit la version intégrale dudit courrier, qui comporte deux pages, à

l’audience.

La partie appelante demande à voir écarter des débats le courrier intégral, au motif

que celui-ci ne lui a pas été communiqué au préalable.

Dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande tendant à voir écarter des

débats le courrier intégral, la partie intimée sollicite le rejet de la première page du

courrier, lui communiquée la veille des plaidoiries par la partie appelante.

En vertu de l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties doivent se

faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles produisent

afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 279 du même code, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à

la communiquer à toute autre partie à l’instance.

Suivant l’article 282 du même code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont

pas été communiquées en temps utile.

Force est de constater qu’en communiquant un document, de surcroît incomplet, à la

partie intimée la veille des plaidoiries, la partie appelante n’a pas respecté les

dispositions précitées. Elle ne peut partant pas faire grief à la partie intimée de verser,

à son tour, l’intégralité du document à l’audience. Il s’y ajoute que la partie appelante

est malvenue de soutenir ne pas avoir eu connaissance dudit document, alors que

c’est elle qui l’a invoqué et qui en a versé la première page.

Le tribunal n’écarte partant des débats ni la première page, ni l’intégralité du courrier

du 28 septembre 2016.

Il résulte du prédit courrier de la société SOCIETE1.) que les différents logements de

l’immeuble ainsi que le restaurant y installé disposent tous de compteurs individuels

permettant la lecture des calorimètres et que des décomptes séparés sont établis pour

chaque logement et pour le restaurant (« Einzelabrechnung der Heizkosten »).

Les décomptes individuels pour les années 2013 et 2014, concernant l’appartement

occupé par PERSONNE1.) et établis par la société SOCIETE1.) sont versés en cause.

C’est donc à tort que l’appelant soutient que les frais de chauffage et d’eau chaude ont

été répartis de façon arbitraire entre les occupants de l’immeuble et que les frais de

chauffage du restaurant sont mis à charge des ménages privés.

Lesdits décomptes individuels reprennent également la consommation en eau froide

de l’appelant qui dispose d’un compteur individuel.

Concernant les frais de l’ascenseur et les frais de nettoyage des parties communes,

dûment documentés par des factures, c’est à bon escient que le juge de première

instance a retenu que la répartition des 2/3 desdits frais entre les sept appartements

sis aux deuxième et troisième étages sont adaptés à la configuration des lieux et ne

mettent pas en désavantage PERSONNE1.) par rapport aux autres locataires et par

rapport au propriétaire des lieux.

Il convient encore de noter que les factures de la société SOCIETE2.) ont trait à

l’entretien et non pas à une rénovation de l’ascenseur.

Quant aux frais relatifs à l’antenne collective, le juge de première instance a constaté,

au vu des factures SOCIETE3.), que le bailleur a souscrit vingt-et-un abonnements

dont le premier est facturé au prix de 216,61 euros et les vingt autres au prix de 108,31

euros chacun.

PERSONNE1.) payant un montant de 130,00 euros par mois de ce chef, soit un

montant inférieur au prix d’un raccordement individuel, il ne saurait soutenir que la

répartition des frais litigieux se fait en sa défaveur.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal constate ensuite que les frais relatifs

à l’électricité des parties communes, aux poubelles et à la canalisation sont

documentés par des factures émanant respectivement de la société SOCIETE4.) et

de l’administration communale de ADRESSE4.) et que la répartition desdits frais est

effectuée de façon adéquate entre les différents ménages occupant l’immeuble.

Les frais mis à charge de PERSONNE1.) pour les années 2012 à 2014 sont donc

dûment documentés par des décomptes et des factures, de sorte qu’il n’y a lieu ni

d’enjoindre à l’intimé ou à la société SOCIETE1.) de verser un décompte détaillé

permettant de déterminer la répartition des charges locatives entre les différentes

unités de l’immeuble, ni d’ordonner une expertise.

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a

déclaré non fondée la demande de PERSONNE1.) en remboursement des charges

payées pour la période de 2010 à 2014, en ce qu’il a constaté que PERSONNE1.) a

injustement retenu les montants de 450,00 euros et de 1.080,00 euros à tire d’avances

sur charges et en ce qu’il a déclaré fondée la demande de PERSONNE2.) en paiement

d’arriérés de frais et de charges pour le montant de 1.046,23 euros et 1.530,00 euros,

ces montants prenant en considération le fait que le coût de la lecture et de

l’établissement des décomptes est à charge du bailleur.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, les demandes de PERSONNE1.) en obtention d’indemnités

de procédure ne sont pas fondées, tant pour la première instance, par confirmation du

jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.)

l’intégralité des frais exposés par lui non compris dans les dépens, il y a lieu de

confirmer le jugement entrepris pour autant qu’il a déclaré fondée la demande de

PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure de 1.800,00 euros pour la

première instance. Il y a encore lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

L’appel n’est, par conséquent, pas fondé et le jugement entrepris est à confirmer, par

adoption des motifs du juge de première instance.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats la lettre de la société SOCIETE1.) du 28

septembre 2016,

déclare non

fondée la demande de

PERSONNE1.)

tendant à enjoindre à

PERSONNE2.) ou à la société SOCIETE1.) de verser un décompte détaillé permettant

de déterminer la répartition des charges locatives entre les différentes unités de

l’immeuble,

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à voir ordonner une

expertise,

déclare l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure

de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

1.000,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.