Tenant appeal dismissed; landlord's occupancy claim upheld; procedural abuse claim rejected.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 121/2017

Audience publique du mardi, vingt-trois mai deux mille dix-sept

Numéro 182402 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de Diekirch

du 17 janvier 2017,

comparant par la société d’avocats MAYER, Avocats à la Cour, société d’avocats à

responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

représentée par sa gérante en fonctions, Maître Juliette MAYER, avocat à la Cour,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG,

comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 182402 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 14 février 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

25 avril 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Juliette MAYER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Mathias LINDAUER, avocat, en remplacement de Maître Jerry MOSAR, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

23 mai 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons signé le 3 mai 2012,

avec effet au 1er mai 2012, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location

à PERSONNE1.) un débit de boissons, connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », sis

à L-ADRESSE4.), pour un loyer mensuel indexé de 1.650,00 euros, hors charges. Le

contrat de bail a été conclu pour la période du 1er mai 2012 au 30 juin 2013, et il a été

stipulé qu’il était renouvelable par reconduction tacite d’année en année.

Par requête déposée le 20 juillet 2016 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

pour voir constater que le contrat de bail a pris fin le 30 juin 2016, voir déclarer

qu’PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre et l’entendre condamner à lui payer

le montant de 1.715,66 euros à titre d’indemnité d’occupation pour le mois de juillet

2016 et le montant de 21,66 euros du chef de solde des loyers, correspondant à

l’indexation pour les mois de septembre et octobre 2015, avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle a encore sollicité la condamnation

d’PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

La société SOCIETE1.) a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et a

sollicité une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a exposé que le contrat de bail du 3

mai 2012 prévoyait qu’à défaut de dénonciation du bail par elle avec un préavis de

trois mois et par le locataire avec un préavis de six mois avant son échéance annuelle,

par voie de lettre recommandée, il se renouvellerait tacitement, avec le même délai de

dénonciation, d’année en année. En date du 15 mars 2016, elle aurait dénoncé le bail

par courrier recommandé avec effet au 30 juin 2016. Le locataire n’aurait cependant

pas quitté les lieux, de sorte qu’il serait à considérer comme occupant sans droit ni

titre.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la SOCIETE1.) a renoncé à sa

demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

La SOCIETE1.) a encore expliqué que les lieux étaient loués à un tiers avant 2012.

Lors de l’exécution de la décision de déguerpissement à l’égard de ce tiers, elle aurait

appris que ce dernier avait sous-loué les lieux à PERSONNE1.), qui y aurait exploité

un « Kebab ». Aucun nouveau locataire n’ayant été en vue, elle aurait conclu un

contrat de sous-bail avec PERSONNE1.). La durée du contrat de sous-bail aurait été

limitée à une année, dans la mesure où elle aurait entendu chercher un autre locataire

qui puisse exploiter un vrai débit de boissons.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a fait plaider avoir investi un

montant de 50.000,00 euros dans les lieux loués qui se seraient trouvés dans un état

délabré au moment où il les aurait repris.

Il a soutenu qu’au moment de la conclusion du contrat de sous-location, il ne parlait

pas le français et avait pensé conclure un contrat de type 3-6-9. Il a, par ailleurs,

contesté la régularité de la résiliation en faisant valoir qu’au vu du déséquilibre existant

entre parties en raison des délais différents à respecter par eux pour la résiliation du

bail, il y aurait lieu de considérer le contrat comme un contrat 3-6-9. Il a soutenu que

le droit au renouvellement préférentiel avait été lésé et a invoqué l’article 11 de la

Constitution qui garantit la liberté du commerce.

PERSONNE1.) a, à titre reconventionnel, sollicité la condamnation de la société

SOCIETE1.) au paiement d’un montant de 50.000,00 euros, à titre de remboursement

des frais d’embellissement, d’un montant de 300.000,00 euros, à titre de perte de

chiffre d’affaires d’une année, et d’un montant de 120.000,00 euros, à titre de perte du

fonds de commerce.

Il a, en outre, sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement du 15 décembre 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande principale et les demandes reconventionnelles en la forme,

donné acte à la société SOCIETE1.) qu’elle renonce à sa demande pécuniaire,

donné acte aux parties que la société SOCIETE1.) a admis avoir résilié le contrat

de sous-location au motif d’avoir trouvé un locataire potentiel pour exploiter

l’intégralité des locaux commerciaux,

donné acte à PERSONNE1.) de ses demandes reconventionnelles tendant à la

condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 50.000,00 euros

à titre de remboursement des frais de transformation, le montant de 120.000,00

euros à titre de valeur du fonds de commerce et le montant de 300.000,00 euros à

titre de perte du chiffre d’affaires annuel,

donné acte aux parties que le mandataire d’PERSONNE1.) a indiqué que son

mandant avait déjà investi les 50.000,00 euros lorsqu’il était sous-locataire du

locataire précédent condamné à déguerpir,

donné acte à PERSONNE1.) qu’il réclame une indemnité de 1.000,00 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

constaté que le contrat de sous-bail conclu entre parties a été valablement résilié

avec effet au 30 juin 2016,

constaté qu’PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre de la surface

commerciale sise à L-ADRESSE4.) depuis le 1er juillet 2016,

condamné PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard un mois après la notification du jugement,

au besoin autorisé la requérante à faire expulser le défendeur dans la forme légale

et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

dit non fondées les demandes reconventionnelles d’PERSONNE1.) tendant à la

condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 50.000,00 euros

à titre de remboursement des frais de transformation, le montant de 120.000,00

euros à titre de valeur du fonds de commerce et le montant de 300.000,00 euros à

titre de perte du chiffre d’affaires annuel,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que la clause suivant laquelle

la société SOCIETE1.) peut résilier le contrat de sous-bail moyennant un préavis de

trois mois avant l’échéance du contrat, tandis qu’PERSONNE1.) doit respecter un délai

de préavis de six mois, n’est pas abusive, les commerçants étant libres de prévoir les

termes de leur contrat.

Il a ensuite noté qu’aucun élément du dossier ne permet de retenir que par la

conclusion du contrat de sous-bail, versé en cause, la société SOCIETE1.) aurait

contrevenu aux dispositions de l’article 11 (6) de la Constitution, la liberté du commerce

et de l’industrie permettant notamment aux parties de définir eux-mêmes les termes

de leur engagement pour autant qu’ils ne contreviennent pas à la loi.

Il en a conclu que le contrat de sous-bail ne s’est pas transformé en un contrat de type

3-6-9, tel que soutenu par PERSONNE1.), et que la société SOCIETE1.) était, dès

lors, en droit de résilier le contrat de sous-bail conclu entre parties moyennant un

préavis d’au moins trois mois avant son échéance, fixée au 30 juin de chaque année.

Il a constaté que la résiliation avait été adressée en temps utile à PERSONNE1.) et

que le sous-bail avait donc pris fin à son échéance, à savoir le 30 juin 2016.

Le juge de première instance a ensuite constaté qu’PERSONNE1.) est forclos à

demander le renouvellement préférentiel de son bail et a retenu qu’il est à considérer

comme occupant sans droit ni titre à partir du 1er juillet 2016.

Il a fait droit à la demande tendant au déguerpissement d’PERSONNE1.), tout en

accordant à ce dernier un délai d’un mois à partir de la notification du jugement pour

quitter les lieux occupés.

La demande d’PERSONNE1.) tendant au remboursement du coût des travaux de

transformation et d’embellissement réalisés dans les lieux loués a été déclarée non

fondée, les travaux ayant été réalisés à un moment où le concerné était encore le

sous-locataire de l’ancien locataire de la société SOCIETE1.).

Les deux autres volets de la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) ont

également été écartés, ni le chiffre d’affaires annuel, ni la valeur du fonds de commerce

n’ayant été documentés par des pièces.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

19 janvier 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande, à titre principal, à

voir qualifier le bail conclu entre parties en contrat de bail de type 3/6/9 et à voir

constater que ce contrat de bail n’a pas été valablement résilié.

A titre subsidiaire, il demande à voir constater qu’un nouveau contrat de bail s’est

formé entre parties.

A titre plus subsidiaire, PERSONNE1.) soutient qu’il a valablement fait valoir son droit

au renouvellement et demande à voir dire, en conséquence, que les parties sont

toujours liées par un contrat de bail et qu’il n’y a pas lieu d’ordonner son

déguerpissement.

A titre encore plus subsidiaire, l’appelant sollicite un délai de déguerpissement de

douze mois pour lui permettre de trouver un nouveau local en vue de l’exploitation de

son commerce. Il fait valoir que sa clientèle est une clientèle de proximité, de sorte

qu’il serait indispensable pour lui de trouver un lieu d’exploitation dans la même

avenue. De surcroît, l’Administration communale ADRESSE5.) s’opposerait à

l’ouverture de tout nouveau commerce de type snack/kebab. L’appelant ajoute qu’il a

régulièrement payé ses loyers et qu’il n’est pas indigne d’un délai de déguerpissement

de douze mois.

Il conclut encore à la réformation du jugement entrepris pour autant qu’il a été débouté

de ses demandes reconventionnelles.

Il estime que la résiliation du contrat de bail à son préjudice et au profit d’un nouveau

locataire après plus de quatre ans, est dépourvue de motif valable et partant abusive.

Même à supposer que la résiliation du bail ne soit pas considérée comme abusive,

l’appelant réclame indemnisation des préjudices subis du fait de son éviction.

Il sollicite, ainsi, un montant de 120.000,00 euros à titre d’indemnisation de la perte de

son fonds de commerce et un montant de 169.521,31 euros à titre d’indemnisation de

la perte de son chiffre d’affaires. Sur base du principe de l’enrichissement sans cause,

il réclame, en outre, le remboursement d’un montant de 50.000,00 euros,

correspondant aux investissements qu’il aurait réalisés dans les lieux loués.

Il sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première

instance, ce par réformation du jugement entrepris, ainsi qu’une indemnité de

procédure du même montant pour l’instance d’appel.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir qu’il

n’y a pas lieu à requalification du contrat de bail renouvelable par tacite reconduction

d’année en année, en contrat de bail de type 3/6/9, que les différentes clauses du

contrat sont valables et que la résiliation du contrat est intervenue régulièrement.

Elle conclut ensuite à l’irrecevabilité de la demande de l’appelant tendant au

renouvellement préférentiel du contrat de bail à son profit et demande à voir confirmer

le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré non fondées les demandes

reconventionnelles de l’appelant.

L’intimée s’oppose à ce qu’un délai de déguerpissement de plus de huit jours, à

compter de la signification du jugement à intervenir, soit accordé à l’appelant.

Elle demande encore à voir fixer l’indemnité d’occupation à payer par PERSONNE1.)

au montant mensuel de 1.715,66 euros pour la période de juillet 2016 à décembre

2016 et au montant mensuel de 1.758,56 euros à partir de janvier 2017.

Elle sollicite finalement un montant de 20.000,00 euros du chef de procédure abusive

et vexatoire et une indemnité de procédure de 5.000,00 euros sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la résiliation du contrat de bail

C’est à juste titre que le juge de première instance a retenu qu’en vertu du principe de

la liberté contractuelle et en l’absence de texte, en droit luxembourgeois, interdisant

de telles pratiques, rien ne s’oppose à ce que, dans le cadre d’un bail commercial, les

parties conviennent de délais de préavis différents pour le bailleur et le locataire et

stipulent que le contrat se renouvelle par tacite reconduction d’année en année.

C’est encore à bon droit que le juge de première instance a dit qu’PERSONNE1.) ne

justifiait pas en quoi les stipulations du contrat de bail commercial conclu entre parties

relatives au délai de préavis et à la durée du contrat contreviendraient à l’article 11 de

la Constitution qui, en son paragraphe 6, garantit la liberté du commerce et de

l’industrie.

Force est ensuite de constater, à l’instar du juge de première instance,

qu’PERSONNE1.) reste en défaut de rapporter la preuve de ce qu’il n’avait pas

compris les termes du contrat de bail, étant précisé que, même à supposer que des

problèmes de communication aient existé, il lui aurait appartenu de se faire assister

d’une personne lui expliquant le contenu du contrat avant de s’engager.

Il convient, par ailleurs, de rappeler que le code civil sanctionne de la nullité les contrats

affectés d’un vice du consentement et qu’PERSONNE1.) ne saurait invoquer une

erreur dans son chef afin de voir requalifier le contrat.

La demande tendant à voir requalifier le contrat de bail renouvelable d’année en année

en contrat de type 3/6/9 est, dès lors, par confirmation du jugement entrepris, à

déclarer non fondée.

Il s’ensuit que la résiliation du contrat de bail avec effet à l’échéance annuelle du 30

juin 2016, intervenue plus de trois mois avant cette échéance, en l’occurrence par

lettre recommandée du 21 mars 2016, reçue par PERSONNE1.) le 25 mars 2016, est

à déclarer valable.

PERSONNE1.) demande, à titre plus subsidiaire, à voir constater qu’un nouveau

contrat de bail s’est formé. Or, contrairement aux arguments de l’appelant, le fait qu’à

la suite de la résiliation du contrat de bail, des pourparlers aient eu lieu entre parties

et que la requête tendant à le voir condamner au déguerpissement n’ait été déposée

au tribunal de paix de Luxembourg que le 20 juillet 2016, ne sont pas de nature à

établir la conclusion d’un nouveau contrat de bail.

PERSONNE1.) invoque, par ailleurs, son droit au renouvellement préférentiel du

contrat de bail pour soutenir que le contrat de bail est toujours en cours.

Aux termes de l’article 1762-4 du code civil, tout locataire d’un immeuble à destination

commerciale qui par lui ou ses ayants droit y exploite un fonds de commerce depuis

plus de trois ans, a le droit d’obtenir le renouvellement de contrat par préférence à

toutes autres personnes (…)

L’article 1762-6 du même code prévoit encore que la demande en renouvellement doit

être notifiée au moins six mois avant la fin d’expiration du bail en cours (…)

Les articles 1762-2 à 1762-7 du code civil ont été introduits par le législateur dans le

cadre de différentes dispositions légales prises pour protéger le fonds de commerce.

Il est en effet de la plus grande importance pour l’exploitant d’un fonds de commerce

de pouvoir prendre en temps utile toutes les mesures nécessaires pour sauvegarder

les intérêts de son commerce, un contrat de bail venant à terme après plusieurs

échéances annuelles écoulées modifiant non seulement sa situation juridique, mais

également sa situation économique.

Dans l’hypothèse d’un contrat reconductible d’année en année, sauf dénonciation

moyennant un préavis de trois mois avant son échéance annuelle, le tribunal

d’arrondissement de Luxembourg a, dans un jugement du 9 juillet 2002 (n°74758 du

rôle), dit qu’il ne saurait être reproché au locataire de ne pas avoir sollicité un

renouvellement du contrat avant d’avoir été mis au courant de l’intention du bailleur de

mettre fin au contrat pour une des échéances y prévues, dans la mesure où un tel

contrat, à défaut de dénonciation, ne vient pas à expiration aux échéances annuelles.

Dans la motivation dudit jugement, le tribunal a considéré qu’appliquer les dispositions

de l’article 1762-6 du code civil, introduit par le législateur dans le cadre de la protection

du fonds de commerce, dans toute leur rigueur, reviendrait en fait à priver de son droit

au renouvellement préférentiel le preneur, lié à son bailleur par un contrat d’après

lequel seul un préavis de congé de trois mois est à respecter, au cas où le bailleur veut

mettre fin au bail, respectivement à obliger celui-ci à demander pour autant que de

besoin chaque année six mois avant l’échéance annuelle un renouvellement

préférentiel sans savoir si le bailleur va dénoncer le bail à l’échéance suivante, ce qui

serait incompatible avec le souci du législateur d’alléger le formalisme en matière

commerciale et d’assurer la protection du fonds de commerce.

Si, sur base de la jurisprudence précitée, un locataire peut, le cas échéant, demander

le renouvellement préférentiel du bail à la suite immédiate de la notification de la

résiliation du contrat de bail, intervenue moyennant un préavis inférieur au délai de six

mois prévu à l’article 1762-6 du code civil, une demande tendant au renouvellement

préférentiel ne saurait cependant plus être formée postérieurement à l’expiration du

bail, le demandeur étant devenu occupant sans droit ni titre.

C’est, dès lors, à juste titre que le juge de première instance a, dans la motivation de

son jugement, dit qu’PERSONNE1.) est forclos à invoquer son droit au renouvellement

préférentiel du bail à l’audience des plaidoiries du 3 novembre 2016.

Au vu de ce qui précède, la demande d’PERSONNE1.) tendant à faire valoir son droit

au renouvellement préférentiel, réitérée en instance d’appel, est à déclarer irrecevable,

sans qu’il n’y ait lieu d’analyser la validité et la portée de la clause figurant au contrat

de sous-bail du 3 mai 2012, suivant laquelle le locataire déclare expressément

renoncer au droit de renouvellement prévu à l’article 1762-4 du code civil, pour le cas

où la SOCIETE1.) n’a ni la possibilité, ni le droit de ce faire vis-à-vis du propriétaire de

l’immeuble.

Quant au déguerpissement

La résiliation du contrat de sous-bail du 3 mai 2012 étant intervenue de façon régulière

avec effet au 30 juin 2016, PERSONNE1.) est à considérer comme occupant sans

droit ni titre depuis cette date, de sorte que le jugement entrepris est à confirmer en ce

qu’il a ordonné son déguerpissement.

S’il résulte des pièces versées en cause, à savoir une déclaration non datée de la

directrice d’une agence immobilière et un courrier de l’Administration communale

ADRESSE5.) du 1er février 2017, qu’PERSONNE1.) a fait des démarches auprès de

ladite agence immobilière et de l’Administration communale en vue de trouver un

nouveau local à ADRESSE6.) pour exploiter son commerce, il ne justifie cependant

pas de circonstances extraordinaires de nature à donner lieu à l’octroi d’un délai de

déguerpissement plus long que celui lui accordé en première instance, ceci d’autant

plus qu’il avait conscience, depuis la fin du mois de mars 2016, que le contrat de sous-

bail prendrait fin le 30 juin 2016.

Il y a donc également lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à un

mois ledit délai de déguerpissement, sauf à reporter, du fait de l’appel interjeté, ce

délai de déguerpissement à un mois à partir de la signification du présent jugement.

Quant à la demande de la société SOCIETE1.) tendant à voir fixer l’indemnité

d’occupation à payer par PERSONNE1.)

La société SOCIETE1.) demande à voir fixer l’indemnité d’occupation à payer par

PERSONNE1.) au montant mensuel de 1.715,66 euros pour la période de juillet 2016

à décembre 2016 et au montant de 1.758,56 euros à partir de janvier 2017.

Il y a lieu de lui en donner acte.

L’intimée

ne

réclame

pas

d’arriérés

d’indemnités

d’occupation,

affirmant

qu’actuellement, PERSONNE1.) s’acquitte tous les mois de l’indemnité d’occupation.

L’appelant n’ayant pas émis de contestations à cet égard, la demande de la société

SOCIETE1.) tendant à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation, formulée en

instance d’appel, est à déclarer recevable.

L’indemnité due en raison d’une occupation sans droit ni titre trouve son fondement

dans l’enrichissement sans cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au

détriment du bailleur, corrélativement appauvri du fait qu’il a été privé de la libre

disposition des lieux (cf. not. T.A.L. III, 25.1.2005, n° du rôle 97 297 ; 28.11.2008, n°

du rôle 115 832 et 116 685 ; 10.06.2011, n° du rôle 135 683 ; M. La Haye et J.

Vankerckhove, op. cit., n° 406).

L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux,

mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la

libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove, op. cit., n° 406; Jurisclasseur

civil, art. 1708 à 1782, fasc. 295, n° 25).

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe

de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur civil, ibid.; TAL 19

décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette indemnité

est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble, les

parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf.

La Haye et Vankerckhove, op. cit., n° 362 et 407).

En application des principes ci-avant exposés, le tribunal fixe l’indemnité d’occupation

en l’espèce au montant du loyer indexé fixé au contrat de sous-bail, soit au montant

mensuel de 1.715,66 euros pour la période de juillet 2016 à décembre 2016 et au

montant de 1.758,56 euros à partir de janvier 2017.

Quant aux demandes en indemnisation d’PERSONNE1.)

PERSONNE1.) considère comme abusive la résiliation du contrat de bail et sollicite

indemnisation des préjudices qu’il affirme subir du fait de son éviction des lieux loués.

Il y a abus de droit lorsqu'une partie agit dans son seul intérêt en vue de retirer un

avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son cocontractant

(cf. TAL, 18 février 2000, n° du rôle 64404).

En signant un contrat de bail pour une durée de treize mois, renouvelable d’année en

année par tacite reconduction, l’appelant était conscient du fait qu’il risquait de voir

résilier le contrat de bail à chaque échéance annuelle. Il n’ignorait pas non plus que,

dès la conclusion du contrat de sous-bail avec lui, la société SOCIETE1.) recherchait

un locataire qui entendait exploiter un véritable débit de boissons.

Le tribunal tient encore à relever, à titre superfétatoire, que même à supposer que

l’appelant ait, tel qu’il l’allègue, pensé avoir conclu un contrat de type 3/6/9, il devait

s’attendre à une éventuelle résiliation des relations contractuelles après trois ans. Il ne

saurait, dès lors, être considéré que la résiliation du contrat de sous-location,

intervenue régulièrement quatre ans après sa conclusion, présentait pour l’appelant

des inconvénients hors proportion avec les avantages en retirés par l’intimée.

L’appelant reste, dès lors, en défaut d’établir que l’intimée ait adopté un comportement

fautif ou abusif, en relation causale directe avec le préjudice qu’il invoque du fait de la

perte de son fonds de commerce, de son chiffre d’affaires, de sa clientèle et des

investissements réalisés.

L’appelant base encore sa demande en remboursement des investissements qu’il

affirme avoir réalisés sur le principe de l’enrichissement sans cause.

L’enrichissement sans cause fait naître au profit de l’appauvri une action en

indemnisation dite de in rem verso à l’encontre de l’enrichi. L’exercice de celle-ci

suppose l’enrichissement de l’un, l’appauvrissement de l’autre et une corrélation entre

ces deux éléments. Celui qui agit doit faire la preuve de son appauvrissement. Il lui

suffit d’établir une perte quelconque appréciable en argent, consistant dans une

dépense effectuée ou un gain manqué. Il doit ensuite caractériser l’enrichissement de

celui contre lequel il agit. L’enrichissement s’entend de tout avantage appréciable en

argent et peut résulter d’une augmentation de l’actif, d’une diminution du passif ou

même d’une dette épargnée. Le demandeur doit enfin établir une corrélation,

autrement dit un lien de causalité entre l’appauvrissement et l’enrichissement (cf. not.

B. Starck, H. Roland et L. Boyer, Les obligations, tome 2, Litec, 2e éd., n° 1811-1812 ;

J. Carbonnier, Droit civil, tome 4, Les obligations, P.U.F., 12e éd., n° 120 ; B. Fages,

Droit des obligations, L.G.D.J., 4e éd., n° 450-451).

L’appelant soutient avoir effectué des travaux de transformation et d’embellissement

dans les lieux loués entre mars et juillet 2011.

Force est de constater que les pièces versées en cause, à savoir différentes photos

des lieux loués ainsi qu’une offre de prix du 28 juillet 2011, relative à des meubles et

appareils de cuisine et portant sur un montant de 18.319,09 euros, ne permettent pas

d’établir l’envergure des travaux effectués.

Qui plus est, l’aménagement des lieux par PERSONNE1.), à le supposer établi, a été

entrepris avant la conclusion du contrat de sous-bail avec la société SOCIETE1.) en

date du 3 mai 2012. Les travaux n’ont partant été effectués ni au profit, ni même au su

et de l’accord de cette dernière. L’exploitation des lieux pendant plus cinq ans, soit de

2011 à 2016, a, par ailleurs, permis à l’appelant d’amortir, du moins partiellement, les

investissements qu’il affirme avoir réalisés.

Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a

déclaré non fondées les demandes indemnitaires d’PERSONNE1.).

Quant aux demandes accessoires

La société SOCIETE1.) sollicite l’obtention d’une indemnité de 20.000,00 euros du

chef de procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus

de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol,

respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire,

une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable

(cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, éd.

2014, n° 84).

A défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef

d’PERSONNE1.) et à défaut de preuve d’un préjudice dans le chef de la SOCIETE1.),

la demande de cette dernière tendant à l’octroi de dommages et intérêts est à dire non

fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, les demandes d’PERSONNE1.) en obtention d’indemnités

de procédure sont à rejeter, tant pour la première instance, par confirmation du

jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

La SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article

240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel requiert également un rejet.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

déclare irrecevable la demande d’PERSONNE1.) tendant à se voir accorder le droit

préférentiel au renouvellement du contrat de sous-bail,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

un mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de sa demande tendant à voir fixer

le montant de l’indemnité d’occupation,

dit la demande recevable et fondée,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) au montant de

1.715,66 euros pour la période de juillet 2016 à décembre 2016 et au montant de

1.758,56 euros à partir de janvier 2017,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.