Court confirms landlord's relocation penalty for commercial lease breach, rejecting tenant's excessive penalty reduction claim.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 117/2017

Audience publique du mardi, seize mai deux mille dix-sept

Numéro 182011 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de Diekirch

du 9 janvier 2017,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 182011 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 31 janvier 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

4 avril 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Frédéric MIOLI, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, en remplacement de

Maître

Jean

KAUFFMAN, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

16 mai 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail conclu le 26 mai 2005, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

pris en location un local commercial avec réserves situé dans

l’immeuble

ENSEIGNE1.) à L-ADRESSE4.), connu sous l’enseigne « EURO-PUB » moyennant

un loyer mensuel indexé de 1.200,00 euros et des avances sur charges mensuelles

de 200,00 euros.

Par requête déposée le 19 mai 2016 au greffe, la société SOCIETE1.), bailleresse, a

fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à lui payer

la somme de 5.206,23 euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges pour

les mois de mars, avril et mai 2016 et la somme de 8.822,46 euros à titre d’indemnité

de relocation.

Elle a, par ailleurs, demandé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux

torts exclusifs des locataires et a demandé la condamnation de ces derniers au

déguerpissement.

Elle a, finalement, réclamé une indemnité de procédure de 600,00 euros et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la SOCIETE1.) a augmenté sa

demande à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges au montant de 7.686,87

euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont admis redevoir les arriérés de loyers réclamés,

mais ont contesté la demande à titre d’avances sur charges. Ils ont, par ailleurs,

sollicité une réduction de la clause pénale. Ils ont demandé à se voir accorder un délai

de déguerpissement de trois mois.

Par jugement du 28 novembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande,

-

dit recevable et fondée la demande en paiement du chef de loyers et d’avances sur

charges, partant,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 7.686,87 euros, du chef de loyers et d’avances sur

charges avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, le 19 mai

2016, jusqu’à solde sur la somme de 5.206,23 euros et à partir du 7 novembre 2016

jusqu’à solde sur la somme de 2.480,64 euros,

-

dit recevable et fondée la demande en paiement de la clause pénale,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 8.822,46 euros avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde,

-

déclaré résilié le bail entre parties aux torts exclusifs des locataires,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du jugement,

-

au besoin, autorisé la société SOCIETE1.) à faire expulser les défendeurs dans la

forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que les avances sur

charges d’un montant mensuel de 200,00 euros sont contractuellement prévues.

Au vu des pièces versées et des renseignements fournis, il a déclaré fondée la

demande de la société SOCIETE1.) pour le montant de 7.686,87 euros à titre d’arriérés

de loyer et d’avances sur charges.

Il a fait droit à la demande de la bailleresse en obtention d’une indemnité de relocation

au vu des stipulations de l’article 6 du contrat de bail, après avoir constaté que les

locataires restaient en défaut d’établir des circonstances exceptionnelles et

indépendantes de leur volonté de nature à les avoir empêchés de remplir leurs

obligations et que, par ailleurs, la clause qui prévoit l’allocation au bailleur d’une

indemnité de relocation forfaitaire correspondant à six mois de loyer n’est pas en elle-

même excessive.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 9 janvier 2017.

Moyens et prétentions

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à se voir décharger

de la condamnation du chef d’avances sur charges portant sur un montant de 2.385,00

euros ainsi que de l’indemnité de relocation portant sur un montant de 8.822,46 euros.

Ils réclament encore l’octroi d’un délai de déguerpissement de six mois.

Ils sollicitent finalement une indemnité de procédure de 620,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent qu’un délai de

déguerpissement de six mois doit leur être accordé dans la mesure où le contrat de

bail a été conclu depuis plus de dix années et qu’ils rencontrent actuellement de graves

difficultés à retrouver un local commercial équivalent dans le quartier.

Les appelants concluent à se voir décharger de la condamnation relative au paiement

d’avances sur charges, au motif qu’en l’absence de décompte de charges, la créance

invoquée n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible.

Ils soutiennent finalement que l’indemnité de relocation, réclamée sur base d’une

clause pénale figurant au contrat, est excessive. Ils demandent à se voir décharger de

toute condamnation à ce titre, sinon à voir modérer les conséquences de la clause

pénale.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce que sa demande

en allocation d’une indemnité de procédure a été rejetée.

Elle interjette appel incident sur ce point et réclame, par réformation du jugement

entrepris, une indemnité de procédure de 600,00 euros pour la première instance. Elle

sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Suivant décompte actualisé présenté à l’audience des plaidoiries du 4 avril 2017, elle

augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges de

7.686,87 euros à 11.183,33 euros.

Motifs de la décision

Le jugement a quo n’est pas entrepris pour ce qui est de la condamnation pécuniaire

portant sur les arriérés de loyers ni quant à la résiliation du bail, mais en ce qu’il a

condamné les appelants au paiement du montant de 2.385,00 euros à titre d’avances

sur charges, au déguerpissement endéans un délai de 40 jours à partir de la

notification du jugement ainsi qu’au paiement d’une clause pénale d’un montant de

8.822,46 euros.

Il est rappelé qu’en première instance, les appelants ont été condamnés au paiement

d’arriérés de loyers et de charges d’un montant de 7.686,87 euros, correspondant aux

loyers et avances sur charges des mois de mars à novembre 2016 inclus, déduction

faite d’un remboursement suivant décompte charges pour l’année 2015 d’un montant

de 900,18 euros et de quatre acomptes de 1.735,41 euros chacun, payés les 11 mai

2016, 26 juillet 2016, 23 août 2016 et 21 septembre 2016.

Les appelants contestent la demande en paiement d’avances sur charges, au motif

que s’agissant d’avances, le montant dû ne

serait déterminable qu’après

l’établissement d’un décompte de charges, de sorte que cette créance ne serait ni

certaine, ni liquide, ni exigible.

S’il est vrai que les bailleurs restent en défaut de justifier en détail les charges devant

être supportées par les locataires, ce n'est pas pour autant qu’il y a lieu de condamner

ipso jure les bailleurs à restituer les avances (cf. TAL, 28 juin 2011, n° 98/2011).

En effet, une telle conclusion serait absurde s’il est établi que les avances ont été

payées ou qu’elles sont dues, pour couvrir des dépenses effectivement engagées pour

des consommations qui ont réellement profité aux appelants. Le tribunal constate à ce

titre que les appelants n’ont, ni en première instance, ni en instance d’appel, allégué

ne pas être débiteur des charges qui leur sont imputées.

En outre, conformément au principe « pacta sunt servanda » découlant de l’article

1134 du code civil, les appelants ne sauraient se soustraire à leur engagement de

verser mensuellement des avances sur charges, dans la mesure où l’objet de ces

avances sur charges est précisément de couvrir partiellement ou en totalité une

créance qui n’est pas encore certaine, liquide et exigible.

Il y a, dès lors, lieu de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné les

appelants au paiement du montant de 7.686,87 euros, à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, la société SOCIETE1.) augmente, en

réalité, sa demande au montant de [7.686,87+ (1.470,41 x 5) + (265,00 x 5) – (1.735,41

x 3) =] 11.157,69 euros pour la période de mars 2016 à avril 2017 inclus, étant précisé

que le montant de 11.183,33 euros, indiqué dans son décompte, relève manifestement

d’une erreur matérielle. Il y a donc lieu de lui donner acte de l’augmentation de la

demande d’un montant de (11.157,69 – 7.686,87=) 3.470,82 euros.

La demande tendant à la condamnation des locataires au paiement de loyers et

d’avances sur charges échus après le jugement entrepris est recevable en vertu des

dispositions de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

L’augmentation de la demande n’est d’ailleurs pas autrement contestée par les

appelants, de sorte qu’il y a lieu, par conséquent, de la déclarer fondée et de

condamner encore les appelants solidairement au paiement d’un montant de 3.470,82

euros, avec les intérêts légaux à partir du 4 avril 2017, date de la demande en justice,

jusqu’à solde.

Eu égard au fait que les appelants ne paient toujours leurs loyers que de façon

incomplète et qu’ils n’établissent pas l’existence de circonstances particulières – telles,

par exemple, des recherches actives d’un nouveau local à exploiter, restées

infructueuses – qui justifieraient l’octroi d’un délai de déguerpissement plus long que

celui leur accordé en première instance, il y a également lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce qu’il a fixé à quarante jours ledit délai de déguerpissement, sauf à

reporter, du fait de l’appel interjeté, ce délai de déguerpissement à quarante jours à

partir de la signification du présent jugement.

Les appelants concluent à la réduction de l’indemnité de relocation, au motif que cette

clause représente une clause pénale inéquitable et disproportionnée.

La jurisprudence définit la clause pénale comme une évaluation conventionnelle et

forfaitaire des dommages et intérêts redus indépendamment de la question de

consistance, voire existence d’un préjudice quelconque causé par l’inexécution visée,

le préjudice résultant de ce manquement étant présumé correspondre au montant

forfaitairement fixé par les parties (Cour, 29 octobre 1997, n° 17996 du rôle). La clause

pénale a pour effet de dispenser le créancier en cas d’inexécution, d’établir qu’il a subi

un dommage et de fixer conventionnellement le montant de ce dommage (Cour 25

février 1999, n° 21103 du rôle, Cass. 26 juin 1997, n° 47/97).

Si l’article 1152 du code civil consacre le caractère forfaitaire des dommages et intérêts

convenus par les parties pour le cas d’inexécution par l’une d’elle des obligations

découlant de leur contrat, toujours est-il que le législateur, dans un souci d’équité, a,

par la loi du 15 mai 1987, donné au juge la possibilité de modérer ou augmenter la

peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

En ouvrant la voie au pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en la

matière, cette législation ne devait cependant présenter qu’un caractère d’exception.

Le législateur n’entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité

préventive de la clause pénale.

En l’espèce, les difficultés commerciales invoquées, qui, selon les appelants seraient

apparues nonobstant une gestion saine du commerce, ne sont pas de nature à faire

obstacle à l’application de la clause pénale. En outre, les éléments du dossier ne

permettent pas de retenir que l’équivalent de six mois de loyer à titre d’indemnité de

relocation pour un local commercial serait manifestement excessif.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement a quo en ce qu’il a condamné les appelants

au paiement du montant de 8.822,46 euros au titre de l’indemnité de relocation.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande des appelants en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

L’intimée ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il y a lieu, par confirmation du jugement entrepris,

de la débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance. Pour le même motif, sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que les appels principal et

incident ne sont pas fondés et que le jugement entrepris est à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

40 jours à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

d’un montant de 3.470,82 euros,

dit l’augmentation de la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. recevable

et fondée, partant,

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 3.470,82 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 4 avril 2017, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.