Tenant appeal dismissed; landlord's rent claim upheld; security deposit offset rejected as premature.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 116/2017

Audience publique du mardi, seize mai deux mille dix-sept

Numéro 181241 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 24 novembre 2016,

comparant par Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE3.), 1, ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 1) comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

sub 2) assigné à personne, ne comparant pas.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 181241 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 17 janvier 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

4 avril 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Vanessa HAYO, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

PERSONNE3.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

16 mai 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 11 juillet 2013, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) un appartement-duplex sis à L-ADRESSE4.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.300,00 euros et de charges calculées

sur base d’une facture annuelle correspondant à la quote-part des frais communs.

Le contrat de bail a été conclu pour une durée d’une année, renouvelable par tacite

reconduction pour une durée indéterminée, avec possibilité de résiliation trois mois à

l’avance.

Par requête déposée le 1er avril 2016, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.)

et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant

en matière de bail à loyer, pour les voir condamner solidairement au paiement du

montant de 7.800,00 euros + p.m., à titre d’arriérés de loyers et de charges locatives.

La requérante a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et

a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé avoir résilié le contrat de bail par

courrier du 13 janvier 2015, avec effet au 31 juillet 2015. Elle indique que

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) n’ont plus réglé les loyers depuis le mois de février

2015.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a soutenu avoir résilié le

contrat de bail avec effet au 15 avril 2015, par courrier du 15 janvier 2015. Elle soutient

s’être plainte dans ce courrier du refus de la bailleresse de remplacer par avenant au

contrat le colocataire PERSONNE3.) par PERSONNE4.). Elle lui a alors demandé de

« soit reconsidérer votre décision et ainsi de ne pas résilier le bail et d’en signer un

nouveau avec PERSONNE4.) (…), soit de rester sur cette position de résiliation du

bail, mais j’aimerais avoir une raison de ce changement de décision et aussi que ce

fait vous pourrez considérer les 2 mois de caution comme le paiement de mes deux

mois de préavis, à savoir février et mars 2015 » et l’a informée que « votre appartement

sera disponible dès le 1er avril pour les nouveaux locataires ». Elle a encore soutenu

avoir rendu les clés de l’appartement au début du mois d’avril de l’année 2015.

Par jugement du 20 octobre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant par

jugement réputé contradictoire à l’égard de PERSONNE3.) et contradictoirement à

l’égard des autres parties, a:

-

déclaré la requête recevable,

-

dit la demande en paiement d’arriérés de loyers fondée,

-

dit qu’il n’y a pas lieu de compenser le montant de la garantie locative avec le

montant redû à titre d’arriérés de loyers,

-

condamné

solidairement

PERSONNE1.)

et

PERSONNE3.)

à

payer

à

PERSONNE2.) la somme de 7.800,00 euros,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné in solidum PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à tous les frais et dépens

de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que PERSONNE1.) n’avait

pas résilié le bail litigieux par courrier du 15 janvier 2015, dans la mesure où elle avait

demandé à la bailleresse de renoncer au congé donné. Il en a ainsi déduit que le bail

avait pris fin le 31 juillet 2015, de sorte que les loyers était redus jusqu’à cette date.

Le juge de première instance a ensuite rappelé que la garantie locative est destinée à

assurer au bailleur le recouvrement de toute somme qui peut naître du contrat de bail.

Au vu du fait qu’un autre litige était pendant entre parties, concernant l’existence de

dégâts locatifs, le juge de première instance n’a pas ordonné la compensation entre

les loyers redus et la garantie locative.

Il a ensuite retenu que PERSONNE3.) était tenu solidairement avec PERSONNE1.)

au paiement du loyer, sur base d’une clause du contrat de bail selon laquelle « Il est

convenu que les locataires sont solidaires entre eux. Ceci signifie que le bail est dû,

même si un des locataires déménage ». Il a donc condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE3.) solidairement au paiement du montant de 7.800,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

24 novembre 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire que le contrat

de bail a été valablement résilié avec effet au 15 avril 2015, suivant courrier

recommandé du 15 janvier 2015.

Elle demande, en outre, à titre principal, à voir constater que la bailleresse lui a causé

un préjudice de 2.600,00 euros en refusant, de manière abusive et en violation des

stipulations contractuelles du contrat de bail, la sous-location de l’appartement au profit

de PERSONNE4.).

Elle demande, dès lors, à voir compenser l’indemnisation du préjudice subi avec le

montant des arriérés de loyers et de réduire le montant de la condamnation à intervenir

à son encontre à (3.250,00 – 2.600,00 =) 650,00 euros.

A titre subsidiaire, si le tribunal ne devait pas retenir qu’elle avait subi un préjudice

donnant lieu à compensation, l’appelante demande à voir réduire le montant de la

condamnation à intervenir à son égard à 3.250,00 euros.

A l’audience de plaidoiries du 4 avril 2017, l’appelante demande encore la

compensation judiciaire du montant de la caution avec les arriérés de loyers.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de ses prétentions, l’appelante considère que son courrier recommandé du

15 janvier 2015 résilie le contrat de bail litigieux avec effet au 15 avril 2015, de sorte

qu’elle serait tenue de payer les arriérés de loyer jusqu’au 15 avril 2015, pour un

montant de 3.250,00 euros.

Elle soutient encore avoir proposé à l’intimée de sous-louer l’appartement à

PERSONNE4.). Elle estime que le refus de la bailleresse de ce faire est déloyal et

relève de la légèreté blâmable, de sorte qu’elle réclame indemnisation de son

préjudice à hauteur de 2.600,00 euros.

L’appelante sollicite la compensation entre les arriérés de loyers redus et la caution.

Elle soutient que, dans le cadre du litige relatif aux dégâts locatifs, le tribunal de paix

de Luxembourg a débouté la bailleresse de sa demande en indemnisation. Elle en

conclut qu’elle peut actuellement prétendre au remboursement de la garantie locative.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Elle fait valoir

que par courrier du 31 juillet 2015, elle a rappelé à l’appelante qu’elle demeurait tenue

du paiement du loyer jusqu’à fin juillet 2015. Elle conteste les dommages et intérêts

réclamés par l’appelante. Elle s’oppose encore à toute compensation judiciaire entre

les arriérés de loyer et la caution, au motif qu’appel a été interjeté dans le litige

concernant sa demande en réparation de dégâts locatifs.

Motifs de la décision

Le contrat de bail signé le 11 juillet 2013 entre PERSONNE2.), PERSONNE1.) et

PERSONNE3.) prévoit que « Ce bail est consenti et accepté pour une durée d’une

année entière, à compter du 01.08.2013 pour se terminer le 31.07.2014. Le bailleur et

le locataire auront le droit de résilier le présent bail à l’expiration de la date précisée

ci-avant, moyennant préavis notifié par lettre recommandée au moins trois mois à

l’avance. Si aucune des parties contractantes n’a résilié le contrat de bail avant

l’échéance du dernier terme ci-avant, le contrat est automatiquement et tacitement

reconduit à durée indéterminée, avec possibilité de résiliation trois mois à l’avance. Il

est convenu que les locataires sont solidaires entre eux. Ceci signifie que le bail est

dû, même si un des locataires déménage ».

Par courrier recommandé du 13 janvier 2015, adressé à l’appelante, PERSONNE2.) a

résilié le contrat de bail, avec effet au 31 juillet 2015.

Suite à ce courrier, l’appelante dit avoir à son tour résilié le contrat de bail litigieux par

courrier du 15 janvier 2015 avec effet au 15 avril 2015.

Force est de constater que le courrier du 13 janvier 2015 manifeste la volonté claire et

non équivoque de PERSONNE2.) de « résilier le contrat de bail signé le 11/07/2013

pour la location d’un duplex, sis à ADRESSE4.), à la date d’échéance annuelle le

31/07/2015 ».

S’agissant du courrier du 15 janvier 2015, il convient de constater que l’appelante a

proposé à la bailleresse de (i) soit reconsidérer la décision de résilier le bail et d’en

signer un nouveau avec PERSONNE4.), (ii) soit confirmer la résiliation du bail, à la

condition « d’avoir une raison au changement de décision » et de procéder à la

compensation de sa caution avec le paiement de ses deux mois de préavis. Le courrier

du 15 janvier 2015 constitue donc une contreproposition assortie de deux conditions

qui, en l’absence de réponse, n’a pas été acceptée par la bailleresse. Tel que l’a, à

bon droit, relevé le juge de première instance, le courrier du 15 janvier 2015 ne

constitue donc pas l’expression d’une volonté ferme et non équivoque de l’appelante,

de résilier ledit bail, avec effet au 15 avril 2015.

Le tribunal relève encore que l’acceptation des clés, même sans formuler de réserves,

ne saurait valoir acceptation de la résiliation en l’absence de tout autre élément du

dossier confortant la renonciation du bailleur à poursuivre l’exécution du bail (cf.

Pasicrisie T. 31 2/2001, M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

n° 182), étant précisé qu’en l’espèce, la date exacte de la remise des clés n’est pas

connue et que par courrier de son mandataire du 31 juillet 2015, la bailleresse a

déclaré avoir réceptionné les clés sous toutes réserves.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le juge de première instance a retenu que la relation

de bail entre parties avait pris fin le 31 juillet 2015 et que les loyers étaient redus jusqu’à

cette date, étant précisé que l’appelante ne conteste pas la régularité, en tant que telle,

de la résiliation intervenue à l’initiative de la bailleresse.

L’appelante soutient avoir subi un préjudice de 2.600,00 euros en raison du refus de

la bailleresse d’accepter la sous-location de l’appartement à PERSONNE4.). Elle

soutient que si PERSONNE4.) avait repris le bail, il aurait payé les loyers du 16 février

2015 au 15 avril 2015. Elle demande, à ce titre, pour la première fois en instance

d’appel, à voir ordonner la compensation entre l’indemnisation de son préjudice et les

arriérés de loyers dus à l’intimée.

La demande en compensation, qui n’est d’ailleurs pas contestée par l’intimée à cet

égard, est à déclarer recevable au vu de l’article 592 alinéa 1er du nouveau code de

procédure civile.

Conformément au contrat de bail « Le locataire ne pourra sous-louer sans le

consentement exprès et par écrit du bailleur. De même il ne pourra céder son droit au

présent bail sans le consentement exprès du bailleur. Ce consentement cependant ne

pourra lui être refusé sans motif valable ».

Il ne résulte pas des éléments de la cause que la proposition de PERSONNE1.)

relative à une sous-location ou à une cession de bail à PERSONNE4.) ait été

formellement émise avant la résiliation du contrat de bail émanant de PERSONNE2.),

de sorte que le refus de cette dernière d’accepter la proposition ne peut être considéré

comme une violation de la clause du contrat du bail, suivant laquelle le bailleur ne peut

refuser une sous-location ou une cession de bail sans motif valable.

Dans ces circonstances, il ne peut pas non plus être considéré que le refus de

PERSONNE2.) de revenir sur sa décision de résilier le contrat de bail relève de la

légèreté blâmable.

Il s’y ajoute que PERSONNE1.) n’établit aucun dommage dans son chef du fait du

refus de la bailleresse d’accepter PERSONNE4.) comme nouveau locataire, étant

précisé qu’il ne résulte d’aucune pièce du dossier que ce dernier aurait effectivement

emménagé dans les lieux et aurait payé le loyer à la place de PERSONNE1.) à partir

du 16 février 2015.

Il s’ensuit que la demande en indemnisation formulée par l’appelante est à déclarer

non-fondée.

L’appelante demande encore la compensation judiciaire entre les arriérés de loyers

qu’elle pourrait redevoir et la garantie locative versée à la bailleresse. L’intimée

s’oppose à la compensation judiciaire au motif qu’une autre procédure concernant le

même contrat de bail est en cours.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer

le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur

se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur,

de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. Marianne HARLES, Le bail à

loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, p. 319-320).

En l’espèce, il résulte d’une pièce versée par l’intimée qu’appel a été interjeté dans le

cadre de l’affaire concernant le volet des dégâts locatifs. La garantie locative étant

destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du

contrat de bail et les prétentions de la bailleresse du chef de l’existence de dégâts

locatifs étant actuellement discutées dans le cadre d’une autre procédure, en instance

d’appel, il y a lieu de rejeter la demande de compensation judiciaire formulée par

l’appelante pour être prématurée, ce par confirmation du jugement entrepris.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondée la demande en obtention

d’une indemnité de procédure de l’appelante pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

PERSONNE3.) ne s’est ni présenté, ni fait représenter à l’audience des plaidoiries.

L’exploit d’appel lui ayant été signifié à personne, il y a lieu de statuer par un jugement

réputé contradictoire à son égard en application de l’article 79 alinéa 2 du nouveau

code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant par jugement réputé

contradictoire à l’égard de PERSONNE3.) et contradictoirement à l’égard des autres

parties,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée la demande en indemnisation de PERSONNE1.),

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.