Court partially allowed appeal in commercial lease dispute, reducing rent arrears by deducting disputed charge credits.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 107/2017

Audience publique du mardi, neuf mai deux mille dix-sept

Numéro 181206 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice

Carlos CALVO

de Luxembourg

du

10 novembre 2016,

comparant par Maître Céline CORBIAUX, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Claude COLLARINI, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 181206 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 13 décembre 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 28 mars 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Céline CORBIAUX, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.)

S.A., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Perrine LAURICELLA-MOPHOU, avocat, en remplacement de Maître Claude

COLLARINI, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 mai 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial du 26 novembre 2013, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) s.àr.l. a donné en location à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

quinze emplacements de parking, dans un immeuble sis à ADRESSE3.), moyennant

un loyer mensuel indexé de 250,00 euros HTVA et une avance mensuelle de 20,00

euros HTVA par emplacement.

Par requête déposée au greffe le 10 mai 2016, la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l. a fait convoquer la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, aux fins de :

-

la voir condamner au paiement du montant de 58.954,03 euros TTC, à titre

d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives de

loyers, jusqu’à solde,

-

la voir condamner au paiement du montant de 4.703,40 euros TTC, à titre d’arriérés

d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde,

-

la voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries du 6 octobre 2016, la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l. a augmenté sa demande à un montant total de 74.300,50 euros, à

titre d’arriérés de loyers et d’avances locatives pour les mois de janvier 2015 à octobre

2016. Elle a versé un décompte portant sur un montant total de 73.018,09 euros,

tenant compte des paiements reçus ainsi que des soldes créditeurs des décomptes

de charges locatives des années 2014 et 2015.

Par jugement contradictoire du 20 octobre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

déclaré la requête recevable,

-

donné acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) de l’augmentation de

sa demande en paiement au montant de 74.300,50 euros,

-

déclaré la demande en paiement fondée,

-

condamné la société anonyme SOCIETE1.) à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) la somme de 74.300,50 euros avec les intérêts légaux sur la

somme de 55.726,38 euros à compter du 6 avril 2016, sur la somme de 7.931,05

euros à compter du 10 mai 2016 et sur la somme de 10.643,07 euros à compter du

6 octobre 2016, chaque fois jusqu’à solde,

-

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure jusqu’à concurrence du montant de 400,00

euros,

-

condamné la société anonyme SOCIETE1.) à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) à titre d’indemnité de procédure la somme de 400,00 euros,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution,

-

condamné la société anonyme SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que les parties ayant, en l’espèce,

été liées par un contrat commercial, l’acte introductif d’instance avait été régulièrement

introduit par voie de requête, en vertu de l’article 1er, paragraphe 3, alinéa 2, de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Quant aux loyers et avances redus, il a constaté que la société anonyme SOCIETE1.)

reconnaissait ne pas les avoir payés. Il a encore constaté que les décomptes des

années 2014 et 2015 n’avaient pas été versés aux débats et qu’ils étaient contestés

par SOCIETE1.). Il n’a donc pas tenu compte du solde créditeur desdits décomptes

en faveur de la société SOCIETE1.) et a condamné cette dernière au montant de

74.300,50 euros, outre les intérêts légaux.

De ce jugement, lui notifié le 24 octobre 2016, la société anonyme SOCIETE1.) a

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 10 novembre 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer irrecevable

la requête introductive de première instance du 10 mai 2016 et soutient que la saisine

du juge de paix aurait dû se faire par voie de citation. Elle demande à voir enjoindre

au bailleur de verser les pièces justificatives des charges des années 2014 et 2015.

Elle conclut à se voir décharger de toute condamnation prononcée à son encontre.

Subsidiairement, l’appelante demande à voir réduire sa condamnation au montant de

73.018,09 euros.

Elle sollicite encore la réformation du jugement entrepris en ce qui concerne sa

condamnation à une indemnité de procédure de 400,00 euros pour la première

instance et réclame une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir que la requête introductive du

10 mai 2016 est irrecevable dans la mesure où la location d’emplacements de parking,

indépendamment de tout logement servant à des fins d’habitation, est étrangère à la

loi du 21 septembre 2006 portant sur le bail à usage d’habitation, de sorte que la

saisine du juge de paix devrait se faire par la voie d’une citation, conformément à

l’article 101 du nouveau code de procédure civile.

L’appelante fait encore plaider que lors des plaidoiries de première instance, le bailleur

a versé un décompte et sollicité la condamnation au paiement de la somme de

73.018,09 euros, après déduction des montants de 459,50 euros et 822,91 euros, au

titre de décompte charges 2014 et 2015. L’appelante estime ne pas avoir pu vérifier si

les montants déduits du décompte du bailleur étaient conformes aux décomptes

charges des années 2014 et 2015. Elle demande actuellement la communication des

pièces justificatives à la base desdits décomptes.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

Elle fait valoir que l’appelante n’a jamais réclamé la communication des pièces

justificatives avant d’interjeter appel contre le jugement entrepris.

Elle invoque l’article 109 du code de commerce et donne à considérer qu’en matière

commerciale, l’absence de contestation dans un bref délai doit être assimilée à une

acceptation.

L’intimée fait encore valoir qu’il aurait appartenu à l’appelante de venir consulter les

décomptes dans les locaux du bailleur.

L’intimée sollicite finalement une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

L’appelante soutient que la requête introductive du 10 mai 2016 est irrecevable, au

motif qu’un litige relatif à la location d’emplacements de parkings devrait être introduit

par le bais d’une citation, conformément à l’article 101 du nouveau code de procédure

civile.

Il est constant en cause que l’appelante et l’intimée sont des sociétés commerciales,

au sens de la loi du 10 août 1915 concernant les sociétés commerciales et que le

contrat de location relatif aux emplacements de parkings, signé entre parties le 26

novembre 2013, constitue un bail commercial.

Aux termes de l’article 1er (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, celle-ci s’applique exclusivement à la location, par un contrat de

bail écrit ou verbal, de logements à usage d’habitation à des personnes physiques,

quelle que soit l’affectation stipulée dans le contrat de bail.

Le paragraphe (3) dispose que la loi ne s’applique pas :

(L. 22 octobre 2008) aux immeubles affectés à un usage commercial, administratif,

industriel, artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale, sous réserve des

dispositions prévues par les chapitres V et VIII,

(…).

Dans le but de mettre fin à un long débat, la loi du 22 octobre 2008 portant promotion

de l’habitat et création d’un pacte logement avec les communes a précisé que les

chapitres V (Du règlement des litiges) et VIII (Dispositions finales, abrogatoires et

transitoires) de la loi du 21 septembre 2006 s’appliquaient aux immeubles affectés à

un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou affectés à l’exercice d’une

profession libérale. Cela signifie que depuis le 1er novembre 2008 – date d’entrée en

vigueur de cette loi – toute demande en matière de bail commercial, administratif,

artisanal, industriel ou affecté à l’exercice d’une profession libérale doit être introduite

par voie de requête. Dès lors, si la protection au fond de la loi de 2006 ne joue pas

pour les baux commerciaux ou artisanaux, il résulte des dispositions combinées des

articles 1er (3) et 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 que le mode de saisine

en justice est néanmoins le même qu’en matière de bail à usage d’habitation, à savoir

le dépôt d’une requête au greffe de la justice de paix.

Tel que l’a relevé à juste titre le juge de première instance, l’immeuble affecté à un

usage commercial au sens des dispositions précitées, ne doit pas nécessairement

constituer un bâtiment ou un local, mais il peut également s’agir d’un emplacement

pour voitures.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a déclaré recevable la

requête du 10 mai 2016, un litige relatif à un bail commercial étant à introduire par voie

de requête au vu des développements qui précèdent.

L’appelante demande ensuite la communication des pièces justificatives relatives aux

décomptes charges des années 2014 et 2015.

Il appartient au propriétaire d’établir le principe et le quantum des frais incombant au

locataire moyennant la production du décompte et des pièces justificatives afférentes,

lorsque

la créance affirmée de ce chef est contestée par le locataire

(cf. not B. Louveaux, Le droit du bail, régime général, éd. De Boeck, 1993, n° 220 et s

; Les Novelles, Droit civil - tome VI, Le louage de choses, Les baux en général, éd.

Larcier, 2000, n° 1181).

L’article 5 du contrat de location de parking du 26 novembre 2013 stipule ce qui suit,

en son troisième alinéa :

« Dès que possible après clôture des comptes de l’immeuble et au moins une fois par

an, le Bailleur ou son Gérant établira un relevé reprenant le coût réel de toutes les

dépenses qu’il a encourues. Tout montant dû par le Preneur sur base de ces relevés

sera exigible dès la communication de ces relevés par le Bailleur ou le Gérant. Le

Preneur disposera de la faculté de consulter dans les locaux du Gérant les documents

originaux établissant les dépenses ».

Il ne résulte pas du dossier que la société SOCIETE1.) ait jamais tenté de contacter le

bailleur, en vue d’organiser une consultation sur place des pièces à la base des

décomptes ou qu’elle ait réclamé la communication de ces pièces antérieurement à la

signification de son acte d’appel. L’immeuble sis au ADRESSE3.) à Luxembourg

constituant un immeuble en copropriété, les pièces en cause peuvent, en l’espèce,

représenter plusieurs classeurs de documentation. Le locataire ne saurait, dès lors,

faire grief au bailleur de ne pas avoir pris l’initiative de lui en envoyer des copies,

d’autant plus qu’aux termes de l’article 5 du contrat de bail, ceux-ci sont à sa

disposition pour consultation.

A défaut d’avoir tenté d’obtenir connaissance des documents litigieux autrement que

par une demande de communication formulée en instance d’appel et en l’absence de

contestation précise des décomptes qui font apparaître un solde positif en sa faveur,

la société appelante est à débouter de cette demande.

L’appelante demande finalement à se voir décharger de toute condamnation, sinon à

voir réduire la condamnation intervenue à son égard au montant de 73.018,09 euros.

Il convient de rappeler que l’intimée a fait verser en première instance un décompte

retraçant les loyers et avances locatives redus de janvier 2015 à octobre 2016 et les

paiements reçus, tout en déduisant les soldes créditeurs des décomptes des charges

locatives des années 2014 et 2015. L’appelante avait contesté les décomptes charges,

faute d’avoir pu les examiner au préalable.

Les décomptes sont actuellement versés aux débats et les montants créditeurs de

459,50 euros et de 822,91 euros ne font pas l’objet de contestations précises de la

part de l’appelante, de sorte qu’il y a lieu d’en tenir compte.

L’appelante n’ayant pas contesté être restée redevable de loyers et d’avances sur

charges d’un montant total de 74.300,50 euros pour les années 2015 et 2016, il y a

lieu de déduire le solde créditeur des décomptes charges pour les années 2014 et

2015 de ce montant et de condamner l’appelante au paiement d’un montant de

(74.300,50 – 459,50 – 822,91 =) 73.018,09 euros, avec les intérêts légaux sur la

somme de 55.726,38 euros, à compter du 6 avril 2016, sur la somme de 7.931,05

euros, à compter du 10 mai 2016 et, sur le surplus, à compter du 6 octobre 2016,

chaque fois jusqu’à solde.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Le montant de la condamnation intervenue en première instance n’étant en instance

d’appel réduit que du solde créditeur des décomptes charges pour les années 2014 et

2015, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a condamné la société

SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 400,00 euros.

Ni l’appelante, ni l’intimée n’établissant l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel ne sont pas fondées.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.

Dans la mesure où l’appel est partiellement fondé, mais que la société SOCIETE1.)

reste tenue d’une condamnation, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce

qu’il a mis à charge de cette dernière les frais et dépens de la première instance. Il y

a lieu de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour

moitié à chacune des parties.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’enjoindre à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.

de verser les pièces justificatives à l’appui des décomptes charges pour 2014 et 2015,

dit l’appel partiellement fondé, partant :

par réformation du jugement entrepris,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. au paiement d’un montant de

73.018,09 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 55.726,38 euros, à compter

du 6 avril 2016, sur la somme de 7.931,05 euros, à compter du 10 mai 2016 et, sur le

surplus, à compter du 6 octobre 2016, chaque fois jusqu’à solde.

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à la

société anonyme SOCIETE1.) S.A. et pour moitié à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l.