Landlord's appeal against tenant eviction upheld due to severe rent arrears justifying immediate termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 98/2017

Audience publique du mardi, deux mai deux mille dix-sept

Numéro 182065 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), avocat à la Cour, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 27 décembre 2016,

sub 1) et 2) comparant par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant initialement par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, et actuellement par

Maître Barbara KOOPS, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

en présence de :

PERSONNE4.), professeur, demeurant à L-ADRESSE3.),

intervenant aux termes d’une requête en intervention volontaire par acte d’avocat du

16 mars 2017,

comparant par Maître Barbara KOOPS, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 182065 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 31 janvier 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

21 mars 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Barbara KOOPS, avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

2 mai 2017, à laquelle le prononcé a été reporté, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 27 août 2005 avec effet au 1er octobre 2005, PERSONNE1.) et

son épouse PERSONNE2.) ont pris en location auprès des époux PERSONNE3.) et

PERSONNE5.)

un appartement-duplex sis à L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.250,00 euros payable d’avance le 1er

jour de chaque mois et des avances sur charges mensuelles de 50,00 euros (avances

se chiffrant actuellement à 200,00 euros par mois).

Par requête déposée au greffe le 3 août 2016, PERSONNE3.) et son épouse

PERSONNE5.) ont fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg aux fins de les entendre condamner solidairement, sinon in

solidum, sinon chacun pour le tout, à leur payer la somme de [15 x (1.250,00 +200,00)

=] 21.750,00 euros, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges.

Ils ont sollicité la résiliation du contrat de bail et la condamnation des locataires au

déguerpissement.

Ils ont, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, la majoration

du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de

la notification du jugement et l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des débats de première instance, les requérants ont augmenté leur demande

d’un montant de 4.350,00 euros, du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

pour les mois échus après le dépôt de la requête, soient les mois de septembre,

octobre et novembre 2016.

Par jugement du 14 novembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit recevable et fondée la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges à hauteur du montant de 26.100,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) et à son épouse PERSONNE5.) la somme de 26.100,00 euros avec

les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice sur le montant de

21.750,00 euros et à partir du 7 novembre 2016 sur le montant de 4.350,00 euros,

le tout jusqu’à solde,

-

dit que le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois suivant la notification du jugement,

-

déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le non-paiement

des loyers et avances sur charges aux échéances contractuelles,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du jugement,

-

au besoin, autorisé PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE5.) à faire expulser

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de

ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

-

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire uniquement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire,

-

dit fondée à concurrence de 200,00 euros la demande de PERSONNE3.) et de son

épouse PERSONNE5.) basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) et à son épouse PERSONNE5.), la somme de 200,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) solidairement aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé que le preneur a l’obligation

de régler le loyer aux termes convenus et qu’aucune preuve de paiement n’a été

produite pour les mois de juin 2015 à novembre 2016.

Il a retenu qu’aux termes de l’article 220 du code civil, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) devaient être tenus solidairement aux dettes relatives au domicile

conjugal, de sorte qu’ils ont été condamnés solidairement au paiement des arriérés

d’un montant de 26.100,00 euros, avec les intérêts légaux majorés de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois suivant la notification du jugement.

Le non-paiement des loyers et des avances sur charges aux échéances convenues

constituant une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du

bail, il a également été fait droit aux demandes en résiliation du bail et en

condamnation des locataires au déguerpissement.

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) n’ayant pas contesté les arriérés de

loyers et de charges locatives, le juge de première instance a ordonné l’exécution

provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

De ce jugement, leur notifié le 18 novembre 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont relevé appel par acte d’huissier du 26 décembre 2016, dirigé à l’encontre de

PERSONNE3.).

Par requête en intervention volontaire du 21 mars 2017, PERSONNE4.) a déclaré

intervenir

volontairement

à

l’instance

en sa qualité d’héritière de sa mère

PERSONNE5.), décédée le DATE1.).

Moyens et prétentions

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à se voir décharger de toute condamnation intervenue à leur encontre, sinon à voir

diminuer leur condamnation de 10.750,00 euros. Ils demandent à voir dire qu’il n’y a

pas lieu à résiliation du contrat de bail. Ils sollicitent finalement une indemnité de

procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que les loyers

des mois de juin, juillet, août, octobre et novembre 2015 ont été valablement acquittés

pour un montant total de 7.250,00 euros. Ils font encore plaider que les décomptes de

charges des années précédentes n’ont jamais été établis par PERSONNE3.) et

PERSONNE5.), de sorte qu’ils sollicitent le remboursement d’un trop-payé de 3.500,00

euros, montant qu’il y aurait lieu de déduire de la condamnation au paiement d’arriérés

de loyers, à intervenir à leur égard.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) – cette dernière intervenant volontairement à

l’instance suite au décès de sa mère PERSONNE5.) – demandent, principalement, à

voir annuler l’acte d’appel et, subsidiairement, à voir dire l’appel non fondé.

Ils exposent, à l’appui de leur moyen de nullité, que par acte d’appel du 27 décembre

2016, PERSONNE3.) a été assigné à comparaître à date fixe, mais que l’affaire n’a

pas été enrôlée par le mandataire des appelants. En ordre subsidiaire, PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) concluent à la confirmation du jugement entrepris.

Suivant décompte actualisé présenté à l’audience des plaidoiries du 21 mars 2017, ils

augmentent leur demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

de 26.100,00 euros à 28.537,27 euros. Ils sollicitent la condamnation des appelants

au paiement de cette somme, avec les intérêts légaux, sur le montant de 21.750,00

euros, à partir du 3 août 2016, sur le montant de 4.350,00 euros, à partir du 7 novembre

2016 ainsi que sur le montant de 2.437,27 à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde.

Ils demandent que le taux d’intérêt légal soit majoré de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir et sollicitent une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) répliquent que le nouveau code de procédure civile

ne prévoit aucune sanction en cas de défaut d’enrôlement d’une affaire. Ils ajoutent

que les intimés n’ont subi aucun préjudice du fait que l’affaire n’a pas été enrôlée à la

suite de la signification de l’acte d’appel. Ils demandent donc à voir écarter le moyen

d’irrecevabilité soulevé par les intimés.

Dans l’hypothèse où le contrat de bail serait résilié, les appelants sollicitent un délai

de déguerpissement d’au moins un mois.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’opposent à ce qu’un délai de déguerpissement

supérieur à huit jours, à partir du prononcé du jugement à intervenir, soit accordé aux

appelants.

Motifs de la décision

Il y a lieu de donner acte à PERSONNE4.) de don intervention volontaire, qui est à

déclarer recevable au regard de l’article 483 du nouveau code de procédure civile.

Quant à la recevabilité de l’appel

Aux termes de l’article 25 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, la procédure ordinaire prévue en matière commerciale s’applique tant

pour l’introduction de l’appel que pour l’instruction et le jugement de l’affaire.

En conformité avec l’article 548 du nouveau code de procédure civile, l’exploit en

matière commerciale doit contenir assignation à comparaître à date fixe.

L’acte d’appel du 27 décembre 2016 signifié à la requête de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) a donné assignation à PERSONNE3.), à comparaître à l’audience du

tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 10 janvier 2017 à 15.00 heures et a donc

respecté cette disposition.

L'enrôlement d'une affaire consiste à faire inscrire par le secrétariat sur une espèce de

registre ou répertoire, par ordre chronologique, les affaires dont une juridiction est

saisie ainsi que, dans les juridictions comportant plusieurs chambres, sur un registre

où ne sont inscrites que les affaires distribuées à une chambre déterminée.

L'enrôlement résulte en général d'une initiative d'une des parties suivant des formalités

variables et notamment par la remise au secrétariat-greffe d'une copie de l'assignation

et opère saisine de la juridiction emportant liaison d'instance en lui soumettant le litige

afin que la juridiction y applique son activité jusqu'à son dessaisissement (cf. G. Cornu,

Vocabulaire juridique, V° «enrôlement», «rôle» et «saisine»).

L’absence d’enrôlement pour la date indiquée dans l’acte d’appel n’est pas

sanctionnée de nullité (cf. Cour 24 juin 2009, n° 34488 et 34534 du rôle).

Le moyen de nullité soulevé par les intimés est donc à écarter.

Interjeté dans les forme et délai de la loi, l’appel est partant à déclarer recevable.

Quant au fond

Quant aux montants réclamés

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font grief au jugement entrepris de ne pas avoir tenu

compte des paiements des loyers et avances sur charges des mois de juin, de juillet,

d’août, d’octobre et de novembre 2015.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) invoquent à ce titre les avis de débit relatifs aux

paiements suivants :

-

2.900,00 euros le 19 juin 2015 ;

-

1.450,00 euros le 1er septembre 2015 ;

-

1.450,00 euros le 7 septembre 2015 ;

-

1.450,00 euros le 2 novembre 2015 ;

-

1.450,00 euros le 30 novembre 2015.

Force est de constater que, contrairement aux allégations des appelants, chacun des

cinq avis de débit invoqués ci-dessus apparaît dans le décompte versé par les bailleurs

en instance d’appel. Ce décompte révèle un solde de 26.100,00 euros en faveur des

bailleurs au jour des plaidoiries de première instance, soit le montant pour lequel les

appelants ont été condamnés. En condamnant les époux PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au montant de 26.100,00 euros, le juge de première instance a donc

pris en considération les paiements prémentionnés.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font encore grief au juge de première instance de

les avoir condamnés au paiement d’arriérés d’avances sur charges, alors que les

décomptes de charges n’auraient jamais été établis par le bailleur.

Aucun texte de loi, ni aucun principe n’oblige le bailleur à restituer les provisions

payées par le locataire en vertu du contrat de bail, au motif qu’il aurait tardé à dresser

un décompte.

S’il est vrai que les bailleurs restent en défaut de justifier en détail les charges devant

être supportées par les locataires, ce n'est pas pour autant qu’il y a lieu de condamner

ipso jure les bailleurs à restituer les avances (cf. TAL, 28 juin 2011, n° 98/2011).

Il y a lieu, dès lors, de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement au paiement du montant total de

26.100,00 euros, outre les intérêts légaux, au vu du décompte relatif aux arriérés de

loyers et d’avances sur charges versé en première instance.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

versent les décomptes de charges des années 2011 à 2016, faisant apparaître un

montant de (594,50 + 439,68 + 1.239,67 + 764,20 + 656,50 - 331,82 =) 3.362,73 euros

en faveur des appelants. Le même décompte fait état d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges échus depuis le prononcé du jugement de première instance d’un montant

de 5.800,00 euros, correspondant aux mois de décembre 2016, janvier, février et mars

2017.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) augmentent donc leur demande d’un montant de

(5.800,00 – 3.362,73 =) 2.437,27 euros. Il y a lieu de leur en donner acte.

La demande tendant à la condamnation des locataires au paiement de loyers et

d’avances sur charges échus après le jugement entrepris est recevable en vertu des

dispositions de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’établissent pas avoir payé le moindre loyer depuis

le prononcé du jugement entrepris, de sorte que les arriérés de loyers et d’avances

sur charges redûs depuis le prononcé du jugement de première instance s’élèvent au

montant de [4 x (1.250,00 +200,00) =] 5.800,00 euros. Il résulte des décomptes de

charges versés par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) qu’un solde de 3.362,73 euros

existe en faveur de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) de ce chef. L’augmentation

de la demande, qui n’est d’ailleurs pas autrement contestée par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), est, par conséquent, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

(5.800,00 – 3.362,73 =) 2.437,27 euros.

Le prédit montant constituant une dette relative au domicile conjugal, les époux

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont tenus solidairement à son paiement, en

application de l’article 220 du code civil.

Il y a lieu, dès lors, de condamner encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

solidairement au paiement du montant de 2.437,27 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 21 mars 2017, date des plaidoiries en instance d’appel, jusqu’à solde.

La demande d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) tendant à la majoration du taux

d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la

signification du présent jugement, est fondée en application des articles 15-1 et 15 de

la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et intérêts de retard.

Quant à la résiliation du contrat de bail

Dans l’acte d’appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent en outre à voir

déclarer non fondée la demande en résiliation du contrat de bail.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de

bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus (cf. ibid., n° 390 e).

Il s’avère que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne se sont, jusqu’à présent, toujours

pas acquittés du montant au paiement duquel ils ont été condamnés en première

instance et que les loyers échus depuis le prononcé du jugement entrepris ne sont pas

non plus payés.

Au vu de ce qui précède, il convient de retenir que la faute des appelants consistant

dans la violation de leur obligation de paiement des loyers aux échéances convenues

est d’une gravité telle qu’elle justifie la résiliation du bail.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a déclaré résilié le contrat

de bail entre parties et ordonné le déguerpissement des appelants des lieux loués.

Eu égard au fait que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne paient toujours pas leurs

loyers et qu’ils n’établissent pas l’existence de circonstances particulières justifiant

l’octroi d’un délai de déguerpissement d’un mois, il y a lieu de fixer le délai de

déguerpissement à 15 jours, à partir de la signification du présent jugement.

Quant aux demandes en obtention d’une indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondée la demande en obtention

d’une indemnité de procédure des appelants pour l’instance d’appel.

Compte tenu du fait qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés l’entièreté

des sommes exposées par eux non comprises dans les dépens, le jugement entrepris

est à confirmer en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement au paiement d’une indemnité de procédure de 200,00 euros. Il convient

encore de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement au paiement

d’un montant de 400,00 euros, à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

donne acte à PERSONNE4.) de son intervention volontaire,

la déclare recevable,

écarte le moyen de nullité soulevé par PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

déclare l’appel recevable,

dit l’appel non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quinze

jours à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de l’augmentation de leur demande

d’un montant de 2.437,27 euros,

dit l’augmentation de la demande d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) recevable et

fondée, partant,

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) le montant de 2.437,27 euros, avec les intérêts

légaux à partir du 21 mars 2017, jusqu’à solde,

ordonne la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à partir de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande d’PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 400,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) le montant de 400,00 euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.