Tenant's new claim for security deposit refund in appeal dismissed as inadmissible under procedural rules.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du Délégué du

Bâtonnier à l’assistance judiciaire du 20 décembre 2016 avec effet rétroactif au

1er juillet 2016.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 104/2017

Audience publique du mardi, deux mai deux mille dix-sept

Numéro 181477 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE2.), rentier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du

5 décembre 2016,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans profession connue, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 181477 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 3 janvier 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

21 mars 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sylvie AUST, avocat, demeurant à Luxembourg, en remplacement de Maître

Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg, comparant pour PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Assia BEHAT, avocat, demeurant à Luxembourg, en remplacement de Maître

Jean

TONNAR,

avocat,

demeurant

à

Esch-sur-Alzette,

comparant

pour

PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

2 mai 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 7 juin 2003, PERSONNE1.) a pris en location auprès de

PERSONNE2.) un studio partiellement meublé sis à L-ADRESSE2.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 500,00 euros payable d’avance le 1er de chaque mois

et des avances sur charges mensuelles de 75,00 euros.

Par requête déposée au greffe le 16 juin 2016, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant

en matière de bail à loyer, pour constater que la résiliation du contrat de bail intervenue

le 12 août 2015 est justifiée pour motif grave et légitime, pour voir prononcer la

résiliation du contrat de bail conclu en date du 7 juin 2003, ainsi que pour entendre

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement à

intervenir.

Il a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros ainsi que

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a fait exposer que par courrier adressé le 12

août 2015 à PERSONNE1.), il a résilié le contrat de bail. Il aurait eu pour projet de

vendre l’appartement litigieux et des travaux de rénovation d’envergure se seraient

avérés nécessaires, rendant ainsi impossible le maintien d’PERSONNE1.) dans les

lieux loués. Il a précisé que les travaux étaient prévus pour durer cinq semaines et

qu’au vu de l’exiguïté des lieux loués, le maintien d’PERSONNE1.) dans les lieux était

impossible.

Il a encore soutenu que la résiliation du contrat de bail était justifiée en raison de

l’insalubrité de l’appartement loué suite à l’inobservation dans le chef d’PERSONNE1.)

de son obligation de l’entretenir en bon père de famille.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a résisté à la demande en

faisant valoir ne pas avoir reçu la lettre du 12 août 2015 portant résiliation du contrat

de bail litigieux.

Il a, par ailleurs, donné à considérer que PERSONNE2.) souhaitait vendre le studio le

plus rapidement possible, dans le but d’éviter la prorogation prévue à l’article 12 de la

loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

La vente des lieux loués n’étant pas à considérer comme motif grave et légitime de

résiliation du contrat de bail, PERSONNE2.) prétexterait la nécessité de procéder à

des travaux d’envergure pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Pour autant que cette substitution de motifs soit accueillie par le tribunal,

PERSONNE1.) a contesté la nécessité d’effectuer des travaux d’envergure. Il a fait

remarquer à cet égard que le devis versé par le bailleur était daté au 21 juin 2016,

alors que la requête avait été déposée au greffe de la justice de paix le 16 juin 2016.

Il a encore contesté la pertinence des photos versées en cause et a fait valoir qu’elles

n’étaient pas de nature à conclure à l’existence d’une fuite d’eau dans la salle de bains.

Il a encore contesté ne pas avoir entretenu convenablement le bac à douche et a

précisé qu’aucun problème ne lui avait été signalé depuis 2003.

PERSONNE1.) a encore fait valoir que la nécessité de quitter les lieux loués n’était

pas établie, dans la mesure où le devis versé par PERSONNE2.) ne préciserait pas le

temps nécessaire pour effectuer les travaux envisagés. Il a finalement sollicité une

indemnité de procédure de 500,00 euros.

PERSONNE2.) a rappelé son intention de vendre l’appartement et a insisté sur

l’urgence à agir, afin d’effectuer les travaux envisagés. Il a proposé, à toutes fins utiles,

une visite des lieux, afin de constater la fuite dans la salle de bains.

Par jugement contradictoire du 3 novembre 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit non fondée la demande principale de PERSONNE2.) à voir constater que la

résiliation du contrat de bail intervenue le 12 août 2015 est justifiée pour motif grave,

-

dit non fondée la demande subsidiaire de PERSONNE2.) à voir prononcer la

résiliation du contrat de bail conclu entre parties pour motif grave,

-

donné acte à PERSONNE1.) qu’il a conclu à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 500,00 euros,

-

dit sans objet la demande de PERSONNE2.) tendant à voir ordonner l’exécution

provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

dit fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

jusqu’à concurrence de 300,00 euros,

-

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 300,00 euros à

titre d’indemnité de procédure,

-

condamné PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que la contestation de la réception

de la lettre de résiliation du 12 août 2015 ne portait pas à conséquence, dans la mesure

où la résiliation du bail pouvait toujours être demandée par requête, directement au

tribunal.

Il a encore rappelé qu’il appartenait au bailleur de rapporter la preuve de la nécessité

de procéder à des travaux d’envergure ainsi que de l’impossibilité de maintenir le

locataire dans les lieux durant l’exécution des travaux.

En présence de contestations de la part d’PERSONNE1.) concernant le devis ainsi

que les photos versées au dossier par le bailleur, le juge de première instance a

constaté qu’il n’était pas établi qu’une fuite se soit produite dans le studio loué, ni que

cette fuite nécessitait des travaux de réfection de l’intégralité de la salle de bains.

Le juge de première instance a encore retenu que le devis ne permettait pas non plus

d’établir la nécessité d’entreprendre des travaux de réfection dans la salle de bains, ni

l’impossibilité pour le locataire de rester dans les lieux loués.

PERSONNE2.) n’ayant pas produit d’autres éléments de preuve, le juge de première

instance a déclaré non fondée sa demande tendant à voir résilier le contrat de bail

ainsi que sa demande tendant à voir déguerpir PERSONNE1.) des lieux loués. Il a

encore déclaré sans objet la demande de PERSONNE2.) en exécution provisoire du

jugement.

De ce jugement, PERSONNE2.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

5 décembre 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE2.) demande à voir déclarer résilié

le contrat de bail conclu entre parties, avec effet au 7 juin 2016, et à voir condamner

le locataire à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la

signification du jugement à intervenir.

Il demande, en outre, à se voir décharger de la condamnation au paiement d’un

montant de 300,00 euros, intervenue sur le fondement de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, et sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 21 mars 2017,

PERSONNE2.)

déclare

qu’PERSONNE1.) a quitté les lieux en date du 1er mars 2017 et reconnaît que sa

demande en résiliation du contrat de bail devient sans objet.

PERSONNE2.) estime cependant qu’il a, à tort, été condamné au paiement d’une

indemnité de procédure de 300,00 euros en première instance. Il fait valoir que le

départ d’PERSONNE1.) des lieux loués, en date du 1er mars 2017, suffit à démontrer

le bien-fondé de la demande initiale en résiliation du contrat de bail. A ce titre, il

soutient qu’PERSONNE1.) a, de manière injustifiée, refusé la résiliation du contrat de

bail en première instance et qu’il est resté abusivement dans les lieux jusqu’au 1er

mars 2017.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Il

conteste avoir invoqué des motifs fallacieux pour s’opposer à la résiliation du contrat

de bail. Il explique avoir été pragmatique en quittant les lieux, l’existence d’un litige

avec le bailleur ne lui permettant plus de profiter d’une jouissance paisible du studio

loué. Il s’oppose dès lors à ce que PERSONNE2.) soit déchargé de l’indemnité de

procédure, à laquelle il a été condamné en première instance.

PERSONNE1.) réclame encore le remboursement de la caution locative, à hauteur de

1.000,00 euros.

Il sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

PERSONNE2.)

soulève l’irrecevabilité de la demande d’PERSONNE1.)

en

remboursement de la caution de 1.000,00 euros pour constituer une demande

nouvelle en instance d’appel.

Motifs de la décision

Le tribunal donne acte à PERSONNE2.) que sa demande en résiliation du contrat de

bail, conclu entre parties le 7 juin 2003, est devenue sans objet.

Il y a donc lieu de déclarer sans objet l’appel en ce qu’il porte sur le volet du jugement

entrepris qui a déclaré non fondées les demandes de PERSONNE2.) tendant à la

résiliation du contrat de bail et au déguerpissement d’PERSONNE1.).

PERSONNE2.) conclut à se voir décharger de sa condamnation au paiement d’une

indemnité de procédure, intervenue en première instance, au motif que le départ

volontaire d’PERSONNE1.) suffit à prouver le bien-fondé de la demande initiale en

résiliation du contrat de bail litigieux.

Le tribunal de céans relève que le fait d’avoir quitté les lieux ne saurait emporter

reconnaissance du bien-fondé de la demande en résiliation du contrat de bail conclu

entre parties. Au contraire, il convient de retenir qu’eu égard à l’acharnement de

PERSONNE2.), PERSONNE1.) a fait preuve de pragmatisme en décidant de quitter

volontairement les lieux.

Force est cependant de constater que suivant décision du Délégué du Bâtonnier à

l’assistance judiciaire du 20 décembre 2016, l’assistance judiciaire a été accordée à

PERSONNE1.), avec effet rétroactif au 1er juillet 2016.

Il est à noter que i) aux termes de l’article 8 du règlement grand-ducal du 18 septembre

1995 concernant l’assistance judiciaire, l’assistance judiciaire s’étend à tous les frais

relatifs aux instances, procédures ou actes pour lesquels elle a été accordée, ii) dans

la mesure où ces frais de procédure ne sont pas à exposer par le justiciable qui

bénéficie de l’assistance judiciaire, celui-ci ne peut prétendre à l’allocation d’une

indemnité de procédure destinée à couvrir une partie des sommes exposées pour la

défense de ses intérêts (Cass. fr., civ. 2ème, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002

II n° 219 p. 172).

Il en résulte qu’au vu du fait que l’assistance judiciaire a entretemps été accordée à

PERSONNE1.) avec effet rétroactif au 1er juillet 2016, il y a lieu, par réformation du

jugement entrepris, de déclarer non fondée sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure pour la première instance.

L’appel est, dès lors, fondé en ce qui concerne le volet de l’indemnité de procédure

allouée en première instance.

L’appel de PERSONNE2.) étant devenu sans objet quant au volet de la résiliation du

contrat de bail et du déguerpissement du locataire, les frais de la première instance

sont, par confirmation du jugement entrepris, à laisser à charge de PERSONNE2.)

dont la demande tendant à la résiliation du contrat de bail a été déclarée non fondée

en première instance.

PERSONNE1.) sollicite le remboursement de la garantie locative d’un montant de

1.000,00 euros. PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité de la demande pour avoir été

formulée pour la première fois en appel.

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles

sont prohibées en appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que la

demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

La demande en remboursement de la garantie locative faite pour la première fois en

instance d’appel ne rentre pas dans les cas prévus à l’article 592 du nouveau code de

procédure civile comme dérogation à la règle de la prohibition des demandes

nouvelles en appel.

PERSONNE1.) ne saurait ainsi, pour la première fois en appel, formuler une telle

demande.

Il s’ensuit que la demande d’PERSONNE1.) en remboursement de la garantie locative

est irrecevable.

PERSONNE1.) réclame une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

Pour les motifs exposés ci-avant, PERSONNE1.), bénéficiant de l’assistance

judiciaire, est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de le débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Le jugement entrepris étant à réformer quant au seul volet de l’indemnité de procédure

allouée à PERSONNE1.) en première instance - eu égard au fait que l’assistance

judiciaire a été accordée à ce dernier - il y a lieu de laisser les frais de l’instance d’appel

à charge de PERSONNE2.) dont l’appel est devenu sans objet en ce qui le volet du

jugement entrepris ayant trait à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

du locataire.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE2.) que la demande en résiliation du contrat de bail conclu

entre parties le 7 juin 2003, est devenue sans objet,

déclare sans objet l’appel en ce qu’il porte sur le volet du jugement entrepris qui a

déclaré non fondées les demandes de PERSONNE2.) tendant à la résiliation du

contrat de bail et au déguerpissement d’PERSONNE1.),

dit l’appel fondé en ce qu’il concerne le volet du jugement entrepris relatif à l’indemnité

de procédure allouée à PERSONNE1.) pour la première instance, partant,

par réformation du jugement entrepris,

déclare non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

déclare l’appel non fondé pour le surplus,

déclare irrecevable la demande d’PERSONNE1.) en remboursement de la garantie

locative,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

laisse les frais de l’instance d’appel à charge de PERSONNE2.).