Court dismisses creditor's claim against notary for failure to purge mortgage, ruling no damage proven.

TRIBUNAL D’ARRONDISSEMENT DE

DIEKIRCH

Jugement civil n° 73/2017 Numéro 19145 du rôle

Audience publique du mardi, deux mai deux mille dix-sept.

Composition:

Jean-Claude KUREK, Président, Lexie BREUSKIN, Juge, Conny SCHMIT, Juge,

Alain GODART, Greffier.

E n t r e :

la société à responsabilité limitée MUNHOWEN SA, établie et ayant son siège social à L-4385 EHLERANGE, 14, Zare Est, inscrite au Registre de commerce et ses sociétés sous le numéro 29728, représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions ;

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 13 février 2014 ;

comparant par Maître Josiane EISCHEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch ;

e t :

Maître D), notaire, ayant demeuré professionnellement à L-(…) et actuellement à L- (…) ;

partie défenderesse aux fins du prédit exploit WEBER ;

comparant par Maître Jean-Paul WILTZIUS, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch.

LE TRIBUNAL :

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction rendue en date du 16 février 2016 ;

Par exploit d’huissier de justice Georges WEBER du 13 février 2014, la société anonyme MUNHOWEN SA a fait donner assignation au notaire de résidence à Diekirch, Maître D), à comparaître dans les délais légaux devant le tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile, pour le voir condamner à payer à la société demanderesse un montant de 11.876,18 euros avec les intérêts légaux sur le montant de 11.540,75 euros à partir du 2 février 2012 jusqu’à solde et sur le montant de 335,43 euros à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

La société demanderesse sollicite une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau Code de procédure civile.

Faits constants

Détentrice d’un titre exécutoire à l’égard de C) sur un montant total de 11.540,75 euros (6.775,31 euros et 4.765,44 euros) comme résultant de la grosse en forme exécutoire d’un jugement rendu entre parties le 24 septembre 2012 par le Tribunal de Paix de Diekirch, la société MUNHOVEN SA a fait inscrire en date du 5 décembre 2012 une hypothèque judiciaire sur un immeuble sis à (…) et appartenant à C).

Voulant lancer une procédure de saisie immobilière sur l’immeuble en cause, la société demanderesse fut informée de la vente dudit immeuble en date du 17 décembre 2012, dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière entamée antérieurement par d’autres créanciers de C).

Il est constant en cause que le notaire instrumentaire, Maître D) en l’occurrence, a, après désintéressement des autres créanciers, omis de procéder à la purge de l’inscription hypothécaire du 5 décembre 2012.

Il est également constant en cause que dans la suite, le notaire s’est dessaisi du solde du prix de vente au profit de C). Il n’est pas contesté que ledit solde a été suffisamment élevé pour procéder au désintéressement de la société MUNHOVEN SA.

La société MUNHOVEN SA estime qu’en agissant ainsi, le notaire instrumentaire a engagé sa responsabilité professionnelle délictuelle en application des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Elle réclame un dédommagement s’élevant à 11.540,75 euros correspondant à sa créance, s’y ajoutant 150 euros correspondant à l’indemnité de procédure telle que retenue par jugement du Tribunal de Paix du 24 septembre 2012, des frais de recherches hypothécaires s’élevant à 7,96 euros et des frais d’huissier s’élevant à 1.77,47 euros.

La demande ayant été régulièrement introduite quant aux forme et délai, elle est recevable en la pure forme.

Quant à la recevabilité

La partie défenderesse conclut à l’irrecevabilité de la demande au motif d’un défaut d’intérêt à agir dans le chef de la partie demanderesse, dans la mesure où cette dernière ne justifierait pas d’un préjudice actuel et certain.

Pour pouvoir agir en justice, il faut avoir un intérêt né et actuel. Le droit à l’origine d’une action ne doit pas nécessairement être un droit subjectif défini, tel que le droit de propriété ou de créance ; il suffit qu’une atteinte soit portée aux intérêts légitimes de quelqu’un. De même, il a été jugé qu’est recevable l’action née d’un intérêt fondé sur la violation d’un droit juridiquement protégé, cet intérêt devant être direct et personnel (Cour d’Appel, 1er octobre 1986, n° 8758 du rôle).

L’intérêt pour agir doit exister au jour de la demande en justice (Cour d’appel, 15 mai 2002, n° 24 393 du rôle).

L’intérêt à agir est le profit, l’utilité ou l’avantage que l’action peut procurer au plaideur (L. Cadiet, Droit judiciaire privé, Litec 2000, n° 843). Il existe lorsque le résultat de la demande est de nature à modifier ou à améliorer la condition juridique du demandeur et il suffit qu’il affirme que tel est le cas (Cour 18 janvier 1994 n° 15349 du rôle).

En l’occurrence, la société MUNHOVEN SA a introduit une demande en réparation à l’encontre de Maître D) alors qu’elle s’estime lésée dans ses droits par les agissements de ce dernier. La société MUNHOVEN SA justifie donc d’un intérêt à agir. La question de savoir si un préjudice réparable existe en l’espèce est une question de droit devant faire l’objet d’une analyse au fond.

La demande est recevable.

Quant au fond

La société MUNHOVEN SA agit sur base de la responsabilité délictuelle.

Bien que le régime de responsabilité n’ait pas fait l’objet de débats entre parties, il convient de rappeler que dans l’exercice normal de sa fonction d’officier public prêtant son ministère pour l’accomplissement de ses obligations purement professionnelles, telles qu’elles ont été déterminées par la loi et consistant à recevoir tous les actes auxquels les parties doivent ou veulent donner le caractère d’authenticité attachée aux actes de l’autorité publique, le notaire assume une responsabilité délictuelle.

En l’occurrence, la rédaction d’un acte de vente immobilière, exercice dans le cadre duquel le notaire doit se livrer à la recherche de l’existence de quelconques droits grevant l’immeuble, ce qui inclut la constatation de l’état hypothécaire de ce dernier, relève de l’exercice normal des fonctions du notaire exerçant comme officier public et est donc soumise au régime de la responsabilité délictuelle.

De surcroît, la responsabilité du notaire est délictuelle lorsque ses agissements causent des dommages aux tiers.

(voir G. Ravarani, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 2e édition n ° 605 et 606, p. 491 et 492)

Pour que la responsabilité civile délictuelle d’une personne puisse être engagée et pour que la victime d’un dommage puisse obtenir réparation de celle-ci, trois éléments doivent être établis : l’existence d’une faute, d’un préjudice, ainsi que d’un lien de causalité entre les deux.

Faute

La société MUNHOVEN SA reproche au notaire D), d’avoir procédé le 17 décembre 2012 à la vente de l’immeuble en question en se contentant d’un état hypothécaire datant du 27 novembre 2012 et d’avoir ainsi omis de tenir compte de toutes les charges grevant l’immeuble en question à la date de la vente, tout en sachant que le notaire serait obligé d’entreprendre « les investigations nécessaires pour vérifier la réunion effective des conditions de droit devant être remplies pour assurer une bonne exécution de l’opération ».

Les techniques de communication modernes permettraient aisément à un notaire de se renseigner auprès du bureau de conservation des hypothèques sur les inscriptions hypothécaires grevant l’immeuble objet d’une vente jusqu’au dernier moment précédant la signature de l’acte, l’obligation de recherche des droits grevant un immeuble pesant sur le notaire jusqu’à ce moment, en l’absence de texte la limitant expressément dans le temps.

Dans le cas où Maître D) aurait éprouvé une quelconque difficulté de se renseigner efficacement sur l’état des inscriptions au moment de la vente, il lui aurait appartenu, en tant que notaire normalement diligent et prudent, de consigner le prix de vente et de s’en dessaisir seulement après que les vérifications hypothécaires aient pu avoir lieu en bonne et due forme.

En s’abstenant d’agir ainsi, Maître D) aurait commis une faute professionnelle.

Maître D) conteste avoir violé une obligation professionnelle.

Au moment de l’introduction de la demande de recherche auprès du bureau de conservation des hypothèques, aucune inscription n’aurait figuré au bordereau en faveur de la société MUNHOVEN SA.

L’obligation professionnelle d’un notaire devrait « s’analyser en un souci de proportionnalité, c’est-à-dire de réalisme et d’adaptation aux possibilités effectives de contrôle et de vérification ».

Il serait illusoire de prétendre que le notaire aurait la possibilité de vérifier l’état hypothécaire d’un immeuble jusqu’au jour-même de l’acte, étant donné que la réponse du bureau de conservation des hypothèques à une telle demande ne serait obtenue le plus souvent qu’après écoulement d’un délai de plusieurs semaines.

En introduisant une demande de recherche avant que l’acte de vente n’aurait été rédigé, il aurait suffi à son obligation de vérifier l’état des hypothèques de l’immeuble à vendre, et aucune faute ne saurait lui être reprochée.

Une des obligations essentielles du notaire, officier public, découlant de sa fonction d’authentification des actes, consiste, en matière de vente d’immeubles, en la recherche de tous les droits grevant l’immeuble en question, ce qui inclut notamment la vérification de l’état des inscriptions hypothécaires. L’obligation d’investigation juridique qui conduit le notaire à rechercher par l’analyse des titres ou par l’emploi de techniques juridiques particulières d’information l’ensemble des charges pouvant menacer une convention et par conséquent atteindre son efficacité, est une obligation fixe et impérative. (voir G. Ravarani, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 2e édition n° 606, p. 492 )

Quelles que soient les obligations que le notaire assume dans ses différentes activités, ses fautes s’apprécient de manière abstraite, par comparaison avec un notaire avisé « juriste compétent et méfiant ». Ses obligations ne sont pas susceptibles de variations, mais sont immuables, fixes et rigoureuses en raison de sa fonction et notamment, de son aspect de service public. Outre les qualités de compétence et d’impartialité, celle de prudence est encore de rigueur. (voir G. Ravarani, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 2e édition, n° 609, p. 496)

La doctrine française retient dans le chef du notaire, en vertu de son obligation de sécurité juridique, une obligation de résultat indiscutable au titre de l’authentification pour assurer toutes les mainlevées hypothécaires et diligenter la procédure de purge (ancien article 2181 du Code civil français, qui correspond à l’article 2181 du Code civil luxembourgeois). (voir, P. Loyer, Etat hypothécaire incomplet délivré avant la vente : la responsabilité du notaire, Recueil Dalloz 2005 p. 874)

Dès lors, en procédant à la distribution du prix de vente de l’immeuble sans avoir attendu l’état hypothécaire de l’immeuble certifié à la date de la vente, le notaire commet une violation flagrante de son devoir d’investigation juridique et de recherche prémentionné, engageant sa responsabilité. (voir encore dans ce sens la doctrine et la jurisprudence française en la matière, transposable en droit luxembourgeois : P. Delebecque, P. SIMLER, Responsabilité des notaires dans l’établissement ou la gestion des hypothèques : catalogue des fautes commises, RDI, 1996, p. 257)

Si doctrine et jurisprudence françaises sont constantes et fermes pour retenir la responsabilité du notaire qui se dessaisit du solde du prix de vente avant d’avoir strictement vérifié la situation hypothécaire pour assurer ses obligations à l’égard des créanciers et de l’acquéreur, les seules causes d’irresponsabilité ou de limitation de responsabilité du notaire ne peuvent résulter que :

- d’une erreur invincible - d’une lettre ou d’un certificat totalement erroné de la préfecture - d’une absence d’un préjudice certain et définitif. (voir, P. Loyer, Etat hypothécaire incomplet délivré avant la vente : la responsabilité du notaire, Recueil Dalloz 2005 p. 874)

L’argument que Maître D) fait valoir consistant à vouloir qualifier l’exigence de disposer d’un état hypothécaire actualisé au jour de la vente d’un immeuble de disproportionnée et d’irréaliste ne saurait constituer une cause d’irresponsabilité: même si le notaire ne parvient pas à organiser son étude de manière à suivre la pratique traditionnelle consistant à se déplacer au bureau de conservation des hypothèques pour demander sur place, au jour de la vente et plus précisément au jour de la publication de celle-ci, copie des inscriptions hypothécaires, ou de déléguer un collaborateur à cette fin, rien ne l’empêche tout de même de différer la distribution du prix de vente en attendant la réponse du bureau de conservation des hypothèques, jusqu’au moment d’être pleinement éclairé sur l’état hypothécaire de l’immeuble en cause.

En ne procédant pas de cette manière, Maître D) a commis une faute professionnelle.

La faute du notaire D) retenue, le droit à réparation de la société MUNHOVEN SA est conditionné par l’existence d’un préjudice certain, né et actuel.

Préjudice

Maître D) fait plaider que, seul le préjudice actuel et certain étant réparable, un tel préjudice n’existerait pas en l’occurrence, étant donné que l’hypothèque inscrite sur l’immeuble en question conférerait à la société MUNHOVEN SA un droit de suite, droit réel qui permettrait à son titulaire de saisir et de faire vendre l’immeuble quel qu’en serait le possesseur ou le propriétaire. Faute d’avoir mis en œuvre ledit droit de suite, le préjudice de la société MUNHOVEN SA demeurerait hypothétique et n’ouvrirait pas droit à réparation.

Pour le surplus, la société MUNHOVEN SA n’aurait pas apporté la preuve que C), qui aurait vendu la maison hypothéquée pour un montant de 250.000 euros, serait insolvable, ni que des démarches et recherches aient été entamées pour identifier le lieu de résidence de son débiteur, voire pour faire exécuter le jugement du tribunal de paix du 24 septembre 2012. Ce ne serait que « dans le cas où le débiteur est insolvable, de sorte que le préjudice du créancier soit avéré, que la responsabilité du notaire puisse être recherchée. »

La société MUNHOVEN SA considère avoir subi un préjudice actuel et certain dans la mesure où elle se trouverait dans une situation nettement moins favorable que celle des créanciers dont les inscriptions hypothécaires auraient été purgées. La société demanderesse expose être détentrice d’un titre qui ne pourrait être exécuté contre ses débiteurs alors que ces derniers seraient, ou bien insolvable dans le cas de F) qui est sans revenus et sans propriété immobilière saisissable, ou bien, dans le cas d’C), introuvable, malgré efforts considérables de recherche déployés, car ayant quitté le Grand-Duché sans laisser de traces.

La nécessité de devoir localiser C) et les frais engagés à cette fin constitueraient en soi un préjudice certain et actuel.

Les tiers acquéreurs, quant à eux, après avoir été mis en demeure de payer la somme en question par la société demanderesse, auraient clairement manifesté leur refus de régler volontairement une dette qui n’est pas la leur, suivant courrier du 3 novembre 2014.

En outre, si le droit de suite permet certes au créancier d’exercer son droit sur l’immeuble en quelques mains qu’il se trouve, « ce droit de suite s’avère plutôt théorique, voire illusoire dans le cas d’espèce, étant donné que le montant de la créance est fortement disproportionné par rapport à la valeur de l’immeuble», de sorte qu’une action en exécution forcée sur le bien grevé risquerait d’être vouée à l’échec.

La société MUNHOVEN SA estime aberrant le fait qu’un notaire fautif soit à l’abri de toutes poursuites tandis que la partie créancière soit obligée à exercer des recours longs et coûteux à l’encontre de personnes qui n’ont commis la moindre faute et se trouvent impliquées dans un litige généré par les seules négligences commises par le notaire instrumentaire.

Ceci étant, non seulement le préjudice certain et actuel donnerait lieu à réparation en matière de responsabilité civile, mais également la perte d’une chance ou la création d’un risque. En l’occurrence, le préjudice, sinon au moins le risque de préjudice serait bien réel.

Il résulte de l’article 2166 du Code civil que « les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrite sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu’il passe, pour être colloqués et payés suivant l’ordre de leurs créances ou inscriptions. »

L’article 2167 du même Code prévoit que « si le tiers détenteur ne remplit pas les formalités [..] pour purger sa propriété, il demeure, par l’effet seul des inscriptions, obligé comme détenteur à toutes les dettes hypothécaires, et jouit des termes et délais accordés au débiteur originaire. »

L’article 2169 du même Code stipule que « faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à l’une des obligations, chaque créancier hypothécaire a droit de faire vendre sur lui l’immeuble hypothéqué [… ] »

Ces dispositions correspondent à celles prévues par les anciens articles 2166 et suivants du Code civil français (actuellement articles 2461, 2462 et 2463 du Code civil français). Les solutions doctrinales et jurisprudentielles françaises sont transposables

en droit luxembourgeois.

L’article 2166 du Code civil (article 2461 Code civil français) affirme donc l’existence d’un droit de suite pour les sûretés immobilières inscrites, visant nommément les privilèges et hypothèques (voir M. Cabrillac, C. Mouly, S. Cabrillac, P Pétel, Droit des sûretés, LexisNexis, 10e édition, n° 1.000, p. 737)

Le droit de suite permet, ainsi, au créancier hypothécaire de saisir le bien grevé devenu la propriété d'une autre personne que le constituant de l'hypothèque (V. not., G. Marty,

P. Raynaud et Ph. Jestaz, Droit civil, Les sûretés, La publicité foncière : Sirey, 2e éd. 1987, n° 305. – A. Weill, Droit civil, Les sûretés, La publicité foncière : Précis Dalloz 1979, n° 485. – J. Mestre, E. Putman et M. Billiau, Droit spécial des sûretés réelles : LGDJ 1996. – Ph. Simler et Ph. Delebecque, Les sûretés, la publicité foncière : Dalloz, coll. « Précis », 6e éd. 2012. – M. et S. Cabrillac, C. Mouly et Ph. Petel, Droit des sûretés : Litec, 9e éd. 2010).

Le droit de suite hypothécaire constitue une véritable prérogative originale qui s'exerce contre une personne qui, loin d'être un usurpateur, a acquis parfaitement régulièrement son droit (V. not., l'argumentation de C. Gijsbers, Sûretés réelles et droit des biens : thèse Paris II, 2012, n° 144 et s., qui conteste la qualification de droit de suite attaché au droit réel, quelle que soit l'analyse qui en est faite, et le distingue fermement du droit de suite hypothécaire. – C. Dauchez, Le principe de spécialité en droit des sûretés réelles : thèse Paris II, 2013, n° 32. – V., déjà dans le même sens,

M. Chauveau, Classification nouvelle des droits réels et personnels : Rev. crit. législ. et jurispr. 1931, p. 539, spéc. p. 550. – M. Cabrillac, C. Mouly, S. Cabrillac et Ph. Pétel, op. cit., n° 978).

(JCL, Fasc. unique : PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES . – Droit de suite, n°1 ss.)

L’application de ces principes a amené la Cour de Cassation française à considérer traditionnellement et de façon itérative que dans le chef du créancier hypothécaire aucun préjudice ne prend naissance du fait que son hypothèque n’a pas fait l’objet de purge par le biais du notaire instrumentaire au moment de la vente de l’immeuble.

« L'absence de purge de l'hypothèque n'engage pas en soi la responsabilité du notaire sur le fondement de l'article 1382 du code civil dès lors que le créancier conserve le bénéfice du droit de suite qui n'est pas une voie de droit, mais un effet attaché à l'hypothèque » (CASS fr. 1ère civ., 27 février 2013, n° 12-16.891 (n° 221 F-P+B), AJDI 2013 p.775)

« Viole l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 2166 devenu l'article 2461 du même code, une cour d'appel qui, pour condamner le notaire à payer à la banque une certaine somme, retient que le préjudice subi par la banque, constitué par le défaut de remise des fonds à hauteur du solde restant dû, est actuel et certain et que sa réalité n'est pas subordonnée à l'exercice préalable d'une voie de recours à l'encontre du tiers acquéreur par application du droit de suite, alors que ne justifie pas d'un dommage certain à l'égard du notaire en faute pour avoir omis, à l'occasion d'une vente immobilière, de régler le créancier et de purger les inscriptions, le créancier privilégié et hypothécaire n'ayant pas exercé son droit de suite, lequel constitue, non une voie de droit qui ne serait que la conséquence de la situation dommageable imputée à la faute, mais un effet attaché aux sûretés. » (CASS fr. 3e civ. 17 décembre 2014 – AJDI 2015. 309)

Effectivement, face à un tiers acquéreur de l’immeuble, le créancier hypothécaire se retrouve toujours « dans la situation normale de créancier hypothécaire en ce qu’il peut user de son droit de suite » et « il ne saurait arguer d’un quelconque préjudice ». Cependant « rien ne lui interdit de rechercher à nouveau la responsabilité du notaire [..] si son action venait à être inefficace » (N. Le Rudier, Absence de purge de l’hypothèque et responsabilité notariale, AJDI 2013, p. 775)

Actuellement, la société MUNHOVEN SA ne se trouve donc pas dans une situation moins favorable, ni par rapport à celle des créanciers désintéressés par Maître D), ni par rapport à sa propre situation telle qu’elle se présentait avant la procédure de saisie immobilière. En effet, la procédure à suivre en vue du recouvrement de la créance de la société MUNHOVEN SA, à savoir le lancement d’une saisie immobilière sur l’immeuble grevé, est toujours entièrement à sa disposition.

De surcroît, la perte de l’avantage d’être désintéressée de concours avec d’autres créanciers hypothécaires à l’issue d’une procédure de saisie diligentée par ces derniers, ne constitue pas un préjudice pour la société MUNHOVEN SA, cette dernière n’ayant pas eu à sa charge le coût de la procédure concernée.

La demande en réparation de la société MUNHOVEN SA doit dès lors être déclarée non fondée.

Vu l’issue du litige, la société MUNHOVEN SA n’a pas droit à une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau Code de procédure civile.

La condition d’iniquité n’étant pas remplie, la demande de Maître D) en allocation d’une indemnité de procédure sur la même base est également à rejeter.

P A R C E S M O T I F S :

le Tribunal d’Arrondissement de DIEKIRCH, siégeant en matière civile et en premier ressort, statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en état entendu en son rapport ;

vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du 16 février 2016;

déclare la demande de la société MUNHOVEN SA recevable en la forme, retient la faute professionnelle de Maître D), déclare la demande en réparation de la société MUNHOVEN SA non fondée, partant, la déboute de sa demande en paiement, déboute les parties de leurs demandes respectives tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau Code de procédure civile.

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à chacune des parties.

Ainsi lu en audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Jean-Claude KUREK, Président du Tribunal d’Arrondissement, assisté du greffier Alain GODART.

Le Greffier

Le Président du Tribunal

- Alain GODART -

- Jean-Claude KUREK -