Sublease terminated by main lease termination; tenant ordered to vacate premises without right or title.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 87/2017

Audience publique du mardi, quatre avril deux mille dix-sept

Numéro 181375 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 6 décembre

2016,

comparant par Maître Philippe STROESSER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Sébastien LIMAT, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 181375 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 10 janvier 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

7 mars 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Denise PARISI, avocat, en remplacement de Maître Philippe STROESSER,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Sébastien LIMAT, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

4 avril 2017, à laquelle le prononcé a été reporté, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé entre parties en date du 1er janvier 2013, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. a sous-loué à PERSONNE1.) une chambre

meublée se trouvant dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.).

Suivant convention non datée, «un fonds de commerce de débit de boissons

alcooliques et non alcooliques avec petite restauration situé au ADRESSE1.) L-

ADRESSE1.)», a été cédé par la société SOCIETE1.) à PERSONNE2.).

Le bail commercial principal relatif à l’immeuble visé a été résilié suivant jugement du

tribunal de paix de Luxembourg du 12 janvier 2016.

Par courrier daté du 25 janvier 2016, la société SOCIETE1.) a notifié à PERSONNE1.)

la résiliation, avec effet au 28 février 2016, du contrat de sous-location.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27 mai

2016, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de

paix de Luxembourg pour voir déclarer résilié avec effet au 2 mars 2016 le contrat de

bail conclu entre parties, pour voir déclarer PERSONNE1.) occupant sans droit ni titre

à partir de cette date, le voir condamner au déguerpissement et l’entendre condamner

à lui payer la somme de 7.484,40 euros à titre d’indemnisation du préjudice matériel

qu’elle aurait subi à la suite d’une mise en demeure émanant du bailleur principal. Elle

a finalement demandé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a contesté la qualité à agir

de la société SOCIETE1.), celle-ci ayant cédé son fonds de commerce avec les locaux

«dans l’état où ils se trouvent». Il s’est opposé à la demande en résiliation du contrat

de sous-location. Il a finalement sollicité un montant de 1.000,00 euros à titre de

dommages et intérêts pour troubles de jouissance et une indemnité de procédure du

même montant.

Par jugement du 27 octobre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

déclaré les demandes principales et reconventionnelles recevables,

constaté que le contrat de sous-location ayant existé entre parties a cessé d’exister

du fait de la cessation du bail principal,

constaté que depuis cette date PERSONNE1.) est devenu occupant sans droit ni

titre des lieux ayant fait l’objet du contrat de sous-location,

dit la demande en condamnation au déguerpissement fondée,

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 40 jours à compter de la

notification du jugement,

au besoin autorisé la société SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la

forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande en indemnisation de la société SOCIETE1.) dirigée

contre PERSONNE1.),

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention de dommages et intérêts

pour troubles de jouissance,

dit non fondées les demandes des parties en obtention d’une indemnité de

procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord rappelé qu’il ne faut pas

confondre la recevabilité de l’action en justice avec le bien-fondé de la demande et

que la qualité n’est pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est

exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit.

Il a ensuite relevé qu’un fonds de commerce peut exister sans droit au bail, de sorte

que la cession du fonds de commerce n’implique pas nécessairement celle du droit au

bail.

Il a encore noté que PERSONNE1.) ne fournit pas d’éléments pour permettre d’établir

qu’une éventuelle cession du contrat de sous-location, serait, en l’espèce, opposable

au bailleur principal.

Il a finalement considéré que, même en cas de cession valable du contrat de sous-

location, la société SOCIETE1.), en sa qualité de partie cédante, resterait tenue des

obligations découlant du contrat de bail, à titre de caution solidaire du cessionnaire.

Il en a déduit que la société SOCIETE1.) a bien qualité à agir en déguerpissement

contre le sous-locataire.

Le juge de première instance a ensuite rappelé que la cessation du contrat de bail

principal entraîne celle du contrat de sous-location et qu’étant tenu à une restitution

complète des lieux loués, le locataire originaire est fondé à

solliciter

le

déguerpissement du sous-locataire.

La société SOCIETE1.) a été déboutée de sa demande en obtention d’une indemnité

de relocation, faute par elle de rapporter la preuve d’avoir versé ou d’avoir été

condamnée à verser une telle indemnité au bailleur principal.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 6

décembre 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir constater que

le contrat de sous-location n’a pas cessé d’exister entre parties. Il fait encore grief au

juge de première instance d’avoir ordonné son déguerpissement des lieux loués et

d’avoir déclaré non fondée sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

Il demande, à titre principal, à voir déclarer non fondée la demande de la société

SOCIETE1.) pour défaut de qualité à agir. A titre subsidiaire, il conclut à la nullité de

la résiliation du contrat de bail, intervenue par courrier du 25 janvier 2016, les motifs

de résiliation étant fallacieux.

A titre plus subsidiaire, au cas où il serait condamné au déguerpissement, il sollicite

un délai de déguerpissement de trois mois à compter du jugement à intervenir, en

raison de sa situation financière délicate.

L’appelant sollicite finalement une indemnité de procédure de 750,00 euros pour la

première instance, par réformation du jugement entrepris, et une indemnité de

procédure du même montant pour l’instance d’appel.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle souligne que le contrat de sous-location n’a pas été cédé avec le fonds de

commerce, de sorte qu’elle a qualité à agir en déguerpissement contre

PERSONNE1.). La demande tendant au déguerpissement de ce dernier serait fondée,

eu égard au fait que le contrat de sous-location serait devenu caduc par l’effet de la

résiliation du contrat de bail principal.

L’intimée s’oppose à ce qu’un délai de déguerpissement supérieur à quinze jours soit

accordé à l’appelant.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

L’appelant conteste le bien-fondé de la demande tendant à le voir condamner au

déguerpissement, en invoquant le défaut de qualité à agir dans le chef de la société

SOCIETE1.), qui a cédé le fonds de commerce à PERSONNE2.).

A l’instar du juge de première instance, le tribunal de céans constate cependant que

l’appelant reste en défaut d’établir que la cession du fonds de commerce ait, en

l’espèce, entraîné la cession du droit au bail et que même dans l’hypothèse d’une

cession du droit au bail valable et remplissant les conditions d’opposabilité au bailleur

principal, la partie cédante resterait tenue solidairement avec le cessionnaire des

obligations découlant du contrat bail principal, ce en vertu de l’article 1762-3 alinéa 3

du code civil.

C’est donc à bon droit que le juge de première instance a retenu que la société

SOCIETE1.) avait qualité à agir contre PERSONNE1.).

Il est constant en cause que, par jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 12

janvier 2016, coulé en force de chose jugée, le contrat de bail principal ayant existé

entre la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE1.) a été résilié et que cette

dernière a été condamnée à déguerpir des lieux loués.

L’éviction du locataire principal entraîne celle du sous-locataire. Le locataire ne

possédant plus de droit d’usage et de jouissance sur l’immeuble, il ne peut plus les

conférer au sous-locataire. La sous-location devient sans objet et le sous-locataire

occupe donc le bien sans droit ni titre. Juridiquement, le bail entre locataire principal

et sous-locataire subsiste mais il ne pourra plus recevoir d’exécution (cf. Y. Merchiers,

Les Baux, éditions Larcier 1997, n° 479).

En raison de la résiliation du bail principal, le contrat de sous-location devient sans

objet en ce sens qu’il ne peut plus recevoir exécution et que le sous-locataire devient

de ce fait occupant sans droit ni titre à l’égard du bailleur principal (cf. Cass. 13 nov.

2014, n° 76/14).

Le bailleur principal, en général le propriétaire, est partant en droit d’agir en

déguerpissement contre le tiers avec lequel son co-contractant, le preneur principal, a

conclu un contrat de sous-location, celui-ci ayant pris fin à la suite de la cessation du

contrat de bail principal.

Cependant, le bailleur principal n’est pas la seule personne habilitée à agir en

déguerpissement contre l’occupant sans droit ni titre, sous-locataire originaire.

En effet, tel que l’a, à bon escient, relevé le juge de première instance, même si les

contrats de location ont pris fin, il n’en demeure pas moins que chaque locataire

originaire est tenu envers son bailleur originaire à une restitution complète,

conformément aux articles 1730 et suivants du code civil.

Au besoin, le locataire est dès lors tenu de provoquer le départ des siens qui

habiteraient avec lui, parents ou étrangers, de même que des sous-locataires

éventuels ; car la durée d’une sous-location ne peut point dépasser celle du bail

principal (cf. M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, Les baux en

général, Larcier, n° 850 ; v. ég. en ce sens Y. Merchiers, op. cit., n° 274).

En l’espèce, le bail principal ayant pris fin par l’effet du jugement du tribunal de paix

de Luxembourg du 12 janvier 2016, il appartient à la société SOCIETE1.) de restituer

les locaux en cause à son bailleur originaire. Le contrat de sous-location conclu entre

la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) est partant caduc et ne saurait plus recevoir

exécution. La société SOCIETE1.) est, par conséquent, tenue de provoquer le départ

de son sous-locataire PERSONNE1.), devenu occupant sans droit ni titre.

L’appelant demande encore à voir déclarer nulle et non avenue la résiliation du contrat

de bail lui notifiée par la société SOCIETE1.) par courrier du 25 janvier 2016, les motifs

invoqués dans ledit courrier, tirés d’une vente des lieux loués et de prétendues fautes

commises par le sous-locataire étant fallacieux.

Dans la mesure où, au vu des développements ci-avant, la résiliation judiciaire du

contrat de bail principal a entraîné la caducité du contrat de sous-location, il devient

oiseux d’analyser les motifs de résiliation invoqués dans le courrier du 25 janvier 2016.

Le moyen tiré de la nullité de la résiliation du contrat de sous-location est donc à

rejeter.

Au vu des développements qui précèdent, la société SOCIETE1.) était fondée à agir

en déguerpissement à l’encontre de PERSONNE1.).

Il y a, par conséquent, lieu de confirmer, par adoption des motifs du juge de première

instance, le jugement entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à compter de

la signification du présent jugement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, le jugement entrepris est également à confirmer en ce qu’il

a débouté PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance et condamné ce dernier aux frais et dépens.

Pour les mêmes motifs, la demande de l’appelant en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de la débouter de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, et en instance d’appel,

statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette la demande de PERSONNE1.) tiré de la nullité de la résiliation du contrat de

sous-location,

dit l’appel non fondé,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

à partir de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.