Court dismisses appeal against landlord's eviction for unpaid rent and validates seizure authorization. Tenant failed to pay arrears, justifying lease termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 83/2017

Audience publique du mardi, vingt-huit mars deux mille dix-sept

Numéro 179570 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 8 août 2016,

comparant initialement par Maître Delphine ROSSI, avocat, demeurant à Leudelange,

ayant déposé son mandat,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son

associé unique la société anonyme

SOCIETE3.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

représentée par son administrateur unique Monsieur PERSONNE1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Nadia JANAKOVIC, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 179570 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 27 septembre 2016, fut successivement fixée pour plaidoiries aux

6 décembre 2016 et 14 février 2017 et finalement à l’audience publique du mardi,

7 mars 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. ne comparut ni en personne, ni

par mandataire.

Maître Nadia JANAKOVIC, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

28 mars 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 15 juin 2015, prenant effet le même jour, la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl a donné en location à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl une surface commerciale située dans un

immeuble sis à L-ADRESSE3.). Le bail a été conclu pour la durée d’un an,

reconductible tacitement d’année en année, sauf dénonciation du contrat par

notification à l’autre partie par lettre recommandée au moins trois mois avant

l’échéance.

Le loyer mensuel convenu d’un commun accord entre parties a été fixé comme suit :



1.600,00 euros HTVA du 1er juillet 2015 au 30 septembre 2015



1.800,00 euros HTVA du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2015



2.200,00 euros HTVA à partir du 1er janvier 2016.

Les avances sur charges se sont élevées à 340,00 euros par mois.

Par requête déposée au greffe le 20 avril 2016, enregistrée sous le numéro de rôle E-

BAIL-195/16, la société SOCIETE2.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour l’entendre condamner

à lui payer (i) la somme de (20.605,97 + 2.720,00 =) 23.325,97 euros à titre d’arriérés

de loyers et de charges non payés, avec les intérêts au taux conventionnel de 12%

l’an à partir du jour d’échéance de chaque mois impayé, sinon avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice jusqu’à solde, (ii) la somme de 6.495,02 euros à titre

d’indemnité de loyer, (iii) la somme de 15.588,06 euros à titre d’indemnité de relocation

et (iv) le montant de 210,60 euros à titre de frais administratifs, le tout avec les intérêts

à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

La société SOCIETE2.) a encore demandé à voir résilier le contrat de bail signé entre

parties. Elle a conclu à la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir et à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Elle a finalement sollicité la

condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de procédure de

1.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par requête déposée au greffe le 20 avril 2016, enregistrée sous le numéro de rôle E-

BAIL-196/16, la société SOCIETE2.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, aux fins de voir valider la

saisie-gagerie pratiquée par l’huissier de justice Yves TAPELLA en date du 19

novembre 2015 pour un montant de 9.906,74 euros.

A l’audience des plaidoiries du 10 juin 2016, la société SOCIETE2.) a renoncé à sa

demande en paiement du montant de 6.495,02 euros à titre d’indemnité de loyer.

Faisant exposer que les loyers et avances sur charges des mois d’avril, mai et juin

2016 n’ont pas non plus été réglés, SOCIETE2.) a augmenté sa demande en paiement

des arriérés de loyers au montant de 28.400,00 euros et d’avances sur charges au

montant de 3.740,00 euros.

La société SOCIETE1.) ne s’est ni présentée ni fait représenter à l’audience des

plaidoiries de première instance.

Par jugement du 24 juin 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette :

a reçu les demandes en la forme,

a ordonné la jonction des causes inscrites au rôle sous les numéros E-BAIL-195/16

et E-BAIL-196/16 pour y statuer par un seul et même jugement,

a donné acte à la société SOCIETE2.) qu’elle renonce à sa demande en allocation

d’une indemnité de 6.495,02 euros,

a condamné la société SOCIETE1.) sàrl à payer à la société SOCIETE2.) le montant

de 28.400,00 euros, majoré des intérêts au taux conventionnel de 12% l’an à partir

du jour d’échéance de chaque mois impayé, la somme de 3.740,00 euros à titre

d’avances sur charges avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, la somme de 15.588,06 euros à titre d’indemnité de relocation avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et la somme de

210,60 euros à titre de frais administratifs avec les intérêts légaux à partir du 20

avril 2016, date de la demande en justice jusqu’à solde,

a dit fondée la demande en validation de saisie-gagerie,

a validé la saisie-gagerie pratiquée suivant procès-verbal de saisie-gagerie de

l’huissier de justice Yves TAPELLA en date du 19 novembre 2015 sur les meubles

et effets garnissant les lieux loués par la société SOCIETE1.) à L-ADRESSE3.),

pour le montant de 28.400,00 euros, majoré des intérêts au taux conventionnel de

12% l’an à partir du jour d’échéance de chaque mois impayé, le montant de 3.740,00

euros à titre d’avances sur charges avec les intérêts légaux à partir du 20 avril 2016,

date de la demande en justice jusqu’à solde, le montant de 15.588,06 euros à titre

d’indemnité de relocation avec les intérêts légaux à partir du 20 avril 2016, date de

la demande en justice jusqu’à solde et le montant de 210,60 euros à titre de frais

administratifs avec les intérêts légaux à partir du 20 avril 2016, date de la demande

en justice jusqu’à solde,

l’a convertie en saisie-exécution,

a autorisé la société SOCIETE2.) à faire procéder à la vente dans les formes de la

loi des objets saisis à concurrence du montant de 28.400,00 euros, majoré des

intérêts au taux conventionnel de 12% l’an à partir du jour d’échéance de chaque

mois impayé, la somme de 3.740,00 euros à titre d’avances sur charges avec les

intérêts légaux à partir du 20 avril 2016, date de la demande en justice jusqu’à solde,

le montant de 15.588,06 euros à titre d’indemnité de relocation avec les intérêts

légaux à partir du 20 avril 2016, date de la demande en justice jusqu’à solde et le

montant de 210,60 euros à titre de frais administratifs avec les intérêts légaux à

partir du 20 avril 2016, date de la demande en justice jusqu’à solde,

a dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) tendant à la majoration du

taux d’intérêt légal,

a dit que le contrat de bail conclu entre parties est résilié aux torts exclusifs de la

société SOCIETE1.),

a ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant tous recours et sans

caution,

a condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) une indemnité

de procédure de 350,00 euros,

a condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, eu égard aux stipulations du contrat de bail et en l’absence de

preuve de paiement, le juge de première instance a déclaré la demande en paiement

fondée à concurrence du montant de 28.400,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour

la période allant d’août 2015 à juin 2016 et à concurrence de 3.740,00 euros à titre

d’avances sur charges pour la même période.

Rappelant que le non-paiement systématique des loyers aux échéances convenues

constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail, le juge de première instance a

dit qu’au vu des nombreux loyers restés impayés, il y a lieu de résilier le contrat de bail

conclu entre parties.

Constatant que l’article E) du contrat de bail prévoit une indemnité forfaitaire égale à

six mois de loyer en cas de résiliation du bail aux torts du locataire, le juge de première

instance a alloué à ce titre à la société SOCIETE2.) le montant réclamé de (6 x

2.598,01 =) 15.588,06 euros, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en

justice jusqu’à solde.

Quant aux frais administratifs, eu égard aux stipulations de l’article 15 du contrat de

bail et en l’absence de preuve de paiement, le juge de première instance a déclaré

fondée la demande y afférente à concurrence du montant de 180,00 euros HTVA, soit

210,60 euros TTC.

Quant à la demande en validation de la saisie-gagerie, après avoir rappelé que la

saisie pratiquée pour les termes échus s’applique de plein droit aux termes à venir au

fur et à mesure de leur échéance tant que la saisie existe, le juge de première instance

a validé la saisie-gagerie à concurrence de l’intégralité de la dette de loyers et

d’avances sur charges échue au jour des plaidoiries.

Le juge de première instance n’a pas fait droit à la demande en augmentation du taux

d’intérêt légal, la société SOCIETE2.) restant en défaut de faire état du moindre

élément susceptible de justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15

de la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

Eu égard au montant élevé de la dette, le juge de première instance a fait droit à la

demande en exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 115 du

nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, lui notifié le 29 juin 2016, la société SOCIETE1.) a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 8 août 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir résilier le bail

commercial « sur base des dispositions de l’article 1762-2 du code civil pour vice du

consentement et mauvaise foi contractuelle dans le chef exclusif du bailleur, et ce à

partir du dépôt de la requête E-Bail 24/16, sinon à partir du 24 juin 2016 date du

jugement entrepris, sinon à partir de la présente demande ».

Elle fait encore grief au juge de première instance d’avoir alloué une indemnité de

procédure à la partie bailleresse et demande à voir condamner cette dernière aux frais

et dépens des deux instances.

L’appelante sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante fait exposer avoir déposé, au greffe du tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette, une requête, enrôlée sous le numéro E-BAIL-24/16,

tendant à la résiliation du contrat de bail pour vice du consentement. Les affaires

introduites par requêtes du 20 avril 2016 auraient dû être fixées et plaidées ensemble

avec le rôle numéro E-BAIL-24/16.

En droit, l’appelante fait valoir que la manière de procéder de la bailleresse est

contraire aux dispositions de l’article 6 de la Convention européenne des Droits de

l’Homme.

Aux termes de son acte d’appel, SOCIETE1.) explique qu’en raison de sa « situation

financière catastrophique », elle aurait « à la mi-octobre sans préjudice quant à une

date exacte » proposé à la bailleresse une résiliation à l’amiable du contrat de bail liant

les parties. Elle aurait également proposé de régler le solde des loyers et de prendre

à sa charge les frais de publicité aux fins de la relocation du local. La bailleresse

n’aurait donné aucune suite à la demande de résiliation amiable du contrat de bail,

mais aurait fait signifier un commandement relatif à une saisie-gagerie pour le montant

en principal de 9.355,30 euros.

L’appelante fait valoir que son consentement aurait été vicié par les manœuvres

dolosives et illégales de la partie bailleresse.

Elle soulève une contradiction entre les clauses d’indexation contenues dans les

conditions générales du bail et celles figurant aux conditions particulières du bail, la

première prévoyant une indexation du loyer en fonction de la variation de la cote

d’application, la seconde stipulant une indexation systématique en avril et en octobre

de chaque année.

Quant aux charges, l’appelante fait valoir que, contrairement aux stipulations du

contrat de bail, il n’existe pas de compteurs individuels dans l’immeuble loué.

S’agissant des frais d’agence, l’appelante expose avoir réglé à la bailleresse le

montant de 1.000,00 euros (+ TVA) à ce titre. Or, après des recherches, il se serait

avéré que toutes les parts sociales de la bailleresse sont détenues par la société

anonyme SOCIETE3.), qui a elle-même comme actionnaire unique la société

anonyme SOCIETE4.), qui, à son tour, est le seul associé de la société à responsabilité

limitée SOCIETE5.). Or, cette dernière serait, aux termes du contrat de bail, un

intermédiaire immobilier agissant pour le compte de la société SOCIETE2.). Ce

faisant, la partie bailleresse aurait essayé de « soutirer des soi-disant frais de manière

abusive ».

Quant à la saisie-gagerie, l’appelante fait valoir que le tribunal n’est pas compétent

pour en connaître. Elle fait encore plaider que la procédure de saisie-gagerie ne

s’entend que des loyers échus et qu’au 31 octobre 2015, elle avait payé un montant

total de 11.916,00 euros.

L’intimée fait plaider, à titre principal, que la société SOCIETE1.), qui ne s’est ni

présentée ni fait représenter à l’audience des plaidoiries du 7 mars 2017 pour faire

valoir oralement ses moyens, est censée avoir renoncé à ses moyens d’appel.

A titre subsidiaire, l’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par

adoption des motifs du juge de première instance.

Elle conteste toute manœuvre dolosive dans son chef et explique que l’intégralité des

clauses contractuelles ont fait l’objet de discussions entre parties.

Elle relève que la société SOCIETE1.), dans le dispositif de l’acte d’appel, ne demande

nullement à être déchargée de toute condamnation prononcée à son encontre.

L’intimée sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 75 du nouveau code de procédure civile, si, sans motif légitime,

le demandeur ne comparaît pas, le défendeur peut requérir un jugement sur le fond

qui sera contradictoire, sauf la faculté du juge de renvoyer l’affaire à une audience

ultérieure.

Le tribunal de céans étant saisi par l’acte d’appel de la société SOCIETE1.), il lui

appartient de toiser les prétentions y figurant, l’absence de comparution de l’appelante

à l’audience des plaidoiries ne pouvant ipso facto entraîner le rejet de ses demandes

(TAL, n° 94/2016, 26 avril 2016, n° 164630 du rôle).

D’emblée, le tribunal constate que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce

qu’il a condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) les montants

de (i) 28.400,00 euros, avec les intérêts au taux conventionnel de 12%, à titre d’arriérés

de loyers, (ii) 3.740,00 euros, avec les intérêts au taux légal, à titre d’arriérés d’avances

sur charges et (iii) 15.588,06 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts

tels que stipulés au dispositif du jugement a quo. Ce volet du jugement, coulé en force

de chosée depuis sa notification le 29 juin 2016, n’est dès lors pas dévolu au tribunal

de céans qui ne saurait en connaître.

Quant au fond, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est

une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des

parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait

pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le tribunal constate que l’appelante, qui se prétend pourtant victime de manœuvres

dolosives de la part du bailleur, ne conclut pas à la nullité du contrat de bail, mais se

borne à demander la résiliation du bail.

Or, tel que relevé ci-dessus, la sanction du dol, qui constitue une variété des vices du

consentement, réside dans le caractère annulable du contrat, cette sanction étant en

toute hypothèse subordonnée à la preuve directe et positive des circonstances

constitutives du vice allégué.

En l’espèce, non seulement l’appelante ne rapporte pas la preuve des vices du

consentement dont elle se prétend victime – ceux-ci restant à l’état de pure allégation

dépourvue de tout effet juridique – mais elle invoque encore un fondement juridique

erroné à la base de sa demande en résiliation du contrat de bail, le dol étant une cause

de nullité du contrat et non pas de résiliation.

La nullité du contrat de bail n’étant pas demandée, il n’y a pas lieu de s’attarder sur le

moyen tiré du dol.

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 101).

En l’espèce, la société SOCIETE1.) a accumulé des arriérés de loyers et d’avances

sur charges d’un montant total de (28.400,00 + 3.740,00 =) 32.140,00 euros, étant

précisé que ce volet du jugement n’est pas entrepris par l’appelante et partant coulé

en force de chose jugée.

Aux termes de son acte d’appel, la société SOCIETE1.) n’allègue pas avoir procédé à

un quelconque paiement.

Le tribunal se doit partant de constater qu’eu égard au montant très élevé des arriérés

de loyers redus, l’appelante n’a pas respecté les obligations lui incombant au titre du

bail. C’est partant à juste titre que le juge de première instance a résilié le contrat de

bail aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.).

Suivant l’article 1er, alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, dans tous les cas

où la créance, cause de la saisie, relève du domaine de compétence du juge de paix

et que le créancier-saisissant a besoin, en l’absence de titre, de l’autorisation du juge

pour la pratiquer, c’est également au juge de paix qu’il doit s’adresser pour obtenir

cette autorisation.

Notamment dans l’hypothèse où la cause de la saisie mobilière est une créance

d’arriérés de loyers, il appartient donc au juge de paix d’autoriser et de valider cette

saisie.

Il s’ensuit que, contrairement aux développements de l’appelante, le juge de paix avait

compétence pour connaître de la demande en validation de la saisie-gagerie.

Le jugement entrepris est partant à confirmer sur ce point.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu, d’une part, de confirmer le jugement entrepris en

ce qu’il a alloué à la société SOCIETE2.) une indemnité de procédure de 350,00 euros

pour la première instance et, d’autre part, de déclarer non fondée la demande de la

société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Etant donné qu’il serait inéquitable de laisser à charge de l’intimée l’entièreté des

sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a lieu de déclarer fondée sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à

concurrence de 500,00 euros.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de la société SOCIETE1.)

au vu des dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 500,00 euros la demande de la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. le montant de 500,00 euros de ce chef,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.