Court dismisses new rent arrears claims in appeal but awards procedural costs to tenant.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 82/2017

Audience publique du mardi, vingt-huit mars deux mille dix-sept

Numéro 178103 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), demeurant à D-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 24 juin 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Jean-Jacques LORANG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Gérard A. TURPEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 178103 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du

12 juillet

2016,

fut

successivement

fixée pour plaidoiries

aux

29 novembre 2016 et 28 février 2017 et finalement à l’audience publique du mardi,

7 mars 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Angélique GUERREIRO, avocat, en remplacement de Maître Jean-Jacques

LORANG, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendue en ses explications.

Maître Yves MURSCHEL, avocat, en remplacement de Maître Gérard A. TURPEL,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

28 mars 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 27 août 2002, ayant pris effet le 15 septembre 2002,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-

ADRESSE2.), pour un loyer mensuel de 989,00 euros et une avance mensuelle sur

charges locatives de 198,00 euros, ces sommes payables d’avance le premier de

chaque mois.

Par requête déposée au greffe le 16 janvier 2015, PERSONNE1.) a fait comparaître

PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre

condamner à lui payer, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives,

la somme de 19.701,75 euros. Elle a encore demandé la résiliation judiciaire du contrat

de bail conclu entre parties, la condamnation de la locataire au déguerpissement, une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros, l’exécution provisoire du jugement à

intervenir sans caution, ainsi que la condamnation de PERSONNE2.) à tous les frais

et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait exposer que, par lettre recommandée

du 25 septembre 2007, elle a augmenté le loyer à compter du 15 septembre 2007 au

montant de 1.282,00 euros par mois et l’avance sur charges à 238,00 euros par mois.

A l’audience des plaidoiries du 21 avril 2016, PERSONNE1.) a précisé qu’elle ne

réclame des arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives, ainsi que des

décomptes charges, que pour la période courant de l’année 2010 à décembre 2014,

soit la somme totale de 17.703,16 euros.

PERSONNE2.) a résisté à la demande en faisant valoir qu’à défaut de saisine de la

commission des loyers, toute augmentation de loyer serait dénuée d’effet.

Elle a, en outre, invoqué un défaut d’entretien de la part de la bailleresse, justifiant, par

le jeu de l’exception d’inexécution, les retenues sur loyer opérées.

Elle s’est notamment plainte de ce que le lave-vaisselle et trois plaques de cuisson

étaient défectueux, que la hotte de la cuisine s’était détachée du mur et était hors d’état

de marche, que les prises électriques de la cuisine et du living étaient mal fixées, que

les manivelles des volets des chambres à coucher étaient cassées, que les vannes

thermostatiques des radiateurs de l’appartement ne se fermaient pas et que le robinet

de la baignoire, de même que celui d’un lavabo fuyaient en permanence.

A titre reconventionnel, PERSONNE2.) a demandé une réduction du loyer au montant

de 500,00 euros par mois tant que la bailleresse n’aurait pas remédié aux désordres

invoqués. A titre subsidiaire, elle a demandé à voir condamner PERSONNE1.), sous

peine d’une astreinte, à remédier aux différents désordres. A l’appui de ses dires, elle

a formulé diverses offres de preuve.

PERSONNE1.) a contesté l’existence des désordres allégués par la locataire.

Par jugement du 3 mai 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

déclaré les demandes principales et reconventionnelles recevables,

donné acte à PERSONNE1.) de ce qu’elle ne réclame actuellement que des arriérés

de loyers et d’avances sur charges locatives, ainsi que des décomptes charges, de

2010 à 2014, soit la somme totale de 17.703,16 euros,

déclaré l’augmentation du loyer par PERSONNE1.) suivant lettre du 25 septembre

2007 non valable et dépourvue d’effet,

constaté que le loyer mensuel redû par PERSONNE2.) est de 989,00 euros,

déclaré l’adaptation par PERSONNE1.) suivant lettre du 25 septembre 2007 du

montant de l’avance mensuelle sur charges à 238,00 euros justifiée,

dit la demande en paiement de PERSONNE1.) fondée jusqu’à concurrence du

montant de 1.903,27 euros,

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.903,27 euros,

dit non fondées les demandes en résiliation du bail et en condamnation au

déguerpissement,

dit les demandes reconventionnelles partiellement fondées,

condamné PERSONNE1.) à remédier au dysfonctionnement du four et des volets

des chambres à coucher, ainsi qu’à installer une nouvelle hotte de cuisine, dans un

délai de deux mois à compter de la notification du jugement, le tout sous peine d’une

astreinte unique de 1.500,00 euros par élément à réparer ou à remplacer, étant

précisé que les volets à réparer ou remplacer s’entendent comme ne constituant

qu’un seul élément,

dit non fondées les demandes des parties en obtention d’une indemnité de

procédure,

fait masse des frais et dépens de l’instance et les a imposés pour moitié à chacune

des parties,

condamné chaque partie aux frais d’exécution éventuels de la condamnation

prononcée à son encontre.

Pour statuer ainsi, suite à la réduction par PERSONNE1.) de sa demande, le juge de

première instance a dit que la fin de non-recevoir tirée de la prescription, invoquée par

PERSONNE2.), est devenue sans objet.

Rappelant la teneur de l’article 35 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil, laquelle a modifié

les critères de fixation des loyers des immeubles à usage d’habitation - la fixation du

loyer se faisant désormais exclusivement par rapport au capital investi dans le

logement - le juge de première instance a dit que, s’agissant d’une disposition

transitoire et dérogatoire au droit commun de l’adaptation des loyers, partant

d’interprétation restrictive, elle ne vise que les demandes du bailleur en augmentation

du loyer qui trouvent leur origine dans la modification des critères légaux de fixation

du loyer.

Le juge de première instance a conclu que l’article 35 de la prédite loi – dans le cadre

duquel le bailleur peut imposer une augmentation du loyer sans devoir saisir la

commission des loyers – ne s’applique donc pas aux augmentations de loyers que les

bailleurs demandent par exemple pour des raisons d’évolution des prix, c’est-à-dire

des demandes motivées par le fait que le loyer n’a pas été augmenté depuis la

conclusion du bail.

En l’espèce, PERSONNE1.) ne soutenant pas que l’appartement donné en location ait

été achevé avant le 10 septembre 1944, ni n’exposant en quoi l’immeuble donné en

location est concerné par la modification législative opérée au niveau du mode de

fixation du loyer par la loi du 21 septembre 2006, le juge de première instance a dit

que le bailleur, qui sollicite une majoration du loyer, doit respecter les dispositions

générales des articles 8 et suivants de la prédite loi du 21 septembre 2006, lesquels

prévoient, en cas de désaccord sur le montant du loyer à payer, la saisine de la

commission des loyers. Dans la mesure où PERSONNE1.) n’a pas saisi la commission

des loyers, le juge de première instance a dit que l’augmentation de loyer opérée par

la bailleresse est dénuée de tout effet, le loyer mensuel redû par PERSONNE2.)

restant fixé au montant de 989,00 euros.

Quant aux avances sur charges locatives, le juge de première instance a dit qu’aux

termes de l’article 5 (3) alinéa 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006, le bailleur

peut les adapter aux frais réellement exposés pour le compte du locataire au cours

des exercices antérieurs sans devoir saisir la commission des loyers. PERSONNE1.)

ayant fait état d’un montant de 2.863,88 euros, à titre de décompte de charges

locatives pour l’année 2006, le juge de première instance a dit fondée l’adaptation du

montant de l’avance mensuelle sur charges de 198,00 à 238,00 euros.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, aux

termes desquelles le bailleur est tenu d’entretenir la chose en l’état de servir à l’usage

pour lequel elle a été louée, le juge de première instance a dit qu’en cas d’inexécution

de l’obligation d’entretien par le bailleur, le locataire est en droit de demander soit la

résolution du contrat de bail, soit l’exécution judiciaire de l’obligation d’entretien du

bailleur. L’inexécution de l’obligation d’entretien par le bailleur ne justifiant pas une

réduction du loyer, le juge de première instance a rejeté la demande de PERSONNE2.)

en réduction du loyer.

Au vu des courriers, photos et attestations testimoniales produits en cause, le juge de

première instance a considéré que l’existence des désordres allégués, à l’exception

de celui affectant le lave-vaisselle, est établie en l’espèce, les offres de preuve par voie

testimoniale et par voie d’expertise tendant à voir constater les désordres ayant été

rejetées comme étant superfétatoires et partant non pertinentes.

Faisant relever que la réparation des appareils électroménagers mis à la disposition

du locataire dans la cuisine équipée appartient au locataire, qui n’a cependant pas à

prendre en charge le remplacement des appareils si le dysfonctionnement s’explique

par la vétusté, le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) à remédier

aux désordres relatifs au four et à la plaque de cuisson.

Quant à la hotte, le juge de première instance a considéré que, ne s’agissant pas d’une

réparation locative, et la bailleresse n’alléguant même pas que la cause du

détachement de la hotte réside dans une faute de la locataire, il appartient à

PERSONNE1.) d’installer une nouvelle hotte.

Le juge de première instance a dit que les volets, qui ne sont plus fixés correctement,

respectivement sont cassés, doivent être réparés par PERSONNE1.), les problèmes

y relatifs étant dus à la vétusté.

Il a dit que le remplacement des prises de courant, des vannes thermostatiques, des

radiateurs ainsi que des robinets qui fuient incombe au locataire.

Quant aux décomptes des charges locatives versés en cause, relatifs aux années

2010 à 2014, le juge de première instance, faisant rappeler que l’exception

d’inexécution ne porte pas atteinte à l’exigibilité de la dette du débiteur, a condamné

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.903,27 euros, à titre

d’arriérés.

Eu égard à l’ensemble des éléments du dossier, le juge de première instance a rejeté

les demandes de PERSONNE1.) en résiliation du bail et en déguerpissement de la

locataire.

De ce jugement, lui notifié le 6 mai 2016, PERSONNE1.) - domiciliée en Allemagne et

bénéficiant dès lors des délais de distance de l’article 167 du nouveau code de

procédure civile - a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 24 juin 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner

PERSONNE2.) à lui payer le montant de 17.703,16 euros, à voir prononcer la

résiliation du bail et ordonner le déguerpissement de la locataire, à voir décharger

l’appelante de la condamnation prononcée à son encontre et à lui voir allouer une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première instance.

Elle conclut, en outre, à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros

pour l’instance d’appel.

L’appelante fait grief au juge de première instance d’avoir retenu qu’elle ne remplissait

pas les conditions de l’article 35 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation. Elle expose que, par courrier recommandé du 25 septembre 2007,

elle a informé la locataire de son intention d’augmenter le loyer conformément à l’article

35 de la susdite loi, sur base du capital investi. Elle estime qu’il s’agit d’une modification

des critères légaux de fixation du loyer. PERSONNE2.) n’aurait contesté ni le montant

du capital investi, ni l’augmentation du loyer sur base du capital investi. Elle n’aurait

pas non plus dénoncé le contrat de bail. L’appelante conclut partant que

l’augmentation du loyer de 989,00 euros à 1.282,00 euros est parfaitement valable.

PERSONNE1.) fait encore valoir que l’augmentation du loyer est valable au regard

des conditions des articles 8 et suivants de la loi du 21 septembre 2006, la locataire

s’étant vu notifier l’intention d’augmenter le loyer par courrier recommandé et n’ayant

émis aucune contestation.

Faisant valoir que PERSONNE2.) n’a émis aucune contestation précise à l’égard des

décomptes versés, l’appelante réclame le montant de 17.703,69 euros à titre

d’arriérés.

Elle maintient ses demandes en résiliation du bail et en déguerpissement de la

locataire, cette dernière n’ayant pas payé l’entièreté de ses charges depuis de

nombreuses années.

PERSONNE1.) fait finalement grief au juge de première instance de l’avoir condamnée

à procéder au remplacement du four, des volets des chambres à coucher et à

l’installation d’une nouvelle hotte dans la cuisine, le tout sous peine d’une astreinte

unique de 1.500,00 euros par élément à réparer ou à remplacer. Faisant plaider que

les désordres invoqués résultent de la faute de la locataire, l’appelante conclut au

caractère non fondé de la demande reconventionnelle de PERSONNE2.).

A l’audience des plaidoiries du 7 mars 2017, l’appelante expose que différents travaux

ont été effectués. Estimant qu’il appartient à la locataire de supporter les coûts y

relatifs, l’appelante demande à voir condamner PERSONNE2.) à lui rembourser les

montants de 890,02 euros et 410,96 euros, correspondant à deux factures de

SOCIETE1.) respectivement du syndicat des copropriétaires « ENSEIGNE1.) ».

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance, sauf à interjeter appel incident en ce que sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure a été déclarée non fondée. L’intimée sollicite,

par réformation du jugement entrepris, une indemnité de procédure de 3.000,00 euros

pour la première instance et conclut en outre à l’allocation, pour l’instance d’appel,

d’une indemnité de procédure du même montant.

L’intimée confirme que la bailleresse a fait procéder, au courant du mois de juillet 2016,

au remplacement du four, des plaques chauffantes, de la hotte et des vannes

thermostatiques des radiateurs. En revanche, elle conteste que la bailleresse ait

remédié au problème des volets.

En droit, l’intimée soulève l’irrecevabilité de la demande en remboursement des frais

de remplacement de 890,02 euros et 410,96 euros, au motif qu’il s’agit d’une demande

nouvelle, prohibée en instance d’appel. A titre subsidiaire, PERSONNE2.) conclut au

caractère non fondé des demandes en paiement, celles-ci étant relatives à des

réparations dues à la vétusté de l’immeuble loué et devant partant rester à charge de

la bailleresse.

Quant aux arriérés, l’intimée précise qu’elle a procédé en date du 28 juin 2016 au

paiement du montant de 1.903,27 euros, auquel elle avait été condamnée par le

jugement de première instance.

Motifs de la décision

-

Quant à la demande en augmentation du loyer

L’article 35 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

dispose que :

« Les loyers convenus avant l’entrée en vigueur de la loi ne peuvent être adaptés au

niveau résultant de l’application de la présente loi qu’après une notification écrite au

locataire.

Le locataire occupant un logement en vertu d’un contrat de bail conclu avant l’entrée

en vigueur de la présente loi dispose d’un délai de réflexion de trois mois, à partir de

la demande en augmentation du loyer du bailleur en application des dispositions

introduites par la présente loi, pour dénoncer le contrat de bail. S’il dénonce le contrat

de bail, aucune adaptation de loyer ne peut lui être imposée.

Lorsque le locataire ne dénonce pas le contrat de bail et si l’augmentation de loyer

demandée dépasse 10%, la hausse s’applique par tiers annuels ».

Tel que relevé à juste titre par le juge de première instance, la loi du 21 septembre

2006 a modifié les critères de fixation des loyers des immeubles à usage d’habitation,

dans la mesure où elle a abandonné la distinction effectuée par la loi du 14 février

1955 entre les immeubles achevés avant le 10 septembre 1944 et ceux achevés après,

la fixation des loyers se faisant désormais exclusivement par rapport au capital investi

dans le logement.

Comme les modifications introduites par la loi du 21 septembre 2006 sont de nature à

entraîner, pour les immeubles achevés avant le 10 septembre 1944 et n’ayant pas fait

l’objet de transformations substantielles, une forte augmentation du loyer, l’article 35

permet une adaptation progressive des loyers pour les contrats en cours, dans

l’hypothèse où l’adaptation du loyer consécutive au changement législatif est trop

importante, c’est-à-dire supérieure à 10%.

Tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance, l’article 35 constitue ainsi

une disposition transitoire permettant (i) au bailleur d’adapter les loyers convenus dans

le cadre des contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 21 septembre 2006

aux nouveaux critères légaux de fixation du loyer, et permettant (ii) parallèlement au

locataire de se délier d’un contrat de bail dans le cadre duquel le loyer fait l’objet d’une

telle adaptation.

Il ressort du libellé des paragraphes 1 et 2 de cet article (« adaptation au niveau

résultant de l’application de la présente loi » et « demande en augmentation du loyer

du bailleur en application des dispositions introduites par la présente loi ») que ne sont

visées que les demandes en augmentation du loyer du bailleur qui trouvent leur origine

dans la modification des critères légaux de fixation du loyer.

L’article 35 de la loi du 21 septembre 2006 ne s’applique donc pas aux augmentations

de loyer que les bailleurs demandent par exemple pour des raisons d’évolution des

prix, c’est-à-dire motivées par le fait que le loyer n’a pas été augmenté depuis la

conclusion du bail.

Le bailleur peut imposer cette adaptation de loyer sans devoir saisir la commission de

loyers (Marc THEWES, Le nouveau droit du bail, n° 61, Lex THIELEN, Le contrat de

bail, n° 301). En effet, l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006 ne prescrit pas le

recours à la commission des loyers et il résulte de l’économie de cet article qu’il prévoit

des modalités d’application non pas complémentaires, mais autonomes et

dérogatoires par rapport aux dispositions générales concernant l’adaptation des

loyers telles que figurant aux articles 8 et suivants de la loi du 21 septembre 2006

(TAL, n° 53/2015, 24 février 2015, n° du rôle 163.103).

S’agissant d’une disposition transitoire et dérogatoire par rapport au droit commun de

l’adaptation des loyers, les conditions d’application de l’article 35 sont cependant à

apprécier restrictivement.

En l’espèce, il résulte des pièces versées en cause que, par courrier recommandé du

25 septembre 2007, PERSONNE2.) est informée que PERSONNE1.) entend

augmenter le loyer « sur base de la législation en vigueur du capital investi en son

temps » au montant de 1.282,00 euros par mois.

Le tribunal constate que ni dans son courrier, ni dans la requête introductive de

première instance déposée le 16 janvier 2015, la bailleresse n’a exposé en quoi son

immeuble est concerné par la modification législative opérée au niveau du mode de

fixation du loyer par la loi du 21 septembre 2006. Il n’y est pas non plus indiqué, tel

que le soutient erronément l’appelante, qu’elle entend se prévaloir des dispositions

transitoires de l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006, plutôt que des dispositions

générales de cette loi concernant l’adaptation des loyers, qui exigent pareillement une

notification écrite préalable au locataire. Elle ne justifie par ailleurs nullement le

montant du capital investi.

Or, si le bailleur entend se prévaloir des dispositions transitoires et dérogatoires de

l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006, une notification écrite circonstanciée

s’impose afin de permettre au locataire de vérifier la pertinence de l’adaptation du loyer

(cf. trav. parl. n° 5216, amendements adoptés par la Commission des Classes

moyennes, du Tourisme et du Logement, p. 14), de faire usage de son droit de

dénoncer le contrat de bail endéans un délai de trois mois et, à défaut de dénonciation

du contrat de bail, de se prévaloir du fractionnement de l’augmentation du loyer par

tiers annuels (TAL, n° 53/2015, 24 février 2015, n° du rôle 163.103).

Le tribunal retient partant qu’il n’a pas été satisfait aux conditions de la notification

écrite prévue à l’article 35, alinéa 1 de la loi du 21 septembre 2006.

L’appelante fait encore valoir que l’augmentation du loyer serait valable au regard des

dispositions des articles 8 et suivants de la loi modifiée du 21 septembre 2006. Il

résulte des prédits articles qu’en cas de désaccord sur le montant du loyer à payer -

tel qu’en l’espèce, étant précisé que la locataire n’a jamais accepté l’augmentation de

loyer - une demande en modification du loyer doit être présentée devant la commission

des loyers compétente. Une action est ensuite ouverte devant le juge de paix contre

la décision de la commission des loyers, une demande présentée en justice sans ce

passage obligé devant la commission des loyers étant irrecevable.

En l’espèce, tel qu’il a été retenu par le juge de première instance, l’augmentation de

loyer opérée à défaut de saisine de la commission des loyers, est dénuée de tout effet.

Le loyer reste partant fixé au montant de 989,00 euros, tel que stipulé dans le contrat

de bail liant les parties.

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer en ce qu’il a constaté que le loyer

mensuel redû par PERSONNE2.) est de 989,00 euros.

-

Quant aux arriérés

Le décompte de la bailleresse reprend les loyers augmentés au montant de 1.282,00

euros. Or, dans la mesure où l’augmentation de loyer est dénuée de tout effet, il n’y a

pas lieu de s’attarder sur ce décompte.

Le tribunal constate que l’intimée a fait, dans sa note de plaidoirie, un calcul précis et

correct des arriérés, à l’encontre duquel l’appelante n’a émis aucune contestation

précise.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE2.)

à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.903,27 euros, sauf à préciser que

PERSONNE2.) a entretemps procédé au paiement dudit montant.

-

Quant à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement de la locataire

Il est rappelé que l’appelante conclut, par réformation du jugement entrepris, à la

résiliation du contrat de bail et au déguerpissement de la locataire.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des

baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’intimée a réglé les arriérés de charges d’un

montant de 1.903,27 euros, en date du 28 juin 2016. S’il est certes vrai que la locataire

a tardé à régler le solde des charges locatives, il n’en demeure pas moins que ce

comportement ne saurait justifier une résiliation du contrat de bail. Pareille sanction

serait disproportionnée au regard de la faute commise, étant précisé que la résiliation

d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité à l’une des

parties d’une inexécution grave (cf. Les Novelles, op. cit., n° 388 ter a).

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a dit non fondées les

demandes de PERSONNE1.) en résiliation du bail et en déguerpissement de la

locataire.

-

Quant aux désordres

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 1719, points 2 et 3, du code civil, le

bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune

stipulation, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été

louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Suivant les dispositions de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer

la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée

du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les

locatives.

Tel que l’a relevé le juge de première instance, il appartient au bailleur de prendre en

charge le remplacement des appareils électroménagers, si le dysfonctionnement

s’explique par la vétusté. Quant aux volets et à la hotte dans la cuisine, il ne s’agit pas

non plus de réparations locatives, dans la mesure où leur réparation respectivement

leur remplacement est dû à la vétusté, aucune faute de la locataire en relation causale

avec les désordres constatés n’étant établie en l’espèce.

Il n’est pas contesté que l’appelante a fait procéder entretemps au remplacement du

four et à l’installation d’une nouvelle hotte. Il résulte de la facture SOCIETE1.) versée

en cause que les volets ont également été contrôlés et que l’un d’entre eux a été

remplacé. Il n’est pas établi que suite à cette intervention, le volet ne fonctionne plus.

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à

remédier au dysfonctionnement du four et des volets de la chambre à coucher, ainsi

qu’à installer une nouvelle hotte dans la cuisine, sauf à constater que PERSONNE1.)

a entretemps fait procéder au remplacement du four et de la hotte dans la cuisine et à

la réparation des volets.

-

Quant à la demande de l’appelante en paiement des montants de 890,02 euros et

de 410,96 euros

Estimant qu’il appartient à la locataire de supporter ces frais, l’appelante a formulé, en

instance d’appel, une demande en paiement de deux factures relatives aux frais de

remplacement du four, de la hotte et de vannes thermostatiques, ainsi que des frais

d’entretien des robinets et des volets, portant sur les montants de 890,02 euros et de

410,96 euros.

L’intimée soulève l’irrecevabilité de ces demandes, au motif qu’il s’agirait de demandes

nouvelles, prohibées en instance d’appel.

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles

sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que

la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Force est de constater qu’aucune demande en paiement de ces frais n’a été formulée,

en première instance, les

factures étant d’ailleurs établies le 5 juin 2016,

respectivement le 20 juillet 2016, soit postérieurement au jugement de première

instance du 3 mai 2016.

Les demandes en paiement des différents montants ne constituant pas non plus une

défense à l’action principale, ni une demande tendant à une compensation entre

créances réciproques, il s’agit de demandes nouvelles, irrecevables en instance

d’appel en application de l’article 592 du nouveau code de procédure civile.

Il s’ensuit que la demande de l’appelante en paiement des montants de de 890,02

euros et de 410,96 euros est à déclarer irrecevable.

-

Quant aux demandes en obtention d’une indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure requiert un rejet, tant pour la première instance, par

confirmation du jugement a quo, que pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) ayant été condamnée, en première instance, au paiement du montant

de 1.903,27 euros, elle ne saurait prospérer dans sa demande tendant à voir obtenir

une indemnité de procédure pour la première instance. Le jugement entrepris est

partant à confirmer en ce qu’il a déclaré non fondée la demande de PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance.

En revanche, dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE2.) l’intégralité des frais exposés par elle non compris dans les dépens, il

y a lieu de condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de

250,00 euros pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident laissent d’être fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à constater que (i) PERSONNE1.) a fait procéder

au remplacement du four et de la hotte dans la cuisine et à la réparation des volets et

que (ii) PERSONNE2.) a payé le montant de 1.903,27 euros en date du 28 juin 2016,

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) en paiement des montants de 890,02

euros et de 410,96 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 250,00 euros la demande de PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 250,00 euros de

ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.