Tenant appeal dismissed; court orders inquiry into alleged smoking damages and withheld deposit.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 86/2017

Audience publique du mardi, vingt-huit mars deux mille dix-sept

Numéro 176084 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 26 février 2016,

comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), diplomate, demeurant à ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître François TURK, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 176084 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du

19 avril

2016,

fut

successivement

fixée pour plaidoiries

aux

27 septembre 2016, 13 décembre 2016 et finalement à l’audience publique du mardi,

7 mars 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Laura URBANY, avocat, en remplacement de Maître Guy THOMAS, comparant

pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Isabelle BRUCK, avocat, en remplacement de Maître François TURK,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

28 mars 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe en date du 18 août 2015, PERSONNE2.) a sollicité la

convocation de

PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 6.080,00 euros, à titre de

restitution de la garantie locative, de remboursement de frais exposés et d’indemnité

pour dommage causé par le manquement à une obligation contractuelle et légale, avec

les intérêts légaux à partir du 27 juillet 2014, jour d’une mise en demeure, sinon à partir

du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle a, en outre, sollicité une indemnité

de procédure de 1.500,00 euros, et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé avoir pris en location un

appartement sis à L-ADRESSE1.), et avoir fourni une garantie locative d’un montant

de 4.360,00 euros au bailleur, PERSONNE1.). Le contrat de bail aurait été résilié d’un

commun accord avec effet au 15 juillet 2013. La garantie locative n’aurait pas été

restituée à la locataire et le bailleur aurait, par ailleurs, omis de remettre le décompte

annuel des frais et charges locatives à la locataire, lui causant ainsi un préjudice se

chiffrant à 1.170,00 euros. Le bailleur lui redevrait en outre un montant de 400,00 euros

qu’elle aurait exposé pour l’acquisition de cimaises et d’un congélateur.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a présenté une

demande reconventionnelle portant sur un montant de 5.233,13 euros du chef de

dégâts locatifs et un montant de 683,30 euros à titre de charges locatives pour l’année

2013. Il a sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement du 4 février 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, statuant contradictoirement, a :

-

déclaré les demandes principales et reconventionnelles recevables,

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative

portant sur la somme de 4.360,00 euros,

-

dit non fondées les demandes de PERSONNE2.) pour le surplus,

-

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en paiement du

décompte des charges locatives de l’année 2013 jusqu’à concurrence du montant

de 551,26 euros,

-

dit non fondées les demandes reconventionnelles de PERSONNE1.) pour le

surplus,

-

partant, après compensation, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.)

la somme de 3.808,74 euros, avec les intérêts légaux à compter du 27 juillet 2014,

jour de la mise en demeure, jusqu’à solde,

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure jusqu’à concurrence du montant de 400,00 euros,

-

partant, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) à titre d’indemnité de

procédure la somme de 400,00 euros,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé qu’à défaut d’état des lieux

d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état et qu’il lui incombe

dès lors de les restituer dans le même état, mais que le preneur n’est pas responsable

des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son

usure et de sa vétusté.

Le juge de première instance a constaté, au vu d’une facture de l’entreprise

SOCIETE1.) du 15 juin 2004 et des renseignements fournis à l’audience, que

l’appartement a été repeint pour la dernière fois avant l’emménagement de

PERSONNE2.) en 2004 et que, dès lors, la peinture devait être considérée comme

amortie en 2013. Il a encore relevé que le remboursement réclamé au titre de la facture

de l’entreprise SOCIETE1.) du 11 septembre 2013 est sans lien avec l’odeur de tabac

dont les tissus seraient imprégnés selon le bailleur.

Le juge de première instance a ensuite relevé que le décompte de l’année 2013 est

versé en cause, que PERSONNE2.) n’a pas affirmé avoir continué celui-ci à son

employeur et que, par ailleurs, l’engagement de l’employeur de lui rembourser les

charges locatives sur présentation d’un décompte dans un certain délai, ne résulte pas

du dossier. Il a encore constaté que le dommage allégué est sans relation causale

directe avec l’obligation du bailleur d’établir un décompte et que ledit dommage n’a, à

défaut de toute stipulation contractuelle entre parties ou d’information du bailleur, pas

été prévisible.

La demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité pour frais exposés et

non remboursés a, dès lors, été rejetée.

A défaut de contestation de la part de PERSONNE2.) quant aux postes énumérés au

décompte, la demande reconventionnelle de PERSONNE1.), basée sur le décompte

de charges locatives pour l’année 2013 a été déclarée fondée pour le montant de

551,26 euros, compte tenu du fait que le contrat de bail a pris fin le

15 juillet 2013 et que des avances sur charges d’un montant de 1.170,00 euros avaient

été payées.

La demande de PERSONNE2.) en remboursement de frais exposés pour l’acquisition

de cimaises et d’un congélateur armoire a été déclarée non fondée, à défaut de preuve

que ces dépenses ont été faites à l’initiative du bailleur, respectivement que le bailleur

s’est engagé à les rembourser, ou encore que l’ancien congélateur ne fonctionnait

plus.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

26 février 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir condamner

PERSONNE2.) au paiement du montant de 5.233,13 euros à titre d’indemnisation pour

dégâts locatifs. Il fait grief au jugement attaqué d’avoir déclaré fondée la demande de

PERSONNE2.) en remboursement de la garantie locative d’un montant de 4.360,00

euros. Il demande à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée cette demande et

sollicite la compensation entre le montant de la garantie locative et les sommes redues

par PERSONNE2.). Il demande à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance, par réformation

du jugement entrepris, et sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait valoir que des dégâts locatifs à évaluer

au montant de 5.233,13 euros sont imputables à PERSONNE2.). Il formule une offre

de preuve, en vue de démontrer une forte odeur de tabac, ainsi que des traces de

jaunissement sur les plafonds et les tapisseries. Il affirme que l’appartement a été

entièrement repeint en 2010, avant l’entrée en jouissance de PERSONNE2.).

PERSONNE1.) fait encore grief au jugement attaqué d’avoir dit fondée la demande en

remboursement de la garantie locative, alors que cette garantie aurait dû servir à

couvrir la remise en état des dégâts locatifs imputables à PERSONNE2.).

A titre subsidiaire, l’appelant fait valoir que les peintures s’amortissent normalement

sur une durée de 9 ans (108 mois), que PERSONNE2.) est restée dans l’appartement

pendant 33 mois, de sorte que 75 mois n’auraient pas été amortis. La facture du 11

septembre 2013 s’étant élevée à 5.233,13 euros, PERSONNE2.) devrait donc prendre

à sa charge un montant total de (5.233,13 / 108 x 75=) 3.634,12 euros. PERSONNE1.),

qui ne verse pas de décompte, fait plaider que le montant de 3.634,12 euros ainsi que

le montant réclamé à titre de charges pour l’année 2013, qui se chiffre à 551,26 euros,

doivent être déduits de la garantie locative de 4.360,00 euros

versée par

PERSONNE2.). Il ne resterait ainsi plus qu’un solde de (4.360,00 – 3.634,12 – 551,26

=) 174,62 euros en faveur de PERSONNE2.).

A titre encore plus subsidiaire, PERSONNE1.) fait valoir que 73 mois n’ont pas été

amortis, de sorte qu’il lui reste un solde de 271,53 euros à rembourser à

PERSONNE2.) [4.360,00 – (5.233,13 / 108 x 73) – 551,26].

PERSONNE2.) conclut principalement à la confirmation du jugement entrepris. Elle

fait plaider qu’un état des lieux d’entrée a été effectué. Elle soutient ne pas avoir fumé

dans l’appartement et conteste à cet égard le caractère jaunâtre des murs ainsi que

l’odeur de cigarette dans l’appartement. Elle soutient que l’appartement n’a été

entièrement refait qu’en 2004 et qu’en 2010, des travaux ont uniquement été effectués

dans le living et le hall, à la suite d’un dégât des eaux. PERSONNE2.) sollicite une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

PERSONNE1.) soutient que des dégâts locatifs sont imputables à PERSONNE2.). Il

formule une offre de preuve par l’audition des témoins

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.), libellée comme suit :

« que l'appartement situé à ADRESSE3.), occupé par Madame PERSONNE2.), du

13 septembre 2010 jusqu’au 15 juillet 2013 présentait au jour de la remise des clefs,

soit le 15 juillet 2013 une forte odeur de tabac, ainsi que des traces de jaunissement

des plafonds et tapisseries;

Qu'ils ont personnellement pu constater le 15 juillet 2013, ainsi que les jours entre le

15 juillet 2013 et le 19 juillet 2013 que les murs et les plafonds étaient jaunis de nicotine

et que l'odeur de tabac était imprégnée dans les tissus des tentures;

Que malgré une aération conséquente de l'appartement entre le 15 juillet 2013 et le

19 juillet 2013, l'odeur de tabac ne disparaissait pas;

Que de nombreux locataires potentiels avec lesquels ils ont procédé à une visite des

lieux en vue d'une location éventuelle dudit appartement entre le 15 juillet 2013 et le

19 juillet 2013 leur ont affirmé que l'odeur de tabac, ainsi que le jaunissement des murs

les dissuadait de prendre en location ledit appartement;

Que le seul remède pour remédier auxdits dégâts locatifs était de procéder au

nettoyage complet des textiles et d’une remise en peinture à neuf de l’appartement ».

En l’espèce, il résulte de la pièce 10 de PERSONNE1.) que suite à un sinistre des

eaux, des travaux ont été effectués dans le living ainsi que le hall d’entrée. La facture

mentionne que le plafond du living et du hall d’entrée ont été rafraîchis et que deux

couches d’enduit ont été appliquées sur les murs du living.

PERSONNE2.) dit ne pas avoir fumé dans l’appartement, elle conteste l’odeur de

nicotine ainsi que les traces jaunâtres sur les murs. Elle soutient que beaucoup de

pièces n’ont pas été rafraichies avant son entrée dans les lieux et conteste l’existence

de dégradations autres que celles résultant de l’usure normale.

L’offre de preuve, telle que libellée par PERSONNE1.), pouvant être déterminante pour

établir l’existence de dégâts locatifs dans le hall d’entrée ainsi que dans le living, elle

est pertinente pour la solution du litige et il convient d’y faire droit.

Il y a lieu de surseoir à statuer pour le surplus, en attendant le résultat de la mesure

d’instruction ordonnée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

admet PERSONNE1.) à prouver par l’audition des témoins :

-

Madame PERSONNE3.), épouse PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.),

-

Monsieur PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.),

les faits suivants :

« que l'appartement situé à ADRESSE3.), occupé par Madame PERSONNE2.), du 13

septembre 2010 jusqu’au 15 juillet 2013 présentait au jour de la remise des clefs, soit

le 15 juillet 2013 une forte odeur de tabac, ainsi que des traces de jaunissement des

plafonds et tapisseries;

Qu'ils ont personnellement pu constater le 15 juillet 2013, ainsi que les jours entre le

15 juillet 2013 et le 19 juillet 2013 que les murs et les plafonds étaient jaunis de nicotine

et que l'odeur de tabac était imprégnée dans les tissus des tentures;

Que malgré une aération conséquente de l'appartement entre le 15 juillet 2013 et le

19 juillet 2013, l'odeur de tabac ne disparaissait pas;

Que de nombreux locataires potentiels avec lesquels ils ont procédé à une visite des

lieux en vue d'une location éventuelle dudit appartement entre le 15 juillet 2013 et le

19 juillet 2013 leur ont affirmé que l'odeur de tabac, ainsi que le jaunissement des murs

les dissuadait de prendre en location ledit appartement;

Que le seul remède pour remédier auxdits dégâts locatifs était de procéder au

nettoyage complet des textiles et d’une remise en peinture à neuf de l’appartement »,

fixe jour, heure et lieu de l’enquête au mercredi, 17 mai 2017, à 9.00 heures,

fixe jour, heure et lieu de la contre-enquête au mercredi, 14 juin 2017, à 9.00 heures,

chaque fois en la salle des enquêtes du tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

Plateau du Saint-Esprit, Bâtiment BC, 1er étage,

enjoint à PERSONNE2.) de déposer au greffe des enquêtes la liste concernant les

noms et adresses des personnes dont l’audition est demandée lors de la contre-

enquête jusqu’au 24 mai 2017, au plus tard,

charge Monsieur le juge-délégué Adrien DE WATAZZI de l’exécution de cette mesure

d’instruction,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

27 juin 2017, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.