Appeal partially allowed; court confirms first-instance rent judgment but awards procedural costs to tenants.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 77/2017

Audience publique du mardi, vingt-et-un mars deux mille dix-sept

Numéro 181306 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

Maître PERSONNE1.), avocat à la Cour, établi à L-1474 Luxembourg, 3A, Sentier de

l’Espérance,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 23 novembre

2016,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), retraitée, et

2) PERSONNE3.), retraité, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

3) Maître PERSONNE4.), avocat, établi à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

sub 3) défaillant.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 181306 du rôle, appelée à l’audience publique du

20 décembre 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

28 février 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Cyril CHAPON, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, comparant

pour Maître PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Luc MAJERUS, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Maître PERSONNE4.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

21 mars 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 19 janvier 2011, ayant pris effet le 20 janvier 2011,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à Maître PERSONNE1.) une

surface de bureau sise à L-ADRESSE4.), moyennant loyer mensuel de 3.000,00 euros

et une avance mensuelle sur charges de 450,00 euros. Le contrat de bail a été conclu

pour une durée d’un an et il a été prévu qu’il était renouvelable par tacite reconduction

d’année en année.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg le 15 mars 2016,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer Maître PERSONNE1.) ainsi que

Maître PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à leur

payer la somme de 25.181,30 euros à titre d’arriérés de loyer, avec les intérêts légaux

à partir du 15 mars 2016, date de la requête introductive d’instance. Les demandeurs

ont encore réclamé une indemnité de procédure de 5.000,00 euros et ont demandé à

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des plaidoiries de première instance, les demandeurs ont renoncé à agir à

l’encontre de Maître PERSONNE4.) qui n’apparaîtrait pas comme un cocontractant au

contrat de bail conclu le 19 janvier 2011. Les demandeurs ont déclaré avoir accepté la

résiliation du contrat de bail au 19 janvier 2016 et n’ont réclamé les loyers et avances

sur charges que jusqu’à la prédite date. Ils ont fait plaider que Maître PERSONNE1.)

était redevable d’un montant de 25.181,30 euros à titre d’arriérés de loyer, adaptation

indiciaires et soldes de charges locatives. Ils ont versé à l’appui de leurs prétentions à

titre d’arriérés de loyers un décompte suivant lequel Maître PERSONNE1.) serait

redevable pour l’année 2014 d’un loyer de 3.000,00 euros, pour l’année 2015 de deux

loyers, soient 6.000,00 euros et pour l’année 2016, d’un montant de 1.838,71 euros,

soit un montant total de 10.838,71 euros.

Par jugement du 14 octobre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE3.) et à PERSONNE2.) qu’ils ont renoncé à agir à

l’encontre de PERSONNE4.),

-

mis hors cause PERSONNE4.),

-

dit fondée la demande à concurrence de 10.883,71 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) et à PERSONNE2.) le montant

de 10.883,71 euros avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice,

le 15 mars 2016, jusqu’à solde,

-

fixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi, 28

novembre 2016, à 9.00 heures, salle J.P.0.15,

-

réservé les frais et moyens des parties,

-

dit qu’il n’y avait pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour déclarer fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) du chef

d’arriérés de loyers, le juge de première instance s’est basé sur les pièces versées en

cause et les renseignements fournis à l’audience.

De ce jugement, Maître PERSONNE1.) a relevé appel par acte d’huissier du 23

novembre 2016.

Moyens et prétentions des parties

L’appelant conclut à l’annulation du jugement rendu le 14 octobre 2016 pour non-

respect du principe du contradictoire. Subsidiairement, il conclut à la nullité de la

requête du 15 mars 2016 pour libellé obscur. Encore plus subsidiairement, il conclut,

par réformation du jugement entrepris, au rejet de la demande adverse en paiement

d’arriérés de loyers et de charges, et d’indexation du loyer. L’appelant sollicite encore

la réduction du loyer à hauteur de 30% pour la période allant du 4 novembre 2014,

jusqu’au 19 janvier 2016, soit une réduction mensuelle de 900,00 euros correspondant

à une réduction totale du loyer de 13.031,61 euros, dont il demande le remboursement.

Il réclame encore la restitution de la garantie locative et sollicite finalement une

indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour la première instance ainsi qu’une

indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelant renvoie à l’article 65 du nouveau code de

procédure civile, afin de conclure à l’annulation de la décision attaquée pour violation

du principe du contradictoire. Dans ce contexte, l’appelant fait plaider qu’à l’audience

du 26 septembre 2016, le tribunal de paix a été informé de la reprise du mandat de

Maître Evariste OHINCHE par Maître Lex THIELEN ainsi que du fait que la personne

en charge du dossier se présenterait pour plaider à compter de 10.00 heures. Lorsque

le mandataire de Maître PERSONNE1.) se serait présenté à la prédite heure, le

tribunal l’aurait informé que l’affaire avait été plaidée en son absence.

L’appelant conclut ensuite à la nullité de la requête pour libellé obscur, au motif qu’il

n’a pas été en mesure de connaître avec précision l’objet de la demande dirigée à son

encontre.

Quant au fond, il conteste le décompte des charges ainsi que des annexes et affirme

que ces décomptes n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale. Il conteste

encore l’indexation prévue dans le contrat de bail, au motif que l’indexation se baserait

sur la qualité de commerçant de l’appelant, alors qu’il n’en serait pas un. Il explique en

outre qu’il était en droit de suspendre le paiement des loyers des mois de novembre

2015, de décembre 2015 et de janvier 2016, en raison de la non-réparation de dégâts

à l’intérieur des lieux loués. Il sollicite encore, de ce chef, la réduction des loyers pour

la période allant du 4 novembre 2014 au 19 janvier 2016 et réclame le remboursement

d’un trop-payé de loyers. A l’appui de ses affirmations, il offre de prouver par l’audition

de témoins que des travaux urgents de remise en état étaient nécessaires dans les

locaux loués et qu’un devis a été réalisé pour constater les dégâts à la moquette, aux

carreaux de la salle de bains et au réseau électrique ainsi que la vétusté de la

menuiserie. Quant à Maître PERSONNE4.), il a été assigné en déclaration de

jugement commun.

Les intimés soulèvent l’irrecevabilité de l’appel concernant les volets de l’indexation et

des charges, non encore été tranchés par le jugement de première instance.

Ils concluent ensuite à la confirmation du jugement entrepris.

Ils font valoir que l’affaire a été refixée à maintes reprises et qu’ils étaient dans leur

droit de retenir l’affaire pour plaidoiries, malgré le changement de dernière minute du

mandataire de l’appelant. Ils demandent à voir déclarer l’offre de preuve irrecevable

pour défaut de pertinence et contestent les problèmes invoqués par l’appelant, à

l’exception du décollement de la moquette qui serait imputable au locataire ainsi que

de l’état vétuste de la menuiserie connu par le locataire en début de bail. Ils demandent

une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

Les intimés soulèvent l’irrecevabilité de l’appel en ce qui concerne les volets de

l’indexation du loyer et des arriérés de charges, sur lesquels le juge de première

instance a sursis à statuer.

L’article 579 du nouveau code de procédure civil dispose que « Les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance ».

Aux termes de l’article 580 du même code, « Les autres jugements ne peuvent être

frappés d’appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas

spécifiés par la loi. »

La règle résultant de ces textes, que le droit d’appel contre les jugements avant dire

droit ou d’incident est retardé jusqu’à l’appel contre le jugement rendu ultérieurement

au fond, est d’ordre public et l’irrecevabilité en découlant doit être soulevée d’office par

le juge.

Le critère de l’appel immédiat étant purement formel, il n’y a pas lieu de tenir compte,

ni des motifs de la décision, ni des dispositions qui ne sont pas contenues dans le

dispositif lui-même (cf. Cour 3 juillet 2014, n° 38455 du rôle).

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ;ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent cependant fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure

où les décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même

demande, tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu

dans le cadre d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes

demandes séparées (op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliqués globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement par rapport à chaque demande indépendante (op. cit. n° 21).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (Cour 11 mars 2004, n° 28002 du

rôle ; Cour 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le caractère définitif d’une partie du

dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la partie du jugement qui ne tranche

pas le principal (op. cit. n° 45).

Le jugement déféré au tribunal de céans constitue, en application des principes posés

ci-dessus, un jugement à dispositions multiples, alors qu’il comporte plusieurs

dispositions séparées, plusieurs demandes ayant été formulées par les intimés.

Dans une telle hypothèse, il est de principe que chaque demande doit être examinée

séparément quant à l’ouverture du droit d’appel (cf. Cour 12 mai 1998, n° 18953 du

rôle ; 24 juin 1999, n° 22685 du rôle ; 12 mars 2008, BIJ 2/2009, p. 34 ; 25 novembre

2009, P. 35, 40 ; 30 juin 2010, n° 34145 du rôle).

Le jugement entrepris a définitivement statué sur les demandes des intimés en

paiement des montants correspondant à un mois de loyer pour l’année 2014, deux

mois de loyers pour l’année 2015 ainsi qu’au loyer de l’année 2016, pour la période du

1er au 19 janvier 2016. Le même jugement a cependant refixé les débats en ce qui

concerne les questions relatives aux arriérés de charges et d’indexation du loyer.

Les chefs de décision prémentionnés, sur lesquels le juge de première instance a

sursis à statuer, sont à qualifier d’avant dire droit et ne peuvent être frappés d’un appel

immédiat.

L’appel interjeté par l’appelant est, par conséquent, irrecevable en ce qu’il a trait aux

volets des arriérés sur charges ainsi que sur l’indexation du loyer.

L’appel est recevable pour le surplus.

Quant au principe du contradictoire

Aux termes de l’article 65 du nouveau code de procédure civile, le juge a l’obligation

en toutes circonstances de faire observer et d’observer lui-même le principe de la

contradiction.

Il y a lieu de rappeler qu’il est de jurisprudence qu’une demande de remise de cause

constitue un incident extrinsèque au fond du procès, dont le juge apprécie

souverainement l’opportunité.

Le déroulement de la procédure relève de l’appréciation souveraine des juges du fond

et échappe au contrôle de la Cour de cassation. Le juge peut dès lors, sans

méconnaitre les droits de la défense, le principe du contradictoire ou le droit à un

procès équitable, déclarer retenir la cause pour plaidoiries à l’audience prévue à ces

fins (cf. TAL, 13 juillet 2010, n°129240 du rôle, Cass. Lux. n° 46/11 du 30 juin 2011, n°

2876 du registre).

En l’espèce, il est constant que l’affaire a été utilement retenue à l’audience publique

du tribunal de paix de Luxembourg du 13 juin 2016, à laquelle Maître Luc MAJERUS

s’est présenté pour les demandeurs et Maître Karim SOREL a comparu pour Maître

PERSONNE4.). Le mandataire de l’époque de Maître PERSONNE1.), Maître Evariste

OHINCHE, ne s’est pas présenté. Le tribunal a alors pris l’affaire en délibéré et a

ordonné la rupture du délibéré le 13 juillet 2016, suite à un certificat médical versé par

Maître Evariste OHINCHE. A l’audience du 26 septembre 2016, Maître Luc MAJERUS

s’est à nouveau présenté pour les demandeurs et Maître Karim SOREL s’est présenté

pour Maître PERSONNE4.). Maître Lex THIELEN a fait informer le tribunal qu’il

occupait pour Maître PERSONNE1.), en remplacement de Maître Evariste OHINCHE.

Au vu du refus du tribunal de remettre l’affaire, le représentant de Maître Lex THIELEN

a annoncé que l’avocat en charge du dossier ne se présenterait à l’audience qu’à partir

de 10.00 heures. Lors des plaidoiries, Maître Luc MAJERUS et Maître Karim SOREL

ont réexposé leurs moyens et conclusions, en l’absence du mandataire de Maître

PERSONNE1.).

Eu égard au manque d’empressement à plaider l’affaire, affiché par les mandataires

successifs de Maître PERSONNE1.), il faut constater que le juge de première instance,

en décidant de retenir l’affaire pour plaidoiries, alors que Maître PERSONNE1.) n’était

pas représenté, s’est livré à une saine appréciation des intérêts en cause et n’a pas

violé les droits de la défense.

Le moyen tiré de la violation du principe du contradictoire est, partant, à écarter.

Quant au moyen de nullité, tiré du libellé obscur de la requête introductive de

première instance

Il est rappelé que l’appelant estime ne pas connaître avec précision l’objet de la

demande dirigée à son encontre, au motif qu’il ne serait pas en mesure de savoir quels

loyers des années 2014, 2015 et 2016 sont réclamés par les intimés.

Aux termes de l’article 20, alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation « la requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des parties.

Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et

précisera l’objet de celle-ci ».

Les dispositions légales précitées ont pour but de faire connaître, dès l'ingrès, à la

partie défenderesse les prétentions et moyens du requérant, ceci avec suffisamment

de précision pour lui permettre de préparer utilement sa défense, au vu de la seule

requête. Pour avoir un sens, l’observation de ces exigences s'impose dans la requête,

la nullité frappant une requête insuffisamment motivée ne pouvant être couverte par

des conclusions ou développements ultérieurement pris par le requérant (cf. Cour, 5

avril 2001, n° 23361 du rôle; Cour, 11 juillet 2001, n° 25340 du rôle; Cour, 15 juillet

2004, 32, 615).

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est suffisamment

explicite (TA Lux., 30 novembre 1979, Pas. 25, p. 69).

L’inobservation de cette disposition est sanctionnée par la nullité de l’acte introductif

d’instance. La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre

est soumise aux conditions de l’article 264 du nouveau code de procédure civile. La

nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si l’inobservation de la formalité,

même substantielle, a eu pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse.

En l’espèce, la requête introductive de première instance reproche à l’appelant de ne

pas s’être acquitté d’arriérés de loyers et de charges d’un montant total de 25.181,30

euros. Un décompte a par ailleurs été versé à l’appui de ces affirmations.

Il s’ensuit que l’appelant n’a pas pu se méprendre sur l’objet de la demande émanant

de son bailleur, qui a indiqué, avec un degré de précision suffisante, le montant des

arriérés de loyers réclamés.

Force est, par ailleurs, de constater que l’appelant ne fait état d’aucun préjudice et qu’il

a été parfaitement à même de préparer sa défense.

Le moyen d’irrecevabilité, tiré du libellé obscur de la demande, est donc à rejeter.

Quant au fond

Quant aux arriérés de loyers

Les intimés réclament la confirmation du jugement entrepris en ce que l’appelant a été

condamné au paiement d’arriérés de loyers. L’appelant affirme que le courrier lui

adressé par les intimés le 7 octobre 2015 mentionne erronément que depuis juillet

2014, un loyer mensuel n’a pas été payé. Il ne conteste cependant pas le non-

paiement des loyers en ce qui concerne les années 2015 et 2016 mais soutient avoir

été en droit de les suspendre, en raison de la non-exécution des obligations

contractuelles des parties intimées.

Aux termes de l’article 1315 alinéa 1er du code civil « Celui qui réclame l’exécution

d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Le tribunal relève qu’il appartient à l’appelant de rapporter la preuve qu’il s’est acquitté

des loyers pendant l’année 2014. Force est de constater qu’un paiement d’un montant

de 6.900,00 euros a été effectué par l’appelant au mois de juillet 2014, mais que ce

paiement est à imputer sur les loyers et avances sur charges des mois d’avril et de

mai 2014, qui restaient en souffrance. L’appelant fournit encore des justificatifs

concernant le paiement de neuf autres loyers pour l’année 2014, de sorte qu’un loyer

pour l’année 2014 reste bien en souffrance.

S’agissant des loyers des années 2015 et 2016, l’appelant invoque, en substance,

l’exception d’inexécution.

Il soutient que les bailleurs n’ont pas procédé à des travaux urgents de remise en état.

Il offre en preuve les faits suivants par l’audition des témoins PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) :

« En date du 12 novembre 2014, sans préjudice quant à la date exacte, une visite a

eu lieu dans les locaux professionnels occupés par le sieur PERSONNE1.), sis à

ADRESSE4.).

Cette visite avait pour objet la réalisation d’un devis pour effectuer des travaux urgents

de remise en état dans le prédit local.

Il a ainsi pu être notamment constaté :

-

La moquette fortement usagée se décollant du sol,

-

Les carreaux se décollant dans la salle de bains et les toilettes,

-

Un réseau électrique vétuste et non conforme aux normes,

-

Des menuiseries vétustes et non isolées.

Suite à cette visite, deux devis ont été émis pour un montant total de 17.970.- € pour

les réparations urgentes. »

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 1719, points 2 et 3, du code civil, le

bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune

stipulation, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été

louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1724 du code civil, les locataires sont contraints de subir les

réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre eux-mêmes l’initiative de la

rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de

jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

Si le bailleur ne satisfait pas à son obligation d’entretien, le preneur pourra lui opposer

l’exception d’inexécution. Il pourra donc surseoir au paiement du loyer tant que le

bailleur, préalablement mis en demeure d’effectuer les réparations, n’aura pas satisfait

à son obligation.

Ce n’est qu’à supposer que ces conditions soient remplies qu’un locataire peut

demander des dommages et intérêts, ceux-ci prenant, en pratique, la forme d’une

indemnité allouée par mois, équivalant à une réduction du loyer.

Or, il ne suffit pas d’un manquement quelconque d’une des parties au contrat pour

justifier l’exception, mais il faut un manquement grave, une véritable inexécution de

son obligation. L’exception d’inexécution ne sera admise qu’à la condition que les

travaux à réaliser, d’une part, sont des travaux qu’il incombe au propriétaire

d’effectuer, et, d’autre part, que le défaut d’exécution desdits travaux prive le locataire

de pratiquement toute la jouissance des lieux loués. L’inexécution justifiée suppose un

manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques

inexécutées. Cette condition n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession

de la chose louée, lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. M. HARLES,

Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence P. 31, p. 335 et 336).

L’exception d’inexécution ne peut devenir un moyen dilatoire pour échapper au

paiement du loyer. L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit donc être

prouvée ou être suffisamment vraisemblable. Ainsi faut-il que le preneur ait averti le

bailleur du trouble dont il est victime ou des réparations importantes à effectuer ; s’il

ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement des loyers en alléguant l’inexécution des

obligations du bailleur (cf. Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition 1989 n° 180,

244).

A noter que le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu, étant souligné que c’est au juge qu’il appartient, en fonction

de toutes les circonstances de fait, de constater si l’inexécution présente un caractère

de gravité suffisant pour justifier l’allocation de dommages et intérêts, respectivement

une réduction de loyer.

Il est, dès lors, évident que toute rétention de loyer doit être précédée d’une mise en

demeure afin que les griefs du locataire soient portés à la connaissance du bailleur et

que celui-ci ait la possibilité d’y remédier.

La charge de la preuve de l’existence des différents griefs invoqués par Maître

PERSONNE1.) incombe à ce dernier, étant précisé que les bailleurs contestent la

nécessité de travaux urgents de remise en état.

En l’espèce, il résulte des courriers du 13 août 2013 ainsi que du 26 août 2013, du 15

juin 2014 et du 4 novembre 2014 que l’appelant a bien informé les intimés de la non-

conformité du réseau électrique ainsi que des travaux à réaliser concernant la

moquette usagée et décollée, les carreaux décollés ainsi que la menuiserie vétuste et

non isolée.

Le tribunal de céans relève cependant que les dysfonctionnements invoqués par

l’appelant, à les supposer établis, ne sont pas de nature à constituer un manquement

grave aux obligations du bailleur. L’appelant ne rapporte par ailleurs pas la preuve que

les travaux à réaliser sont à supporter par le bailleur. Il n’établit pas non plus que le

défaut d’exécution desdits travaux le priverait de tout ou de partie de la jouissance des

lieux loués.

Au vu de ce qui précède, l’offre de preuve présentée par l’appelant est à déclarer

irrecevable pour défaut de pertinence.

Le moyen tiré de l’exception d’inexécution est, partant, à écarter et le jugement

entrepris est à confirmer en ce qu’il a condamné l’appelant aux paiements d’arriérés

de loyers pour les années 2014, 2015 et 2016 pour un montant total de 10.883,71

euros.

Quant aux demandes reconventionnelles de l’appelant tendant à une réduction des

loyers et à la condamnation des intimés au remboursement d’un trop-payé de loyers

En l’absence de preuve de manquements graves du bailleur à ses obligations et de

privation totale ou partielle de la jouissance des lieux dans le chef du locataire, les

demandes de Maître Olivier OHINCHE tendant à voir réduire le montant du loyer de

30 % pour la période de novembre 2014 à janvier 2016 et à voir condamner les intimés

à lui rembourser, de ce chef, un montant de 13.031,61 euros, sont à déclarer non

fondée.

Quant à demande reconventionnelle de l’appelant en restitution de la garantie locative

L’appelant demande à ce que, dans l’hypothèse d’une condamnation pécuniaire, il soit

tenu compte du fait qu’il a versé une garantie locative en début de bail. Il en sollicite la

restitution et demande à voir compenser le montant afférent avec les sommes qu’il

pourrait redevoir aux bailleurs.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer

le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur

se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur,

de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. Marianne HARLES, Le bail à

loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, p. 319-320).

Il est rappelé que le juge de première instance a sursis à statuer sur le volet des

arriérés d’indexation et de charges locatives, de sorte que le litige relatif aux différentes

revendications des bailleurs nées du contrat de bail ayant existé entre parties n’a pas

encore été entièrement tranché. La demande de l’appelant en restitution de la garantie

locative et en compensation avec la créance des intimés est partant à déclarer

irrecevable pour être prématurée.

Quant à la demande tendant à voir déclarer le jugement commun à Maître

PERSONNE4.)

La demande en déclaration de jugement commun a pour but de rendre la décision

judiciaire à intervenir opposable à un tiers, pour que celui-ci ne puisse ni l’écarter, en

invoquant la relativité de la chose jugée, ni surtout l’attaquer par la voie de la tierce

opposition. Son rôle est de lui faire perdre la qualité de tiers, de lui rendre le jugement

opposable et de lui fermer de ce fait la voie de la tierce opposition.

Elle n’est en conséquence possible que si la partie contre laquelle la décision serait à

déclarer commune serait en droit de former une tierce opposition (Cour 7 janvier 1975,

P. 23, 68).

Maître PERSONNE4.) ayant d’ores et déjà été partie à l’instance originaire, il n’y a pas

lieu de lui déclarer commun le jugement à intervenir.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de l’appelant en obtention d’une indemnité de

procédure est à déclarer non fondée pour l’instance d’appel.

Le juge de première instance ayant sursis à statuer sur le volet des arriérés

d’indexation et de charges locatives, il convient de déclarer la demande de l’appelant

en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance irrecevable pour

être prématurée.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge des intimés l’entièreté des frais non

compris dans les dépens dans la mesure où ils ont dû exposer des frais pour assurer

la défense de leurs intérêts.

Il y a dès lors lieu de leur allouer le montant de 800,00 euros à titre d’indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

Maître PERSONNE4.) n’a pas comparu en instance d’appel. Il s’avère que l’acte

d’appel ne lui a pas été signifié à personne.

L’article 84 du nouveau code de procédure civile prévoit ce qui suit : « Si, de deux ou

plusieurs personnes citées, toutes ne comparaissent pas, les parties défaillantes

auxquelles l’acte introductif d’instance n’avait pas été délivré à personne, sont, à

l’expiration du délai de comparution, recitées par l’huissier de justice, avec mention,

dans la recitation, que le jugement à intervenir sera réputé contradictoire ».

Il est néanmoins de principe que les dispositions de cet article ont pour but d’éviter une

contradiction de jugements lorsque les défendeurs sont assignés aux mêmes fins

(Cour d’Appel, 11 mai 2005, jugement numéro 29188).

La procédure prévue à l’article 84 du nouveau code de procédure civile n’a pas à être

suivie par rapport à Maître PERSONNE4.), co-défendeur en première instance, étant

donné qu’il a été mis hors cause dans le jugement attaqué et qu’il n’est donc pas

assigné aux mêmes fins que les intimés PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

demandeurs originaires.

Il y a donc lieu de statuer par défaut à l’égard de Maître Bertrand MOUPFMOUMA en

application de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant par défaut à l’égard de Maître

PERSONNE4.) et contradictoirement à l’égard des autres parties,

déclare irrecevable l’appel pour autant qu’il a trait aux volets de l’indexation des loyers

et des arrières de charges,

déclare l’appel recevable pour le surplus,

dit qu’il n’y a pas lieu à annulation du jugement entrepris,

rejette le moyen d’irrecevabilité tiré du libellé obscur de la requête introductive de

première instance,

déclare irrecevable l’offre de preuve formulée par Maître PERSONNE1.),

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

déclare non fondées les demandes reconventionnelles de Maître PERSONNE1.)

tendant à une réduction du loyer et à la condamnation de PERSONNE3.) et de

PERSONNE2.) au remboursement d’un trop-payé de loyers,

déclare irrecevable pour être prématurée la demande de Maître PERSONNE1.) en

remboursement de la garantie locative et en compensation de celle-ci avec la créance

de PERSONNE3.) et de PERSONNE2.),

déclare irrecevable pour être prématurée la demande de Maître PERSONNE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

dit non fondée la demande de Maître PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure de 800,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne Maître

PERSONNE1.)

à payer

le montant de

400,00 euros à

PERSONNE3.) et le montant de 400,00 euros à PERSONNE2.), à titre d’indemnité de

procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu de déclarer le présent jugement commun à Maître

PERSONNE4.),

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamne Maître PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.