Appellate court dismisses new rent claims but awards procedural costs to tenant under Civil Procedure Code.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 61/2017

Audience publique du mardi, sept mars deux mille dix-sept

Numéro 169574 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du

8 mai 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Yvette HAMILIUS, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Martine FARIA, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 169574 du rôle fut appelée à l’audience publique du

2 juin 2015, lors de laquelle elle fut successivement fixée pour plaidoiries aux

26 octobre 2015, 19 avril 2016, ensuite pour contrôle au 22 novembre 2016 et

finalement pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 14 février 2017 à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sarah MOSCA, avocat, en remplacement de Maître Yvette HAMILIUS,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Martine FARIA, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 mars 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 16 janvier 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait

convoquer PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre feu PERSONNE4.) et

PERSONNE3.) et ordonner le déguerpissement de la locataire.

Ils ont encore sollicité la condamnation de PERSONNE3.) au paiement du montant de

775,00 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges.

Ils ont finalement réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

et ont conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont exposé que, par

contrat de bail ayant pris effet le 1er mai 2009, feu PERSONNE4.) a donné en location

à PERSONNE3.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant le paiement d’un

loyer mensuel de 625,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150,00

euros. La locataire aurait l’habitude de payer le loyer avec un retard considérable et

maintes relances en vue du paiement des loyers se seraient avérées nécessaires.

Lors des plaidoiries de première instance, les bailleurs ont renoncé à leur demande en

paiement d’arriérés de loyers, la locataire s’étant entretemps acquittée des sommes

redues. Ils ont cependant maintenu leur demande tendant à la résiliation du contrat de

bail et au déguerpissement de la locataire.

PERSONNE3.) a soulevé l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir

dans le chef des parties demanderesses.

Quant au fond, elle a contesté le bien-fondé des demandes de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.). Elle a soutenu que les bailleurs avaient accepté le paiement des

loyers à une date autre que celle convenue. Elle a souligné que tous les loyers avaient

été payés.

A titre subsidiaire, elle a sollicité un délai de déguerpissement de six mois.

Par jugement du 22 avril 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) qu’ils renoncent à leur demande

en condamnation du chef d’arriérés de loyer et d’avance sur charges du mois de

janvier 2015,

-

dit que la demande en condamnation relative aux arriérés de loyer et avance sur

charges est devenue sans objet,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en résiliation

du contrat de bail et en déguerpissement de PERSONNE3.),

-

rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que, suivant déclaration de

succession du 11 janvier 2011, PERSONNE5.) dite PERSONNE1.), épouse de

PERSONNE6.), et PERSONNE2.) sont les seuls héritiers réservataires de feu

PERSONNE4.). Il en a déduit que les demandeurs avaient qualité pour agir.

Le juge de première instance a ensuite constaté, au vu des pièces versées en cause,

que PERSONNE3.) a régulièrement payé le loyer avec un retard considérable et que

les bailleurs n’ont insisté sur le paiement du loyer aux échéances convenues qu’à partir

du 16 décembre 2014.

La locataire n’accusant plus aucun retard de paiement au jour des plaidoiries, le juge

de première instance a considéré que le manquement temporaire de la locataire à

payer le loyer à l’échéance prévue au contrat de bail n’était pas suffisamment grave

pour justifier la résiliation du contrat de bail et la condamnation de la locataire au

déguerpissement.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 8 mai 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir résilier le

contrat de bail conclu entre parties et à voir condamner la locataire à déguerpir des

lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la signification du jugement à

intervenir.

Ils sollicitent, en outre, une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants rappellent être les héritiers légaux et

réservataires de feu PERSONNE4.) qui avait donné en location à l’intimée un

appartement-studio sis à ADRESSE3.), suivant contrat de bail ayant pris effet le 1er

mai 2009. Ils font exposer que l’intimée reste en défaut de s’acquitter spontanément

du loyer à sa date d’exigibilité, ayant obligé les bailleurs à rédiger à d’itératives reprises

des courriers de rappel et de mise en demeure, notamment en date des 9 août 2014,

9 décembre et 16 décembre 2014. Les appelants font grief au juge de première

instance d’avoir considéré qu’il y avait eu acceptation tacite du report de la date de

paiement dans leur chef.

A l’audience des plaidoiries du 14 février 2017, les bailleurs demandent à voir

condamner l’intimée à leur payer les montants de 859,27 euros au titre d’une facture

de la société SOCIETE1.), 129,56 euros au titre de « frais 2014/2015 », 193,04 euros

au titre de « frais 2015/2016 » et 321,94 euros, au titre de remplacement de la porte

d’entrée.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. A titre

subsidiaire, elle sollicite un délai de déguerpissement de six mois, lui permettant de se

reloger.

L’intimée insiste sur le fait que le contrat de bail court depuis 2009, qu’elle s’est

toujours acquittée des loyers et avances sur charges dus et qu’à ce jour, il n’y a pas

d’arriérés de loyers.

Elle explique qu’elle perçoit son salaire aux alentours du 10 du mois et qu’elle paie

ensuite immédiatement le loyer.

L’intimée soulève l’irrecevabilité des demandes en paiement des frais ainsi que des

factures SOCIETE1.) et SOCIETE2.) pour constituer des demandes nouvelles,

prohibées en instance d’appel suivant les dispositions de l’article 592 du nouveau code

de procédure civile.

A titre subsidiaire, l’intimée fait plaider qu’elle ignore « à quoi correspondent » les frais.

Quant au remplacement de la porte, l’intimée fait valoir qu’elle a procédé au paiement

d’un acompte de 200,00 euros et que, compte tenu de la vétusté de la porte, il

appartient aux bailleurs de supporter le solde de la facture.

L’intimée sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il résulte des pièces versées par la locataire, et non contestées par les bailleurs, que

depuis 2013, les loyers ont été payés comme suit :

-

loyer de janvier 2013 payé le 10 janvier 2013,

-

loyer de février 2013 payé le 26 février 2013,

-

loyer de mars 2013 payé le 10 avril 2013,

-

loyer d’avril 2013 payé le 26 avril 2013,

-

loyer de mai 2013 payé le 27 mai 2013,

-

loyer de juin 2013 payé le 26 juin 2013,

-

loyer de juillet 2013 payé le 26 juillet 2013,

-

loyer d’août 2013 payé le 26 août 2013,

-

loyer de septembre 2013 payé le 26 septembre 2013,

-

loyer d’octobre 2013 payé le 29 octobre 2013,

-

loyer de novembre 2013 payé le 27 novembre 2013,

-

loyer de décembre 2013 payé le 23 décembre 2013,

-

loyer de janvier 2014 payé le 30 janvier 2014,

-

loyer de février 2014 payé le 28 février 2014,

-

loyer de mars 2014 payé le 28 mars 2014,

-

loyer d’avril 2014 payé le 28 avril 2014,

-

loyer de mai 2014 payé le 30 mai 2014,

-

loyer de juin 2014 payé le30 juin 2014,

-

loyer de juillet 2014 payé le 12 août 2014,

-

loyer d’août 2014 payé le 29 août 2014,

-

loyer de septembre 2014 payé le 30 septembre 2014,

-

loyer d’octobre 2014 payé le 3 novembre 2014,

-

loyer de novembre 2014 payé le 12 novembre 2014,

-

loyer de décembre 2014 payé le 22 décembre 2014,

-

loyer de janvier 2015 payé le 12 janvier 2015,

-

loyer de janvier 2016 payé le 12 janvier 2016,

-

loyer de mars 2016 payé le 10 mars 2016,

-

loyer d’avril 2016 payé le 12 avril 2016,

-

loyer de mai 2016 payé le 6 mai 2016,

-

loyer de juin 2016 payé le 10 juin 2016,

-

loyer de juillet 2016 payé le 11 juillet 2016,

-

loyer d’août 2016 payé le 17 août 2016,

-

loyer de septembre 2016 payé le 12 septembre 2016,

-

loyer d’octobre 2016 payé le 11 octobre 2016,

-

loyer de novembre 2016 payé le 10 novembre 2016,

-

loyer de décembre 2016 payé le 12 décembre 2016,

-

loyer de janvier 2017 payé le 10 janvier 2017.

Il en découle que les loyers n’ont pas été payés le premier de chaque mois, tel que

stipulé à l’article 2 du contrat de bail conclu entre parties, et que la locataire a partant

manqué à son obligation contractuelle de payer le loyer aux échéances convenues.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, t VI, éd 2000,

n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en

cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (cf.

Les Novelles, op. cit. n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation

des faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de

loyers (cf. Les Novelles, op. cit. n° 390 e).

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. Les Novelles, op. cit., n° 388 ter a).

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction

de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars

1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux

torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour

de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le

caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non

d’un dommage dans le chef du bailleur.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a

mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent (cf. Les

Novelles, op. cit., n° 390 e).

En l’espèce, le tribunal relève que tant à l’audience des plaidoiries de première

instance, qu’à ce jour, aucun arriéré de loyer ni de charges ne subsiste. Il s’y ajoute

que depuis début 2016, les loyers sont payés régulièrement aux environs du 10 du

mois.

S’il est juste que le contrat de bail signé stipule un paiement par avance le premier du

mois, le paiement régulier du loyer et des avances sur charges vers le 10 du mois ne

constitue pas une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, étant

précisé que les bailleurs n’établissent aucun préjudice dans leur chef.

Au vu des considérations qui précèdent, le tribunal, usant de son pouvoir

d’appréciation, estime que la sanction de la résiliation du bail, sollicitée par les

appelants, serait, en l’espèce, excessive par rapport aux fautes contractuelles

commises par la locataire.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a déclaré non fondée la

demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en résiliation du bail et en

déguerpissement de la locataire.

Il est rappelé que les parties appelantes ont formulé, en instance d’appel, des

demandes en paiement de différentes factures, portant sur les montants respectifs de

859,27 euros, 129,56 euros, 193,04 euros et 321,94 euros.

L’intimée soulève l’irrecevabilité de ces demandes, au motif qu’il s’agirait de demandes

nouvelles, prohibées en instance d’appel.

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles

sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que

la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Force est de constater que les bailleurs n’ont formulé, en première instance, aucune

demande en paiement de la facture de la société SOCIETE1.), établie le 16 juillet 2015,

soit postérieurement au jugement de première instance du 22 avril 2015. De même,

aucune demande en paiement du montant de 321,94 euros, correspondant au solde

des frais de remplacement de la porte, n’a été formulée en première instance. Le

tribunal constate enfin qu’aucune demande relative à des frais n’a été présentée en

première instance.

Les demandes en paiement des différents montants ne constituant pas non plus une

défense à l’action principale, ni une demande tendant à une compensation entre

créances réciproques, il s’agit de demandes nouvelles, irrecevables en instance

d’appel en application de l’article 592 du nouveau code de procédure civile.

Il s’ensuit que les demandes des appelants en paiement des montants de 859,27

euros, 129,56 euros, 193,04 euros et 321,94 euros sont à déclarer irrecevables.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

En revanche, dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à charge de la partie

intimée l’entièreté des sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 350,00 euros pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit irrecevables les demandes de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement

des montants de 859,27 euros, de 129,56 euros, de 193,04 euros et de 321,94 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel, à concurrence de 350,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) le montant de 175,00 euros de

ce chef,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) le montant de 175,00 euros de

ce chef,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.