Landlord loses main appeal but tenant wins partial appeal on procedural costs and rent arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 45/2017

Audience publique du mardi, quatorze février deux mille dix-sept

Numéro 177824 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne Conter, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 6 juin 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Benjamin PACARY, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil de gérance en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Renaud LE SQUEREN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 177824 du rôle et appelée pour fixation le

5 juillet 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 29 novembre 2016, ensuite au

5 décembre 2016 et finalement à l’audience publique du mardi, 17 janvier 2017, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Benjamin PACARY, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.)

S.A., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Vanessa LOMORO, avocat, en remplacement de Maître Renaud LE

SQUEREN, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

fournit ses réponses.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut fixée pour continuation des débats à l’audience

publique du mardi, 31 janvier 2017, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Benjamin PACARY, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.)

S.A., fut entendu en ses explications.

Maître Vanessa LOMORO, avocat, en remplacement de Maître Renaud LE

SQUEREN, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

14 février 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial du 21 avril 2011, la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. a pris en location auprès de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.

des surfaces de bureaux à ADRESSE1.) pour un loyer annuel de 80.000,00 euros, à

payer en douze mensualités et par anticipation.

Par requête déposée en date du 29 octobre 2015 au greffe, la société SOCIETE2.) a

fait convoquer la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, aux

fins de la voir condamner au paiement des montants de 34.999,64 euros, 13.333,33

euros, 18.858,71 euros, 13.500,00 euros et 12.542,22 euros, en sus les intérêts légaux

à partir des échéances respectives, sinon à partir d’une mise en demeure du 21 août

2015, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, du chef d’arriérés de

loyers, d’adaptations indiciaires, d’arriérés de charges et d’indemnités forfaitaires

conventionnelles. La société SOCIETE2.) a encore sollicité une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Lors des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE2.) a modifié sa

demande, réclamant les montants suivants :

-

54.858,35 euros à titre de loyers indexés et d’indemnités forfaitaires

conventionnelles,

-

5.114,99 euros et 7.424,23 euros à titre de charges pour la période de 2011 à 2015.

La société SOCIETE2.) a fait valoir que l’indexation est exigible aux échéances

conventionnellement prévues pour le paiement du loyer, le locataire devant lui-même

faire les calculs pour l’application de la clause indiciaire.

La société SOCIETE1.) s’est opposée à la demande en paiement en soutenant avoir

payé un montant mensuel de 6.250,00 euros, sans indexation, charges incluses. La

société SOCIETE2.) n’aurait jamais protesté, de sorte que l’accord entre parties quant

au paiement dudit montant mensuel à titre de loyers et de charges serait établi.

A titre reconventionnel, la société SOCIETE1.) a réclamé le remboursement d’un

montant de 5.895,45 euros, du chef d’un trop-payé de loyers, d’indexation et de

charges, pour la période de novembre 2015 à mars 2016.

Par jugement du 21 avril 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

déclaré la demande principale en paiement dirigée par la société SOCIETE2.)

contre la société SOCIETE1.) recevable et fondée,

-

déclaré la demande reconventionnelle en paiement dirigée par la SOCIETE1.)

contre la société SOCIETE2.) recevable, mais non fondée,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant de

67.397,57 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire,

-

dit la demande en obtention d’une indemnité de procédure partiellement fondée,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant de

300,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que le contrat de bail conclu

entre parties prévoit que le loyer est basé sur l’échelle mobile des salaires applicable

à la signature du contrat (soit 719,84) et qu’il sera adapté automatiquement en cas de

révision de l’échelle mobile des salaires, conformément à la loi applicable.

Il a ensuite rappelé que les renonciations ne se présument pas et a retenu qu’il ne

résulte, en l’espèce, d’aucun élément du dossier que le bailleur ait manifesté sans

équivoque sa volonté de renoncer au paiement des loyers conventionnels aux

échéances.

La demande de la société SOCIETE2.) en paiement d’arriérés de loyers et d’indexation

a, dès lors, été déclarée fondée en son principe et la demande reconventionnelle de

la société SOCIETE1.), tendant au remboursement d’un trop-payé, a été rejetée.

Quant à la demande en paiement de charges forfaitaires, elle a été déclarée fondée

sur base de l’article 6 du contrat de bail.

Il a également été fait droit à la demande en paiement de charges individuelles, la

société SOCIETE1.) ne précisant pas quels postes auraient été doublement mis à sa

charge.

De ce jugement, lui notifié le 25 avril 2016, la société SOCIETE1.) a relevé appel par

acte d’huissier du 6 juin 2016.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à voir

constater l’accord des parties sur le paiement d’un montant mensuel de 6.250,00 euros

à titre de loyer et d’avances sur charges forfaitaires, sinon à voir constater que la

société SOCIETE2.) a renoncé à réclamer tout autre montant supérieur pour la période

de mai 2011 à novembre 2015. Elle demande, dès lors, à voir déclarer non fondées

les demandes de l’intimée du chef d’arriérés de loyers et de charges.

L’appelante demande ensuite à voir constater que l’intimée reste en défaut de prouver

que l’intégralité, sinon une partie, des montants réclamés à titre de charges et taxes

pour les années 2011 à 2014 sont exclus du forfait non limitatif, prévu aux articles 6.1

et 6.2 du contrat de bail.

Elle demande à voir constater, en tout état de cause, que le montant total de 3.712,01

euros à titre de frais de base chauffage, frais de base eau chaude et frais annexes de

l’immeuble résultant des décomptes SOCIETE3.) pour les années 2011 à 2014, est

inclus dans ledit forfait non limitatif.

Elle demande, par conséquent, à voir déclarer non fondée la demande de la société

SOCIETE2.) concernant les charges et taxes réelles pour le tout, sinon à voir réduire

la condamnation de première instance d’un montant non inférieur à 3.712,01 euros.

Elle sollicite finalement la condamnation de l’intimée à tous les frais et dépens des

deux instances.

La société SOCIETE1.) n’a pas relevé appel du jugement a quo en ce que sa demande

reconventionnelle a été rejetée.

A l’audience des plaidoiries du 17 janvier 2017, la société SOCIETE2.) soulève, in

limine litis, la nullité et partant l’irrecevabilité de l’acte d’appel, sinon de la demande de

la partie appelante relative aux charges réelles, pour cause de libellé obscur.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où l’appel principal serait déclaré recevable,

l’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris pour autant que la société

SOCIETE1.) a été condamnée à lui payer le montant de 67.397,57 euros. L’intimée

conteste tout accord relatif au paiement d’un montant mensuel se limitant à 6.250,00

euros, à titre de loyer et de charges forfaitaires, ainsi que toute renonciation, dans son

chef, à l’indexation du loyer et au paiement de charges forfaitaires s’ajoutant au loyer.

Elle conteste, par ailleurs, les allégations de l’appelante concernant une double

facturation de charges.

La société SOCIETE2.) interjette appel incident et demande, par réformation du

jugement entrepris, à voir assortir la condamnation au paiement du montant de

67.397,57 euros des intérêts légaux à compter du 21 août 2015, date d’une mise en

demeure, jusqu’à solde et à voir ordonner la majoration du taux d’intérêt légal de trois

points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement

à intervenir.

Elle demande encore à voir réformer le jugement entrepris en ce qu’il ne lui a alloué

qu’une indemnité de procédure de 300,00 euros pour la première instance. Elle réitère,

dès lors, sa demande en obtention d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros,

présentée en première instance.

La société SOCIETE2.) augmente ensuite sa demande d’un montant de 44.574,54

euros, correspondant aux arriérés de loyers échus pour les mois d’août 2016 à janvier

2017. Elle sollicite, dès lors, encore la condamnation de la société SOCIETE1.) au

paiement dudit montant, augmenté des intérêts légaux à partir du 29 novembre 2016,

avec majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Elle sollicite finalement la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer un

montant de 2.500,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

ainsi que la condamnation de cette dernière à tous les frais et dépens des deux

instances.

Discussion

Quant à la recevabilité des appels

L’intimée soulève, à titre principal, la nullité de l’acte d’appel pour cause de libellé

obscur. Elle fait valoir que l’objet des prétentions de l’appelante ne résulte pas

clairement de l’acte d’appel. Le point 3.2. de l’acte d’appel serait particulièrement

incompréhensible. Par ailleurs, les montants repris dans le décompte figurant dans

l’acte d’appel seraient tronqués et le calcul effectué par l’appelante ne ferait pas l’objet

d’explications.

Restant ainsi dans l’ignorance de la nature et du fondement des revendications de

l’appelante, il lui aurait été impossible de préparer une défense adéquate.

L’acte introductif doit contenir l’objet de la demande et un exposé sommaire des

moyens.

Pour pouvoir préparer sa défense, la partie défenderesse doit savoir de façon précise

ce qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se

fonde. L’indication exacte des prétentions et la désignation des circonstances de fait

qui forment la base de la demande sont requises. La description des faits doit être

suffisamment précise pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de la

demande et pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés (Cour, 14

juillet 2010, n° 34588 du rôle).

Il n’est pas nécessaire, pour satisfaire aux exigences de l’article 154 du nouveau code

de procédure civile, d’indiquer le texte de loi sur lequel est basée l’action, c'est-à-dire

de qualifier juridiquement la demande. Il est néanmoins indispensable que l’exploit soit

rédigé de telle façon que les textes visés s’en dégagent, du moins implicitement (J.-

Cl. Wiwinius, Mélanges dédiés à Michel Delvaux, L’exceptio obscuri libelli, p. 290).

En l’espèce, il ressort de l’acte d’appel qu’en se basant sur un accord oral

prétendument intervenu entre parties, sinon sur une renonciation dans le chef de

l’intimée, la société SOCIETE1.) s’oppose à la demande de l’intimée tendant au

paiement d’un montant mensuel supérieur à 6.250,00 euros à titre de loyer et de

charges forfaitaires. Il résulte encore de l’acte d’appel que la société SOCIETE1.),

faisant état de doubles facturations, conteste les revendications de la société

SOCIETE2.) à titre d’arriérés de charges.

S’il est vrai que les chiffres repris à la page 6 de l’acte d’appel ne sont, en partie, pas

lisibles, il n’en reste pas moins que, dans son acte d’appel, la société SOCIETE1.)

renvoie au décompte « relatif à la double prise en charge des frais SOCIETE3.) »,

figurant dans sa pièce n° 10. Dans le dispositif de son acte d’appel, la société

SOCIETE1.) précise, par ailleurs, clairement que le montant doublement facturé

s’élève à 3.712,01 euros.

Au vu de ce qui précède, l’acte d’appel suffit à l’exigence tenant à l’indication de l’objet

de la demande et à l’exposé sommaire des moyens.

Le moyen tiré du libellé obscur de l’acte d’appel n’est, dès lors, pas fondé et l’appel

principal est à déclarer recevable.

L’appel incident est également recevable.

Quant au fond

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) expose que, suivant accord oral

intervenu entre parties fin avril, début mai 2011, elle a payé le montant mensuel de

6.250,00 euros à titre de loyer et de charges forfaitaires communes, telles que définies

à l’article 6.2. du contrat de bail.

Elle aurait effectué des virements mensuels sur le compte bancaire du bailleur depuis

le début du bail, avec la mention « paiement loyer et charges » et cette façon de

procéder n’aurait jamais fait l’objet de remarques ou de réserves de la part de la

société bailleresse pendant quatre ans.

Ledit accord n’aurait pas non plus été remis en cause par des courriels adressés les

16 avril 2015 et 15 juillet 2015 par l’intimée à l’appelante, relatifs à des retards dans le

chef de cette dernière quant au paiement des loyers.

Ce ne serait que par courrier du 21 août 2015 que l’intimée aurait réclamé des

montants prétendument échus, supérieurs à ceux sur lesquels aurait porté l’accord

oral.

La société SOCIETE1.) affirme avoir commencé à payer le loyer conformément au

montant réclamé à la suite de la requête introduite devant le tribunal de paix de

Luxembourg par la société SOCIETE2.) le 29 octobre 2015.

Elle fait valoir que le silence de l’intimée pendant plus de quatre ans est de nature à

prouver l’existence de l’accord oral intervenu en 2011 ou, du moins, la renonciation de

l’intimée à réclamer un montant mensuel supérieur 6.250,00 euros à titre de loyer pour

la période de mai 2011 jusqu’au 29 octobre 2015.

Les allégations relatives à un accord quant au paiement d’un montant mensuel se

limitant à 6.250,00 euros, à titre de loyer et de charges forfaitaires, sinon à une

renonciation, dans son chef, à l’indexation du loyer et au paiement de charges

forfaitaires s’ajoutant au loyer, sont contestées par l’intimée.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une

obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le

paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

Ainsi, le demandeur doit démontrer l’existence du fait ou de l’acte juridique sur lequel

il fonde sa prétention: actori incumbit probatio.

La partie intimée base ses revendications sur les stipulations du contrat de bail du 21

avril 2011 qui, en son article 4.1., fixe le prix du loyer annuel à 80.000,00 euros, à

payer en douze mensualités égales, soit au montant de (80.000/12 =) 6.666,66 euros,

adapté automatiquement et sans mise en demeure préalable à l’échelle mobile des

salaires, ce en vertu de l’article 5.1. du même contrat.

Pour justifier la mise en compte de charges forfaitaires et de charges réelles, en sus

du montant du loyer mensuel, la partie intimée renvoie à l’article 6 du contrat de bail,

libellé comme suit :

« 6.1. Toutes les charges locatives (notamment l’électricité, l’eau, le chauffage, le gaz,

le téléphone, accès internet, télévision, radio, la sécurité, le nettoyage des Lieux

Loués, et autres) seront entièrement à la charge de et à payer par le Locataire.

6.2 Le Locataire supporte les taxes de la Ville de Luxembourg, telles que canalisation,

enlèvement et incinération d’ordures, les taxes de maisons, c’est-à-dire le chauffage

et nettoyage des parties communes, gérance, les frais d’entretien de la chaufferie, etc.

Le Chauffage est central au gaz.

6.3 En raison de toutes les charges / frais à supporter par le Locataire en application

de la clause 6.2 ci-dessus, le Locataire payera au Bailleur chaque mois une indemnité

forfaitaire de EUR 250 (deux cent cinquante euro) pour lesdits frais. Ce montant est à

verser ensemble avec le Loyer sur le compte bancaire indiqué à la clause 4.2 ci-dessus

».

Au vu des termes clairs du contrat de bail, le loyer mensuel s’élevait, dès lors, au

montant mensuel indexé de 6.666,66 euros (indice 719,84), augmenté des charges

locatives et d’un montant forfaitaire de 250,00 euros du chef de participation aux

charges et frais communs, définis à l’article 6.2.

Les stipulations relatives au prix du bail n’ont pas été modifiées dans le cadre de

l’avenant au contrat, signé le 26 avril 2011.

Force est de constater que la partie appelante n’offre pas en preuve l’accord oral qui

serait intervenu fin avril, début mai 2011, relatif à une limitation du loyer mensuel,

charges forfaitaires comprises, au montant non indexé de 6.250,00 euros. Elle ne

précise, par ailleurs, pas entre quelles personnes représentant les sociétés

respectives, le prétendu accord serait intervenu.

Le seul fait que, depuis plus de quatre ans, l’intimée n’ait pas réclamé les montants

restant en souffrance à titre de solde de loyers, d’indexation et de charges forfaitaires,

n’est pas de nature à établir l’existence d’un accord quant à la limitation du prix du bail.

Il convient encore de noter que, contrairement aux arguments de l’appelante, la

communication « paiement loyer et charges », apposée par ses soins sur les

virements effectués tous les mois, ne prouve pas l’accord allégué au sens de l’article

109 du code de commerce, suivant lequel, entre commerçants, les achats et les ventes

se constatent notamment par la correspondance.

Quant à la prétendue renonciation de la partie intimée à se prévaloir du paiement

incomplet des loyers et des charges forfaitaires, c’est à bon escient que le juge de

première instance, en se référant à un arrêt de la Cour de cassation du 28 février 2013

(n° 3082 du registre), a rappelé que les renonciations ne se présument pas.

Dans l’affaire déférée à la Cour de cassation se posait, comme en l’espèce, la question

de savoir si, par le fait de ne jamais avoir réclamé d’adaptations indiciaires, un bailleur

avait renoncé à l’indexation du loyer. La Cour de cassation y a répondu en posant le

principe selon lequel la renonciation à un droit ne résulte que d’actes manifestant sans

équivoque la volonté de renoncer.

Force est de constater, en l’espèce, que l’appelante reste en défaut d’établir un acte

manifestant sans équivoque la volonté de la société SOCIETE2.) de renoncer à

l’indexation du loyer. Une telle renonciation est, bien au contraire, contredite par les

éléments objectifs du dossier, à savoir les courriels des 24 juillet 2015 et 4 août 2015,

aux termes desquels la bailleresse a demandé des explications au sujet de la

différence entre le montant du loyer contractuellement prévu et celui effectivement

réglé chaque mois, et le courrier du 21 août 2015, par lequel la bailleresse rend

expressément attentive la locataire au paiement incomplet des loyers.

Pour autant que de besoin, il convient encore de rappeler que l’application des

adaptations indiciaires est automatique, le locataire étant obligé de suivre l’évolution

indiciaire et d’adapter le loyer le moment venu, ce sans invitation préalable du bailleur

(cf. L. THIELEN, Le contrat de bail, n° 505).

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le juge de première instance a

retenu que la société SOCIETE2.) pouvait prétendre au paiement des loyers indexés

et des charges forfaitaires, conformément aux stipulations du contrat de bail, et que la

demande en paiement d’arriérés de loyers et de charges forfaitaires pour la période

de mai 2011 à octobre 2015 a été déclarée fondée pour le montant réclamé de

54.858,35 euros, suivant décompte versé en cause.

Les parties sont ensuite en désaccord sur la question de savoir quelles charges sont

comprises dans le forfait mensuel de 250,00 euros, prévu à l’article 6.3. du contrat de

bail.

La partie appelante soutient que l’énumération des charges locatives couvertes par le

forfait mensuel de 250,00 euros, figurant à l’article 6.2. du contrat de bail, n’est pas

limitative et qu’il appartient à l’intimée d’établir que les charges réelles dont elle

réclame actuellement le paiement, n’étaient pas incluses dans ledit forfait.

La partie appelante soutient qu’en tout état de cause, les frais de chauffage et d’eau

chaude relatifs aux années 2011 à 2014, repris dans les décomptes SOCIETE3.)

versés par la partie intimée et s’élevant à un montant total de 3.712,01 euros, sont

couverts par le forfait.

La partie intimée réplique que l’article 6.2. du contrat de bail ne vise que des frais ayant

trait aux parties communes, parmi lesquels les frais de chauffage et d’entretien des

parties communes, mais non pas les frais liés aux locaux loués en tant que tels,

comme par exemple les frais de chauffage individuels, repris dans les relevés

SOCIETE3.).

Elle conteste, dès lors, avoir effectué une double facturation des charges locatives et

demande au tribunal de ne pas prendre en considération le décompte « relatif à la

double prise en charge des frais SOCIETE3.) », établi unilatéralement par l’appelante

(pièce 10 de la partie appelante).

Tel que le relève à bon droit la partie intimée, l’article 6.1. a trait aux frais locatifs liés

aux locaux loués, tandis que l’article 6.2. concerne les frais relatifs aux parties

communes. Seuls les seconds sont compris dans le forfait mensuel de 250,00 euros,

tandis que les premiers sont facturés séparément, suivant décompte.

Dans la mesure où les relevés SOCIETE3.) et SOCIETE4.), versés en cause,

concernent respectivement les frais de consommation d’eau chaude et froide, y

compris les frais du compteur d’eau froide, et les frais de consommation d’électricité

dans les locaux loués par l’appelante, ces frais ne sont pas couverts par le forfait prévu

à l’article 6.2. et sont à facturer séparément.

C’est, dès lors, à juste titre que le juge de première instance a, au vu des décomptes

de frais établis par l’intimée sur base des prédits relevés, déclaré fondée la demande

de la société SOCIETE2.) à titre de charges individuelles en relation avec la

consommation d’eau et de chauffage (période du 1er mai 2011 au 31 décembre 2014)

et la consommation d’électricité (période du 1er mai 2011 au mois de mars 2015) pour

les montants respectifs de 5.114,99 euros et de 7.424,23 euros.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer pour autant qu’il a condamné la société

SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant principal de (54.858,35 +

5.114,99 + 7.424,23 =) 67.397,57 euros.

La société SOCIETE2.) relève appel incident du jugement attaqué pour autant que la

condamnation au montant de 67.397,57 euros n’a été assortie des intérêts légaux qu’à

partir du 29 octobre 2015, jour de la demande en justice, et non pas à partir du 21 août

2015, date d’une mise en demeure adressée à la société SOCIETE1.).

En vertu de l’article 1153 du code civil, les intérêts sont dus du jour de la sommation

de payer, excepté les cas où la loi les fait courir de plein droit.

Le juge de première instance a assorti la condamnation au montant de 67.397,57

euros des intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, au motif que

le récépissé d’envoi du courrier recommandé du 21 août 2015 n’était pas versé.

En instance d’appel, la société SOCIETE2.) verse le récépissé d’envoi du courrier

recommandé de mise en demeure, adressé le 21 août 2015 à la société SOCIETE1.).

Eu égard à la production dudit récépissé, il y a lieu, par réformation du jugement

entrepris, de dire que les intérêts légaux courent à partir du 21 août 2015, jusqu’à

solde, sur le montant de (52.500,21 + 5.114,99 + 7.424,23 =) 65.039,43 euros, échu à

cette date, et à partir du 29 octobre 2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

sur le surplus.

La société SOCIETE2.) demande encore à voir ordonner la majoration du taux d’intérêt

légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification

du présent jugement.

Cette demande s’analyse en une demande nouvelle, alors qu’il ne ressort pas du

jugement entrepris que PERSONNE1.) ait sollicité la majoration du taux d’intérêt en

première instance.

La demande, non contestée à cet égard par la société SOCIETE1.), est à déclarer

recevable. Elle est fondée en application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du

18 avril 2004 relative aux délais de paiement et intérêts de retard.

A l’audience des plaidoiries du 17 janvier 2017, la société SOCIETE2.) a augmenté sa

demande du chef d’arriérés de loyers et de charges forfaitaires d’un montant de (6 x

7.429,09 =) 44.574,54 euros, correspondant aux sommes échues entre août 2016 et

janvier 2017.

La société SOCIETE1.) a contesté le bien-fondé de la demande en soutenant que les

montants réclamés avaient été payés.

A l’audience du 31 janvier 2017, la société SOCIETE1.) produit les copies d’ordres de

virement relatifs aux loyers de septembre 2016 à janvier 2017.

La société SOCIETE2.) admet que les loyers et charges forfaitaires pour les mois de

septembre, octobre et décembre 2016 ainsi que pour le mois de janvier 2017 ont été

réglés. Elle réclame cependant toujours un montant de (2 x 7.429,09 =) 14.858,18

euros du chef de sommes redues pour les mois d’août 2016 et de novembre 2016.

Elle souligne que l’ordre de virement du 28 décembre 2016 relatif au loyer du mois de

novembre 2016, versé par la société SOCIETE1.), ne constitue pas une preuve de

paiement. Le montant renseigné sur ledit ordre de virement ne lui serait jamais

parvenu. Elle verse un extrait de compte dont il résulte que le compte bénéficiaire

indiqué dans l’ordre de virement a été clôturé le 27 décembre 2016, soit avant la date

indiquée sur l’ordre de virement de la société SOCIETE1.).

Force est de constater que la société SOCIETE1.) ne produit aucune pièce relative au

paiement du loyer redu pour le mois d’août 2016 et que l’ordre de virement relatif au

loyer du mois de novembre 2016 ne constitue pas la preuve du paiement effectif dudit

loyer.

Au vu des contestations de la société SOCIETE2.) à cet égard, il faut retenir que la

société SOCIETE1.) n’a pas établi avoir payé les montants redus pour les mois d’août

2016 et de novembre 2016.

La demande tendant au paiement du montant de (2 x 7.429,09 =) 14.858,18 euros est

partant fondée et il y a lieu de condamner la société SOCIETE1.) à payer à la société

SOCIETE2.) ledit montant, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

soit le 17 janvier 2017 - et non pas le 29 novembre 2016, tel qu’indiqué dans la note

de plaidoiries de la société SOCIETE2.) - jusqu’à solde, et de dire que le taux d’intérêt

légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la

signification du présent jugement.

Quant aux demandes de la société SOCIETE2.) en paiement d’indemnités de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Il serait inéquitable de laisser à charge de la société SOCIETE2.) l’entièreté des

sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, de sorte que le

jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a fait droit à sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour la première instance à concurrence de 300,00

euros. Il convient également de déclarer fondée la demande de la société SOCIETE2.)

tendant à la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 500,00 euros.

Il résulte de ce qui précède que l’appel principal n’est pas fondé, tandis que l’appel

incident est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit que les intérêts légaux dont est assortie la condamnation au paiement du montant

de 67.397,57 euros, intervenue à l’égard de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en

première instance, courent à partir du 21 août 2015, jusqu’à solde, sur le montant de

65.039,43 euros et à partir du 29 octobre 2015, jusqu’à solde, sur le surplus,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable et fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

s.àr.l. tendant à la majoration du taux d’intérêt légal, partant,

dit que le taux d’intérêt légal applicable à la condamnation intervenue à l’égard de la

société anonyme SOCIETE1.) S.A. en première instance, sera majoré de trois points

à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) s.à r.l. d’un montant de 14.858,18 euros, à titre d’arriérés de loyers

et de charges forfaitaires pour les mois d’août 2016 et de novembre 2016, partant,

condamne encore la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. le montant de 14.858,18 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 17 janvier 2017, jusqu’à solde,

dit que le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la signification du présent jugement,

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure à concurrence de 500,00 euros pour l’instance

d’appel, partant,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) s.àr.l. une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance

d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.