Court confirms eviction judgment, reclassifying tenancy as precarious occupation rather than lease.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 38/2017

Audience publique du mardi, sept février deux mille dix-sept

Numéro 181373 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son époux

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux

demeurant à L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 25 novembre

2016,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.), ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelants par appel incident,

comparant par Maître Claude GEIBEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 181373 du rôle, appelée à l’audience publique du 20

décembre

2016,

fut fixée pour plaidoiries

à l’audience

publique

du

mardi,

24 janvier 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Tom FELGEN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et son époux

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Claude GEIBEN, avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 février 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 26 avril 2016, les époux PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg pour les entendre condamner à déguerpir des lieux occupés

sans droit ni titre dans un immeuble sis à ADRESSE4.), endéans un délai de huitaine

suivant la notification du jugement. Ils ont encore réclamé une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros et le remboursement des frais d’avocat d’un montant de 1.500,00

euros.

A l’appui de leur demande, ils ont exposé que par contrat de bail du 17 août 2006, feu

PERSONNE5.) a donné en location à PERSONNE6.) une partie de son immeuble sis

à ADRESSE4.), pour une durée de neuf ans à partir du 1er septembre 2006 avec

renouvellement tacite de trois ans, sauf résiliation par lettre recommandée six mois

avant chaque échéance. PERSONNE6.) aurait sous-loué le premier étage de

l’immeuble à PERSONNE3.) et PERSONNE4.), à travers sa société SOCIETE1.).

Suivant ordonnance du Président du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 17

novembre 2009, PERSONNE1.) aurait été envoyée en possession de l’immeuble, à la

suite du décès de PERSONNE5.).

Souhaitant réaliser des travaux de rénovation, elle aurait résilié le contrat de bail la

liant à PERSONNE6.). Le 4 septembre 2014, la société SOCIETE1.) aurait résilié le

bail commercial conclu avec PERSONNE3.) et PERSONNE4.), avec effet au 31 août

2015.

Ces derniers n’ayant pas quitté les lieux, ils seraient à considérer comme occupants

sans droit ni titre. Ils auraient, par ailleurs, commis des fautes graves en ne respectant

pas les prescriptions en matière de sécurité incendie, en omettant d’introduire les

demandes nécessaires pour le changement d’affectation des locaux et en exploitant

ceux-ci sans autorisation.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont, à titre

principal, conclu à l’irrecevabilité de la requête pour être prématurée. Ils ont soutenu

que le contrat de sous-bail prévoyait comme date d’expiration le 31 août 2016.

A titre subsidiaire, ils ont soutenu qu’ils n’étaient pas à considérer comme occupants

sans droit ni titre, un nouveau contrat de bail s’étant formé entre parties.

A titre plus subsidiaire, ils ont formulé une demande de sursis sur base de l’article

1762-8 du code civil.

Ils ont finalement sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.750,00 euros.

Par jugement du 18 octobre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

déclaré la requête recevable,

-

dit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne sont pas à considérer comme

occupants sans droit ni titre,

-

dit la demande non fondée pour le surplus,

-

dit non fondée la demande des époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure,

-

dit non fondée la demande des époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

remboursement des frais d’avocat,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en allocation d’une

indemnité de procédure,

-

condamné les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à tous les frais et dépens

de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé que la résiliation du bail

principal entraîne automatiquement celle du sous-bail et que le bailleur principal est

recevable à agir en déguerpissement contre le sous-locataire, devenu un occupant

sans droit ni titre.

Quant au fond, le juge de première instance a constaté que, dans un courrier de

l’agence immobilière PERSONNE7.) du 15 octobre 2015, il a été fait état d’un accord

entre parties, suivant lequel PERSONNE3.) et PERSONNE4.) pourraient « continuer

à exploiter le 1er étage, moyennant une indemnité d’occupation de 800.-€ par mois, à

partir du 1er septembre 2015 », le local devant être libéré endéans un mois à partir de

la réception du permis de bâtir.

Considérant qu’en présence d’une chose dont le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur

et d’un prix que le preneur s’engage à payer, les conditions à la base d’un contrat de

bail étaient remplies en l’espèce, le juge de première instance a retenu que

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’étaient pas à considérer comme occupants sans

droit ni titre.

En l’absence de demande tendant à la résiliation du contrat de bail, la demande

tendant au déguerpissement de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) a été déclarée non

fondée.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont relevé appel par acte d’huissier

du 25 novembre 2016.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir déclarer que les parties intimées sont à qualifier d’occupants sans droit ni titre.

Ils demandent, à titre subsidiaire, à voir déclarer nul et non avenu un éventuel contrat

de bail intervenu à la suite d’un courrier du bureau PERSONNE7.) du 15 octobre 2015

et, à titre plus subsidiaire, à voir prononcer la résiliation de ce contrat de bail.

Ils sollicitent, en tout état de cause, la condamnation des parties intimées au

déguerpissement dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir.

Les appelants demandent encore à se voir décharger de toute condamnation

intervenue à leur égard. Ils réclament finalement la condamnation solidaire, sinon in

solidum, sinon de chacun pour le tout, des parties intimées au paiement d’une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance, par réformation

du jugement entrepris, et d’une indemnité de procédure du même montant pour

l’instance d’appel, sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi

qu’au paiement d’un montant de 1.500,00 euros, augmenté de la taxe sur la valeur

ajoutée, pour la première instance, par réformation du jugement entrepris, et du même

montant pour l’instance d’appel, à titre d’indemnisation pour frais et honoraires

d’avocat.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font grief au juge de

première instance de ne pas avoir considéré PERSONNE3.) et PERSONNE4.) comme

occupants sans droit ni titre, ce malgré la résiliation, avec effet au 31 août 2015, du

contrat de sous-location ayant existé entre ces derniers et la société SOCIETE1.).

Ils soutiennent que le courrier de l’agence PERSONNE7.), signé par leur fils,

PERSONNE8.), qui n’aurait disposé d’aucun pouvoir spécial pour signer un tel

document, ne leur est pas opposable.

Ils font ensuite plaider qu’en tout état de cause, ledit courrier ne saurait être interprété

comme contrat de bail, dans la mesure où il énoncerait clairement que les intimés

avaient la qualité d’occupants sans droit ni titre, qu’ils étaient tenus au paiement d’une

« indemnité d’occupation » et que seul « un droit de préférence » pour la location

ultérieure du local leur était accordé.

L’absence de contrat de bail entre parties résulterait encore du fait que les intimés

n’auraient jamais retourné le courrier du 15 octobre 2015 au bureau PERSONNE7.),

muni de leur signature, et qu’ils auraient, par courrier du 4 novembre 2015, adressé

au bureau PERSONNE7.), une proposition quant aux modalités d’« un contrat de bail

complémentaire de 9 ans », sans se référer au courrier du 15 octobre 2015. Les

virements mensuels d’un montant de 800,00 euros ne seraient pas de nature à établir

une acceptation tacite des conditions définies au courrier du 15 octobre 2015.

Même à supposer l’existence d’une rencontre de volontés de conclure un contrat, la

condition suspensive préalable à la conclusion du contrat, tenant à la clarification des

« circonstances (bail PERSONNE6.)) », énoncée dans le courrier du 15 octobre 2015

du bureau PERSONNE7.), n’aurait pas été remplie.

A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait considéré qu’un nouveau bail s’est

formé entre parties, il y aurait lieu à résiliation du contrat de bail avec effet immédiat,

en raison de l’instabilité de l’immeuble, décrite dans le rapport du bureau SIMON &

CHRISTIANSEN du 16 septembre 2015.

A titre encore plus subsidiaire, les appelants sollicitent la résiliation dudit contrat de

bail pour faute grave dans le chef des locataires, consistant dans l’omission de ces

derniers de ne pas respecter les prescriptions en matière de sécurité incendie et de

ne pas disposer de l’autorisation d’établissement requise.

Les intimés concluent à la nullité de l’acte d’appel pour violations des dispositions

procédurales relatives à l’introduction de l’appel.

Ils soulèvent, ensuite, l’irrecevabilité, sur base de l’article 592 du nouveau code de

procédure civile, des demandes des appelants tendant à voir annuler, sinon à voir

résilier le contrat de bail conclu entre parties.

Ils interjettent appel incident du jugement entrepris pour autant que leurs moyens de

défense relatifs à la résiliation à une date antérieure au 31 août 2016 du contrat de bail

conclu en 2006 avec la société SOCIETE1.), ont été rejetés.

Ils concluent à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus et ce notamment

en ce que le juge de première instance a retenu qu’un nouveau contrat de bail s’est

formé suite à la lettre du 15 octobre 2015 et en ce que la demande tendant à leur

déguerpissement a été rejetée, en l’absence de résiliation valable et en l’absence de

production par les bailleurs d’un permis de bâtir, de nature à faire courir le délai de

résiliation d’un mois, prévu par ladite lettre.

A titre subsidiaire, les intimés demandent à se voir accorder à tous les deux, sinon du

moins à PERSONNE4.), pris individuellement, un droit au sursis de six mois à partir

du jugement à intervenir, sinon à partir de la demande, sur base de l’article 1762-8 du

code civil.

Ils sollicitent finalement une indemnité de procédure de 1.750,00 euros pour l’instance

d’appel.

Les appelants se rapportent à prudence de justice quant à la recevabilité de la

demande, formulée à titre subsidiaire par les intimés, tendant à se voir accorder un

sursis au déguerpissement. Ils donnent à considérer qu’il est inconcevable de

demander un sursis au déguerpissement tant que le contrat de bail est en cours.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel principal

Les intimés soulèvent la nullité de l’acte d’appel du 25 novembre 2016 au motif que

celui-ci indique que le mandataire des appelants « est constitué », alors qu’en vertu

de l’article 25 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

la procédure à observer en matière de bail à loyer est la procédure ordinaire en matière

commerciale, qui ne requiert pas de constitution d’avocat.

Aux termes de l’article 25 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, la procédure ordinaire prévue en matière commerciale s’applique tant

pour l’introduction de l’appel que pour l’instruction et le jugement de l’affaire.

Suivant l’article 547 du nouveau code de procédure civile, la procédure devant les

tribunaux d’arrondissement siégeant en matière commerciale se fait sans le ministère

d’avocat à la Cour.

En vertu de l’article 548 du nouveau code de procédure civile, l’exploit en matière

commerciale doit contenir assignation à comparaître à date fixe.

L’article 553 du nouveau code de procédure civile prévoit que l’assigné est tenu de

comparaître en personne ou par le ministère d’un avocat, qu’il peut se faire assister

ou représenter par un avocat, son conjoint, ses parents ou alliés en ligne directe, ses

parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus, les personnes

exclusivement attachées à son service personnel ou à son entreprise, avec la

précision que le représentant, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial.

Les dispositions relatives au mode de comparution, par voie de constitution d'avocat

dans le délai prévu à cet effet par la loi ou à date fixe, relèvent de l'organisation

judiciaire et sont de ce fait d'ordre public. Leur violation constitue une nullité de fond,

étrangère aux dispositions de l'article 264 alinéa 2 du nouveau code de procédure

civile, et a pour effet l'irrecevabilité de l'appel (cf. Cass. 28 avril 2005, P. 33, 2 ; Cour

d’appel 26 octobre 2011, numéro 37354 du rôle).

En l’espèce, l’acte d’appel contient assignation à comparaître à date fixe et reprend

les termes de l’article 553 du nouveau code de procédure civile relatifs au mode de

comparution en matière commerciale.

L’acte d’appel répond partant aux exigences des articles 548 et 553 du nouveau code

de procédure civile, la seule mention que le mandataire occupant pour les appelants

« est constitué » ne violant pas lesdits articles et n’entraînant pas la nullité de l’acte.

Ayant par ailleurs été introduit dans les forme et délai prévus par la loi, l’appel principal

est à déclarer recevable.

Quant à l’appel incident concernant la question de la recevabilité de l’acte introductif

de première instance

L’appel incident de PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.) est recevable, dans la mesure

où le juge de première instance n’a pas fait droit à leur moyen d’irrecevabilité de la

requête introductive de première instance, tiré du caractère prématuré de la demande

en déguerpissement.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font valoir que le contrat de bail du 1er septembre

2006 a été conclu avec la société SOCIETE1.) pour une durée de neuf ans, la date

d’expiration ayant été fixée au 31 août 2016.

La requête d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) du 26 avril 2016 serait donc

prématurée et partant irrecevable.

Il est admis tant en droit belge qu’en droit français et luxembourgeois que la cessation

du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-location, en raison

de la perte des droits d’usage et de jouissance dans le chef du locataire principal, en

conséquence de quoi le sous-locataire devient un occupant sans droit ni titre, exposé

à l’action en déguerpissement du bailleur principal (cf. not. Cass. Cass. 3e civ.

19.06.1970, Bull. civ. III, n° 434 ; 10.10.1979, Bull. civ. III, n° 173 ; Y. Merchiers, Le

bail en général, Larcier, n° 479 ; B. Louveaux, Le droit du bail, Régime général, De

Boeck, n° 452 ; T.A.L., 16.06.1994, n° du rôle 50 276 ; 28.10.1998, n° du rôle 61 056 ;

17.06.2005, n° du rôle 94 807 et 94 913).

L’éviction du locataire principal entraîne celle du sous-locataire. Le locataire ne

possédant plus de droit d’usage et de jouissance sur l’immeuble, il ne peut plus les

conférer au sous-locataire. La sous-location devient sans objet et le sous-locataire

occupe donc le bien sans droit ni titre. Juridiquement, le bail entre locataire principal

et sous-locataire subsiste mais il ne pourra plus recevoir d’exécution (cf. Y. Merchiers,

Les Baux, éditions Larcier 1997, n° 479).

Le bailleur principal, en général le propriétaire, est partant en droit d’agir en

déguerpissement contre le tiers avec lequel son co-contractant, le preneur principal, a

conclu un contrat de sous-location, celui-ci ayant pris fin à la suite de la cessation du

contrat de bail principal.

En l’espèce, le contrat de bail principal ayant existé entre les époux GROUPE1.) et

PERSONNE6.) a été résilié avec effet au 1er septembre 2015.

Cette résiliation a entraîné la cessation, à la date du 31 août 2015, du contrat de sous-

location ayant existé entre les appelants sur incident avec la société SOCIETE1.),

nonobstant le fait que ce contrat de sous-location avait été conclu pour une période

déterminée ne prenant fin que le 31 août 2016.

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a

déclaré recevable la requête d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), après avoir

écarté le moyen des appelants sur incident, tiré du caractère prématuré de la requête

tendant au déguerpissement de ces derniers.

L’appel incident n’est, dès lors, pas fondé.

Quant au fond

Tandis que les appelants demandent à voir qualifier les intimés d’occupants sans droit

ni titre, ces derniers demandent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a

retenu qu’un nouveau contrat de bail s’est formé entre eux et les époux GROUPE1.).

Il est rappelé qu’un document du 15 octobre 2015 de l’agence immobilière

PERSONNE7.), intitulé « Convention entre parties » et se référant à une entrevue du

24 septembre 2015 dans les bureaux de l’agence, énonce notamment ce qui suit :

« Suite à notre entrevue nous nous étions mis d’accord, sous réserve d’avoir clarifié

les circonstances (Bail PERSONNE6.)), à ce que vous puissiez continuer à exploiter

le

1er étage moyennant une indemnité d’occupation de 800.-€ par mois, à partir du 1er

septembre 2015, à verser au compte(…) de M et Mme PERSONNE2.) (…) Dès

réception du permis de bâtir le local devra être libéré endéans un (1) mois ».

Si ledit document a été signé par le seul PERSONNE8.), fils des époux GROUPE1.),

il n’en reste pas moins que les intimés ont continué à exploiter les lieux moyennant le

paiement d’un montant mensuel de 800,00 euros, payé aux appelants.

L’arrangement oral acté par l’agence PERSONNE7.) a donc bien reçu exécution.

Il résulte du dossier que PERSONNE8.) a participé à l’entrevue du 24 septembre 2015

en lieu et place de ses parents et qu’il a également signé le document du 15 octobre

2015 au nom et pour compte de ces derniers.

Les contestations relatives au pouvoir de PERSONNE8.) de les représenter,

soulevées par les époux GROUPE1.) pour la première fois en instance d’appel, sont

inopérantes, dans la mesure où, en vertu de la théorie du mandat apparent, les intimés

ont légitimement pu croire que PERSONNE8.) était habilité à représenter ses parents

dans le cadre des négociations en relation avec l’occupation des lieux litigieux.

Quant à la mention, dans le document actant l’arrangement entre parties, suivant

laquelle les intimés sont en droit de continuer l’exploitation des lieux « sous réserve

d’avoir clarifié les circonstances (bail PERSONNE6.)) », elle ne saurait être interprétée

comme une clause suspensive ayant empêché l’arrangement à produire ses effets.

Tel qu’il a été retenu ci-avant, l’arrangement a bien reçu exécution, les consorts

GROUPE2.) s’étant acquittés du paiement d’un montant mensuel de 800,00 euros en

contrepartie de la jouissance des lieux et ne s’étant plus prévalus de l’existence du

contrat de sous-location signé en 2006 jusqu’aux plaidoiries de première instance, au

cours desquelles leur droit d’occuper les lieux a été remis en cause par les époux

GROUPE1.).

Au vu de ce qui précède, la réalité d’un arrangement oral entre parties quant à la

continuation de l’occupation des lieux par les époux GROUPE2.) jusqu’à l’écoulement

du délai d’un mois après l’obtention, par les propriétaires, d’une autorisation de bâtir,

est donc établie.

Pour qualifier ledit arrangement, il importe de rechercher la commune intention des

contractants.

S’il est établi que l’un d’eux a assumé toutes les obligations d’un bailleur, et l’autre

celles d’un locataire, il y a bail ; mais si la convention s’explique par la volonté non

dissimulée des parties de résoudre des difficultés temporaires et réelles, la simple

occupation exclut toute convention locative, pour autant qu’elle ne tende pas à éluder

la protection légale accordée au locataire (M. LA HAYE & J. VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le louage de choses, Les baux en général, 2e éd., n°47 et références y

citées).

« L’hébergement » peut se distinguer du bail, selon plusieurs critères : la gratuité ; la

nécessité ; la précarité, qui peut être déduite du manque de stabilité ; ou la

préexistence éventuelle d’un lien de parenté ou d’autorité entre parties.

Les tribunaux peuvent en retenir d’autres ; le juge apprécie. Il peut tenir compte de la

nature du bâtiment (M. LA HAYE & J. VANKERCKHOVE, op.cit., n°47 et références y

citées).

La convention d’occupation précaire est un contrat innommé (…) qui se caractérise

par la fragilité des droits de l’occupant (…) dont l’installation n’est que provisoire, la fin

des relations contractuelles étant soumise, soit à la volonté du propriétaire, soit à

l’arrivée d’un événement précis, soit à la conjonction de ces deux éléments : (…) par

exemple l’expropriation, la démolition, ou la vente prochaine du bien (Françoise

AUQUE, Les baux commerciaux, Librairie générale de droit et de jurisprudence, 1996,

n°26, cité dans M. LA HAYE & J. VANKERCKHOVE, op.cit., n°47).

Une convention précaire n’est pas exclusive du paiement d’une redevance (Cass.fr.

civ., 3e ch., 20 déc.1971, bull.civ. III, n°639, cité dans M. LA HAYE & J.

VANKERCKHOVE, op.cit., n°49).

En l’espèce, il résulte du dossier que le contrat de bail conclu entre les époux

GROUPE1.) et PERSONNE6.) n’a pas été reconduit à son échéance en date du 31

août 2015, en raison du projet des bailleurs d’entreprendre des travaux de grande

envergure.

Tel qu’il résulte des développements qui précèdent, les époux GROUPE1.) ont, par la

suite, convenu avec les consorts GROUPE2.), anciens sous-locataires de la société

SOCIETE1.) appartenant à PERSONNE6.), que ces derniers pouvaient continuer à

occuper les lieux.

Dans la mesure où le droit d’occupation a été limité à un mois suivant l’obtention d’un

permis de construire par les propriétaires, le droit consenti a un caractère précaire, les

parties se trouvant dans une situation d’attente, tributaire de l’avancement du projet

des propriétaires d’entreprendre d’importants travaux de rénovation.

Il convient encore de noter que dans le courrier du 15 octobre 2015 du bureau

PERSONNE7.), prémentionné, actant l’accord entre parties, la redevance mensuelle

de 800,00 euros redue par les consorts GROUPE2.) est qualifiée d’ « indemnité

d’occupation » et non pas de loyer.

Il résulte, par ailleurs, du dossier qu’en cours d’exécution du prédit arrangement, des

pourparlers en vue de la conclusion d’un nouveau contrat de bail ont eu lieu entre

parties.

Ainsi, le courrier prémentionné du bureau PERSONNE7.) a indiqué ce qui suit aux

occupants des lieux : « M. et Mme GROUPE1.) vous accordent un droit de préférence

pour la location du local que vous voulez continuer à occuper au 1er étage. Le moment

venu, le prix du loyer sera défini de commun accord ».

Par courrier du 4 novembre 2015, la société GROUPE2.) SCI, représentée par

PERSONNE3.) a écrit au bureau PERSONNE7.) : « nous aimerions signer un contrat

de bail complémentaire de 9 ans, avec une clause de résiliation en notre faveur à

chaque terme de trois ans, avec M.Mme GROUPE1.). A cet effet, nous serons

disposés à augmenter le loyer mensuel à un montant de EUR 1200 HTVA après

l’achèvement des travaux de rénovation convenus ».

Il convient de déduire des éléments relevés ci-dessus qu’il a été dans l’intention des

parties de régler leurs relations temporairement, en attendant la survenance d’un

évènement précis, en l’occurrence, l’obtention d’un permis de construire par les

propriétaires, tout en négociant d’ores et déjà la conclusion d’un éventuel contrat de

bail pour la période postérieure à l’accomplissement des travaux projetés.

Au vu des circonstances de l’affaire, l’arrangement intervenu entre parties est, dès

lors, à qualifier de convention d’occupation précaire et il ne résulte d’aucun élément

du dossier que ladite convention ait eu pour but d’éluder des dispositions législatives

en matière de protection du locataire.

Dans la mesure où les lieux sont occupés en vertu d’une convention d’occupation

précaire, dont le terme est fonction de l’obtention d’une autorisation de construire par

les propriétaires, les intimés ne sont pas à qualifier d’occupants sans droit ni titre, les

appelants n’établissant, ni n’alléguant être en possession de l’autorisation de

construire litigieuse.

La demande des appelants tendant au déguerpissement des intimés laisse partant

d’être fondée.

Il y a donc lieu à confirmation du jugement entrepris, quoique partiellement pour

d’autres motifs, dans la mesure où la relation entre parties a été qualifiée de contrat

de bail par le juge de première instance.

La qualification de contrat de bail n’étant pas retenue par le tribunal de céans, il n’y a

lieu d’analyser ni la recevabilité, ni le bien-fondé de la demande d’PERSONNE1.) et

de PERSONNE2.) tendant à voir déclarer nul le contrat de bail, sinon à en voir

prononcer la résiliation pour motif grave tiré de l’instabilité de l’immeuble, sinon de

violations contractuelles dans le chef des intimés.

Comme il n’est pas fait droit à la demande des appelants tendant au déguerpissement

des intimés, il n’y a pas non plus lieu d’analyser la recevabilité de la demande de ces

derniers en vue de se voir accorder un sursis au déguerpissement.

Quant aux demandes accessoires des parties

Succombant dans leurs prétentions, les demandes des époux GROUPE1.) en

indemnisation pour frais et honoraires d’avocat exposés, sont à déclarer non fondées,

tant pour la première instance - par confirmation du jugement entrepris - que pour

l’instance d’appel.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, les époux GROUPE1.) sont également à débouter de leurs

demandes en obtention d’indemnités de procédure, tant pour la première instance -

par confirmation du jugement entrepris - que pour l’instance d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à charge de PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.)

l’entièreté des sommes exposées par eux et non compris dans les dépens, leur

demande en obtention d’une indemnité de procédure est fondée à concurrence du

montant de 500,00 euros, soit le montant de 250,00 euros pour chacun d’entre eux.

Il résulte de ce qui précède que les appels principal et incident sont recevables, mais

non fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, et en instance d’appel,

statuant contradictoirement,

rejette le moyen de nullité de l’acte d’appel, soulevé par PERSONNE3.) et

d’PERSONNE4.),

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que la relation entre parties est à

qualifier de convention d’occupation précaire,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en indemnisation

pour frais et honoraires d’avocat, exposés pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour le montant de 500,00 euros pour l’instance d’appel,

partant,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

une indemnité de procédure de 250,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE4.)

une indemnité de procédure de 250,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.