Landlord appeal dismissed; eviction claim voided as property re-rented; procedural costs denied to absent tenant.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 37/2017

Audience publique du mardi, sept février deux mille dix-sept

Numéro 177733 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 9 juin

2016,

comparant

initialement

par

Maître Anne HERTZOG, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat,

ne comparant pas actuellement,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

sub 1) et 2) comparant en personne.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 177733 du rôle, appelée à l’audience publique du 28

juin 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 22 novembre 2016 et finalement à

l’audience publique du mardi, 24 janvier 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

La partie appelante PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Les parties intimées PERSONNE2.) et PERSONNE3.) furent entendues en leurs

explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 février 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail conclu en date du 23 juillet 2012, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE4.) et à PERSONNE1.) un

appartement sis à ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 730,00

euros et des avances sur charges de 145,00 euros.

Par requête déposée le 6 janvier 2016 au greffe, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

fait convoquer PERSONNE4.) et PERSONNE1.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour les entendre condamner à leur payer le montant de 6.059,00 euros, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour la période d’août 2015 à janvier 2016 inclus. Ils

ont encore demandé la résiliation du contrat de bail et la condamnation des locataires

au déguerpissement des lieux endéans les huit jours à partir de la notification du

jugement à intervenir.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont encore conclu à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir et à l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

ont augmenté leur demande au montant de (6.059,00 + 2.625,00 =) 8.684,00 euros,

les loyers des mois de février, mars et avril 2016 n’ayant pas non plus été payés.

PERSONNE1.) a fait exposer qu’elle se trouve dans une situation précaire et qu’elle

ne réside plus à l’adresse à ADRESSE3.) depuis le 21 octobre 2014, date à laquelle

elle et sa fille, victimes de violences domestiques, ont été accueillies dans le Centre

d’accueil ORGANISATION1.).

Elle a demandé à se voir accorder le bénéfice d’un délai de paiement de six mois.

Par jugement du 29 avril 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant par

défaut à l’égard de PERSONNE4.) et contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.)

et des parties demanderesses, a :

-

dit recevable la demande introduite par PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

-

dit fondée la demande en paiement des arriérés de loyer et d’avances sur charges,

-

condamné PERSONNE4.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à

PERSONNE3.) la somme de 8.684,00 euros, avec les intérêts sur la somme de

6.059,00 euros à partir du 6 janvier 2016 et sur la somme de 2.625,00 à partir du

22 avril 2016, date des demandes en justice jusqu’à solde,

-

dit la demande de PERSONNE1.) sur le fondement de l’article 1244, alinéa 2, du

code civil non fondée,

-

déclaré résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE4.) et de PERSONNE1.) pour motif grave consistant dans le non-

paiement des loyers et des avances sur charges,

-

condamné PERSONNE4.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de huit jours à partir de la notification

du jugement,

-

au besoin, autorisé

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

à faire expulser

PERSONNE4.) et PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution quant à la demande pécuniaire,

-

condamné PERSONNE4.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à

PERSONNE3.) le montant de 200,00 euros sur base des dispositions de l’article

240 du nouveau code de procédure civile,

-

condamné PERSONNE4.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour déclarer fondée la demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges, le juge de première instance s’est, en l’absence de contestations, basé sur

les renseignements fournis à l’audience et les pièces versées en cause.

Constatant que PERSONNE1.) ne formulait aucune proposition concrète chiffrée pour

le remboursement échelonné de sa dette de loyers, il n’a pas fait droit à la demande

de cette dernière tendant à se voir accorder un délai de paiement de six mois, basée

sur l’article 1244 du code civil.

Après avoir rappelé que le paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue

l’une des obligations principales du locataire et que le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail, le juge de première

instance a, au vu de l’importance du montant des loyers et avances sur charges restés

en souffrance, prononcé la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de

PERSONNE4.) et de PERSONNE1.) et ordonné le déguerpissement de ces derniers

des lieux loués.

De ce jugement, notifié le 3 mai 2016, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

par acte d’huissier du 9 juin 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande principalement à être

déchargée de toute condamnation intervenue à son encontre en première instance. A

titre subsidiaire, elle demande à voir déclarer fondée sa demande en obtention d’un

délai de paiement de six mois sur base de l’article 1244 du code civil. Elle demande

acte qu’elle offre de payer le montant de 50,00 euros par mois.

Elle demande à voir réformer le jugement a quo en ce qu’il l’a condamnée au paiement

d’une indemnité de procédure de 200,00 euros. Elle sollicite, à son tour, l’allocation

d’une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance et de

1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir que, suite aux violences domestiques

dont elle et sa fille mineure ont été victimes, elles ont quitté l’appartement loué en date

du 21 octobre 2014. Elles auraient été accueillies au Centre d’accueil pour femmes

« ORGANISATION1.) » à ADRESSE4.), où elles auraient été hébergées du 21

octobre 2014 au 8 avril 2015. A l’heure actuelle, elle bénéficierait d’un contrat de mise

à disposition d’un logement, conclu le 30 mars 2015 avec l’association sans but lucratif

ORGANISATION2.) asbl.

L’appelante ne conteste pas que, depuis le mois d’août 2015, les loyers et les avances

sur charges n’ont plus été payés.

Elle conteste néanmoins être tenue au paiement desdits arriérés, au motif que, ayant

quitté les lieux « sans esprit de retour » en octobre 2014, elle aurait implicitement

donné congé à cette date. Elle soutient que les bailleurs avaient connaissance des

circonstances ayant entraîné son départ des lieux loués. L’appelante estime que,

depuis cette date, PERSONNE4.) était seul titulaire du contrat de bail et demeure, par

conséquent, seul tenu des obligations en découlant, dont le paiement des loyers et

des avances sur charges.

A titre subsidiaire, l’appelante demande à voir bénéficier d’un délai de paiement de six

mois sur base de l’article 1244 du code civil. Faisant valoir qu’elle perçoit un revenu

mensuel de 1.845,66 euros par mois et qu’elle doit faire face à des charges

incompressibles de 1.434,16 euros par mois – dont le loyer et les frais de garde de sa

fille - elle offre de payer le montant de 50,00 euros par mois. Elle précise qu’elle ne

perçoit aucune pension alimentaire de la part de PERSONNE4.) pour l’entretien et

l’éducation de leur fille commune.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que

l’appelante a signé le contrat de bail et qu’elle était locataire de l’appartement loué au

même titre que PERSONNE4.).

Ils précisent qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le prononcé du jugement

entrepris et que l’appartement a finalement été reloué.

Motifs de la décision

L’appelante soutient qu’elle a quitté les lieux en octobre 2014, ceci sans intention de

retour, de sorte qu’il « incombait aux parties intimées de considérer qu’elle avait donné

congé verbalement et qu’elle n’était plus co-titulaire du bail ».

S’il résulte des éléments du dossier que l’appelante a quitté les lieux loués en octobre

2014, il n’en demeure pas moins – en l’absence d’un nouveau contrat de bail entre

PERSONNE4.) et les intimés – que l’appelante demeure locataire et en tant que telle

liée par les obligations découlant du contrat de bail. L’appelante soutient que les

bailleurs « avaient connaissance » de son départ des lieux loués et des circonstances

l’ayant entraîné. Or, il ne résulte d’aucun élément de la cause que l’appelante aurait

informé les bailleurs de son départ des lieux loués et de son intention de ne plus y

retourner. De surcroît, l’appelante n’établit, ni même n’allègue que les bailleurs

auraient accepté un tel congé de sa part. Le départ de l’appelante des lieux loués, en

l’absence de résiliation du bail en bonne et due forme, n’est pas opposable aux

bailleurs, étant précisé à ce titre que la raison du départ ne porte pas à conséquence

juridique quant aux obligations découlant du contrat de bail.

Il s’ensuit que l’appelante demeure tenue aux obligations découlant du bail, dont

notamment le paiement des loyers et avances sur charges.

Le montant des arriérés ne faisant pas l’objet de contestations, le jugement entrepris

est à confirmer quant à la condamnation de PERSONNE1.) aux arriérés de loyers et

d’avances sur charges.

Quant à la demande subsidiaire en obtention d’un délai de paiement, il est rappelé

qu’en vertu de l’article 1244, alinéa 2 du code civil, le juge peut, en considération de la

position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des

délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes

choses demeurant en état.

Cette possibilité suppose que le débiteur soit de bonne foi.

Les délais de paiement sont ainsi des moyens exceptionnels et facultatifs que la loi

permet d’octroyer pour venir en aide à un débiteur malheureux en reportant ou en

échelonnant le paiement de la dette. Ces moyens doivent être utilisés avec

modération, le principe étant que le débiteur doit exécuter l’obligation immédiatement,

sauf le cas où un terme est fixé par la loi ou la convention entre parties (Cour d’appel,

25 octobre 2006, n° 31036 du rôle). Le juge doit avoir égard à la situation des parties

et peut octroyer les délais de grâce au débiteur malheureux et de bonne foi (René

DEKKERS, Précis de droit civil belge, Tome II, n° 468). Le débiteur malheureux est

celui qui éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements

immédiatement sans que ces difficultés relèvent de la force majeure, ou qui subirait

un préjudice sérieux à le faire pour des raisons plus ou moins indépendantes de sa

volonté (Juris-Classeur civil, articles 1235 à 1248, fasc. 40, n° 88).

Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du code civil n’est donc à accorder que s’il

paraît vraisemblable qu’à l’expiration du délai de paiement sollicité, le débiteur est en

mesure de s’acquitter intégralement de sa dette. Il appartient dès lors au débiteur de

soumettre au tribunal une projection approximative de l’évolution de sa situation

financière et d’indiquer en fonction de cette projection la durée requise du terme de

grâce sollicité (JPL, n° 268/14, 20 janvier 2014).

Les juges du fond ont un pouvoir souverain d'appréciation pour décider si le débiteur

peut bénéficier de mesures de grâce. Cette solution est fermement admise depuis

longtemps (Cass. soc., 12 avr. 1956 : D. 1956, somm. p. 110 ; Bull. civ. 1956, IV,

n° 318. – Cass. 2e civ., 10 juin 1970 : Bull. civ. 1970, II, n° 201 ; JCP G 1970, IV, 204.

– Cass. 2e civ., 24 mars 1971 : Bull. civ. 1971, II, n° 88. – Cass. 2e civ., 28 mars 1973 :

Gaz. Pal. 1973, 1, somm., p. 125 ; Bull. civ. 1973, II, n° 94. – Voir aussi Cass. req.,

7 juin 1859 : DP 1860, 1, p. 21. – Cass. req., 8 nov. 1892 : DP 1893, 1, p. 33 ; S. 1893,

1, p. 248. – Cass. com., 21 janv. 1953 : D. 1953, p. 197. – Cass. com., 23 juin 1965 :

Bull. civ. 1965, III, n° 396 ; JCP G 1965, IV, 110. – Cass. com., 5 oct. 1965 : Bull. civ.

1965, III, n° 480 ; JCP G 1965, IV, 138. – Cass. com., 8 févr. 1972 : JCP G 1973, II,

17386, note Ph. Kahn. – Cass. com., 10 oct. 1973 : JCP G 1973, IV, 370 ; Quot. jur.,

7 févr. 1974. – Cass. com., 9 janv. 1974 : Bull. civ. 1974, IV, n° 14, Juris-classeur civil,

art. 1235 à 1248, fasc. 40, n° 81).

Il s'ensuit que les juges du fond ont un pouvoir discrétionnaire pour accorder ou refuser

des délais aux débiteurs. En effet, si les juges du fond tiennent de l'article , le pouvoir

d'accorder des délais aux débiteurs pour atténuer les effets de leur défaillance, ils ne

sont nullement tenus de le faire, même si les débiteurs sont de bonne foi et leurs

décisions relevant, sur ce point, de leur pouvoir souverain d'appréciation ne sont pas

discutables devant la Cour de cassation (Cass. soc., 12 avr. 1956, préc. – Cass. com.,

10 févr. 1959 : Bull. civ. 1959, III, n° 71. – Cass. com., 3 mai 1961 : Ann. loyers 1963,

p. 715. – Cass. 1re civ., 5 juill. 1988 : Bull. civ. 1988, I, n° 216 ; Gaz. Pal. 1988, 2, pan.

p. 236 ; JCP G 1988, IV, 327. – Adde CA Angers, 17 déc. 1937 : Gaz. Pal. 1938, 1,

p. 398. – C. Aubry et C. Rau, op. et loc. cit., note 20. – G. Baudry-Lacantinerie par

L. Barde, op. cit., t. II, 1491. – Adde supra 1244, Juris-classeur civil, art. 1235 à 1248,

fasc. 40, n° 81).

En l’espèce, l’appelante n’était ni présente ni représentée à l’audience des plaidoiries

du 24 janvier 2017 pour étayer sa demande subsidiaire en obtention d’un délai de

paiement. Il résulte des déclarations des intimés qu’aucun paiement, même partiel,

n’est intervenu depuis le jugement de première instance, étant précisé que la

condamnation pécuniaire prononcée en première instance est assortie de l’exécution

provisoire nonobstant toute voie de recours.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu d’accorder à l’appelante la faveur d’un délai

de paiement.

Le jugement entrepris a prononcé le déguerpissement de PERSONNE1.) et de

PERSONNE4.). Lors des plaidoiries en instance d’appel, les bailleurs ont déclaré que

l’appartement a été reloué entretemps. Il s’ensuit que la demande tendant au

déguerpissement est devenue sans objet.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser les sommes exposées par

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en première instance non comprises dans les

dépens à leur charge, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a déclaré fondée

leur demande en obtention d’une indemnité de procédure à concurrence de 200,00

euros.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée, tant pour la première instance, que

pour l’instance d’appel.

ll résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé.

PERSONNE1.), initialement représentée en instance d’appel par Maître Anne

HERTZOG, avocat, demeurant à Luxembourg, n’a été ni personnellement présente,

ni représentée à l’audience des plaidoiries du 24 janvier 2017. Par conséquent, le

tribunal statuera à l’égard de PERSONNE1.) par jugement contradictoire au vu des

éléments dont il dispose, en application des dispositions de l’article 76 du nouveau

code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à dire que la demande en déguerpissement est

devenue sans objet,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.