Landlord wins appeal for unpaid rent and eviction after tenants failed to appear in court.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 29/2017

Audience publique du mardi, trente-et-un janvier deux mille dix-sept

Numéro 180812 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Livia HOFFMANN, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 8 novembre 2016 ainsi qu’aux termes d’un exploit de

réassignation du même huissier de justice du 22 décembre 2016,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimée aux fins des prédits exploits de l’huissier de justice Nadine dite Nanou

TAPELLA,

assignée et réassignée, ne comparant pas,

2) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins des prédits exploits de l’huissier de justice Nadine dite Nanou

TAPELLA du 8 novembre 2016

ayant initialement comparu par son gérant, PERSONNE2.), ne comparant plus par la

suite.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 180812 du rôle, appelée à l’audience publique du 20

décembre 2016,

fut fixée pour plaidoiries

à l’audience

publique

du

lundi,

16 janvier 2017, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Myriam GEDINK, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendue en ses explications.

Les parties intimées, PERSONNE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

S.àr.l., ne comparurent ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

31 janvier 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail avec accord d’approvisionnement signé le 19 novembre 2015

et ayant pris effet le 1er décembre 2015, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné

en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.)

S.àr.l. et

à

PERSONNE1.), une partie d’un complexe immobilier sis à L-ADRESSE3.), 2-6, rue du

Commerce, pour un loyer mensuel indexé de 2.900,00 euros, outre les charges. Le

contrat de bail a été conclu pour une durée de six années et il a été prévu qu’il était

renouvelable par tacite reconduction pour une durée de trois ans pour se terminer le

30 novembre 2024.

Par requête déposée le 7 mars 2016 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait convoquer

la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout à lui payer le montant de 13.000,00 euros à titre d’arriérés

de loyers, le montant de 760,50 euros à titre de charges impayées et le montant de

9.750,00 euros à titre d’indemnité de relocation, ces montants avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Elle a, par ailleurs, demandé à voir

résilier le contrat de bail et à voir ordonner le déguerpissement des locataires des lieux

loués.

Elle a encore sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi qu’à l'augmentation du taux

d'intérêt légal de trois points à l'expiration du troisième mois qui suit la notification du

jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a modifié sa

demande en paiement d’arriérés de loyers et n’a réclamé, de ce chef, que le montant

de 6.500,00 euros, correspondant aux arriérés de loyers des mois d’août et de

septembre 2016. Elle a renoncé à sa demande en paiement des charges locatives.

Par jugement du 13 octobre 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte à la société SOCIETE1.) de la modification de sa demande pécuniaire,

constaté que le montant demeurant impayé suite aux virements effectués s’élève

au montant de 6.500,00 euros,

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) jusqu’à concurrence du montant

de 6.500,00 euros à titre d’arriérés de loyer,

condamné la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à la

société SOCIETE1.) la somme de 6.500,00 euros, avec les intérêts légaux à partir

du 22 septembre 2016, date de la demande, jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la notification du jugement,

dit non fondées les demandes de la société SOCIETE1.) en résiliation du contrat de

bail existant entre parties et en déguerpissement,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité

de relocation,

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamné la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à la

société SOCIETE1.) le montant de 150,00 euros à titre d’indemnité sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

condamné la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la demande en

paiement d’arriérés de loyers pour les mois d’août et de septembre 2016 était fondée,

au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience.

Il a ensuite retenu qu’au vu des paiements réalisés par les locataires avant le dépôt

de la requête introductive d’instance, les demandes tendant à la résiliation du contrat

de bail et au déguerpissement des locataires n’étaient pas justifiées.

N’ayant pas prononcé la résiliation du contrat de bail, le juge de première instance a

également rejeté la demande de la société SOCIETE1.) en paiement d’une indemnité

de relocation.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a relevé appel par acte d’huissier du 8

novembre 2016. PERSONNE1.) a été réassignée par exploit d’huissier du 22

décembre 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir :

-

résilier le contrat de bail existant entre parties,

-

déguerpir les locataires des lieux loués endéans la quinzaine de la signification du

présent jugement,

-

condamner les locataires solidairement, sinon in solidum, au paiement d’une

indemnité de relocation de 9.750,00 euros avec les intérêts légaux à partir de la

requête introductive d’instance du 7 mars 2016, sinon de l’acte d’appel, jusqu’à

solde.

La société SOCIETE1.), qui fait état de loyers et charges impayés et échus depuis la

première instance, augmente sa demande du chef des loyers impayés des mois

d’octobre et novembre 2016 et réclame, de ce chef, un montant de 6.041,55 euros.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, elle fait état d’un paiement de 9.750,00 euros

en novembre 2016 par les locataires, mais augmente sa demande du chef des loyers

de décembre 2016 et janvier 2017 inclus. La société SOCIETE1.) sollicite un montant

total de 9.305,55 euros au titre des loyers impayés. Elle augmente, par ailleurs, sa

demande du chef de charges locatives et sollicite un montant de 702,00 euros suivant

facture relative au nettoyage du débit de boissons du 1er janvier 2017.

Elle conclut finalement à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) fait grief au juge de première instance

de l’avoir déboutée de ses demandes en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement consécutif et insiste sur le fait que la principale obligation du locataire

est de payer régulièrement le loyer, le bailleur ne pouvant être contraint de patienter

pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. L’appelante explique que les

paiements effectués par les locataires ont toujours été sporadiques et irréguliers et

demande, dès lors, à voir résilier le contrat de bail et à voir ordonner le

déguerpissement des locataires.

Discussion

L’appel du 8 novembre 2016 ayant été relevé dans les forme et délai de la loi et

PERSONNE1.) ayant été régulièrement réassignée en vertu de l’article 84 du nouveau

code de procédure civile suivant exploit d’huissier du 22 décembre 2016, l’appel

interjeté par la société SOCIETE1.) est à déclarer recevable.

PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) n’étaient ni présents, ni représentés lors des

plaidoiries en instance d’appel.

PERSONNE2.), gérant de la société SOCIETE2.), ayant été personnellement présent

lors de la fixation pour plaidoiries de l’affaire, il y a lieu, en application de l’article 76 du

nouveau code de procédure civile, de déclarer le présent jugement contradictoire à

son encontre. Il en va de même à l’égard de PERSONNE1.), qui a été régulièrement

réassignée en vertu de l’article 84 du nouveau code de procédure civile.

Quant aux arriérés de loyers et charges locatives

Il est rappelé que, dans sa requête introductive d’instance, la société SOCIETE1.)

réclamait la somme de 13.000,00 euros au titre des loyers impayés de décembre 2015

à mars 2016 inclus. Peu avant les débats de première instance, les locataires se sont

acquittés du montant leur réclamé, de sorte que l’affaire a été refixée pour contrôle.

Lors des plaidoiries de première instance du 22 septembre 2016, les loyers des mois

d’août et septembre 2016 n’avaient pas encore été réglés, de sorte que les locataires

ont été condamnés solidairement au paiement du montant de 6.500,00 euros de ce

chef.

Dans son acte d’appel du 8 novembre 2016, la société SOCIETE1.) rappelle le non-

paiement des loyers d’août et septembre 2016 et augmente sa demande du chef des

loyers d’octobre et de novembre 2016.

Lors des débats en instance d’appel du 16 janvier 2017, l’appelante a fait état du

paiement, par les locataires, de la somme de 9.750,00 euros (soit 3 mois de loyers)

au cours du mois de novembre 2016 et a augmenté sa demande du chef des loyers

impayés de décembre 2016 et de janvier 2017 ainsi que des charges locatives (facture

du 1er janvier 2017 s’élevant à un montant de 702,00 euros).

Il y a lieu de qualifier cette augmentation de la demande de demande additionnelle.

Pour être admissible, une telle demande doit présenter « un lien suffisant avec les

prétentions originaires discutées dans l’instance principale à laquelle elle se rattache »

(cf. M. THEWES, Les variations du champ processuel, Annales du droit

luxembourgeois, n° 12, p. 145). L’augmentation du montant réclamé au titre d’un chef

de la demande initiale constitue en principe une demande additionnelle recevable

(ibid., p. 146).

Si ces demandes sont dès lors à qualifier de demandes additionnelles et non de

demandes nouvelles, il y a cependant lieu d’analyser leur recevabilité au regard du fait

que les parties intimées ont laissé défaut à l’audience du 16 janvier 2017. La doctrine

et la jurisprudence retiennent à ce sujet qu’ « en accordant les loyers venus à

échéance depuis l’assignation, le juge ne statue pas ultra petita ; en effet, « les

demandes virtuellement comprises dans l’assignation » ne constituent pas des

demandes nouvelles ; l’augmentation est la conséquence immédiate et directe des

faits se rattachant aux réclamations qui ont donné naissance à l’instance (…) S’il est

certes prudent de formuler des réserves expresses dans la citation, on peut même

affirmer que ces réserves sont superflues » (cf. Les Novelles, Le louage des choses,

Les baux en général, éd. Larcier 1964, p. 488, n° 1298).

En l’espèce, la partie appelante s’est réservé le droit d’augmenter, lors des plaidoiries

en instance d’appel, sa demande en paiement de loyers et de charges/taxes locatives

augmentée des intérêts légaux jusqu’à solde.

Les demandes additionnelles sont partant recevables.

Les mois d’août, septembre et octobre 2016 ayant fait l’objet d’un paiement en

novembre 2016, l’augmentation de la demande en paiement des loyers impayés de

novembre 2016 à janvier 2017 inclus est à déclarer fondée pour le montant réclamé

de 9.305,55 euros, avec les intérêts au taux légal sur le montant de 2.791,55 euros

(loyer de novembre 2016 s’élevant à 3.250,00 euros sous déduction du solde créditeur

du décompte charges de 458,45 euros en faveur des locataires) à partir du 8 novembre

2016 et sur le montant de 6.514,00 euros à partir du 16 janvier 2017, à chaque fois

jusqu’à solde.

La demande en paiement des charges locatives est pareillement fondée pour le

montant réclamé de 702,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 16 janvier

2017 jusqu’à solde.

Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement consécutif des

locataires

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de

bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge

doit, en effet, se montrer indulgent (cf. ibid., n° 390 e).

Il est constant en cause qu’après mise en demeure restée infructueuse, adressée aux

locataires le 22 février 2016, le bailleur s’est vu contraint de déposer une requête

auprès du tribunal de paix tendant notamment au paiement de 4 mois de loyers restés

en souffrance.

Si, à l’audience des plaidoiries de première instance, les locataires ont pu justifier avoir

entretemps réglé un montant de 13.000,00 euros, il s’est avéré que les loyers pour les

mois d’août et septembre 2016 demeuraient impayés.

En instance d’appel, les locataires n’ont procédé qu’au paiement d’un montant de

9.750,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois d’août à octobre 2016, de sorte

qu’un montant de 9.305,55 euros reste toujours en souffrance actuellement.

Le paiement irrégulier et sporadique du loyer par les locataires permet de conclure à

une négligence grave dans le chef de ceux-ci, le fait d’attendre les convocations au

tribunal et jugements subséquents avant de procéder au paiement - au demeurant

uniquement partiel - des loyers réclamés constituant un manquement grave dans le

chef des intimés.

L’attitude récalcitrante des locataires de procéder au paiement des loyers redus, non

justifiée par des circonstances exceptionnelles telles de graves difficultés financières

passagères indépendantes de leur volonté, a nécessairement été préjudiciable au

bailleur qui a été contraint d’agir en justice.

Au vu de ce qui précède, il y a partant lieu de réformer le jugement entrepris et de

résilier le contrat de bail pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers

aux échéances contractuelles.

Il y a, en outre, lieu de condamner les locataires à déguerpir des lieux loués endéans

les quarante jours de la signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation

En ce qui concerne l’indemnité de relocation, les parties ont convenu à l’article X) du

contrat de bail qu’ « en cas de rupture anticipative du bail, preneurs payeront à

bailleresse une indemnité de relocation dont le montant ne pourra en tout cas être

inférieur à trois mois de loyer, ceci sans préjudice quant à tous autres droits dans le

chef de la bailleresse ».

Par cette clause, les parties ont dès lors voulu fixer, dès la conclusion du contrat de

bail, pour le cas de la résiliation prématurée du bail par le fait des preneurs, de manière

forfaitaire, l’indemnité destinée à réparer la perte éventuelle de loyers au bailleur

pendant le temps nécessaire à la relocation.

L’indemnité forfaitaire prévue dans le contrat de bail trouve son fondement dans

l’article 1760 du code civil qui prévoit qu’en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

La résiliation du contrat de bail étant prononcée au vu de la faute des locataires de

régler les loyers aux échéances convenues, c’est à juste titre que l’appelante réclame,

conformément à cette clause, le montant de 9.750,00 euros, correspondant à trois

mois de loyer et il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de

condamner solidairement PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) au paiement de

cette somme, avec les intérêts au taux légal à partir du 7 mars 2016, date de la

demande en justice.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est fondé.

Quant à l’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La condition d’iniquité requise par le prédit article n’étant pas remplie dans le chef de

la société SOCIETE1.), celle-ci est à débouter de sa demande basée sur l’article 240

du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction de l’appelante des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

par réformation du jugement entrepris,

déclare résilié le contrat de bail conclu entre parties pour faute grave dans le chef des

locataires,

condamne PERSONNE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans

un délai de quarante jours à compter de la signification du présent jugement,

au besoin autorise la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à faire expulser les parties

intimées dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

condamne PERSONNE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l.

solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 9.750,00

euros, au titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts au taux légal à partir du 7

mars 2016, date de la demande en justice,

déclare l’augmentation de la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

recevable et fondée,

partant, condamne encore PERSONNE1.) et la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l. solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la

somme de 9.305,55 euros, au titre de loyers impayés, avec les intérêts au taux légal

sur le montant de 2.791,55 euros à partir du 8 novembre 2016 et sur le montant de

6.514,00 euros à partir du 16 janvier 2017, à chaque fois jusqu’à solde,

condamne encore PERSONNE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

S.àr.l. solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de

702,00 euros, au titre de charges impayées, avec les intérêts au taux légal à partir du

16 janvier 2017 jusqu’à solde,

déboute la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l.

solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.