Tenant appeal dismissed; landlord's eviction and rent arrears claims upheld with procedural costs awarded.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 27/2017

Audience publique du mardi, trente-et-un janvier deux mille dix-sept

Numéro 180591 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 31

octobre 2016,

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de suppléant Cathérine NILLES en

remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Nadine BOGELMANN, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 180591 du rôle, appelée à l’audience publique du 15

novembre 2016, fut fixée pour plaidoiries au 3 janvier 2017 et finalement à l’audience

publique du lundi, 16 janvier 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sonja CONZEMIUS, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Nadine BOGELMANN, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

31 janvier 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 27 mai 2008, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE1.), pour un loyer mensuel de

1.060,00 euros, charges locatives non incluses.

Par requête déposée au greffe le 20 mai 2016, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner

à lui payer la somme de 4.873,24 euros, outre les intérêts légaux, à titre d’arriérés de

loyers et de charges locatives.

Il a encore sollicité la résiliation du contrat de bail et la condamnation du locataire au

déguerpissement. Il a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00

euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa

demande au montant total de 8.339,94 euros.

PERSONNE1.), ayant initialement comparu en personne, ne s’est pas présenté à

l’audience des plaidoiries de première instance.

Par jugement du 18 octobre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

déclaré la requête recevable,

donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande,

dit la demande fondée,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 8.339,94 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 20 mai 2016, jusqu’à solde,

déclaré résilié le bail conclu entre les parties,

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de quarante jours à compter de la

notification du jugement,

au besoin, autorisé la partie requérante à faire expulser la partie défenderesse dans

la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour le montant de 400,00 euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) à titre d’indemnité de

procédure la somme de 400,00 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la créance invoquée

par PERSONNE2.) du chef d’arriérés de loyers et de charges locatives était justifiée

par les renseignements fournis à l’audience et les pièces versées en cause.

Il a retenu que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constituait, en

l’espèce, une violation suffisamment grave des obligations du locataire pour justifier la

résiliation du bail.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel limité par acte d’huissier

du 31 octobre 2016.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire qu’il n’y a

pas lieu à résiliation du contrat de bail.

A titre subsidiaire, il sollicite un délai de déguerpissement de six mois.

L’appelant demande encore à voir débouter PERSONNE2.) de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance.

Il sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel, sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose que, depuis décembre 2015, il s’est

trouvé dans l’impossibilité matérielle de payer ses loyers en raison de graves

problèmes financiers, indépendants de sa volonté. Ces problèmes n’auraient

cependant été que passagers et il serait entretemps revenu à meilleure fortune.

Il estime que, dans ces circonstances, la résiliation du contrat de bail ne se justifie pas.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris pour autant que le contrat de

bail a été résilié et le déguerpissement de PERSONNE1.) a été ordonné, ceci au vu

des manquements graves de ce dernier à ses obligations contractuelles.

Il s’oppose à l’octroi d’un délai de déguerpissement plus long que celui accordé au

preneur en première instance.

L’intimé explique que depuis 2015, soit les loyers ne sont pas payés, soit ils le sont

avec un certain retard et de façon incomplète. Par ailleurs, PERSONNE1.) n’aurait pas

réglé les charges échues pour les périodes d’avril 2014 à mars 2015 et d’avril 2015 à

mars 2016, suivant décomptes versés au dossier.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, un montant de 8.519,94 euros serait

redu à titre d’arriérés de loyers et de charges.

L’intimé augmente, dès lors, sa demande d’un montant de 180,00 euros, du chef de

loyers échus après le prononcé du jugement entrepris et non payés intégralement.

Il sollicite finalement une indemnité de procédure de 800,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Le jugement a quo n’est pas entrepris pour ce qui est de la condamnation pécuniaire

portant sur un montant de 8.339,94 euros, du chef d’arriérés de loyers et de charges,

mais en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail et ordonné le

déguerpissement de PERSONNE1.).

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de

bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus (cf. ibid., n° 390 e).

Il est rappelé qu’en première instance, PERSONNE1.) a été condamné au paiement

d’arriérés de loyers d’un montant de 8.339,94 euros, correspondant à des arriérés de

loyers relatifs à la période de décembre 2015 à octobre 2016 et de charges redues en

vertu des décomptes pour les exercices 2014/2015 et 2015/2016.

Il s’avère que PERSONNE1.) ne s’est, jusqu’à présent, toujours pas acquitté du prédit

montant et que les loyers échus depuis le prononcé du jugement entrepris ne sont pas

payés intégralement, PERSONNE1.) ne versant mensuellement à PERSONNE2.)

qu’un montant de 1.000,00 euros, alors qu’aux termes du contrat de bail, le loyer

mensuel, y non compris les avances sur charges, s’élève à 1.060,00 euros.

Au vu de ce qui précède, il convient de retenir que la faute de PERSONNE1.)

consistant dans la violation de son obligation au paiement des loyers aux échéances

convenues, est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré résilié le contrat

de bail entre parties et ordonné le déguerpissement de PERSONNE1.).

Eu égard au fait que PERSONNE1.) ne paie toujours ses loyers que de façon

incomplète et qu’il n’établit pas l’existence de circonstances particulières justifiant

l’octroi d’un délai de déguerpissement plus long que celui lui accordé en première

instance, il y a également lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à

quarante jours ledit délai de déguerpissement, sauf à reporter, du fait de l’appel

interjeté, ce délai de déguerpissement à quarante jours à partir de la signification du

présent jugement.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par PERSONNE2.), il

résulte des développements qui précèdent que PERSONNE1.) n’établit pas avoir payé

l’intégralité des loyers échus depuis le prononcé du jugement entrepris et que, suivant

décompte versé en cause par la partie intimée, il reste actuellement redevable d’un

montant de [(3 x 1.060,00) – (3 x 1.000,00) =] 180,00 euros à titre d’arriérés de loyers

pour la période de novembre 2016 à janvier 2017.

L’augmentation de la demande est, par conséquent, à déclarer recevable et fondée

pour le montant réclamé de 180,00 euros. L’intimé n’ayant pas demandé d’intérêts, ce

montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondée la demande en obtention

d’une indemnité de procédure de PERSONNE1.) pour l’instance d’appel.

Compte tenu du fait qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.)

l’entièreté des sommes exposées par lui non comprises dans les dépens, il convient

de confirmer le jugement a quo en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à lui payer une

indemnité de procédure de 400,00 euros pour la première instance et de prononcer

une condamnation au paiement du même montant à l’égard de PERSONNE1.) à titre

d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quarante

jours à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande d’un montant de

180,00 euros, correspondant à des arriérés de loyers relatifs à la période de novembre

2016 à janvier 2017,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE2.) recevable et fondée, partant,

condamne PERSONNE1.) encore à payer à PERSONNE2.) le montant de 180,00

euros de ce chef,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel à concurrence de 400,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 400,00 euros à titre

d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens.