Court confirms lower court ruling on construction delay damages and rejects seller's counterclaims due to lack of evidence.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 28/2017

Audience publique du mardi, trente-et-un janvier deux mille dix-sept

Numéro 177178 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), valablement représentée par son conseil d’administration en fonction,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 22 avril 2016,

comparant initialement par Maître Georges WIRTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat,

et

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître Carine THIEL, avocat, assistée de Maître Jérôme CONRARDY,

avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 11 octobre 2016.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 17 janvier 2017.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Jérôme CONRARDY,

avocat, en remplacement de Maître Carine THIEL, avocat constitué, les deux

demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Suivant acte de vente en l’état futur d’achèvement passé par devant notaire le 25 juin

2013, PERSONNE1.) a acquis de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. un

appartement en état futur d’achèvement sis à L-ADRESSE2.).

Le vendeur s’est engagé, aux termes du prédit acte de vente, à poursuivre la

construction de l’immeuble ainsi qu’à achever les ouvrages au plus tard le 31 janvier

2014, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de manière plus générale, d’une

cause légitime de suspension du délai de livraison.

L’acquéreur s’est, quant à lui, engagé à ne pas s’immiscer dans les opérations de

construction à la charge du vendeur, ainsi qu’à ne pas se prévaloir de la qualité de

propriétaire pour donner des instructions aux ingénieurs et entrepreneurs.

Les parties contractantes ont également retenu qu’il sera procédé contradictoirement

à la constatation de l’achèvement et à l’établissement d’un procès-verbal et qu’en cas

de dépassement non justifié du délai de finition « une pénalité quotidienne de 100

euros peut être exigée par la partie acquéreuse ».

Le procès-verbal de réception a été signé le 22 avril 2014.

PERSONNE1.) expose que l’appartement aurait dû être terminé au 31 janvier 2014 et

qu’il n’a été réceptionné qu’en date du 22 avril 2014, date à laquelle le procès-verbal

de réception a été signé entre parties, de sorte qu’elle serait en droit de réclamer une

indemnité de 100,00 euros pour chaque jour de retard, soit une indemnité de 8.000,00

euros pour 80 jours de retard.

Par ordonnance conditionnelle de paiement n° L-OPA 2-889/15 rendue le 26 janvier

2015 par le juge de paix de Luxembourg, il a été enjoint à SOCIETE1.) de payer à

PERSONNE1.) le montant de 8.000,00 euros.

Par déclaration écrite du 10 février 2015, entrée au greffe du tribunal de paix de

Luxembourg le même jour, la société SOCIETE1.) a formé contredit contre cette

ordonnance conditionnelle de paiement.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a demandé la condamnation

de la société SOCIETE1.) au paiement du montant de 8.000,00 euros, avec les intérêts

légaux du jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à

solde, en raison du dépassement non justifié du délai de finition de l’immeuble.

La société SOCIETE1.) s’est opposée au paiement de l’indemnité de retard. Elle a

formulé une offre de preuve pour démontrer que le retard de l’achèvement des travaux

était exclusivement imputable à l’intervention du père de PERSONNE1.). Elle a par

ailleurs contesté la date d’achèvement du 22 avril 2014 avancée par PERSONNE1.)

et a soutenu que les équipements indispensables étaient déjà terminés le 12 mars

2014, de sorte que l’appartement était habitable à ce moment-là.

La société SOCIETE1.) a formulé une demande reconventionnelle pour voir

condamner PERSONNE1.) au paiement de la somme de 6.900,00 euros du chef d’une

facture n°2013/11 du 14 novembre 2013. SOCIETE1.) a encore demandé la

condamnation de PERSONNE1.) au paiement de la somme 1.416,00 euros en raison

de frais bancaires qui auraient été réglés, suite au refus de PERSONNE1.) de libérer

la garantie d’achèvement.

Par jugement du 18 décembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

a reçu le contredit de SOCIETE1.) en la forme,

a donné acte à SOCIETE1.) de sa demande reconventionnelle,

a condamné SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 8.000,00 euros

avec les intérêts au taux légal à partir de la notification de l’ordonnance

conditionnelle de paiement, le 30 janvier 2015, jusqu’à solde,

a dit non fondée la demande reconventionnelle de SOCIETE1.) et l’en a déboutée,

a dit les demandes respectives de PERSONNE1.) et de SOCIETE1.) en allocation

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile non fondées,

a condamné SOCIETE1.) aux frais de la procédure d’ordonnance conditionnelle de

paiement ainsi qu’aux frais de l’instance de contredit.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que les parties avaient défini,

dans l’acte notarié, quelles étaient les causes légitimes de suspension du délai de

livraison et que l’intervention intempestive de l’acquéreur ne figurait pas parmi ces

causes de suspension du délai. Il a considéré l’offre de preuve présentée par la société

SOCIETE1.) comme étant trop imprécise et l’a donc rejetée.

Le juge de première instance a encore relevé que le procès-verbal d’achèvement a

été signé le 22 avril 2014 et qu’il aurait appartenu à la société SOCIETE1.) de formuler

une offre de preuve tendant à établir que l’appartement était habitable dès le 12 mars

2014. Il a condamné SOCIETE1.) à payer le montant de 8.000,00 euros à

PERSONNE1.), en raison du retard de 80 jours dans la livraison de l’appartement.

Quant aux demandes reconventionnelles de la société SOCIETE1.), le juge de

première instance a retenu que la société ne rapportait pas la preuve que le père de

PERSONNE1.) avait fait perdre aux différents corps de métiers 150 heures de travail

évaluées à 40,00 euros chacune. Le juge de première instance a également déclaré

non fondée la demande tendant à voir condamner PERSONNE1.) à lui rembourser le

montant de 1.416,00 euros exposé pour maintenir la garantie en parfait achèvement.

Il a considéré que SOCIETE1.) aurait pu diriger une copie du procès-verbal de

réception et d’achèvement des travaux du 22 avril 2014 à l’établissement financier et

qu’elle ne pouvait dès lors pas se prévaloir de sa propre carence.

De ce jugement, lui signifié le 17 mars 2016, SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel

par acte d’huissier du 22 avril 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) conclut à se voir

décharger de toute condamnation intervenue à son égard, à voir déclarer fondée sa

demande reconventionnelle ainsi que sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) fait valoir que l’immixtion de l’acquéreur dans les travaux a

entraîné un retard dans l’exécution des travaux, imputable au seul acquéreur. Cette

immixtion serait une cause exonératoire de responsabilité et justifierait le dépassement

des délais fixés dans l’acte notarié du 25 juin 2013. Elle donne à considérer que toute

immixtion est prohibée dans l’acte notarié, de sorte qu’elle pourrait se prévaloir de la

violation de cette stipulation contractuelle pour justifier un dépassement des délais.

Elle estime encore que le retard pris dans les travaux, suite à l’immixtion de

l’acquéreur, est de 150 heures de travail, soient 19 jours ouvrables. En ce sens, elle

rappelle que la réception de l’appartement était initialement fixée au 31 janvier 2014,

de sorte que « le dépassement du délai contractuel découlant du comportement

prohibé de l’acquéreur court jusqu’au 28 février 2014 ».

A l’appui de ses prétentions, la société SOCIETE1.) verse un courrier du 24 novembre

2013 ainsi qu’une attestation testimoniale d’PERSONNE2.) du 25 février 2016.

La société SOCIETE1.) soutient que l’appartement litigieux a été achevé le 27 février

2014, date à laquelle la facture 2014/001 a été payée. Elle déduit du paiement sans

réserve de la facture 2014/001, qui visait à obtenir 95% du prix de vente de

l’appartement, l’acquiescement de PERSONNE1.) à l’achèvement des travaux. Elle

rappelle à ce titre que PERSONNE1.) a toujours retenu le paiement des factures

lorsque les prestations y mentionnées n’étaient pas exécutées, de sorte que le

paiement sans réserve de la facture constituerait une reconnaissance de l’achèvement

des travaux.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) demande que la date d’achèvement des

travaux soit fixée au 12 mars 2014, sinon au 4 avril 2014, sinon encore au 22 avril

2014. Elle estime en effet que PERSONNE1.) a refusé la signature des constats

d’achèvement du 12 mars et du 4 avril 2014 sous de « vains prétextes ».

La société SOCIETE1.) fait encore grief au juge de première instance d’avoir déclaré

non fondées ses deux demandes reconventionnelles. Elle estime que c’est à bon droit

qu’elle a sollicité la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de 6.900,00 euros

au titre de coûts de construction supplémentaires provoqués par l’immixtion injustifiée

de l’acquéreur. Elle estime également que c’est à bon droit qu’elle a sollicité le

remboursement de 1.416,00 euros relatifs aux coûts engendrés par le refus injustifié

de l’acquéreur de restituer la garantie d’achèvement.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption des motifs

du juge de première instance. Elle demande à voir débouter la société SOCIETE1.) de

l’ensemble de ses prétentions et réclame une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

Appréciation du tribunal

Il est rappelé que, suivant acte de vente conclu le 25 juin 2013, PERSONNE1.) a

acquis, en l’état futur d’achèvement un appartement sis à L-ADRESSE2.).

L’acte de vente stipule notamment que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de

telle manière que les ouvrages soient achevé au plus tard le 31 janvier 2014, sauf

survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement, d’une cause légitime de

suspension du délai de livraison.

Pour l’application de cette disposition seraient notamment considérés comme des

causes légitimes de suspension du délai de livraison, les intempéries, la grève, (qu’elle

soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou spéciales aux

entreprises travaillant sur le chantier) la mise en règlement judiciaire ou en liquidation

des biens des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux relatifs, les injonctions

administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que ces

injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur),

les troubles résultant d’hostilités, révolutions cataclysmes ou accidents de chantier.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais

de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui

pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux ».

L’engagement de la société SOCIETE1.) de livrer la chose vendue à une date

déterminée constitue une obligation de résultat. Lorsque le résultat n’est pas atteint, il

appartient à la partie qui était tenue au respect de ce délai de prouver que le retard est

dû soit à un cas de force majeure, soit à une autre cause légitime de suspension du

délai de livraison (cf. Cour d’appel, 10 juillet 2002, n° 26301 du rôle ; 12 juillet 2006, n°

30375 du rôle). Le contrat ne définit pas ce qu’il faut entendre par « cause légitime de

suspension », se bornant à énumérer des exemples. Il faut admettre que les conditions

de cette cause légitime de suspension doivent être définies moins rigoureusement que

celles du cas de force majeure proprement dit, mais il faut admettre que la partie qui

invoque cet empêchement temporaire doit prouver que la suspension n’a pu être

évitée nonobstant sa diligence et sa prévoyance. La cause de suspension ne peut être

considérée comme légitime que si aucune faute ou négligence ne peut être reprochée

au débiteur (Cour d’appel du 24 juin 2009, n° 33742 du rôle).

Aux fins de s’exonérer de la présomption de responsabilité qui pèse sur elle, la société

SOCIETE1.) se borne à affirmer que le retard dans l’achèvement des travaux

résulterait de l’immixtion fautive du père de PERSONNE1.) sur le chantier, ainsi que

du fait que ce dernier se serait directement adressé aux ouvriers des divers corps de

métier, afin de procéder à des modifications de travaux non justifiées. L’acte de vente

stipule à cet égard que « L’acquéreur s’interdit de s’immiscer dans les opérations de

construction à la charge du vendeur et de se prévaloir de la qualité de propriétaire pour

donner des instructions aux ingénieurs et entrepreneurs ». SOCIETE1.) soutient que

l’immixtion de l’acquéreur constitue ainsi une faute, susceptible de justifier le retard

dans l’exécution des travaux.

La société SOCIETE1.) reste cependant en défaut de prouver les interventions du père

de PERSONNE1.) sur le chantier ainsi que l’incidence de ces interventions sur le

retard des travaux.

En effet, ni le courrier du 24 novembre 2013 adressé par SOCIETE1.) à

PERSONNE1.), ni aucune autre pièce du dossier ne permettent de démontrer que le

père de PERSONNE1.) ait donné des instructions aux corps de métiers, ni que ces

instructions aient retardé la livraison de l’appartement. L’attestation testimoniale

établie par PERSONNE2.) manque de précision en ce qu’elle n’indique pas à quelles

dates le père de PERSONNE1.) se serait présenté sur le chantier et aurait fait valoir

ses doléances. Tel que l’a par ailleurs relevé à bon droit le juge de première instance,

il ne suffit pas de soutenir que les interventions du père de PERSONNE1.) ont retardé

l’exécution des travaux, mais il est impératif de préciser à quelle date quels travaux

ont subi un retard et comment l’intervention du père de PERSONNE1.) a provoqué ce

retard.

Au vu de ce qui précède et au vu des contestations de PERSONNE1.), la société

SOCIETE1.) ne rapporte pas la preuve que la suspension des travaux n’a pu être

évitée, nonobstant sa diligence et sa prévoyance. SOCIETE1.) ne s’exonère, dès lors,

pas de la présomption de responsabilité pesant sur elle.

La société SOCIETE1.) restant en défaut de prouver la réalité de l’immixtion du père

de PERSONNE1.) sur le chantier, il devient superfétatoire de rechercher si la clause,

suivant laquelle « l’acquéreur qui ne paiera pas régulièrement et dans les délais

indiqués ci-dessus les tranches de réalisation retardera l’achèvement et n’aura pas

droit à une indemnité en cas de retard d’achèvement », a ou non un caractère

exemplatif et si, le cas échéant, l’immixtion de l’acquéreur peut constituer une cause

de suspension des délais.

La société SOCIETE1.) ne conteste pas qu’un constat d’achèvement du 12 mars 2014

mentionne une liste détaillée des défauts constatés, parmi lesquels figure une porte

d’entrée provisoire du chantier qui doit être remplacée par une porte d’entrée

d’appartement. Il n’est par ailleurs pas contesté qu’un constat d’achèvement a été

signé le 4 avril 2014 et que des réserves ont été émises quant au dysfonctionnement

du chauffage, quant à l’absence de robinets fonctionnels dans la cuisine et quant à

l’inaccessibilité de la cave privative. Ce n’est qu’en date du 22 avril 2014 que

PERSONNE1.) a formellement réceptionné les clés de son appartement.

L’achèvement suppose que l’immeuble soit en état d’être utilisé pour les besoins

auxquels, d’après les prévisions du contrat, il doit satisfaire. Lorsqu’il s’agit d’un

logement, il doit être habitable et disposer de tous les équipements nécessaires à cette

fin (eau, électricité, chauffage, installations sanitaires etc.). Les défauts mineurs qui

n’empêchent pas l’immeuble de servir au but auquel il est destiné sont irrelevants

(Marc ELTER et Fernand SCHOCKWEILER, Copropriété des immeubles bâtis et

ventes d’immeubles à construire, éd. 1978, n° 207).

En l’espèce, la société SOCIETE1.) ne saurait déduire du paiement de la facture

2014/001 du 27 février 2014, l’acquiescement de PERSONNE1.) à l’achèvement des

travaux à cette date. Au contraire, PERSONNE1.) a formulé des réserves tant dans le

constat d’achèvement du 12 mars, que du 4 avril 2014. Ces deux constats

d’achèvement révèlent dans le détail que le logement n’était pas habitable, notamment

en raison du fait qu’il ne disposait pas de tous les équipements nécessaires à cette fin.

Au regard du fait que PERSONNE1.) a contesté toute réception de l’appartement

avant le 22 avril 2014, il aurait appartenu à la société SOCIETE1.) de formuler une

offre de preuve destinée à établir sa version des faits, à savoir que l’appartement était

habitable dès le 12 mars 2014. A défaut d’avoir rapporté la preuve de ses affirmations

qui sont restées à l’état de pure allégation, il y a lieu de retenir que l’appartement a

bien été réceptionné le 22 avril 2014, date à laquelle les clés ont été remises à

PERSONNE1.).

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que le jugement entrepris

est à confirmer en ce qu’il a déclaré fondée la demande de PERSONNE1.) pour le

montant de 8.000,00 euros et condamné la société SOCIETE1.) au paiement du prédit

montant.

La société SOCIETE1.) réclame à titre reconventionnel le paiement de la facture

n°2013/011 du 14 novembre 2013, en raison des prétendues interventions du père de

PERSONNE1.). Tel qu’il résulte des développements ci-avant, SOCIETE1.) ne

rapporte cependant pas la preuve des interférences du père de PERSONNE1.), de

sorte que c’est à bon droit que le juge de première instance a rejeté la demande de ce

chef comme n’étant pas fondée.

En second lieu, la société SOCIETE1.) réclame le remboursement du montant de

1.416,00 euros engendré par le refus injustifié de PERSONNE1.) de restituer la

garantie d’achèvement.

En l’espèce, PERSONNE1.) conteste le principe et le quantum de cette demande. La

société SOCIETE1.) ne verse aucune preuve concernant le préjudice d’un montant de

1.416,00 euros, de sorte que cette demande reste, à défaut du moindre élément

probant, à l’état de pure allégation dépourvue de tout effet juridique. Il convient dès

lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté SOCIETE1.) de sa

demande.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la société SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

En revanche, dans la mesure où PERSONNE1.) a dû exposer des frais pour assurer

la défense de ses intérêts en instance d’appel, il y a lieu de faire droit à sa demande

basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile. En effet, il serait

inéquitable de laisser à sa seule charge l’entièreté des frais non compris dans les

dépens. Il y a dès lors lieu de lui allouer le montant de 500,00 euros à ce titre.

Au vu des dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu

de statuer par jugement contradictoire à l’égard de la société SOCIETE1.) qui, après

avoir été représentée par un avocat, ne l’était plus par la suite, son avocat ayant

déposé son mandat.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

partant condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) une

indemnité de procédure de 500,00 EUR sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel, avec distraction au profit de Maître Carine THIEL, avocat concluant, qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance.