Tenant appeal dismissed; landlord loses procedural costs due to lack of evidence for damages.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 30/2017

Audience publique du mardi, trente-et-un janvier deux mille dix-sept

Numéro 171667 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à D-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-

Alzette du 19 août 2015,

comparant par Maître Jean-Jacques LORANG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimée aux fins des prédits exploits de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Sanae IGRI, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 171667 du rôle, appelée à l’audience publique du 6

octobre 2015, fut fixée pour plaidoiries aux 1er février 2016, 10 mai 2016, 4 octobre

2016, et finalement à l’audience publique du mardi, 17 janvier 2017, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Angélique GUERREIRO, avocat, en remplacement de Maître Jean-Jacques

LORANG, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendue en ses explications.

Maître Sanae IGRI, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 31

janvier 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 1er août 2012, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), pour la durée du 1er août 2012

au 31 juillet 2013. Le bail a été résilié et l’appartement a été restitué en juillet 2013.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg le 4 février 2014,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 6.243,34

euros, après déduction de la garantie locative de 4.650,00 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, du chef de frais de remise en

état de l’appartement, d’indemnité d’immobilisation et de retenue de garantie pour le

règlement du décompte des frais locatifs de 2012 et 2013. PERSONNE1.) a, par

ailleurs, réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et a demandé à voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait exposer qu’à l’expiration du contrat de

bail, l’appartement était sale et présentait de nombreux dégâts locatifs. L’appartement

serait resté inoccupé jusqu’au 15 octobre 2013 en raison des travaux de remise en

état. La locataire resterait, par ailleurs, redevable des frais locatifs pour les années

2012 et 2013. Malgré mise en demeure par lettre recommandée du 12 novembre 2013,

la locataire ne se serait pas exécutée.

Lors des plaidoiries en première instance, PERSONNE2.) a contesté le bien-fondé de

la demande principale, sauf à reconnaître qu’elle est redevable des montants de

346,34 euros et de 1.032,79 euros, correspondant respectivement aux frais de remise

en peinture de l’appartement et aux frais de remplacement des vitres. Elle a présenté

une demande reconventionnelle en condamnation de PERSONNE1.) à lui payer un

montant de 4.650,00 euros, avec les intérêts légaux, à titre de restitution de la garantie

locative. Elle a, par ailleurs, réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

A titre subsidiaire, PERSONNE2.) a présenté une offre de preuve par témoin pour

établir que l’appartement était dans un mauvais état lorsqu’elle l’a pris en location et

qu’elle l’a remis à la bailleresse dans le même état, après l’avoir nettoyé.

Par jugement du 7 juillet 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal de

paix de Luxembourg:

-

a reçu la requête en la forme,

-

l’a déclarée partiellement fondée,

-

a condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.379,13 euros,

avec les intérêts légaux à compter du 4 février 2014 jusqu’à solde,

-

a déclaré la demande infondée pour le surplus,

-

a donné acte à PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle tendant à la

condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de 4.650 euros, au titre de

restitution de la garantie locative, ainsi que la somme de 1.500 euros, au titre

d’indemnité de procédure,

-

a déclaré la demande reconventionnelle partiellement fondée,

-

a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 4.650,00 euros,

avec les intérêts légaux à compter du 5 mai 2015 jusqu’à solde,

-

a ordonné la compensation entre les créances réciproques,

-

a rejeté la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par

PERSONNE1.),

-

a rejeté la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par

PERSONNE2.),

-

a fait masse des frais et les a imposés, à raison d’un quart, à PERSONNE2.) et, à

raison de trois quarts, à PERSONNE1.),

-

a dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé qu’aux termes de l’article

1732 du code civil, le preneur au bail « répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa

faute », que l’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de

résultat, que le preneur est présumé responsable des dégradations et des pertes

subies par la chose louée, mais qu’il n’en demeure pas moins qu’il incombe au bailleur

d’établir, dans un premier temps, le fait matériel de la dégradation ou de la perte dont

il se prévaut.

En présence de contestations de la part de la locataire concernant les photos versées

au dossier par le bailleur, le juge de première instance a constaté qu’il n’était pas établi

que les photos litigieuses aient été prises dans l’appartement donné à bail à la suite

immédiate du départ de la locataire. Il a encore retenu que, même à supposer ces

circonstances établies, lesdites photos n’établissaient pas la réalité du préjudice

allégué dans ses différentes composantes et dans son étendue.

PERSONNE1.) n’ayant pas produit d’autres éléments de preuve en vue d’établir la

réalité du préjudice invoqué, sa demande du chef de frais de remise en état a été

rejetée en ce qui concerne les postes non reconnus par la locataire.

Le juge de première instance a écarté les demandes du bailleur du chef d’indemnité

d’indisponibilité et de frais locatifs, le concerné n’ayant pas établi que l’appartement

était resté inoccupé pendant une période correspondant à une perte de loyer et ne

justifiant pas avoir déboursé lui-même pour compte de la locataire les frais dont il

demande le remboursement.

La demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en remboursement de la garantie

locative d’un montant de 4.650,00 euros a été déclarée justifiée au vu des pièces

versées et des renseignements fournis.

De ce jugement, lui notifié le 24 juillet 2015, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 19 août 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir déclarer non

fondée la demande de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative et à voir

condamner cette dernière à lui payer le montant de 6.243,34 euros, à titre de frais de

remise en état de l’appartement, de l’indemnité d’indisponibilité et de frais locatifs ainsi

que la somme de 1.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile pour la première instance. Il demande en outre à être déchargé de

toute condamnation et réclame une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait valoir que suite au départ de

PERSONNE2.), l’appartement était sale et présentait de nombreux dégâts locatifs.

L’appartement aurait alors fait l’objet de travaux de remise en état qui l’auraient rendu

indisponible jusqu’au 15 octobre 2013. PERSONNE1.) soutient que PERSONNE2.)

n’a pas encore payé toutes les charges locatives et que le montant intégral de la

garantie locative doit servir à rembourser les frais engendrés pour la remise en état de

l’appartement.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption des motifs

du juge de première instance. Elle réitère son offre de preuve et demande à voir

débouter PERSONNE1.) de l’ensemble de ses demandes.

Elle demande à voir mettre un terme au cours des intérêts par rapport au montant de

1.379,13 euros sur lequel porte la condamnation intervenue à son égard, en faisant

valoir que, par l’effet de la compensation, sa dette serait éteinte depuis le prononcé du

jugement entrepris, si PERSONNE1.) n’avait pas interjeté appel.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la

première instance ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

En sollicitant une indemnité de procédure pour la première instance, PERSONNE2.)

interjette implicitement, mais nécessairement appel incident contre le jugement

entrepris qui a rejeté sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

Motifs de la décision

PERSONNE1.) soutient avoir dû procéder aux réparations de dégâts locatifs constatés

dans l’appartement loué, alors que PERSONNE2.) conteste ces dégradations.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

En l’espèce, PERSONNE2.) conteste les dégâts locatifs, à exception des frais de

remise en peinture de l’appartement d’un montant de 346,34 euros et des frais de

remplacement des vitres d’un montant de 1.032,79 euros, dont elle ne conteste pas le

bien-fondé. PERSONNE1.) se prévaut quant à lui d’un jeu de photos, afin de prouver

les dégâts locatifs non reconnus par PERSONNE2.).

Force est de constater que les photos versées par PERSONNE1.) ne permettent pas

d’établir à quel moment elles ont été prises. De plus, tel que l’a relevé le juge de

première instance, PERSONNE1.) ne verse ni état des lieux dressé à la sortie de la

locataire, ni constat d’un huissier de justice, ni rapport d’expertise, ni attestation

testimoniale.

PERSONNE1.) offre en preuve, par l’audition de témoins, les faits suivants :

« Qu’environ 1 mois avant la fin du contrat, donc fin juin 2013, la gérance (la société

SOCIETE1.) Sàrl) de l’immeuble a été prévenue que les pompiers ont dû intervenir

dans l’appartement étant donné que Mme PERSONNE2.) avait allumé un feu et qu’elle

avait été emmenée par les forces de l’ordre vers l’hôpital de Kirchberg ;

Que l’appartement était fermé à clé et que Monsieur PERSONNE3.) de la société

SOCIETE1.) Sàrl, a tenté de joindre quelqu’un de la famille de Mme PERSONNE2.)

afin de pouvoir entrer dans l’appartement, pensant que ses parents auraient peut-être

un double des clés ;

Que ce n’est qu’en date du 26.07.2013, donc quelques jours avant la fin du contrat,

que le père de Mme PERSONNE2.) est venu rencontrer M. PERSONNE4.) (de la

société

SOCIETE1.)

Sàrl) et qu’ensemble ils sont allés inspecter l’état de

l’appartement ;

Que la porte a dû être forcée, avec consentement du père et présence des forces de

police, car le père Mme PERSONNE2.) n’était pas en possession des clés ;

Que le père de Mme PERSONNE2.) est venu vider l’appartement dans les jours qui

ont suivis.

Attendu qu’en pénétrant dans l’appartement, la gérance a constaté qu’il était en piteux

état et qu’il y avait beaucoup de dégâts, et a donc dû entreprendre des travaux de

réparations de l’appartement afin de pouvoir le louer à un nouveau locataire ;

Que les dégâts ont nécessité les travaux suivants : le remplacement des vitres

intérieures brisées, l’enlèvement de la moquette, la peinture, le nettoyage complet de

l’intérieur de l’appartement le nettoyage complet de la terrasse, le nettoyage de la

moquette des chambres, l’installation de parquet, et l’installation de plinthes ».

Il convient d’abord de relever que les faits relatifs à l’intervention des pompiers ne sont

pas de nature à établir l’existence ou non des dégâts locatifs et ne sont, dès lors, pas

pertinents. L’offre de preuve manque, par ailleurs, de précision. Il aurait en effet

appartenu à PERSONNE1.) de préciser à quelle date quels dégâts ont été constatés

et d’énumérer pour chaque dégât, les réparations qui ont été effectuées.

L’offre de preuve de PERSONNE1.) est donc à rejeter.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que PERSONNE1.) n’a pas rapporté la preuve

des dégradations qu’il impute à PERSONNE2.). C’est partant à bon droit que le juge

de première instance a condamné PERSONNE2.) au paiement des frais non contestés

qui s’élèvent à 1.379,13 euros et qu’il a débouté PERSONNE1.) pour le surplus.

L’offre de preuve, présentée à titre subsidiaire par PERSONNE2.) pour établir que

l’état de l’appartement laissait à désirer lorsqu’elle l’a pris en location et qu’elle l’a quitté

dans le même état, après avoir procédé à un nettoyage, est, dès lors, superfétatoire.

Concernant l’indemnité d’indisponibilité réclamée par le bailleur, il est admis que la

reprise de jouissance des lieux par le bailleur n'est pas nécessairement exclusive de

la notion d'indisponibilité des lieux. Il en est notamment ainsi lorsque les lieux ne sont

pas restitués en leur pristin état par le locataire et que des travaux sont nécessaires

afin de réparer les lieux. L'indemnité d'indisponibilité couvre le préjudice subi par le

bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux. L'indemnité est due pendant la

durée nécessaire à la constatation des dégâts et pendant la durée des travaux de

remise en état (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, P. 31, n°

2/2001, n° 192).

En l’espèce, PERSONNE1.) reste en défaut d’établir l’existence des dégâts locatifs

ainsi que les réparations effectuées, à l’exception des frais de remise en peinture de

l’appartement et des frais de remplacement des vitres qui ont été reconnues par

PERSONNE2.). PERSONNE1.) reste également en défaut d’établir la période pendant

laquelle l’appartement est resté inoccupé, en raison des travaux effectués, suite aux

dégâts reconnus par PERSONNE2.). Dans ces circonstances, c’est à juste titre que le

juge de première instance a débouté PERSONNE1.) de sa demande en obtention

d’une indemnité d’indisponibilité.

C’est encore à bon droit que le juge de première instance a relevé que PERSONNE1.)

ne justifie pas avoir déboursé lui-même pour le compte de la locataire les frais qu’il

estime pouvoir mettre à la charge de cette dernière, ainsi que le prévoit l’article 5(3)

de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Quant à la garantie locative que PERSONNE1.) compte déduire des frais de remise

en état de l’appartement, il est relevé qu’il s’agit d’une sûreté destinée à permettre au

bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire

prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut

naître du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour

inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le

locataire ne peut imputer le montant de la garantie locative sur les derniers loyers

puisque de ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les

obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait

règlement. La garantie locative destinée à couvrir le paiement des loyers et des

dégradations locatives éventuelles ne peut être réclamée par le locataire qui n’a pas

encore déguerpi des lieux loués dans le cadre de l’action en déguerpissement

introduite contre lui. (cf. Marianne HARLES, Le Bail à loyer, Compte-rendu de

Jurisprudence, T. 31, No. 65, p. 319).

En l’espèce, il résulte de la clause 6 du contrat de bail que le dépôt de garantie sera

remboursé au locataire, lors de son départ des lieux loués, après déduction, le cas

échéant, de toute somme dont il se trouverait être débiteur à l’égard du bailleur.

PERSONNE1.) n’étant pas en mesure de prouver l’existence des dégâts locatifs, à

l’exception de ceux reconnus par PERSONNE2.), c’est à bon droit que le juge de

première instance a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme

de 4.650,00 euros. C’est encore à bon droit qu’il a ordonné la compensation entre les

créances réciproques.

Par l’effet de la compensation ordonnée par le jugement entrepris, confirmé en appel,

les intérêts légaux ne courent plus que par rapport au solde redu par PERSONNE1.),

en vertu du décompte à établir entre parties. La demande de PERSONNE2.) tendant

à voir mettre un terme aux cours des intérêts par rapport au montant redu par elle, est,

dès lors, sans objet.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée, tant pour la première instance, par

confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance est à rejeter, par confirmation du jugement

entrepris.

En revanche, au vu du fait que l’appelant n’a pas apporté de nouveaux éléments de

preuve pertinents pour étayer ses prétentions en appel et dans la mesure où

PERSONNE2.) a dû exposer des frais pour assurer la défense de ses intérêts, il y a

lieu de faire droit à sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure

civile. En effet, il serait inéquitable de laisser à sa seule charge l’entièreté des frais non

compris dans les dépens.

Il y a dès lors lieu de lui allouer le montant de 200,00 euros à titre d’indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que les appels principal et incident sont recevables, mais

non fondés et que le jugement entrepris est à confirmer dans toutes ses dispositions.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

rejette l’offre de preuve par l’audition de témoins formulée par PERSONNE1.),

dit les appels principal et incident non fondés,

partant confirme le jugement entrepris,

dit sans objet la demande de PERSONNE2.) tendant à voir mettre un terme au cours

des intérêts par rapport au montant de 1.379,13 euros, sur lequel porte la

condamnation prononcée à son égard par le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel, à concurrence de 200,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

200,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.