Tenant's appeal dismissed; court rejects procedural abuse claim and denies procedural costs to landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 26/2017

Audience publique du mardi, trente-et-un janvier deux mille dix-sept

Numéro 181387 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), employée privée, demeurant à L-(…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 1er décembre 2016 ainsi qu’aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de Diekirch du 2 décembre 2016, comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) B.), sans état connu, demeurant à L-(…),

2) C.), sans état connu, demeurant à L-(…),

3) D.), sans état connu, demeurant à L-(…),

4) E.), sans état connu, demeurant à L-(…),

Intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL, sub 1) à 4) comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 181387 du rôle, appelée à l’audience publique du

20 décembre 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,

16 janvier 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Khaldia DJELDJAL avocat, en remplacement de Maître Marc PETIT, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul RIPPINGER, comparant pour B.), C.), D.) et E.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

31 janvier 2017 le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 1er juin 2016, B.), C.), D.) et E.) ont fait convoquer A.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail ayant existé entre parties et de voir ordonner le déguerpissement de la locataire. Ils ont, par ailleurs, réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’appui de leur demande, les requérants ont exposé être les propriétaires d’une maison sise à L-(…), pour l’avoir héritée de feu F.). Cette maison aurait été donnée en location suivant contrat de bail oral à A.) par feu F.). Par courrier recommandé du

28 octobre 2015, les requérants auraient résilié le contrat de bail avec un préavis de six mois, en invoquant le besoin personnel dans le chef de C.).

Lors des plaidoiries de première instance, A.) a contesté le besoin personnel allégué et a demandé à voir débouter les bailleurs de leurs demandes.

Par jugement du 27 octobre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, précisant qu’il statue contradictoirement et en dernier ressort, a :

- déclaré recevable la requête,

- dit que le contrat de bail en cause a été valablement résilié avec effet au 30 avril 2016,

- condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement,

- au besoin autorisé les requérants à faire expulser la défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

- dit non fondée la demande de B.), C.), D.) et E.) en obtention d’une indemnité de procédure,

- dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

- condamné A.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’en l’absence de demande en prolongation du délai de résiliation, émanant de la locataire, la demande des bailleurs, régulièrement introduite, est à déclarer recevable.

Il a, par ailleurs, constaté qu’aucun élément du dossier ne permettait de douter de la véracité des déclarations des propriétaires quant à l’existence d’un besoin personnel des lieux loués dans le chef de C.).

De ce jugement, A.) a relevé appel par exploit d’huissier du 2 décembre 2016.

Prétentions des parties

A.) demande, par réformation du jugement entrepris, à voir constater l’absence de besoin personnel dans le chef des bailleurs et à voir déclarer non fondées les demandes de ces derniers.

A titre subsidiaire, elle sollicite un très large délai de déguerpissement.

Elle réclame, en outre, la condamnation solidaire des intimés à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Les intimés soulèvent, in limine litis, l’irrecevabilité de l’appel pour avoir été interjeté contre un jugement non susceptible de voie de recours, ceci en violation de l’article

12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Ils demandent la condamnation de A.) au paiement d’un montant de 1.000,00 euros à titre d’indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire, cette dernière ayant interjeté appel dans une matière où le législateur a expressément prévu l’absence de voies de recours.

Ils réclament finalement la condamnation de A.) à leur payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros, sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries du 16 janvier 2017, les parties se déclarent d’accord à limiter, dans un premier temps, les débats à la question de la recevabilité de l’appel.

Quant à la recevabilité de l’appel

A.) conclut à la recevabilité de l’appel en ce qu’il ne se limite pas à la question du déguerpissement ordonné, mais tend à remettre en cause le bien-fondé du besoin personnel invoqué et le caractère justifié de la résiliation du contrat de bail.

Elle fait valoir que la disposition de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006, suivant laquelle la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel, ne vise que l’hypothèse où l’opposant ou l’appelant introduirait un recours limité au seul volet de la décision ayant trait au déguerpissement.

Il convient de rappeler que la qualification donnée à leur décision par les premiers juges ne lie pas les juridictions saisies sur recours (cf. JCL proc.civ. Vol 3, fasc. 210-2, no 220 et s.; Enc. Dalloz Proc. civ., éd.1955, vo appel, no 20), qui sont tenues d’examiner d’office la recevabilité de l’appel eu égard à la valeur du litige, les règles relatives à la compétence d’attribution des juridictions étant d’ordre public (cf. Cour 10 novembre 2005, 29272 du rôle).

Le tribunal de céans est partant amené à vérifier si c’est à bon droit que le premier juge a statué en dernier ressort.

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit que « Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que : a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement (…) ».

Il est constant en cause qu’en l’espèce, la résiliation du contrat de bail entre parties est intervenue pour besoin personnel.

L’article 12 (3), alinéa 2, de la même loi dispose que « Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois (…) La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel ».

La disposition de l’article précité relative à l’absence de recours contre la décision autorisant le déguerpissement ne vise pas le cas où une prolongation du délai de résiliation a été demandée devant le juge de paix, mais l’hypothèse où, en l’absence d’une telle demande introduite endéans les trois mois de la réception de la lettre de résiliation pour besoin personnel, le bailleur a demandé au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire à l’expiration du délai de résiliation de six mois.

Il ne peut, par ailleurs, pas être déduit des termes de l’article 12 (3), précité, que seul un recours se limitant à critiquer la durée du délai de déguerpissement accordé est irrecevable.

La disposition prémentionnée implique, au contraire, nécessairement que l’appréciation faite par le juge de paix de la validité de la résiliation pour besoin personnel sur laquelle il fonde sa décision autorisant le déguerpissement forcé, n’est pas susceptible d’être remise en cause dans le cadre d’une procédure d’opposition ou d’appel.

En prévoyant, dans le cas particulier de la résiliation pour besoin personnel du contrat de bail à usage d’habitation, que la décision autorisant le déguerpissement forcé est, par dérogation au régime de droit commun, rendue en dernier ressort, le législateur a cherché à établir un équilibre entre les intérêts du bailleur qui entend occuper lui-même ou faire occuper les lieux par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, à une échéance déterminée et ceux du locataire qui aura besoin d’un délai suffisamment long pour se reloger.

Il convient, dans ce contexte, de se rapporter au passage suivant du commentaire des articles du projet de loi sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil, déposé le 6 octobre 2003 (doc. parl. no 5216/00) :

« Le nouveau texte se base sur la proposition avancée par le Conseil Economique et Social. L'idée du Conseil Economique et Social est de prévoir dans les cas de besoin personnel un terme précis auquel le besoin propre pourra être exercé au plus tard, alors qu'aujourd'hui, ce besoin propre est souvent largement repoussé par voie des recours judiciaires. Il y aura donc davantage de sécurité juridique. En contrepartie, le locataire pourra profiter d'un délai de résiliation effectif jusqu'à 18 mois au maximum ».

L’appelante n’ayant, en l’espèce, pas demandé de prolongation du délai de résiliation et les intimés ayant, suivant requête du 1er juin 2016, demandé une décision autorisant le déguerpissement forcé de l’appelante sur base de l’article 12 (3), précité, c’est à juste titre que la décision entreprise a été rendue « en dernier ressort » (cf. TAL, IIIe ch., 3 février 2015, n°163.596 du rôle ; TAL, XIVe ch., 26 janvier 2016, n°173.197 du rôle).

Le moyen soulevé par les intimés est partant fondé, de sorte que l’appel interjeté à l’encontre du jugement du 27 octobre 2016 est à déclarer irrecevable.

Quant à la demande des intimés du chef de procédure abusive et vexatoire

La demande des intimés du chef de procédure abusive et vexatoire est recevable.

Il y a lieu de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol (cf. G. RAVARANI, La Responsabilité Civile des personnes privées et publiques, éd. 2014, n° 84).

A défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de l’appelante et un préjudice dans le chef des intimés, la demande de ces derniers tendant à l’octroi de dommages et intérêts est à déclarer non fondée.

Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’une indemnité de procédure

L’appel étant à déclarer irrecevable, la demande de l’appelante en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est également irrecevable.

La demande des intimés en obtention d’une indemnité de procédure est, en revanche, recevable.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Les intimés restant en défaut d’établir l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ils sont à débouter de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, déclare l’appel irrecevable,

déclare irrecevable la demande de A.) en paiement d’une indemnité de procédure pour l'instance d’appel,

déclare recevable, mais non fondée la demande de B.), C.), D.) et E.) du chef de procédure abusive et vexatoire,

déclare recevable, mais non fondée la demande de B.), C.), D.) et E.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.