Landlord appeal dismissed; court confirms first instance judgment regarding unpaid rent and damages.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 23/2017

Audience publique du mardi, vingt-quatre janvier deux mille dix-sept

Numéro 164336 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.),

employée

de

bureau,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 18 août 2014,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Claude SCHMARTZ, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Romain ADAM, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 164336 du rôle, fut appelée à l’audience publique du

30 septembre 2014, fut successivement fixée pour plaidoiries aux audiences des 24

février 2015, 13 octobre 2015, 12 avril 2016,

20 septembre 2016

et

6 décembre 2016 et finalement à l’audience publique du mardi, 10 janvier 2017 à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Valérie VERWIMP, avocat, en remplacement de Maître Claude SCHMARTZ,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Krisztina SZOMBATHY, avocat, en remplacement de Maître Romain ADAM,

avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

24 janvier 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 3 août 2006, ayant pris effet le 1er octobre 2006,

PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) une maison

d’habitation située à ADRESSE3.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de

1.300,00 euros.

Par requête déposée le 18 février 2013,

PERSONNE3.)

a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les

entendre condamner à lui payer la somme de 1.950,00 euros à titre d’arriérés de

loyers, la somme de 2.592,80 euros à titre de dégâts locatifs et la somme de 71,23

euros à titre de taxes communales.

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) a fait exposer que le loyer du mois de juillet

2012 et la moitié du loyer du mois d’août 2012 restaient en souffrance et que, suite au

départ des preneurs des lieux loués, elle a constaté que le jardin et la maison se

trouvaient dans un état de dégradation avancée. Ainsi, il y aurait eu des traces d’urine

sur le parquet, l’obligeant à procéder à son remplacement. Elle aurait, en outre, dû

recourir aux services d’une tierce personne pour faire procéder à un nettoyage à fond

de la maison. Par ailleurs, des travaux de jardinage se seraient avérés nécessaires.

Lors des débats de première instance, PERSONNE3.) a actualisé ses prétentions au

montant total de 3.314,03 euros, le loyer de juillet 2012 ayant fait l’objet d’un paiement.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait valoir qu’ils avaient versé une garantie

locative de 1.000,00 euros et ont demandé la compensation judiciaire entre ce montant

et celui à allouer à PERSONNE3.).

Pour établir le bien-fondé de sa demande tirée du défaut d’entretien du jardin et des

alentours de la maison, PERSONNE3.) a formulé une offre de preuve par voie

testimoniale.

Par jugement du 7 juillet 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu la

demande en la forme, a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à

payer à PERSONNE3.) la somme de 1.806,86 euros avec les intérêts au taux légal à

partir du 27 octobre 2012, date de la mise en demeure, jusqu’à solde, rejeté les

demandes de PERSONNE3.) tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure et à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir et condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ne contestaient redevoir ni le montant de 650,00 euros, au titre de la moitié du loyer

d’août 2012, ni le montant de 1.210,58 euros, auquel se rapporte la facture

PERSONNE4.), ni, finalement, le montant de 71,23 euros, au titre de taxes

communales.

Quant aux frais de nettoyage d’un montant de 120,00 euros, contestés par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), le juge de première instance a dit qu’au vu des

éléments de la cause, PERSONNE3.) restait en défaut de prouver un manquement,

dans le chef des preneurs, aux obligations contractuelles leur incombant au niveau de

l’entretien de l’intérieur de la maison.

Quant aux frais de jardinage d’un montant de 875,05 euros, auxquels se rapporte la

facture de la société SOCIETE1.) du 17 octobre 2012, le juge de première instance a

souligné qu’aux termes de l’article 6 du contrat de bail, le locataire s’engage à

maintenir en état l’entrée, le jardin et les alentours de la maison, qu’il lui est défendu

d’arracher les arbres et arbustes et qu’en cas de non-respect par le locataire de ses

obligations, le bailleur est en droit de faire exécuter les travaux par un jardinier

professionnel, aux frais du locataire. Il a déduit des photos versées au dossier et de

l’attestation de PERSONNE5.) que le jardin et les alentours de la maison n’étaient pas

entretenus.

Il a partant retenu que la preuve du non-respect par les preneurs des obligations

contractuelles leur incombant quant à l’entretien du jardin et des alentours de la maison

était rapportée.

La demande de PERSONNE3.) a, dès lors, été déclarée justifiée pour le montant total

de 2.806,86 euros.

Quant à la garantie locative, le juge de première instance a constaté que

PERSONNE3.) restait en défaut de prouver l’accord des preneurs à voir imputer le

montant de 1.000,00 euros, viré en novembre 2006, sur une autre créance. Il a, dès

lors, dit qu’il y avait lieu à compensation entre ledit montant et les sommes redues à

PERSONNE3.).

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont relevé appel limité par acte

d’huissier du 18 août 2014.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à se voir décharger de la condamnation au paiement de frais de jardinage d'un montant

de 875,05 euros, intervenue à leur encontre. Ils sollicitent, par ailleurs, la

condamnation de l’intimée aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent que les photos

versées par l’intimée aient été prises au moment de la sortie des lieux et soient

susceptibles d’établir l’état du jardin au mois d’août 2012.

Ils soulignent qu’aucun état des lieux, ni contradictoire, ni unilatéral, n’a été établi à la

fin du bail.

Ils demandent à voir écarter des débats l’attestation testimoniale produite par l’intimée,

celle-ci n’étant ni précise, ni pertinente.

PERSONNE3.)

demande à voir déclarer l’appel de

PERSONNE1.)

et de

PERSONNE2.) non fondé et conclut, dès lors, à la confirmation du jugement entrepris

pour autant qu’il a, sur base des photos versées en cause et de l’attestation

testimoniale établie par PERSONNE5.), condamné les appelants à lui payer le

montant de 875,05 euros, sur lequel porte la facture de la société SOCIETE1.) du 17

octobre 2012.

A titre subsidiaire, PERSONNE3.) offre en preuve, par comparution personnelle des

parties, sinon par l’audition du témoin PERSONNE5.), les faits suivants :

« 1. Lors du départ de Monsieur PERSONNE1.) et de Madame PERSONNE2.), en

date du 15 août 2012, le jardin de la maison située à L-ADRESSE3.), présentait un

état de dégradation avancée.

2. Monsieur PERSONNE1.) et Madame PERSONNE2.) sont restés en défaut de

maintenir en état l’entrée, le jardin et les alentours de la prédite maison.

3. Au mois de septembre 2012, sans préjudice quant à une date plus exacte, Madame

PERSONNE3.) a eu recours aux services de l’association sans but lucratif ProActif

asbl pour procéder à une remise en état du jardin qui n’a fait l’objet d’aucun entretien

de la part de Monsieur PERSONNE1.) et de Madame PERSONNE2.).

4. Les prestations à effectuer par l’association sans but lucratif ProActif asbl avaient

notamment pour objet la taille et le raccourcissement des plantes et arbustes qui

étaient à l’abandon ».

Elle interjette appel incident contre le jugement a quo pour autant que le juge de

première instance n’a pas fait droit à sa demande en remboursement d’un montant de

120,00 euros, à titre de frais de nettoyage de l’intérieur de la maison, à sa demande

en remboursement d’un montant de 387,17 euros, à titre de frais de nettoyage des

murs extérieurs de la maison, ainsi qu’à sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour la première instance.

Elle relève encore appel incident dudit jugement pour autant que la compensation

judiciaire entre sa créance et la somme de 1.000,00 euros, lui versée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), a été ordonnée.

A titre subsidiaire, elle demande à voir ordonner une comparution personnelle des

parties pour établir les dégâts causés aux murs extérieurs ainsi que l’arrangement

intervenu entre parties quant à l’imputation de la somme de 1.000,00 euros, payée par

les preneurs, sur le montant lui redû par ces derniers en vertu d’un jugement du tribunal

de paix de Luxembourg du 15 avril 2010.

PERSONNE3.)

sollicite ensuite la condamnation de

PERSONNE1.)

et de

PERSONNE2.) à lui payer un montant de 2.000,00 euros à titre d’indemnisation du

chef de procédure abusive et vexatoire et un montant de 2.000,00 euros à titre

d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Elle conclut, finalement, à la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

aux frais et dépens des deux instances.

Motifs de la décision

Ayant été interjeté dans les formes et délais de la loi, les appels principal et incident

sont à déclarer recevables.

Quant aux frais de jardinage

L’obligation à charge des locataires d’entretenir le jardin et les alentours de la maison

résulte, en l’espèce, de l’article 6 du contrat de bail.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent avoir négligé l’entretien du jardin et font

valoir, en instance d’appel, qu’il ne résulte pas des photos versées par l’intimée que

celles-ci ont été prises au moment de la libération des lieux loués, en août 2012.

Force est cependant de constater que la facture de la société SOCIETE1.), émise le

17 octobre 2012, se rapporte à une offre du 18 septembre 2012, relative à la taille et

au raccourcissement des plantes et arbustes. L’offre de prix relative aux travaux de

jardinage a donc été établie le mois suivant le départ des locataires.

L’attestation testimoniale établie par PERSONNE5.) de la société SOCIETE1.),

suivant laquelle « les travaux de jardinage étaient nécessaires parce que les

plantations étaient à l’abandon de sorte que la maison n’était plus visible » se réfère,

dès lors, nécessairement aux travaux effectués en automne 2012. L’attestation

testimoniale est partant suffisamment précise et pertinente, de sorte qu’il n’y a pas lieu

de l’écarter des débats.

Comme les photos versées en cause correspondent à la description des lieux fournie

par PERSONNE5.), en ce qu’elles font apparaître des haies et des arbustes non taillés,

il faut admettre que celles-ci ont bien été prises à la suite du départ des locataires et

avant l’intervention de la société SOCIETE1.).

Le non-respect, dans le chef des appelants, de leur obligation d’entretenir le jardin de

la maison louée est, dès lors, établi et il s’avère superfétatoire d’ordonner une

comparution personnelle des parties ou une enquête à ce sujet.

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a condamné les appelants

à rembourser à l’intimée le montant de 875,05 euros à titre de frais de jardinage.

Quant aux frais de nettoyage des murs extérieurs

A l’appui de son appel incident tendant à voir réformer le jugement entrepris en ce qu’il

n’a pas fait droit à sa demande en condamnation de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.)

aux frais de nettoyage des murs extérieurs de la maison,

PERSONNE3.) invoque une offre du 21 septembre 2012 de la société SOCIETE1.),

portant sur un montant de 387,17 euros et ayant trait au nettoyage des « murs devant

et à côté de la maison avec le nettoyeur à haute pression ». Elle estime, par ailleurs,

que les photos versées en cause montrent que les murs concernés se trouvent dans

un état dégradé en raison de la végétation envahissante.

Tel que l’a, à juste titre, relevé le juge de première instance, PERSONNE3.) ne verse

aucune facture dont il résulterait qu’elle a effectivement fait procéder au nettoyage des

murs de la maison.

Il convient encore de noter que, dans son attestation testimoniale, PERSONNE5.) ne

fait pas état d’une dégradation des murs extérieurs. Les photos versées en cause

n’établissent pas non plus une telle dégradation, dépassant les effets de l’usure

normale.

Quant à la comparution personnelle des parties sollicitée, à titre subsidiaire, par

PERSONNE3.), il convient de rappeler que le juge a un pouvoir discrétionnaire pour

admettre ou refuser une telle mesure. La demande de comparution personnelle des

parties est rejetée si les parties sont d'ores et déjà contraires en fait sur la question

litigieuse (cf. TAL, 12 novembre 1999, n° 62705 du rôle, Cour d'Appel 6 avril 1987, n°

9450

du

rôle,

Cour

d'Appel

décembre

1988,

n° 10894 du rôle).

La position des parties ayant été présentée par leurs mandataires à l’audience, une

comparution personnelle des parties n’est

pas susceptible d’apporter des

renseignements supplémentaires utiles et aucun résultat concret n’est à escompter

d’une telle mesure.

Au vu de ce qui précède, c’est à bon escient que le juge de première instance n’a pas

fait droit à

la demande de

PERSONNE3.)

tendant à la condamnation de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au paiement de frais de nettoyage des murs

extérieurs, aucune dégradation desdits murs imputable aux concernés n’ayant été

établie.

Quant aux frais de nettoyage de l’intérieur de la maison

PERSONNE3.) soutient que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas rempli leur

obligation de procéder à un nettoyage complet de l’intérieur de la maison à la fin du

bail, prévue par l’article 7 du contrat de bail. Ils auraient laissé la maison dans un état

désastreux au moment de leur départ.

Pour étayer ses affirmations, PERSONNE3.) verse une quittance du 14 février 2013,

portant sur un montant de 120,00 euros, signée par Madame PERSONNE6.) le 14

février 2013, qui reconnaît avoir reçu ledit montant pour le nettoyage de la maison sise

ADRESSE3.) à ADRESSE3.).

Elle produit encore un courrier de PERSONNE7.) de la société PERSONNE4.) du 15

octobre 2012, relatif à la présence de deux taches d’urine sur le parquet stratifié dans

une chambre.

Force est de constater que lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) se sont déclarés d’accord à prendre à leur charge le coût du

remplacement du sol dans la chambre prémentionnée, auquel a trait le devis établi par

la société PERSONNE4.) et qu’ils ont été condamnés au paiement d’un montant de

1.210,58 euros de ce chef par le jugement dont appel.

Contrairement

aux

arguments

de

PERSONNE3.),

la

reconnaissance

par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de la présence des taches prémentionnées sur le

sol d’une chambre n’implique pas qu’ils ont omis de procéder au nettoyage de la

maison au moment de leur départ.

En l’absence d’état des lieux de sortie, la quittance relative aux frais de nettoyage de

la maison, établie plus de six mois après le départ des locataires, n’établit pas que ces

derniers aient délaissés les lieux sans les avoir nettoyés.

Le jugement a quo est donc à confirmer en ce qu’il a débouté PERSONNE3.) de sa

demande en remboursement du montant de 120,00 euros du chef de frais de

nettoyage.

Quant à la compensation judiciaire entre les sommes redues à PERSONNE3.) et la

garantie locative

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail

: défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (cf. Marianne HARLES, Le

Bail à loyer, Compte-rendu de Jurisprudence, T. 31, No. 65, p. 319).

PERSONNE3.) critique le jugement entrepris pour autant qu’il a compensé les

sommes lui redues par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avec un montant de

1.000,00 euros, correspondant à la garantie locative que ces derniers affirment avoir

constituée en début de bail.

Elle admet avoir reçu le montant de 1.000,00 euros de la part des locataires le

30 novembre 2006, soit deux mois après la prise d’effet du contrat de bail, mais affirme

avoir convenu avec ces derniers d’imputer ledit montant sur le solde d’une

condamnation intervenue à l’égard des locataires par jugement du 15 avril 2010 du

tribunal de paix de Luxembourg.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que le montant de 1.000,00 euros a

bien été payé à titre de garantie locative en début de bail. Ils contestent tout

arrangement quant à l’imputation dudit montant sur la condamnation prononcée par le

prédit jugement du 15 avril 2010. Ils concluent à la confirmation du jugement en ce

qu’il a compensé les montants redus par eux avec la garantie locative.

Force est de constater que le jugement du 15 avril 2010 du tribunal de paix de

Luxembourg a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement d’un montant

de [(5 x 1.300,00) – 250,00 =] 6.250,00 euros à titre de garantie locative et d’arriérés

de loyers pour les mois de décembre 2007, septembre 2008, janvier 2009 et février

2009, en prenant en considération un acompte de 250,00 euros.

Même si, tel que l’affirme PERSONNE3.), les parties ont convenu de l’imputation du

montant de 1.000,00 euros, payé par les locataires en novembre 2006, sur le solde de

la condamnation résultant du prédit jugement, il faut retenir qu’il y a bien eu paiement

de la garantie locative par les preneurs, la condamnation prononcée par le prédit

jugement ayant, en effet, non seulement porté sur des arriérés de loyers, mais

également sur la garantie locative même.

La demande de PERSONNE3.) tendant à voir ordonner une comparution personnelle

des parties est, dès lors, à écarter, la question d’un éventuel accord entre parties quant

à l’imputation du montant litigieux de 1.000,00 euros étant dépourvue de pertinence.

Le bail ayant pris fin, les preneurs ayant quitté les lieux et la question des dégâts

locatifs faisant partie des questions à toiser dans le cadre du présent litige, c’est à juste

titre que le juge de première instance a procédé à la compensation des sommes

redues par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à PERSONNE3.) avec le montant de

1.000,00 euros, correspondant à la garantie locative fournie.

Quant à la demande de PERSONNE3.) du chef de procédure abusive et vexatoire

Il y a lieu de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-

à-dire constitue un abus de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise

foi équipollente au dol (cf. G. RAVARANI, La Responsabilité Civile des personnes

privées et publiques, éd. 2014, n° 84).

A défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) et un préjudice dans son propre chef,

PERSONNE3.) est à débouter de sa demande tendant à l’octroi de dommages et

intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Quant aux demandes de PERSONNE3.) en obtention d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

N’ayant pas justifié de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a lieu de débouter PERSONNE3.) de sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure pour la première instance, ceci par confirmation du jugement

entrepris, ainsi que de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que les appels principal et incident sont recevables, mais

non fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appel principal et incident en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats l’attestation testimoniale de PERSONNE5.),

rejette la demande de PERSONNE3.) tendant à voir ordonner une comparution

personnelle des parties, sinon une enquête,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident non fondé,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) du chef de procédure abusive et

vexatoire,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.