Landlord wins appeal for breach of lease; tenant's non-payment justified contract termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 12/2017

Audience publique du mardi, dix-sept janvier deux mille dix-sept

Numéro 179144 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 12 août 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Guillaume MARY, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son (ou ses) gérants en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 179144 du rôle, fut appelée à l’audience publique du

27 septembre 2016, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 20 décembre 2016 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Rabah LARBI, avocat, en remplacement de Maître Guillaume MARY,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendu en ses explications.

Maître Cyril CHAPON, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, comparant

pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

janvier 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 18 avril 2016, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait

convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. devant le tribunal de

paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 1.476.729,25

euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, sinon

pour voir ordonner une expertise en vue de chiffrer le préjudice matériel subi par elle,

et, en tout état de cause, pour se voir allouer une indemnité de procédure de 3.000,00

euros.

A l’appui de sa demande, elle a exposé avoir eu l’intention d’exploiter une crèche de

haut standing et un foyer de jour pour enfants à ADRESSE3.). La partie bailleresse

aurait été d’accord de lui louer une maison de maître et un premier contrat de bail

aurait été conclu entre parties, prévoyant le paiement d’un loyer mensuel de 10.000,00

euros. Il aurait été expressément convenu qu’au cas où les administrations

refuseraient d’accorder les autorisations nécessaires pour réaliser les travaux de

transformation et de mise en conformité pour la crèche et le foyer de jour pour enfants,

le contrat de bail deviendrait caduc, la garantie bancaire et les deux premiers mois de

loyer devant être restitués. Il aurait été convenu que les loyers payés au-delà de la

date du 31 août 2014 ne seraient pas à rembourser dans cette hypothèse.

Comme les autorisations nécessaires n’auraient pas été obtenues, la partie requérante

aurait résilié le premier contrat de bail.

Par la suite, les autorisations nécessaires lui auraient été accordées et les discussions

en vue de signer un nouveau contrat de bail auraient été reprises. Le 6 mars 2015, la

partie bailleresse lui aurait soumis un nouveau projet de contrat de bail, aux termes

duquel les parties auraient convenu du paiement du loyer du mois de décembre 2014

en date du 10 mars 2015, du paiement du loyer du mois de janvier 2015 en date du

10 avril 2015, du paiement du loyer du mois de février en date du 10 mai 2015, ainsi

que de la gratuité des loyers des mois de mars, avril, mai, juin et juillet 2015. Les

parties auraient également convenu que « si une seule échéance stricte » n’était pas

respectée par le locataire, le propriétaire pourrait déclencher la résiliation du contrat

aux seuls torts et griefs du locataire, et ce sans mise en demeure.

Par courriel du 8 mars 2015, la requérante aurait demandé à la partie bailleresse de

fixer une date pour la signature du contrat et par courriel du 18 mars 2015, elle aurait

demandé à voir porter les échéances de paiement des loyers au 20 au lieu du 10 de

chaque mois.

La partie bailleresse aurait marqué son accord et un rendez-vous aurait été fixé au 26

mars 2015 pour signer le contrat de bail. Elle lui aurait envoyé une nouvelle copie du

contrat de bail avec les prédites modifications.

Or, peu avant l’heure prévue pour la signature du contrat de bail, la partie bailleresse

aurait annulé le rendez-vous et aurait rompu les relations commerciales entre parties.

La partie requérante a conclu à l’existence d’une promesse de bail valant bail. Elle a

soutenu avoir subi un préjudice du fait de la rupture unilatérale de la promesse de bail,

dans la mesure où elle aurait engagé des frais conséquents pour finaliser le projet de

crèche et de foyer de jour.

Elle a évalué son dommage au montant de 1.476.729,25 euros.

La société SOCIETE2.) a contesté les revendications financières de la société

SOCIETE1.), estimant qu’au vu du non-respect des obligations souscrites par cette

dernière, elle aurait été en droit de mettre fin aux relations contractuelles.

Subsidiairement, la société SOCIETE2.) a invoqué l’exception d’inexécution, la société

SOCIETE1.) n’ayant

pas payé les indemnités aux échéances contractuelles

convenues.

Par jugement du 13 juillet 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, statuant contradictoirement :

a reçu la demande en la forme,

s’est déclaré compétent pour apprécier le bien-fondé de la demande,

a débouté la société SOCIETE1.) de sa demande,

a rejeté les demandes tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

a condamné la société anonyme SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que les parties étaient liées

par une promesse de bail valant bail, de sorte qu’il s’est déclaré compétent pour toiser

le litige.

Il a ensuite constaté, au vu de l’échange de courriels, que les parties avaient convenu

que le paiement du loyer du mois de décembre 2014 devait intervenir avant la

signature du contrat.

Dans la mesure où, à la date prévue pour la signature du contrat de bail, la société

SOCIETE1.) n’avait pas encore payé le loyer du mois de décembre 2014 tel que

convenu entre parties, le juge de première instance a retenu que la société

SOCIETE2.) a valablement pu mettre fin aux relations entre parties.

La demande en indemnisation de la société SOCIETE1.) a partant été déclarée non

fondée.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 12 août 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir condamner la société

SOCIETE2.) à lui payer la somme de 1.476.729,25 euros avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice jusqu’à solde ainsi qu’une indemnité de procédure de

3.000,00 euros pour la première instance. Subsidiairement, elle demande à voir

ordonner une expertise en vue de chiffrer le préjudice matériel subi par elle.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, elle réitère les faits tels qu’exposés ci-avant et auxquels il est

expressément renvoyé et insiste sur le fait que, suite à l’échange de courriels entre

parties, celles-ci étaient liées par une promesse synallagmatique de bail, de sorte

qu’en rompant brutalement et sous de faux prétextes les relations contractuelles, la

société SOCIETE2.) aurait engagé sa responsabilité contractuelle. Elle relève avoir

indiqué à la bailleresse que le premier paiement interviendrait avant la fin du mois, ce

que celle-ci n’aurait pas contesté. Or, le silence gardé par l’intimée suite à cette

proposition devrait être considéré comme un accord de sa part, alors qu’il existerait

une obligation morale de la part du commerçant de protester contre une affirmation qui

n’est pas exacte. Elle ajoute que, dans la mesure où le contrat de bail n’avait pas

encore été signé, la bailleresse n’aurait pas été en droit de réclamer le paiement du

loyer, le loyer étant précisément la contrepartie de la jouissance des lieux. L’appelante

insiste sur le fait que la société SOCIETE2.) a attendu le jour prévu pour la signature

du contrat de bail pour rompre les relations commerciales et n’a, de surcroît, pas donné

suite à la proposition faite par son dirigeant, PERSONNE1.), de lui remettre un chèque

personnel de caution dans l’attente du paiement de la première mensualité.

La société SOCIETE1.) fait exposer avoir subi un préjudice financier très important du

fait du refus injustifié du bailleur de signer le contrat de bail. Dans ce contexte, elle fait

valoir avoir déboursé des frais d’architecte, d’expert-comptable, de marketing et de

conseil en communication et avoir subi la perte d’une chance pouvant être évaluée,

suivant rapport prévisionnel de création d’activité, au montant de 241.430,66 euros par

an.

La demande est basée sur les articles 1142, 1147 et 1149 du code civil.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement attaqué, sauf à interjeter

implicitement, mais nécessairement, appel incident en ce que sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour la première instance

a été rejetée. Elle réclame encore une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Elle reconnaît que les parties étaient liées par une promesse synallagmatique de bail,

valant bail, mais précise que le contrat liant les parties contient une clause résolutoire

selon laquelle le bailleur est en droit de résilier le contrat, sans mise en demeure

préalable, au cas où le preneur ne respecterait pas une seule échéance de paiement.

Elle soutient n’avoir jamais accepté que le locataire paie le loyer du mois de décembre

2014 à la fin du mois de mars 2015, le contrat de bail stipulant de manière claire et

précise que le loyer était dû pour le 20 mars 2015. Elle conteste dès lors avoir

abusivement résilié le contrat de bail.

En ordre subsidiaire, l’intimée estime avoir été en droit de résilier le contrat, au motif

que la société SOCIETE1.) n’a pas versé de garantie locative. Eu égard au

manquement établi dans le chef du locataire, le bailleur aurait été en droit, en vertu du

principe de l’exception d’inexécution, de résilier le contrat de bail.

En ordre plus subsidiaire, la société SOCIETE2.) conteste les montants réclamés.

Dans ce contexte, elle soutient que les frais déboursés par la société SOCIETE1.) l’ont

été dans le cadre du premier contrat de bail conclu entre parties et fait plaider que le

rapport prévisionnel, sur lequel l’appelante se base pour étayer sa prétendue perte

subie, ne saurait servir de base à une condamnation, alors qu’il repose sur des

données exclusivement fournies par l’appelante elle-même.

Motifs de la décision

Il est rappelé que, tel que souligné à juste titre par le juge de première instance, les

parties avaient repris leurs relations commerciales suite à la résiliation du premier

contrat de bail et s’étaient mises d’accord sur le projet d’un nouveau contrat de bail.

C’est ainsi que, suivant email du 6 mars 2015, l’intimée a transmis à l’appelante un

projet de contrat de bail pour une durée de six ans avec effet au 1er décembre 2014.

Dès le 8 mars 2015, l’appelante en a accepté les termes et a marqué son accord pour

la signature du contrat. Ce projet prévoit notamment ce qui suit : « par dérogation à ce

qui précède, le propriétaire accorde au locataire :

que le loyer du mois de décembre 2014 soit payé le 10 mars 2015

que le loyer du mois de janvier 2014 soit payé le 10 avril

que le loyer du mois de février 2014 soit payé le 10 mai

La gratuité des loyers des mois de mars, avril, mai, juin et juillet 2015.

Si une seule échéance stricte ne serait pas respectée par le locataire, le propriétaire

pourra déclencher la résiliation du présent bail aux seuls torts et griefs du locataire, et

ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire ».

Le 18 mars 2015, les parties ont convenu de fixer le rendez-vous pour la signature du

contrat de bail au 26 mars 2015 à 15.30 heures, étant précisé que l’appelante a indiqué

que « le paiement aura lieu sans faute avant la fin du mois » et qu’elle a demandé à

ce que le contrat de bail prévoie que le paiement du loyer doit intervenir le 20, et non

pas le 10, de chaque mois.

Par email du même jour, le bailleur a renvoyé un projet de contrat à l’appelante aux

termes duquel : « par dérogation à ce qui précède, le propriétaire accorde au

locataire :

que le loyer du mois de décembre 2014 soit payé le 20 mars 2015

que le loyer du mois de janvier 2014 soit payé le 20 avril

que le loyer du mois de février 2014 soit payé le 20 mai

La gratuité des loyers des mois de mars, avril, mai, juin et juillet 2015.

Si une seule échéance stricte ne serait pas respectée par le locataire, le propriétaire

pourra déclencher la résiliation du présent bail aux seuls torts et griefs du locataire, et

ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire ».

Par email du 26 mars 2015 à 13.48 heures, l’intimée s’est adressée à l’appelante en

ces termes : « malgré vos promesses, nos largesses et mes rappels, je constate que

vous n’avez toujours pas versé le loyer du mois de décembre 2014 et la banque me

confirme que rien n’est en comptabilisation ». Elle a ajouté que « notre RDV de cet

après-midi n’a donc plus lieu d’être tout comme nos relations commerciales ».

Il résulte de l’échange d’emails que, tel que l’a retenu à bon escient le juge de première

instance – le jugement a quo n’étant d’ailleurs pas entrepris sur ce point – les parties

étaient liées par une promesse synallagmatique de bail. Les sociétés SOCIETE1.) et

SOCIETE2.) ont, en effet, trouvé un accord sur les éléments essentiels du louage, à

savoir la chose et le prix (cf. Les Novelles, Le louage de choses, I, Les baux en général,

n° 116). Ces promesses ont la valeur d’obligations et engendrent le contrat. En effet,

la promesse synallagmatique de bail vaut bail (cf. op. cit.).

Si, tant que les parties n’en sont qu’aux simples pourparlers, n’ayant pas encore abouti

à une offre véritable, la rupture est en principe licite et n’engage pas la responsabilité

de son auteur, il en va autrement lorsque, tel que c’est le cas en l’espèce, les parties

sont liées par un contrat : dans un tel cas, la rupture des relations contractuelles se

fait aux risques et périls de son auteur. Ainsi, le créancier peut engager sa

responsabilité lorsqu’il ne démontre pas que le débiteur était contrevenu à une

obligation essentielle (cf. Ph. MALAURIE, L. AYNES, Ph. STOFFEL-MUNCK, Les

obligations, Defrénois 2004, n° 891).

En l’occurrence, le bailleur a mis fin au contrat en vertu de la clause résolutoire

convenue entre parties, aux termes de laquelle il peut résilier le contrat, sans mise en

demeure préalable, au cas où une échéance ne serait pas respectée.

Contrairement à l’argumentation de l’appelante, le bailleur était en droit de réclamer le

paiement du loyer avant la signature du contrat, la signature étant une simple formalité,

un contrat s’étant d’ores et déjà formé entre parties.

En outre, c’est à tort que l’appelante prétend que le bailleur aurait accepté la teneur

de son email selon lequel le loyer de décembre 2014 interviendra fin du mois de mars

2015, la société SOCIETE2.) ayant renvoyé la version revue du contrat de bail selon

laquelle le loyer de décembre 2014 était dû pour le 20 mars 2015.

Dans la mesure où le loyer – pourtant redu pour le 20 du mois – n’avait toujours pas

été payé le 26 mars 2015, il est légitime que le bailleur ait rompu les relations entre

parties, la société SOCIETE1.) ayant pourtant eu largement le temps de s’acquitter du

premier loyer.

Le locataire n’ayant pas rempli son obligation principale, c’est à bon droit que le bailleur

a résilié le contrat, aucune responsabilité ne pouvant être encourue de ce chef.

Il s’ensuit que c’est à juste titre et pour des motifs exhaustifs que le tribunal de céans

adopte et sans qu’il n’y ait lieu de recourir à une mesure d’instruction, que le juge de

première instance a débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en indemnisation.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, c’est encore à bon

droit que le juge de première instance a rejeté leurs demandes en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance.

Pour le même motif, il y a lieu de les débouter de leurs demandes respectives basées

sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident laissent d’être fondés, le jugement attaqué étant à confirmer dans toute

sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

rejette la demande en institution d’une expertise judiciaire,

dit les appels non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

laisse les frais et dépens de l’instance d’appel à charge de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A.