Landlord's counterclaim for arrears dismissed in appeal as new request barred by procedural code.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 11/2017

Audience publique du mardi, dix-sept janvier deux mille dix-sept

Numéro 179011 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Félix WANTZ, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant en fonctions,

2) PERSONNE1.), gérant de société, et son épouse

3) PERSONNE2.), gérant de société, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 9 août 2016,

sub 1) à 3) comparant par Maître James JUNKER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 179011 du rôle, fut appelée à l’audience publique du

4 octobre 2016, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 13 décembre 2016 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître James JUNKER, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Myriam GEDINK, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

17 janvier 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail avec accord d’approvisionnement signé le 9 juillet 2012, ayant pris

effet le 1er juillet 2012, la société anonyme SOCIETE2.) S.A. a donné en location à la

société

à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l.,

à

PERSONNE1.)

et à

PERSONNE2.) une partie d’un immeuble d’habitation et de commerce en copropriété

sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 2.513,06

euros et d’avances sur charges de 150,00 euros.

Il a été prévu que le contrat de bail, conclu pour une période allant du 1er juillet 2012

au 14 juin 2014, était renouvelable par reconduction tacite pour une durée de 3-6

années pour se terminer le 14 juin 2020.

Par requête déposée le 9 mars 2016 au greffe, la société SOCIETE1.), PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) ont fait convoquer la société SOCIETE2.) à comparaître devant le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour voir ordonner une réduction de loyer de

1.000,00 euros par mois avec effet au mois de juillet 2012 et pour voir constater un

trop-payé de loyer d’un montant de 45.000,00 euros dans le chef de la société

SOCIETE1.). Ils ont sollicité la condamnation de la société SOCIETE2.) à payer à la

société SOCIETE1.), sinon aux trois exposants, le montant de 45.000,00 euros, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, et à payer à la

société SOCIETE1.), à titre de dommages-intérêts, un montant de 25.000,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Les

requérants ont encore sollicité la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement

d’une indemnité de procédure de 2.400,00 euros et ont conclu à la majoration du taux

d’intérêt légal de trois points à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la

signification du jugement à intervenir, ainsi qu’à l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

A l’appui de leur demande, les locataires ont soutenu qu’au moment de la conclusion

du contrat de bail, la société SOCIETE2.) s’était engagée à réaliser divers travaux, à

savoir l’installation de nouvelles fenêtres, le rafraîchissement de la porte d’entrée ainsi

que la réparation du pallier du café ENSEIGNE1.). Malgré mise en demeure et

plusieurs relances, seul le pallier donnant accès au café ENSEIGNE1.) aurait été

réparé. Ils ont encore exposé que la terrasse jouxtant le local de commerce ne pouvait

être utilisée et que de l’air froid entrait « massivement » dans les locaux loués, les

exposant à des frais élevés de chauffage.

Lors de l’audience des plaidoiries de première instance, ils ont augmenté leur

demande à la somme de 48.000,00 euros et ont demandé à voir résilier le contrat de

bail aux torts de la bailleresse.

La société SOCIETE2.) a contesté tout accord relatif à des travaux à faire effectuer

par elle lors de la conclusion du contrat.

Par jugement du 8 juillet 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

dit recevables les demandes introduites par la société SOCIETE1.), PERSONNE1.)

et PERSONNE2.),

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) tendant au paiement du montant de 48.000,00 euros à titre de

réduction du loyer et du montant de 25.000,00 euros à titre de dommages-intérêts,

-

dit la demande en majoration du taux d’intérêt sans objet,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.), de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) en résiliation du contrat de bail,

-

dit que la demande en exécution provisoire du jugement est sans objet,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.), de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure,

-

condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé qu’il est de principe que,

sauf stipulation contraire, le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état de

réparations.

Au vu de la stipulation contenue au point VII du contrat de bail, suivant laquelle les

preneurs ont reconnu avoir reçu l’objet du bail en bon état locatif, le juge de première

instance a considéré que les locataires étaient mal venus de prétendre que les locaux

loués se seraient trouvés dans un mauvais état rendant nécessaires des travaux de

réfection.

Considérant que la bailleresse avait rempli son obligation de délivrance, il n’a pas fait

droit à la demande en réduction du loyer pour la période de juillet 2012 à juillet 2014.

Il a encore relevé que, suivant stipulation du contrat de bail, seuls étaient à charge du

bailleur les travaux de gros œuvre. Or, il résulterait du constat d’huissier dressé le 17

novembre 2015 que les problèmes relevés ne se situaient pas au niveau du gros-

œuvre.

La demande en réduction du loyer pour la période ultérieure à juillet 2014 a, dès lors,

également été rejetée.

En l’absence de preuve du préjudice allégué, la demande en allocation de dommages-

intérêts a également été déclarée non fondée.

De ce jugement, la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 9 août 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, les appelants concluent à voir :

-

résilier le contrat de bail conclu entre parties,

-

ordonner une réduction de loyer de 1.000,00 euros par mois avec effet au mois de

juillet 2012,

-

condamner la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.), sinon aux trois

parties appelantes, la somme de 49.000,00 euros avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice au titre de trop-payé,

-

condamner la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de

25.000,00 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice au titre

de dommages et intérêts,

-

condamner la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) une indemnité

de procédure de 2.400,00 euros pour la première instance.

Les appelants concluent finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.400,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, ils font grief au juge de première instance de s’être basé sur

le point VII du contrat de bail pour retenir que la société SOCIETE2.) avait satisfait à

son obligation de délivrance. Ils reprochent encore au juge de première instance

d’avoir omis de statuer sur leur demande en réduction de loyer du chef de

l’impossibilité d’utilisation de la terrasse.

A la base de leurs griefs, les parties appelantes renvoient aux articles 1719 et 1729 du

code civil et font valoir que leur bailleur a violé son obligation de délivrance de la

« chose-objet du bail commercial » dès l’ingrès. A cet égard, elles expliquent que la

chose oralement promise par l’intimée comprenait notamment des nouvelles fenêtres,

un rafraîchissement de la porte d’entrée et une réparation du pallier. En omettant de

délivrer la chose promise, la société SOCIETE2.) aurait violé son obligation de

délivrance d’une chose conforme. Les appelantes estiment que leur bailleur ne saurait

se retrancher derrière le point VII du contrat de bail, aux termes duquel l’objet du bail

est en bon état locatif, alors qu’ils n’ont pas pu user de l’objet du bail tel que prévu dès

l’ingrès.

En ordre subsidiaire, les appelants font plaider que la société SOCIETE2.) a violé son

obligation de délivrer une chose en bon état de réparations locatives. Dans ce

contexte, ils renvoient à des attestations testimoniales et à un constat d’huissier afin

d’établir que, contrairement aux stipulations du point VII du contrat de bail, les lieux

loués n’étaient pas en « bon état locatif », le local nécessitant l’installation de nouvelles

fenêtres, un rafraîchissement de la porte d’entrée ainsi que la réparation du pallier.

Dans un ordre d’idées encore plus subsidiaire, les appelants soutiennent que le

bailleur a renoncé au point VII du contrat de bail, alors que, suite à leur courrier du 10

juillet 2014 mettant la société SOCIETE2.) en demeure de s’exécuter, le bailleur

n’aurait pas renvoyé au susdit point VII, mais aurait implicitement mais nécessairement

accepté le contenu du courrier recommandé et réparé le pallier en juillet 2014.

Rappelant qu’en matière commerciale, l’absence de contestation à la réception d’une

correspondance commerciale vaut acceptation du contenu de celle-ci, les appelants

estiment leurs demandes fondées et justifiées.

Au vu des manquements du bailleur, une réduction de loyer de 1.000,00 euros par

mois s’imposerait, le préjudice des appelants étant, selon eux, « indubitablement

établi », « le local ayant pu beaucoup mieux marcher ».

En tout état de cause, la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

reprochent au juge de première instance d’avoir omis de statuer sur leur demande en

réduction du loyer du chef de l’impossibilité d’utilisation de la terrasse depuis juin 2014

et estiment que le loyer doit être réduit à hauteur de 200,00 euros par mois de ce chef

pendant quatre mois (ils réclament partant à ce titre un montant total de 800,00 euros

pour les mois de septembre à décembre 2016 inclus).

Renvoyant aux diverses attestations testimoniales faisant état d’infiltrations d’air froid

dans le local pris en location, les parties appelantes sollicitent un montant de 25.000,00

euros au titre de frais de chauffage excessifs, sinon concluent à la nomination d’un

expert.

Ils soutiennent qu’au vu des nombreux manquements du bailleur à ses obligations

contractuelles, la résiliation du contrat de bail s’impose.

Ils formulent finalement une offre de preuve par l’audition de trois témoins dont le libellé

est le suivant : « qu’à de multiples reprises au cours de l’année 2013 et au début de

l’année 2014, le sieur PERSONNE1.) et la dame PERSONNE2.), ont réclamé auprès

du sieur PERSONNE3.) de la société SOCIETE2.) au sujet du fait que, bien que

compris lors de la conclusion du contrat de bail, la société SOCIETE2.) n’avait toujours

pas installé de nouvelles fenêtres dans le débit de boissons exploité sous l’enseigne

ENSEIGNE1.) à ADRESSE4.), ni procédé à un rafraîchissement de la porte d’entrée,

ni procédé à la réparation du pallier menant à l’entrée du café ENSEIGNE1.) ;

Qu’en raison de la perméabilité des fenêtres installées, au demeurant cassées en

partie, de l’air froid a continué à entrer massivement dans les locaux du café

ENSEIGNE1.) jusque fin août 2016, entraînant une consommation excessive de

chauffage ».

Enfin, ils augmentent leur demande en remboursement du trop-payé de loyers de

2.000,00 euros à raison des mois de juillet et août 2016 inclus, les fenêtres et la porte

d’entrée ayant été réparées en août 2016.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris. Elle soutient qu’aucun

manquement ne saurait lui être reproché, alors qu’elle aurait rempli son obligation de

délivrer la chose-objet du bail en état de servir conformément aux stipulations

contractuelles. Elle conteste avoir fait une quelconque promesse et réfute les

attestations testimoniales des clients du café selon lesquelles elle aurait promis de

réparer le pallier, les fenêtres et la porte d’entrée. Elle insiste sur le fait que les parties

appelantes ont signé le contrat de bail sans aucune réserve, les lieux loués ayant été

délivrés en état de servir et en bon état locatif, la première mise en demeure datant de

plus de deux ans après la signature du bail. Elle conteste que les fenêtres aient été en

mauvais état lors de la signature du contrat de bail et soutient les avoir remplacées

lorsque leur réparation se serait avérée nécessaire en cours d’exécution du contrat de

bail.

Le bailleur rappelle que les lieux pris en location se situent dans un immeuble en

copropriété, les travaux sollicités par les locataires devant partant être autorisés et

acceptés par la copropriété. La société SOCIETE2.) donne encore à considérer

qu’elle-même n’est que locataire et non pas propriétaire des lieux loués, de sorte

qu’elle se devait de répercuter les doléances de ses sous-locataires sur son propre

bailleur.

La société SOCIETE2.) conteste dès lors toutes les demandes formulées par les

locataires, les montants réclamés étant de surcroît excessifs et non justifiés.

En ce qui concerne la prétendue impossibilité d’utilisation de la terrasse, l’intimée

insiste sur le fait qu’elle n’a jamais refusé l’accès à la terrasse à ses locataires et donne

à considérer que le fait que les résidents de la copropriété soient dérangés par le bruit

généré par l’utilisation de la terrasse ne lui est pas imputable. En tout état de cause,

une réduction de loyer de 200,00 euros par mois ne se justifierait nullement, ce

d’autant plus que celle-ci est demandée pour les mois d’hiver.

Le bailleur s’oppose encore à la demande en obtention de dommages et intérêts pour

prétendus frais de chauffage excessifs, aucune pièce n’étant versée en cause afin

d’étayer cette demande. Il s’oppose pareillement à l’institution d’une mesure

d’expertise.

La société SOCIETE2.) formule finalement une demande tendant à se voir payer les

loyers en souffrance, un solde de 2.653,37 euros étant redu au 5 décembre 2016.

Appréciation du tribunal

En ce qui concerne la prétendue violation de l’obligation de délivrance, force est de

noter que les locataires invoquent, d’une part, un défaut de délivrance conforme

(article 1719 alinéa 1er du code civil) et, d’autre part, un défaut de délivrance en bon

état de réparations (article 1720 alinéa 1er du code civil).

Quant à l’obligation de délivrance d’une chose conforme, il est de principe que le

bailleur est tenu de délivrer au locataire le local loué, c’est-à-dire de le mettre à sa

disposition, de sorte qu’il puisse en jouir conformément au contrat. Cette délivrance

est le plus souvent matérialisée par la remise des clés (cf. L. THIELEN, Le contrat de

bail, n° 88 ; cf. M. HARLES, Le bail à loyer, n° 73).

L'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens

conformes à l'usage auquel ils sont destinés (Jurisclasseur Civil, articles 1708 à 1762,

Fasc. 1275, n° 8). La jurisprudence française est abondante en ce sens et a eu maintes

occasions de se prononcer sur l’obligation de délivrance conforme. Ainsi, il a

notamment été jugé qu’a manqué à son obligation de délivrance le bailleur qui a livré

le local à l'état brut, au locataire, ne comportant pas de gaine d'extraction des fumées

indispensable à l'exercice de l'exploitation du restaurant (Cass. 3e civ., 1er octobre

1997 : JurisData n°) ou le bailleur qui a délivré des locaux dans lesquels des

inondations sont survenues en raison d'un défaut de conformité des chéneaux et des

descentes d'eaux pluviales, qui ont un diamètre insuffisant (ADRESSE5.)e ch. A, 13

février 2002 :

) ou encore le bailleur qui a loué des locaux dépourvus des

caractéristiques techniques permettant d'exercer l'ensemble des activités convenues,

c'est-à-dire celle de cybercafé, brasserie et restaurant (ADRESSE5.)e ch. B, 31 janvier

2008 : 1997-003915).

A noter que la jurisprudence française (Cass. 3e civ., 20 janvier 2009, n° 07-20.854)

dont se prévalent les parties appelantes n’est pas pertinente pour l’issue du présent

litige, alors que dans l’espèce citée, le manquement invoqué par le preneur portait sur

le défaut de conformité de l’installation électrique, rendant les lieux, à l’évidence,

inexploitables. Si dans une telle espèce, il est compréhensible que la Cour de

cassation française ait considéré que le bailleur avait manqué à son obligation de

délivrance, toujours est-il qu’en l’espèce, les preneurs ont pu jouir des lieux loués et

continuent à exploiter le café pris en location.

Force est, dès lors, de constater que la société SOCIETE2.) a satisfait à son obligation

de délivrance conforme en mettant à la disposition de ses locataires le local tel que

convenu entre parties. Le prétendu accord verbal quant à la remise en état du pallier,

des fenêtres et de la porte d’entrée laisse, en effet, d’être établi et reste partant à l’état

de pure allégation, dépourvue d’un quelconque effet. Aucun élément de la cause ne

permet ainsi de retenir que les parties aient convenu que le bailleur fasse les prédites

réparations avant la prise en location, les trois attestations testimoniales versées au

dossier manquant de la précision élémentaire quant à un tel accord. L’offre de preuve

n’est pas davantage précise et pertinente et est, dès lors, à rejeter.

Il s’ensuit que, contrairement aux affirmations des parties appelantes, la société

SOCIETE2.) a rempli son obligation de délivrance conforme, les locataires ayant

toujours été en mesure d’exploiter le local sur lequel porte le contrat de bail.

Quant à l’obligation de délivrance d’une chose en bon état de réparation, il est de

principe que le bailleur est tenu, au début du contrat de bail et donc en principe avant

la prise de possession des lieux par le preneur, d’exécuter toutes les réparations

nécessaires à l’objet du bail, partant même les réparations locatives qui en cours de

bail incomberaient au preneur (cf. M. HARLES, op. cit. n° 77).

L'article 1720 du code civil précise l'étendue de cette obligation et dispose que « le

bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ». Le

bailleur doit donc remettre un local apte à être utilisé sans que le locataire ait à

effectuer des réparations (Jurisclasseur, op. cit. n° 10).

Contrairement à l’argumentation des appelants, l'obligation de délivrer la chose en bon

état telle qu'imposée au bailleur par l'article 1720 du code civil est supplétive de la

volonté des parties (cf. CA Aix-en-Provence, ch. 11 A, 1er décembre 2015,

n°14/09387 : JurisData n°).

Certes, les parties ne peuvent dispenser le bailleur de délivrer le bien, mais elles

peuvent convenir de l’état dans lequel il doit être mis à la disposition du preneur (cf.

Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, Bruxelles, Larcier, 2e éd.

2000, n° 575).

Il est ainsi de jurisprudence que les parties peuvent convenir de déroger au principe

(cf. Les Novelles, op. cit. n° 575). Le preneur peut, en effet, renoncer à l’exigence de

l’article 1720 alinéa 1er du code civil. Il peut ainsi, après avoir visité les lieux, déclarer,

par une clause contenue au contrat, connaître les lieux et les avoir reçus en bon état

(cf. M. HARLES, op. cit. n° 75).

Tel est le cas en l’espèce, le point VII du contrat de bail stipulant que « les preneurs

reconnaissent avoir reçu et acceptent l’objet du bail en bon état locatif ».

La preuve contraire est certes possible en matière de bail commercial, de sorte qu’il

est loisible aux parties appelantes de prouver qu’elles n’ont pas reçu les lieux en bon

état de réparation. Elles restent cependant en défaut de rapporter cette preuve, aucun

des témoins n’ayant déclaré, dans son attestation testimoniale, que les lieux n’étaient

pas en bon état au jour de la prise à bail et l’offre de preuve n’étant pas davantage de

nature à établir ce fait. Il en va de même du constat d’huissier de justice établi le 24

février 2016 faisant état de photos prises le 17 novembre 2015, soit trois ans après la

prise à bail.

Il s’ensuit que les appelants ne rapportent pas la preuve d’une violation par le bailleur

de son obligation de délivrance en bon état de réparation.

A ces constats, s’ajoute le fait que les preneurs ne se sont manifestés auprès de leur

bailleur que plus de deux ans après la prise à bail.

C’est encore à tort que les locataires soutiennent que la société bailleresse aurait

implicitement reconnu leurs doléances et renoncé à l’application du point VII du contrat

de bail en transmettant leurs réclamations contenues dans un courrier de leur

mandataire du 10 juillet 2014 à son bailleur. Il ne saurait, en effet, être raisonnablement

reproché à la société SOCIETE2.) d’avoir fait suivre une copie du prédit courrier au

propriétaire des lieux loués. Une telle démarche, qui témoigne d’une politesse

élémentaire, ne saurait être constitutive d’une renonciation au point VII du contrat de

bail et ne saurait pas davantage s’analyser, tel que le font plaider à tort les appelants,

en une acceptation du contenu du prédit courrier du 10 juillet 2014. En effet, si la

société SOCIETE2.) est certes restée à l’écoute de ses locataires, elle a également

contesté le contenu de ce courrier en affirmant avoir du mal à comprendre l’attitude de

ses locataires.

Par ailleurs, le fait que le bailleur ait réparé le pallier en juillet 2014 ainsi que remplacé

les fenêtres et rafraîchi la porte d’entrée en août 2016, relève de son obligation

d’entretien lui imposée par l’article 1719 alinéa 2 du code civil.

La demande en réduction de loyer telle que sollicitée par les appelants ne saurait dès

lors aboutir. Dans ce contexte, le tribunal tient à souligner que, contrairement à l’article

1722 du code civil (lorsque la chose est détruite en cours de bail), les articles 1719 et

1720 du même code, invoqués par les appelants à l’appui de leur demande en

réduction du loyer, n’envisagent nullement une réduction de loyer (cf. M. HARLES, op.

cit. n° 77). Le locataire peut avoir droit à des dommages et intérêts, à condition de

prouver un préjudice (cf. Jurisclasseur, op. cit., n° 12). Si, dans la pratique, ces

dommages et intérêts prennent souvent la forme d’une indemnité allouée par mois,

prenant partant indirectement la forme d’une réduction de loyer, il n’en demeure pas

moins que le locataire doit établir un manquement de son bailleur à ses obligations,

un préjudice dans son propre chef ainsi qu’un lien de causalité.

Or, tel que retenu ci-avant, les locataires restent en défaut de rapporter la preuve d’une

violation de ses obligations par leur bailleur. Ainsi, il laisse notamment d’être établi en

quoi « les locataires n’ont pas pu user de l’objet du bail tel que prévu dès l’ingrès ». Le

tribunal donne, de surcroît, à considérer que les locataires restent pareillement en

défaut d’établir le moindre préjudice dans leur chef. A cet égard, ils se bornent à

affirmer que « le local n’est pas accueillant », que leur « préjudice est indubitablement

établi » et que « le local aurait pu mieux marcher », sans toutefois rapporter le moindre

élément de preuve corroborant ces dires. Les attestations testimoniales ne sont pas

non plus de nature à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice, les différents

témoins continuant de surcroît à fréquenter le café pris en location.

En l’absence de preuve d’un manquement dans le chef du bailleur et d’un préjudice

dans le chef des preneurs, c’est à bon droit que le juge de première instance a débouté

la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leurs demandes en

réduction du loyer et en résiliation du contrat de bail, étant souligné que, pour les

mêmes motifs, l’augmentation de la demande en instance d’appel laisse pareillement

d’être fondée.

Quant à l’impossibilité d’utilisation de la terrasse, les appelants font tout d’abord grief

au juge de première instance d’avoir omis de statuer sur ce chef de leur demande. A

noter que l’omission de statuer par un tribunal de première instance est à réparer par

la réformation de la décision incomplète (cf. Cour 6 novembre 1990, 28, 91 ; Cour 27

janvier 2000, Pas. 31, 227).

En l’espèce, force est toutefois de constater qu’aucune demande n’avait été formulée

à ce titre en première instance, alors que ce n’est qu’en instance d’appel que la société

SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent un montant de (4 x 200,00

=) 800,00 euros pour dédommagement suite à l’inutilisation de la terrasse pour la

période courant de septembre à décembre 2016.

La recevabilité de cette demande n’a pas été contestée par l’intimée.

Il résulte d’un courrier du syndic de l’immeuble du 24 juin 2014 que la société

SOCIETE1.) est priée de ne plus servir ses clients sur la terrasse, alors que les

habitants de la copropriété sont dérangés par les bruits sonores.

Force est cependant de relever que les appelants restent en défaut d’indiquer le

fondement juridique à la base de leur demande en réduction du loyer et se limitent à

demander une réduction de loyer pour les quatre mois d’hiver, période durant laquelle

il est évident que peu de clients souhaitent être servis sur une terrasse. A défaut

d’établir en quoi consiste concrètement le prétendu préjudice subi par les appelants

ainsi que le manquement allégué dans le chef du bailleur, la société SOCIETE1.), Nico

GRETHEN et PERSONNE2.) sont à débouter de leur demande en paiement de la

somme de 800,00 euros.

En ce qui concerne finalement la demande en obtention de dommages et intérêts de

25.000,00 euros pour prétendus frais de chauffage excessifs, les appelants

soutiennent avoir établi, par le biais de trois attestations testimoniales, que des

problèmes d’infiltration d’air froid existent depuis le début des relations contractuelles.

Si le témoin PERSONNE4.) déclare avoir très froid en hiver, que « ça tire de tous les

côtés » et qu’il « fait un froid de canard », que le témoin PERSONNE5.) indique que

« les fenêtres portent préjudice à mon patron et aux clients » au motif qu’en hiver « on

a du mal à réchauffer le café » et que le témoin PERSONNE6.) atteste « se retrouver

dans le froid avec des courants d’air », il n’en reste cependant pas moins que les

appelants restent en défaut d’établir l’origine des problèmes allégués, aucun des

témoins n’ayant été en mesure de préciser la cause des courants d’air. En tout état de

cause, à supposer que l’état des fenêtres soit à l’origine des prétendus courants d’air,

toujours est-il que les parties appelantes restent en défaut de rapporter la preuve du

moindre préjudice dans leur chef. Le tribunal donne à considérer, dans ce contexte,

que, tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance par des motifs que le

tribunal de céans fait siens, la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ne démontrent pas le dommage allégué, de sorte qu’il n’y a pas non plus lieu

d’ordonner une expertise, aucune mission n’étant de surcroît libellée.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que c’est à juste titre que le

juge de première instance a débouté la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) de leurs demandes.

La société SOCIETE2.) demande reconventionnellement le paiement de la somme de

2.653,37 euros du chef d’arriérés de loyers, la recevabilité de cette demande étant

contestée par les appelants pour constituer une demande nouvelle irrecevable en

instance d’appel.

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles

sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que

la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Il découle de l’analyse du jugement a quo qu’aucune demande reconventionnelle

n’avait été formulée devant le juge de première instance. Cette demande a donc été

faite pour la première fois en instance d’appel. Or, elle ne rentre pas dans les cas

prévus à l’article 592 du nouveau code de procédure civile dérogeant à la règle de la

prohibition des demandes nouvelles en appel.

Il s’ensuit que cette demande reconventionnelle est à déclarer irrecevable.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

sont débouter de leurs demandes en obtention d’une indemnité de procédure tant pour

la première instance, par confirmation de la décision querellée, que pour l’instance

d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que, sans qu’il n’y ait lieu de

procéder à une mesure d’instruction, l’appel laisse d’être fondé et que le jugement

entrepris est à confirmer dans toute sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette l’offre de preuve par l’audition de témoins,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise,

confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée l’augmentation de la demande en remboursement de

loyers formulée par

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en instance d’appel,

dit recevable, mais non fondée, la demande en paiement de dommages et intérêts à

hauteur de 800,00 euros formulée par par la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en instance d’appel,

dit irrecevable la demande reconventionnelle formulée par la société anonyme

SOCIETE2.) S.A.,

déboute par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel,

condamne par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.