Tenant appeal dismissed; landlord upheld right to rent and advance charges despite alleged delay in accounting.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 15/2017

Audience publique du mardi, dix-sept janvier deux mille dix-sept

Numéro 178606 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 11 juillet 2016,

comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Guillaume RAUCHS, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 178606 du rôle, fut appelée à l’audience publique du

27 septembre 2016, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 13 décembre 2016 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Daniel NOEL, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Guillaume RAUCHS, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.)

S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

17 janvier 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 26 juin 2015, ayant pris effet le 1er juillet 2015, la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis

à

L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350,00 euros et d’une

avance mensuelle sur charges de 200,00 euros.

Le contrat de bail a été conclu pour une durée d’une année, renouvelable par tacite

reconduction d’année en année.

Par requête déposée le 17 mars 2016, la société SOCIETE1.) a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour

l’entendre condamner à lui payer le montant de 1.550,00 euros à titre de loyer et

d’avances sur charges impayés pour le mois de mars 2016, avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) a, en outre, sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00

euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a exposé que la locataire a annoncé

fin novembre 2015 qu’elle allait quitter les lieux loués pour le 28 février 2016, malgré

stipulation contractuelle, suivant laquelle le contrat court jusqu’au 30 juin 2016. Elle

n’aurait plus réglé le loyer depuis cette annonce et, par jugement du 18 février 2016,

elle aurait été condamnée à payer le loyer et les avances sur charges pour les mois

de décembre 2015, janvier 2016 et février 2016.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a augmenté

sa demande au montant de 4.650,00 euros, correspondant aux loyers et avances sur

charges pour les mois de mars 2016 à mai 2016.

PERSONNE1.) a expliqué avoir résilié le contrat de bail en raison de problèmes

financiers.

A titre principal, elle a fait valoir qu’il y a eu résiliation d’un commun accord en date du

16 février 2016, date de la remise des clés qui auraient été acceptées sans réserves.

Elle a encore soutenu avoir restitué l’appartement dans un état refait à neuf.

Elle a conclu à l’irrecevabilité d’une éventuelle demande tendant à voir requalifier la

demande de la société SOCIETE1.) en paiement d’une indemnité de relocation, pour

constituer une demande nouvelle.

A titre subsidiaire, elle a soutenu que la société SOCIETE1.) n’a pas essayé de

minimiser ses frais en cherchant activement un repreneur à partir du 27 novembre

2015, date à laquelle elle lui aurait annoncé son départ des lieux loués pour le 28

février 2016.

En tout état de cause, PERSONNE1.) a sollicité la compensation du montant qu’elle

pourrait, le cas échéant, redevoir, avec la garantie locative de 4.050,00 euros réglée

en début du bail à la société SOCIETE1.).

Par jugement du 26 mai 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande de la société SOCIETE1.) en la forme,

donné acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande pécuniaire,

donné acte à la société SOCIETE1.) que le montant réclamé reste inchangé dans

l’hypothèse d’une requalification de sa demande,

donné acte à PERSONNE1.) de sa demande reconventionnelle en paiement du

montant de 4.050,00 euros et de sa demande tendant à voir ordonner la

compensation judiciaire des dettes réciproques,

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) jusqu’à concurrence du montant

de 4.050,00 euros à titre de loyer pour les mois de mars, avril et mai 2016,

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 4.050,00

euros avec les intérêts légaux sur le montant de 1.350,00 euros à partir du

17 mars 2016 et sur le montant de 2.700,00 euros à partir du 12 mai 2016, dates

des demandes respectives, jusqu’à solde,

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en paiement du

montant de 4.050,00 euros,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 4.050,00

euros,

dit qu’il y a lieu à compensation des dettes respectives,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure,

fait masse des frais et dépens et imposé ceux-ci pour moitié à la société

SOCIETE1.) et pour moitié à PERSONNE1.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté, au vu d’un échange de

courrier versé en cause, que la société SOCIETE1.) avait, dès le début, informé

PERSONNE1.) de son intention de lui réclamer le loyer jusqu’au mois de juin 2016

inclus à défaut d’une relocation avant cette date.

Il a encore retenu que l’acceptation des clefs par la bailleresse sans réserves ne

remettait pas en cause la volonté clairement exprimée de la société SOCIETE1.) de

réclamer le loyer jusqu’au 30 juin 2016 en cas de non-relocation avant l’échéance du

bail.

A défaut pour PERSONNE1.) de prouver qu’il y ait eu résiliation du bail d’un commun

accord au mois de mars 2016, celle-ci a été condamnée au paiement d’un montant de

4.050,00 euros, correspondant aux arriérés de loyers de mars à mai 2016. La locataire

ayant quitté les lieux début mars 2016, elle n’a pas été condamnée aux avances sur

charges pour les trois mois concernés.

La demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en remboursement de la garantie

locative de 4.050,00 euros a également été déclarée fondée et la compensation

judiciaire entre les dettes respectives a été ordonnée.

De ce jugement, lui notifié le 31 mai 2016, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

par acte d’huissier du 11 juillet 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire que le contrat

de bail a été résilié avec effet, principalement, au 16 février 2016, date de la remise

des clés sans réserve, sinon subsidiairement au 29 février 2016, suivant courrier

recommandé de résiliation du 27 novembre 2015.

Elle demande, en outre, à voir condamner la société SOCIETE1.) à lui payer le

montant de 4.050,00 euros, à titre de dommages et intérêts et le montant de 2.400,00

euros à titre de répétition de l’indu, sinon de remboursement de charges.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir que, suite à des problèmes financiers,

elle s’est vue obligée de résilier le bail conclu entre parties. Elle aurait ainsi, par courrier

recommandé du 27 novembre 2015, informé la société bailleresse de son intention de

quitter les lieux pour le 29 février 2016.

L’appelante estime qu’il aurait appartenu à la société bailleresse de minimiser son

préjudice. Elle fait valoir que la société SOCIETE1.), informée dès la fin du mois de

novembre 2015 de son intention de quitter les lieux, n’a pas fait de démarches en vue

de la relocation de l’appartement. Elle insiste sur le point que l’appartement a été rendu

dans un état impeccable et aurait pu être reloué de suite.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance.

Elle précise que, conformément à l’adage pacta sunt servanda, elle demande

l’exécution du contrat de bail. Elle renvoie à son courrier du 14 décembre 2015, aux

termes duquel elle avait clairement indiqué à la locataire que la durée du contrat de

bail est d’un an et qu’aucune résiliation anticipée n’est possible. Par courrier officiel du

29 février 2016, elle aurait rappelé à PERSONNE1.) qu’elle demeurait tenue du

paiement du loyer jusque fin juin 2016.

L’intimée estime qu’elle a effectué de nombreuses démarches en vue de la relocation

de l’appartement. Elle aurait notamment donné son propre jeu de clés à l’agence

immobilière SOCIETE2.) afin d’accélérer les visites des potentiels repreneurs. Malgré

ces efforts, l’appartement ne serait, à ce jour, toujours pas reloué.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) ont signé, en

date du 26 juin 2015, un contrat de bail portant sur la location d’un appartement sis à

ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350,00 euros et d’une

avance mensuelle sur charges de 200,00 euros. L’article « 4) Durée du contrat»

stipule :

« 1. Le contrat de bail commence le 01.07.2015, date de la disponibilité de l’objet du

bail.

2. Il a été convenu et accepté pour une durée de 1 (un) an minimum. Après cette

période il se renouvelle d’année en année par tacite reconduction. A l’expiration de

chaque période, chaque partie pourra dénoncer le bail à condition de donner un

préavis par lettre recommandée au moins 3 (trois) mois avant son échéance ».

Par courrier recommandé du 27 novembre 2015, adressé à la société SOCIETE1.),

PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail, avec effet au 29 février 2016, moyennant

préavis de trois mois.

Par courrier de son mandataire du 14 décembre 2015, la société bailleresse a informé

PERSONNE1.) que la durée minimum du contrat de bail était d’un an, suivant les

stipulations contractuelles convenues entre parties, et qu’aucune résiliation anticipée

n’était possible. Elle a fait préciser que la résiliation du 27 novembre 2015 serait dès

lors opérative au plus tôt le 30 juin 2016.

Il est rappelé que PERSONNE1.) fait plaider une résiliation du contrat de bail d’un

commun accord, avec effet au 16 février 2016, sinon au 29 février 2016. L’appelante

fait valoir qu’en date du 16 février 2016, elle a remis les clés à l’agence SOCIETE2.)

et qu’un état des lieux de sortie a été dressé à ce moment.

Le contrat de bail prévoyant une durée minimum d’un an, une résiliation unilatérale

avant terme n’est en principe pas possible. Un éventuel congé prématuré ne serait

toutefois pas nul, étant précisé que, sauf acceptation de la part du cocontractant, l’effet

de la résiliation est alors reporté à la date précédant l’échéance du bail, soit en l’espèce

le 30 juin 2016.

Le tribunal relève que l’acceptation des clés, même sans formuler de réserves, ne

saurait valoir acceptation de la résiliation en l’absence de tout autre élément du dossier

confortant la renonciation du bailleur à poursuivre l’exécution du bail (cf. Pasicrisie T.

31 2/2001, M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 182),

d’autant plus qu’en l’espèce les clés n’ont pas été remises directement à la bailleresse.

Si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement avant son terme, le bailleur a le

choix entre i) la poursuite des relations contractuelles et ii) la résolution du contrat de

bail accompagnée d'une demande en condamnation des sommes prévues à l'article

1760 du code civil. Le bailleur est dès lors en principe en droit de demander la

poursuite des relations contractuelles avec le paiement des loyers échus jusqu'à la fin

du contrat de bail. Néanmoins, le bailleur peut commettre un abus de droit en exigeant

l'exécution forcée de la convention de bail. Ainsi, il ne peut opposer un refus

systématique et arbitraire à l'égard des candidats présentés par le locataire, pareil

refus pouvant être considéré comme abusif (cf. Tr. Arr. Luxemb., 22/12/2004, n° de

rôle 90309).

Il est à noter qu’il y a abus de droit lorsqu'une partie agit dans son seul intérêt en vue

de retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son

cocontractant. L'exercice d'un droit peut se révéler abusif même s'il fait suite à une

faute du cocontractant ; la faute du débiteur en défaut d'exécution de ses obligations

ne le prive donc pas du droit d'invoquer l'abus de droit de son créancier à l'occasion

de l'exercice par celui-ci de la faculté d'opter entre l'exécution forcée et la résolution

de la convention (T. Arr. Lux. 18 février 2000, n° du rôle 64404).

Ainsi, c’est principalement dans l’hypothèse où le bailleur poursuit l’exécution du

contrat, alors que le preneur ne fait plus face à ses obligations ou a quitté les lieux,

que la théorie de l’abus trouve application (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La

Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 417).

Il relève du pouvoir du juge, qui statue souverainement en fait, de retenir l’abus de

droit éventuel du bailleur qui refuse de résilier anticipativement le bail, malgré les

raisons légitimes du locataire et ses offres suffisantes d’indemnité compensatoire ; tout

dépend des circonstances (op cit, ibidem).

Le bailleur auquel un locataire a signalé son intention de résilier le bail et qui a reçu

l’offre de contracter d’un nouveau candidat locataire abuse de son droit et augmente

son préjudice en refusant la rupture du premier contrat (cf. Les Novelles, Louage des

Choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 417). Encore faut-il que les

conditions du nouveau bail soient plus ou moins équivalentes à celle du bail dont la

rupture est sollicitée.

En l’espèce, l’appelante estime que la société SOCIETE1.), en poursuivant l’exécution

du contrat de bail, a abusé de son droit et manqué de bonne foi.

Il se dégage de l’analyse des courriers échangés entre parties que PERSONNE1.) a

sollicité l’accord de la société SOCIETE1.) afin qu’une agence immobilière puisse

remettre en location l’appartement, et que la société SOCIETE1.) a indiqué à

PERSONNE1.) qu’elle (ou une agence immobilière) est libre de lui proposer à tout

moment un repreneur éventuel. Elle précise l’adresse à laquelle il y a lieu, le cas

échéant, d’envoyer les dossiers, ainsi que les pièces devant y figurer.

Il ne résulte toutefois pas des éléments de la cause que PERSONNE1.) aurait

finalement proposé un nouveau candidat locataire à la société SOCIETE1.). Le tribunal

en conclut que la société SOCIETE1.), qui a poursuivi l’exécution du contrat de bail,

ne saurait se voir reprocher d’avoir commis un abus de droit, étant précisé qu’il n’est

pas établi qu’elle ait refusé, sans motif légitime, de potentiels repreneurs du bail.

Il s’ensuit que l’intimée est en droit de percevoir les loyers des mois de mars, avril et

mai 2016, le jugement entrepris étant à confirmer en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 4.050,00 euros,

augmenté des intérêts légaux tel que stipulés au dispositif du jugement a quo.

Il est rappelé que PERSONNE1.) demande, à titre reconventionnel, des dommages et

intérêts d’un montant de 4.050,00 euros et le remboursement des avances sur charges

à hauteur de 2.400,00 euros.

Cette demande, non contestée par l’intimée, est recevable en la forme.

Quant au fond, la demande de PERSONNE1.) en indemnisation d’un dommage subi

est à rejeter, aucun comportement fautif n’étant établi dans le chef de la société

SOCIETE1.).

Quant à la demande de PERSONNE1.) en remboursement d’avances sur charges, le

tribunal constate qu’aucun texte de loi, ni aucun principe n’obligent le bailleur à

restituer les provisions payées par le locataire en vertu du contrat de bail, au motif qu’il

aurait tardé à dresser un décompte.

S’il est vrai que la société bailleresse reste en défaut de justifier en détail les charges

devant être supportées par l’appelante, ce n’est pas pour autant qu’il y a lieu de

condamner ipso jure l’intimée à restituer les avances (cf. TAL, 28 juin 2011, n°

98/2011).

En effet, une telle conclusion serait absurde s’il est établi, comme en l’espèce, que les

avances ont été payées pour couvrir des dépenses effectivement engagées pour des

consommations qui ont réellement profité à l’appelante (cf. TAL, 28 juin 2011, n°

98/2011).

Ainsi, PERSONNE1.) n’a, ni en première instance, ni en instance d’appel, allégué ne

pas avoir consommé d’eau, d’électricité ou de chauffage. Contrairement aux dires de

l’appelante, les paiements effectués à titre d’avances sur charges ne sont partant pas

dépourvues de cause.

Il s’ensuit que l’appelante devra nécessairement supporter les frais afférents à sa

consommation. La demande de PERSONNE1.) en remboursement des charges est

partant à déclarer non fondée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit recevables, mais non fondées les demandes de PERSONNE1.) en indemnisation

d’un préjudice et en remboursement des avances sur charges,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.