Landlord appeal partially allowed; key rent arrears claim dismissed due to statute of limitations.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 9/2017

Audience publique du mardi, dix janvier deux mille dix-sept

Numéro 163096 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 9 septembre 2016,

sub 1) et 2) comparant par Maître Claude DERBAL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) Maître Pierre FELTGEN, avocat à la Cour, demeurant à L-1160 Luxembourg, 12,

boulevard d’Avranches, pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., ayant été établie et ayant eu son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), déclarée en état de faillite par jugement

numéro 77/2007 du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 29 janvier 2007,

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant en personne,

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à Luxembourg,

3) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.), ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Claude PAULY, avocat, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 179597 du rôle et appelée pour fixation le 27

septembre 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 6 décembre

2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Claude DERBAL, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Yannick GENOT, avocat, en remplacement de Maître Pierre FELTGEN,

curateur de la société la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., en faillite,

fournit ses réponses.

Maître Cigdem KUTLAR, avocat, en remplacement de Maître Pierre REUTER,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Maître Diab BOUDENE, avocat, en remplacement de Maître Claude PAULY,

comparant pour PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

janvier 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat du 21 novembre 2002, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont donné à bail

à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l.,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) un local commercial sis à ADRESSE1.), pour un loyer mensuel indexé

de 2.625,00 euros et une avance mensuelle sur charges de 300,00 euros.

Par requête déposée au greffe le 21 février 2006, PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

ont fait convoquer la société SOCIETE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre condamner au montant de

58.754,00 euros, outre les intérêts au taux conventionnel de 10% l’an, à titre d’arriérés

de loyers, pour voir résilier le contrat de bail et pour voir ordonner le déguerpissement

des locataires.

Par jugement du 30 juin 2006, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a donné acte aux requérants de la réduction de leur demande au

montant de 55.829,00 euros, a condamné solidairement la société SOCIETE1.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) le

montant de 31.568,04 euros, outre les intérêts conventionnels, a résilié le contrat de

bail et a condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

déguerpir des lieux dans les deux mois de la notification du jugement. Le juge de

première instance a réservé la demande quant au montant de 16.581,96 euros en

attendant qu’il soit statué définitivement sur la validation ou la mainlevée de la saisie-

arrêt pratiquée le 19 juillet 2005.

Par jugement du 28 novembre 2006 du tribunal de céans, autrement composé, l’appel

principal interjeté par la société SOCIETE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contre

le prédit jugement du 30 juin 2006 a été déclaré non fondé, tandis que l’appel incident

de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) a été déclaré fondé. Après avoir retenu qu’il

n’y a pas lieu à compensation du montant de 4.900,00 euros avec le montant redû à

titre d’arriérés de loyers, le tribunal de céans a dit la demande en paiement de

PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) d’ores et déjà fondée à concurrence du montant

de 36.468,04 euros et a condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) solidairement à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) cette

somme, avec les intérêts conventionnels de 10% l’an, à partir des échéances

respectives, jusqu’à solde. Le tribunal de céans a confirmé le jugement du 30 juin 2006

pour le surplus, sauf à reporter le délai de déguerpissement accordé aux locataires à

un mois à compter de la signification du jugement du 28 novembre 2006.

Le jugement du 28 novembre 2006 a encore déclaré la demande de PERSONNE2.)

et de PERSONNE1.) en paiement du montant de 5.527,06 euros pour non-adaptation

indiciaire recevable et fondée, et a condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) solidairement à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ledit

montant, avec les intérêts conventionnels de 10% l’an, à partir des échéances

respectives non respectées, jusqu’à solde.

L’augmentation de la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en paiement

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de juin 2006 à novembre

2006 a également été déclarée recevable et fondée, de sorte que la société

SOCIETE1.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

ont encore été condamnés

solidairement à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) le montant de 17.550,00

euros avec les intérêts conventionnels de 10% l’an, à partir des échéances

respectives, jusqu’à solde.

Par jugement rendu contradictoirement par le tribunal de paix de Luxembourg le 9

juillet 2007, l’expert Paule JOURDAIN, architecte, demeurant à L-ADRESSE4.), a été

chargée « de dresser un état des lieux de sortie du local de commerce sis à

ADRESSE1.), de constater l’ampleur des dégâts locatifs excédant une usure normale

et de chiffrer les travaux de remise en état ».

Le rapport de l’expert a été déposé au greffe de la Justice de paix de Luxembourg

le 26 novembre 2014.

Lors des plaidoiries de première instance en date des 11 avril 2016, 23 mai 2016 et

10 juin 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont demandé à voir réserver le volet

relatif aux dégâts locatifs. Ils ont réclamé le paiement des loyers de décembre 2006 et

janvier 2007 et ont, par ailleurs, sollicité des arriérés de loyers de 16.581,96 euros,

une indemnité de relocation mensuelle de 5.000,00 euros pour la période de février

2007 à avril 2016, ainsi qu’une indemnité pour charges de (10 x 12 x 300,00 euros =)

36.000,00 euros pour la période de 2007 à 2016, au regard de l’absence de restitution

des clefs des parties communes.

Ils ont encore demandé à voir condamner les défendeurs à leur restituer les clefs

donnant accès aux communs de l’immeuble et à la chaufferie dans les huit jours de la

notification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte.

Les consorts GROUPE1.) ont finalement demandé à se voir rembourser le coût du

rapport d’expertise JOURDAIN.

Par jugement du 26 juillet 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

- dit la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) d’ores et déjà fondée jusqu’à

20.685,54 euros, partant,

- condamné solidairement PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) le montant de 20.685,54 euros, avec les intérêts au taux légal à

partir du 11 avril 2016 jusqu’à solde,

- fixé la créance que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) peuvent d’ores et déjà faire

valoir à l’encontre de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en état de faillite

à 20.685,54 euros,

- dit que pour l’admission de leur créance au passif de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auront à se

pourvoir devant qui de droit,

- condamné PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à restituer à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) les clefs des parties communes et de la chaufferie dans un délai de

dix jours à partir de la notification du jugement sous peine d’une astreinte de 15,00

euros par jour de retard,

- dit que l’astreinte est plafonnée à 450,00 euros,

- refixé l’affaire pour continuation des débats,

- réservé les droits des parties et les frais.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que la demande tendant au

paiement des loyers de décembre 2006 et de janvier 2007 ne constitue pas une

demande nouvelle. Il a cependant déclaré la demande prescrite.

La demande des bailleurs en paiement d’arriérés de loyers à hauteur de 16.581,96

euros a été réservée pour permettre aux parties de fournir au tribunal de paix de plus

amples renseignements sur le sort de la saisie-arrêt pratiquée le 19 juillet 2005 par le

syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) pour ledit montant entre

les mains de la société SOCIETE1.).

L’indemnité de relocation accordée aux bailleurs a été fixée à 18.885,54 euros,

correspondant à une perte de loyers de six mois. L’indemnité pour charges a

également été fixée en fonction d’une période d’indisponibilité de six mois.

Le juge de première instance a considéré que la demande en obtention d’une

indemnité de relocation et d’une indemnité pour charges couvrant une période de dix

ans était surfaite, les bailleurs ayant dû faire des démarches afin de minimiser leur

dommage en temps utile.

La demande en remboursement des frais d’expertise a été réservée en attendant le

sort qui sera réservé à la demande en indemnisation pour dégâts locatifs.

De ce jugement, leur notifié le 1er août 2016, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont

relevé appel par acte d’huissier du 9 septembre 2016.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent :

- à voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout,

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur payer les montants de 3.165,58 euros, avec

les intérêts au taux de 10% à compter du 1er décembre 2006, et de 3.147,59 euros,

avec les intérêts au taux de 10% à compter du 1er janvier 2007, jusqu’à solde,

correspondant aux loyers des mois de décembre 2006 et janvier 2007, et à voir fixer

leur créance à l’égard de la société SOCIETE1.) en faillite auxdits montants de ce chef,

- à voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout,

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur payer le montant de 16.581,96 euros, avec

les intérêts au taux de 10% à compter des échéances respectives, jusqu’à solde, à

titre de loyers impayés, et à voir fixer leur créance à l’égard de la société SOCIETE1.)

en faillite audit montant de ce chef,

- à voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout,

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur payer le montant de 550.000,00 euros, avec

les intérêts au taux de 10%, sinon avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice du 8 juin 2007, jusqu’à solde, à titre d’indemnité de relocation mensuelle de

5.000,00 euros sur une période de 110 mois, soit de février 2007 à avril 2016, et à voir

fixer leur créance à l’égard de la société SOCIETE1.) en faillite auxdits montants de

ce chef,

- à voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout,

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur payer le montant de 36.000,00 euros, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, à titre de

participation aux charges d’un montant mensuel de 300,00 euros pour les années

2007 à 2016 et à voir fixer leur créance à l’égard de la société SOCIETE1.) en faillite

auxdits montants de ce chef.

Les appelants demandent ensuite à voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

condamné PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur restituer les clefs des parties

communes et de la chaufferie.

Ils concluent cependant à l’annulation partielle, sinon à la réformation du jugement

entrepris en ce que le juge de première instance n’a fixé l’astreinte qu’au montant de

15,00 euros par jour et plafonné celle-ci au montant de 450,00 euros. Ils demandent à

voir fixer l’astreinte à un montant journalier de 1.000,00 euros à compter du 1er août

2016, date de la notification du jugement du 26 juillet 2016 et de plafonner celle-ci, s’il

y a lieu, au montant de 150.000,00 euros.

Les appelants demandent, par ailleurs, à voir d’ores et déjà faire droit à leur demande

tendant à la condamnation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) à leur rembourser

les sommes exposées à titre de frais de l’expertise judiciaire JOURDAIN.

Ils demandent finalement à voir condamner « solidairement chacune des parties

intimées sub 2) et 3) », à savoir PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur payer à

chacun une indemnité de procédure de 2.250,00 euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, pour l’instance d’appel.

Dans le cadre de leur demande tendant à se voir allouer les montants respectifs de

3.165,58 euros et de 3.147,59 euros pour les mois de décembre 2006 et janvier 2007,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) font valoir que lesdits montants ne constituent en

réalité pas des arriérés de loyers, mais des indemnités d’occupation, non soumises à

la prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil.

Les intimés PERSONNE4.), PERSONNE3.) et le curateur de la société SOCIETE1.),

en faillite, concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce que la demande de

PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyers pour les mois

de décembre 2006 et de janvier 2007 a été déclarée prescrite.

Ils font valoir que la demande actuelle des appelants tendant à voir qualifier les

montants réclamés pour les mois visés comme indemnités d’occupation - ceci dans le

but de les faire échapper à la prescription - constitue une demande nouvelle,

irrecevable en instance d’appel.

Les intimés soulèvent ensuite l’irrecevabilité de l’appel en ce qu’il a trait à des points

sur lesquels le juge de première instance a sursis à statuer et, plus particulièrement, à

la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en paiement du montant de

16.581,96 euros.

PERSONNE4.), PERSONNE3.) et le curateur de la société SOCIETE1.), en faillite,

interjettent appel incident contre le jugement du 26 juillet 2016 pour autant que le juge

de première instance a fait droit à la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.)

en paiement d’une indemnité de relocation à concurrence du montant de 18.885,54

euros, ainsi qu’à la demande en paiement d’indemnités pour charges à concurrence

d’un montant de 1.800,00 euros.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) relèvent encore appel incident du jugement a quo

en ce qu’ils ont été condamnés à remettre la clef des parties communes à

PERSONNE2.) et à PERSONNE1.), sous peine d’astreinte.

Les parties appelantes sur incident font grief au juge de première instance de ne pas

avoir déclaré irrecevables les prédites demandes pour avoir constitué des demandes

nouvelles, n’ayant pas figuré dans la requête introductive de première instance.

A titre subsidiaire, elles font valoir que les demandes ne sont pas fondées.

Elles soulignent qu’elles ont quitté les lieux en janvier 2007 et que les propriétaires

auraient pu relouer ou vendre le local commercial à la suite de leur départ. Elles

affirment, par ailleurs, avoir remis les clefs des parties communes au syndic et, dès

lors, ne plus être en possession de celles-ci.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) réclament finalement chacun une indemnité de

procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel, tandis que le curateur de la

société SOCIETE1.), en faillite, réclame une indemnité de procédure de 2.000,00

euros.

Discussion

Quant à la recevabilité des appels

Les intimés soulèvent l’irrecevabilité de l’appel principal pour autant qu’il a trait à des

points sur lesquels le juge de première instance a sursis à statuer.

Les parties appelantes estiment qu’il aurait appartenu au juge de première instance

de statuer d’ores et déjà sur leurs demandes en paiement d’arriérés de loyers d’un

montant de 16.581,96 euros et en remboursement des frais de l’expertise JOURDAIN.

Elles demandent, dès lors, au tribunal de céans de déclarer recevable leur appel à cet

égard et de toiser lesdites demandes.

L’article 579 du nouveau code de procédure civil dispose que « Les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance ».

Aux termes de l’article 580 du même code, « Les autres jugements ne peuvent être

frappés d’appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas

spécifiés par la loi. »

La règle résultant de ces textes, que le droit d’appel contre les jugements avant dire

droit ou d’incident est retardé jusqu’à l’appel contre le jugement rendu ultérieurement

au fond, est d’ordre public et l’irrecevabilité en découlant doit être soulevée d’office par

le juge.

Le critère de l’appel immédiat étant purement formel, il n’y a pas lieu de tenir compte,

ni des motifs de la décision, ni des dispositions qui ne sont pas contenues dans le

dispositif lui-même (cf. Cour 3 juillet 2014, n° 38455 du rôle).

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent cependant fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure

où les décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même

demande, tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu

dans le cadre d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes

demandes séparées (op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliquées globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement par rapport à chaque demande indépendante (op. cit. n° 21).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (Cour 11 mars 2004, n° 28002 du

rôle ; Cour 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le caractère définitif d’une partie du

dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la partie du jugement qui ne tranche

pas le principal (op. cit. n° 45).

Le jugement déféré au tribunal de céans constitue, en application des principes posés

ci-dessus, un jugement à dispositions multiples, alors qu’il comporte plusieurs

dispositions séparées, plusieurs demandes ayant été formulées par PERSONNE2.) et

PERSONNE1.).

Dans une telle hypothèse, il est de principe que chaque demande doit être examinée

séparément quant à l’ouverture du droit d’appel (cf. Cour 12 mai 1998, n° 18953 du

rôle ; 24 juin 1999, n° 22685 du rôle ; 12 mars 2008, BIJ 2/2009, p. 34 ; 25 novembre

2009, P. 35, 40 ; 30 juin 2010, n° 34145 du rôle).

Le jugement entrepris a définitivement statué sur les demandes de PERSONNE2.) et

de PERSONNE1.) en paiement des montants correspondant aux loyers des mois de

décembre 2006 et de janvier 2007, d’une indemnité de relocation et d’une indemnité

pour charges, ainsi que sur la demande en restitution des clefs des parties communes.

Le même jugement a cependant sursis à statuer sur la demande des requérants en

paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 16.581,96 euros et sur la demande en

remboursement du coût du rapport d’expertise JOURDAIN.

Les chefs de décision prémentionnés, sur lesquels le juge de première instance a

sursis à statuer, sont à qualifier d’avant dire droit et ne peuvent être frappés d’un appel

immédiat.

L’appel interjeté par

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

est, par conséquent,

irrecevable en ce qu’il a trait aux volets du jugement concernant la surséance à statuer

sur la demande en paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 16.581,96 euros et

sur la demande en remboursement des frais de l’expertise JOURDAIN.

Au vu de ce qui précède, l’appel de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) est

cependant recevable en ce qu’il concerne les volets du jugement entrepris relatifs à

leurs demandes en paiement de montants pour les mois de décembre 2006 et de

janvier 2007, d’une indemnité de relocation et d’une indemnité pour charges, ainsi qu’à

leur demande en restitution des clefs des parties communes.

L’appel incident de PERSONNE4.), de PERSONNE3.) et du curateur de la société

SOCIETE1.), en faillite, est recevable.

Quant à la demande relative aux mois de décembre 2006 et de janvier 2007

Les appelants réclament les montants respectifs de 3.165,58 euros et de 3.147,59

euros, correspondant aux loyers des mois de décembre 2006 et janvier 2007.

Ils font valoir que leur demande tendant à se voir allouer lesdits montants ne constitue

en réalité pas une demande en paiement d’arriérés de loyers, mais une demande en

paiement d’indemnités d’occupation, non soumises à la prescription quinquennale de

l’article 2277 du code civil.

Ils soutiennent qu’en tout état de cause, la prescription a été interrompue par leur

demande en paiement des arriérés de loyers relatifs aux mois visés, formulée dans

une note de plaidoiries du 7 juin 2007, versée au tribunal de paix de Luxembourg, lors

de l’audience des plaidoiries du 8 juin 2007.

Les intimés font valoir que la demande actuelle des appelants tendant à voir qualifier

les montants réclamés pour les mois visés comme indemnités d’occupation - ceci dans

le but de les faire échapper à la prescription - constitue une demande nouvelle,

irrecevable en instance d’appel.

A titre plus subsidiaire, ils donnent à considérer que les indemnités d’occupation, tout

comme les loyers, sont soumis à la prescription quinquennale prévue à l’article 2277

du code civil.

Soutenant, par ailleurs, qu’en vertu de l’article 2244 du code civil, seuls une citation en

justice, un commandement ou une saisie constituent des actes de nature à interrompre

la prescription civile, ils demandent à voir rejeter l’argument des appelants, suivant

lequel la prescription aurait été interrompue par la demande en paiement des arriérés

de loyers litigieux, formulée dans une note de plaidoiries, datée au 7 juin 2007.

Le tribunal tient à rappeler qu’au vœu de l’article 61 alinéa 2 du nouveau code de

procédure civile, il lui appartient, en tout état de cause, de restituer aux faits et actes

litigieux leur exacte qualification.

L’argument présenté par les appelants en instance d’appel, suivant lequel les

montants réclamés pour les mois de décembre 2006 et janvier 2007 sont à qualifier

d’indemnités d’occupation et non pas de loyers, ne saurait partant constituer une

demande nouvelle, irrecevable en appel.

Le jugement du 28 novembre 2006 du tribunal de céans, autrement composé, ayant

confirmé le jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 30 juin 2006 quant à la

résiliation du contrat de bail entre parties, tout en accordant un délai de

déguerpissement à PERSONNE4.), à PERSONNE3.) et à la société SOCIETE1.), les

montants redus par ces derniers du chef de leur occupation des lieux au mois de

décembre 2006 et de janvier 2007, soit après la résiliation du contrat de bail, sont,

conformément aux conclusions des appelants, à qualifier d’indemnités d’occupation et

non pas de loyers.

En vertu de l’article 2277, alinéa 5, du code civil, la prescription quinquennale

s’applique aux actions de paiement de «tout ce qui est payable par année ou à des

termes périodiques plus courts ».

L’indemnité d’occupation est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2277

du code civil (Chambre mixte de la Cour de cassation fr.,12 avril 2002, Bull. civ., n° 3;

D. 2002. 2905, note E Perret-Richard, D. 2003, Somm. p. 734). En effet, le montant

de l'indemnité d'occupation varie proportionnellement avec le temps passé dans les

lieux par l'occupant. L'indemnité d'occupation constitue partant une dette périodique

soumise à la prescription de l'article 2277 du code civil peu importe que le montant de

la dette soit exprimé globalement ou sous forme d'indemnité mensuelle (Cour d’appel

lux., 1er février 2006, no 30119 du rôle).

L'action visant à faire peser sur l'occupant une indemnité d'occupation mensuelle

relève, à l'instar d'une action visant au paiement du loyer, de la prescription de cinq

ans prévue à l'article 2277 du code civil (Cour de cassation fr., chambre plénière, 10

juin 2005).

Le créancier d’une indemnité d’occupation ne peut obtenir le recouvrement des

arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande (Cour de cassation fr.,

3e chambre civile, 8 novembre 2006, JurisData n° 2006-035786).

Les appelants versent une note de plaidoiries datée au 7 juin 2007, aux termes de

laquelle ils sollicitent les montants de 3.165,58 euros et de 3.147,59 euros,

correspondant aux mois de décembre 2006 et de janvier 2007.

Les intimés estiment que la demande contenue dans ladite note de plaidoiries n’est

pas interruptive de prescription.

En vertu de l’article 2244 du code civil, une citation en justice, un commandement ou

une saisie, signifiée à celui qu’on veut empêcher de prescrire, forme l’interruption

civile.

La diversification des modes d'introduction de l'instance oblige à interpréter l'article

2244 du code civil de façon compréhensive (cf. JCL art. 2242 à 2250, n° 37 et suivants,

Cour d’appel lux., 28 septembre 2006, no 30277 du rôle).

Ce qui importe c'est que l'acte signifié renferme une prétention incompatible avec la

prescription commencée (Cour d’appel lux., arrêt précité).

Or, en l’espèce, le jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 9 juillet 2007

indique qu’au cours de l’audience des plaidoiries du 25 juin 2007 le mandataire de

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) a sollicité la nomination d’un expert en vue de

constater l’ampleur des dégâts locatifs et de chiffrer le prix de la remise en état du local

de commerce, mais ne fait pas état d’une demande en paiement d’arriérés de loyers

ou d’indemnités d’occupation présentée par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) pour la

période de décembre 2006 à janvier 2007.

Le seul fait que, par courrier du 11 mai 2016 aux mandataires des parties, le juge de

première instance indique que la note de plaidoiries datée au 7 juin 2007 figure bien

au dossier, n’établit pas que la demande relative aux montants redus pour les mois de

décembre 2006 et de janvier 2007 ait effectivement été présentée au cours des

plaidoiries préalables au jugement du 9 juillet 2007.

A défaut de preuve qu’une demande relative aux montants litigieux ait été présentée

à une audience des plaidoiries du tribunal de paix de Luxembourg endéans les cinq

ans de leur échéance, il devient oiseux, en l’espèce, de rechercher si une telle

demande aurait, en l’espèce, été de nature à interrompre la prescription.

C’est, dès lors, à bon droit que le juge de première instance a dit que la demande

relative aux montants redus pour les mois de décembre 2006 et de janvier 2007 était

prescrite.

Quant à l’indemnité de résiliation et à l’indemnité pour charges

Dans le cadre de leur appel incident, PERSONNE4.), PERSONNE3.) et le curateur de

la société SOCIETE1.), en faillite, font grief au juge de première instance de ne pas

avoir déclaré irrecevables les demandes de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en

obtention d’une indemnité de relocation et d’une indemnité pour charges, pour avoir

constitué des demandes nouvelles, n’ayant pas figuré dans la requête introductive de

première instance.

L’irrecevabilité des demandes nouvelles est d’un intérêt privé et ne peut normalement

pas être soulevée d’office par les tribunaux. Il en est cependant autrement en cas de

défaut (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, éd. Bauler, 2012, n° 1006).

En l’espèce, il ne résulte pas du jugement entrepris que la recevabilité des demandes

en paiement d’une indemnité de relocation et d’une indemnité pour charges,

présentées pour la première fois lors des plaidoiries à l’audience du tribunal de paix

de Luxembourg du 11 avril 2016, ait été contestée par PERSONNE4.), PERSONNE3.)

et le curateur de la société SOCIETE1.), en faillite, qui avaient comparu à ladite

audience. C’est partant à bon droit que le juge de première instance a déclaré

recevables les demandes.

Quant au fond, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) critiquent le jugement entrepris pour

autant que les indemnités réclamées ne leur ont été allouées que pour une période de

six mois à la suite du déguerpissement des intimés. Ils demandent à se voir allouer

lesdites indemnités pour une période de 110 mois.

Concernant la demande à titre d’indemnité de relocation, les appelants font plaider que

le juge de première instance, après avoir relevé qu’il résulte du rapport d’expertise

JOURDAIN que des dégâts considérables avaient été portés au local commercial par

les locataires, aurait logiquement dû leur allouer une indemnité correspondant à une

période supérieure à six mois, étant donné que les lieux avaient été rendus

indisponibles en raison des dégâts causés et que le rapport définitif de l’expert

JOURDAIN n’a été déposé au tribunal que le 26 novembre 2014. Ils font encore valoir

qu’ils ne disposent pas des fonds nécessaires permettant la remise en état des lieux,

faute par les parties intimées de procéder au paiement des condamnations d’ores et

déjà prononcées à leur égard.

PERSONNE4.), PERSONNE3.) et le curateur de la société SOCIETE1.), en faillite,

contestent le bien-fondé de la demande en allocation d’une indemnité de relocation en

soutenant que les lieux ont été libérés en janvier 2007 et que, dès lors, les bailleurs

auraient pu retrouver un nouveau locataire, voire un acquéreur, sans tarder.

Aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. Il est

généralement admis que l’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de

revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un

nouveau preneur et qu’elle ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis

à la disposition du bailleur.

C’est à bon droit que le juge de première instance a rappelé qu’il appartient, dans la

mesure du raisonnable, au créancier de limiter son préjudice et qu’il a donné à

considérer que le rapport d’expertise MICHELI du 26 janvier 2007 aurait pu servir de

base à l’évaluation des dégâts locatifs constatés, de sorte qu’il aurait pu être procédé

à la remise en état des lieux en vue de leur relocation à la suite du dépôt dudit rapport.

S’il est vrai que l’expert JOURDAIN a seulement été chargé de dresser l’état des lieux

par jugement du 9 juillet 2007, il ne faut pas oublier que ce n’est qu’à l’audience des

plaidoiries du 25 juin 2007 que la demande en nomination d’un expert a été formulée

par les propriétaires des lieux.

Il convient encore de constater que, suivant les éléments figurant au dossier, les

appelants n’ont pas cherché à mettre en location le local commercial, ni à la suite de

la première visite des lieux avec l’expert JOURDAIN en janvier 2008, ni à la suite du

dépôt du

rapport d’expertise

en novembre 2014, mais

qu’ils occupent

personnellement, depuis plusieurs années, le local commercial à des fins d’habitation.

Les appelants sont partant malvenus de réclamer une indemnité de relocation de dix

ans.

Au vu de ce qui précède, il convient de retenir que c’est à bon droit que le juge de

première instance a évalué à six mois la période qui aurait normalement dû suffire aux

bailleurs pour trouver un nouveau locataire.

Le jugement entrepris est donc à confirmer pour autant qu’il a fixé au montant de

18.885,54 euros l’indemnité de relocation devant revenir à PERSONNE2.) et à

PERSONNE1.).

Concernant la demande en allocation d’indemnités pour charges, les appelants

exposent qu’en raison du fait que les locataires ne leur ont, jusqu’à aujourd’hui, pas

restitué les clefs des parties communes de l’immeuble, ils ont été privés de jouir

desdites parties communes, tout en étant obligés de régler les charges de copropriété,

soit un montant mensuel de 300,00 euros, pendant une période de dix ans.

Les parties intimées contestent être en possession des clefs des parties communes

qu’ils soutiennent avoir remises au syndic de la copropriété à la suite de la libération

des lieux. Ils estiment qu’à supposer que le syndic n’ait pas continué les clefs aux

propriétaires, il aurait, le cas échéant, appartenu à ces derniers d’agir en référé contre

le syndic en vue de minimiser leur préjudice.

Les appelants expliquent que le syndic refuse obstinément de leur remettre les clefs

des parties communes.

C’est à juste titre que les appelants font valoir qu’il aurait appartenu aux intimés de leur

restituer les clefs et non pas de les remettre au syndic.

Toutefois, le fait que les appelants occupent le local commercial à des fins d’habitation

depuis plusieurs années - la date de leur emménagement dans les lieux n’a pas été

précisée lors des plaidoiries en instance d’appel - rend peu crédibles leurs allégations

relatives à la privation d’accès aux parties communes.

A supposer néanmoins établie l’absence d’accès aux parties communes dans leur

chef, il aurait été aisé pour les appelants de réclamer la remise des clefs au syndic par

le biais d’une assignation en référé sur base de l’article 933, alinéa 1er, du nouveau

code de procédure civile.

Eu égard au fait qu’il ne résulte pas du dossier que les appelants aient fait des

démarches en ce sens depuis le départ des locataires, ils restent en défaut d’établir

un dommage résultant de la privation d’accès aux parties communes, qui serait en

relation causale directe avec l’omission des intimés de leur remettre les clefs litigieuses

au moment du déguerpissement des lieux loués.

La demande en allocation d’une indemnité pour charges est, dès lors, par réformation

du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Quant à la demande en restitution des clefs

C’est à juste titre que le juge de première instance a déclaré recevable la demande de

PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en restitution des clefs des parties communes,

cette demande, formulée pour la première fois lors des plaidoiries de première

instance, étant intimement liée aux demandes en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement des locataires contenues dans la requête introductive de première

instance et ne constituant, dès lors, pas une demande nouvelle.

Comme il résulte des développements qui précèdent que PERSONNE4.) et

PERSONNE3.) ont - certes à tort - remis les clefs des parties communes au syndic et

non pas aux bailleurs, au moment de leur déguerpissement, il n’est pas établi qu’ils

disposent toujours d’un jeu de clefs à l’heure actuelle.

La demande tendant à les condamner à la remise des clefs, sous peine d’astreinte,

est, dès lors, à déclarer non fondée, ce par réformation du jugement entrepris.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel principal est

irrecevable en ce qu’il a trait au volet du jugement entrepris qui a sursis à statuer sur

la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyers

d’un montant de 16.581,96 euros et sur la demande en remboursement des frais de

l’expertise JOURDAIN, qu’il est recevable pour le surplus, mais qu’il n’est pas fondé.

L’appel incident est recevable et partiellement fondé.

Quant aux demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Les parties ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, leurs demandes respectives en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel sont à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare irrecevable l’appel principal en ce qu’il a trait au volet du jugement entrepris

qui a sursis à statuer sur la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en

paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 16.581,96 euros et sur la demande en

remboursement des frais de l’expertise JOURDAIN,

déclare recevable l’appel principal pour le surplus,

dit que la demande du chef d’indemnités d’occupation relatives aux mois de décembre

2006 et de janvier 2007 ne constitue pas une demande nouvelle,

déclare irrecevable pour cause de prescription la demande de PERSONNE2.) et de

PERSONNE1.) du chef d’indemnités d’occupation relatives aux mois de décembre

2006 et de janvier 2007,

dit l’appel principal non fondé,

dit recevable et partiellement fondé l’appel incident, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) du chef d’une

indemnité pour charges,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) tendant à la

condamnation de PERSONNE4.) et de PERSONNE3.) à la remise des clefs des

parties communes, sous peine d’astreinte,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.