Court dismisses appeal confirming landlord's seizure conversion despite tenant bankruptcy due to prior eviction judgment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 3/2017

Audience publique du mardi, dix janvier deux mille dix-sept

Numéro 179356 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

Maître Max MAILLIET, avocat, demeurant professionnellement à L-2342 Luxembourg,

52, rue Raymond Poincaré, agissant en sa qualité de curateur de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A., ayant été établie et ayant eu son siège social à L-ADRESSE1.),

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), déclarée en état de faillite par jugement du Tribunal d’Arrondissement

de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale, en date du 22 janvier 2016,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 31 août 2016,

comparant par Maître Max MAILLIET, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 179356 du rôle et appelée pour fixation le

4 octobre 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 12 décembre

2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Anne Sophie BOUL, avocat, en remplacement de Maître Max MAILLIET,

agissant en sa qualité de curateur de la société anonyme SOCIETE1.) S.A., en faillite,

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Katya VASILEVA, avocat, en remplacement de Maître Cathy ARENDT,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

janvier 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 11 juin 2014, ayant pris effet le 1er juillet 2014, la société

anonyme SOCIETE2.) S.A. a donné en location à la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. un immeuble à usage commercial sis à ADRESSE1.).

Par requête du 22 décembre 2015, la société SOCIETE2.) a fait convoquer la société

SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir

déclarer bonne et valable la saisie-gagerie pratiquée par exploit d’huissier Geoffrey

GALLE du 10 décembre 2015 et de la convertir en saisie-exécution. Elle a, par ailleurs,

sollicité une indemnité de procédure de 800,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la partie demanderesse a fait état

d’une créance résultant d’un jugement du tribunal de paix du 7 janvier 2016 à hauteur

de 41.325,00 euros à l’encontre de la société SOCIETE1.), déclarée en état de faillite

par jugement du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière

commerciale, du 22 janvier 2016, et a demandé la validation de la saisie-gagerie pour

ce montant, ainsi que sa conversion en saisie-exécution.

Le curateur de la faillite de société SOCIETE1.) a estimé que la demande en validation

de la saisie-gagerie n’était pas recevable, au motif que le prédit jugement du 7 janvier

2016, ayant prononcé la résiliation du contrat de bail, ne serait pas coulé en force de

chose jugée, de sorte que la requérante ne pourrait se prévaloir de l’exception prévue

à l’article 454 du code de commerce.

Il a encore fait valoir que la validation de la saisie-gagerie ne pourrait porter que sur

les meubles meublants à l’exclusion des marchandises et véhicules automoteurs.

Par jugement du 22 juillet 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

a reçu la demande en la forme,

a validé la saisie-gagerie pratiquée le 10 décembre 2015 par le ministère de

l’huissier de justice Geoffrey GALLE contre la société SOCIETE1.), actuellement en

état de faillite, à la requête de la société SOCIETE2.),

l’a convertie en saisie-exécution,

a autorisé la société SOCIETE2.) à faire procéder à la vente dans les forme et délai

de la loi des objets saisis jusqu’à concurrence du montant de 41.325,00 euros,

augmenté des intérêts légaux tels que prévus au jugement du tribunal de paix de

Luxembourg du 7 janvier 2016,

a dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure de la

société SOCIETE2.),

a fait masse des frais et les a imposés à la masse de la faillite de la société

SOCIETE1.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, constatant que jusqu’au jour du

prononcé, le curateur de la faillite de la société SOCIETE1.) n’avait pas versé de copie

d’un acte d’appel relatif au jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 7 janvier

2016, a admis que ce jugement était entretemps coulé en force de chose jugée et que,

dès lors, l’exception prévue à l’article 454 du code de commerce pouvait jouer.

Il a ensuite retenu qu’en l’espèce, l’intégralité des objets faisant l’objet de la saisie-

gagerie pratiquée, y compris les véhicules, étaient couverts par le privilège du bailleur

et a dit que la validation de la saisie-gagerie porte sur tous les objets saisis suivant

exploit d’huissier du 10 décembre 2015.

De ce jugement, le curateur de la faillite de la société SOCIETE1.) a régulièrement

relevé appel par acte d’huissier du 31 août 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir débouter la société

SOCIETE2.) de l’intégralité de ses demandes et partant à voir rejeter les demandes

en validation de la saisie-gagerie et conversion consécutive en saisie-exécution. Il

réclame une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, le curateur de la société SOCIETE1.) fait grief au juge de

première instance d’avoir validé la saisie-gagerie pour le montant de 41.325,00 euros,

alors que le jugement sur base duquel la saisie-gagerie était pratiquée – à savoir le

jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 7 janvier 2016 – n’était pas définitif au

jour du prononcé de la faillite de la société SOCIETE1.) (22 janvier 2016).

Le curateur de la société SOCIETE1.) explique que l’exception au principe de la

suspension des poursuites individuelles ne joue qu’au profit du bailleur qui a un droit

acquis à reprendre possession des lieux loués, ce droit n’étant acquis, selon l’appelant,

qu’à condition qu’au jour du prononcé de la faillite, le jugement ayant résilié le contrat

de bail, soit coulé en force de chose jugée. Tel n’étant pas le cas en l’espèce, l’appelant

estime qu’il était indifférent de savoir qu’au jour des plaidoiries de première instance,

aucun appel n’avait été relevé à l’encontre du jugement du 7 janvier 2016.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite, à son tour, une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle fait valoir que dans la mesure où le contrat de bail a été résilié judiciairement avant

le prononcé de la faillite de la société SOCIETE1.), l’exception au principe de la

suspension des poursuites individuelles peut jouer, aucun texte n’exigeant que le

jugement, sur lequel la saisie-gagerie se fonde, soit coulé en force de chose jugée.

Dans la mesure où, en l’occurrence, le jugement prononçant la résiliation du contrat

de bail est antérieur au jugement prononçant la faillite du locataire, il conviendrait de

confirmer le jugement attaqué qui a validé la saisie-gagerie.

Motifs de la décision

Il est rappelé que la saisie-gagerie a été validée sur base d’un jugement rendu le

7 janvier 2016 par le tribunal de paix de Luxembourg, lequel a (i) condamné la société

SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de 41.325,00 euros, outre les

intérêts légaux, du chef d’arriérés de loyers, (ii) résilié le contrat de bail, (iii) condamné

la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués endéans le mois de la notification

du jugement et (iv) condamné la société SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de

procédure de 400,00 euros.

Ce jugement a été notifié aux sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) en date du 8

janvier 2016.

Suivant jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant

en matière commerciale, le 22 janvier 2016, la société SOCIETE1.) a été déclarée en

état de faillite.

Aux termes de l’article 454 du code de commerce « toutes voies d’exécution pour

parvenir au paiement des créances privilégiées sur le mobilier, seront suspendues

jusqu’à la clôture du procès-verbal des créances, sans préjudice de toute mesure

conservatoire et du droit qui serait acquis au propriétaire des lieux loués d’en reprendre

possession. Dans ce dernier cas, la suspension des voies d’exécution établie au

présent article cessera de plein droit en faveur du propriétaire ».

En vertu de cette disposition, le bailleur de l’immeuble loué par le failli et qui remplit

les conditions de l’article 454 peut exercer son privilège spécial sur les meubles

garnissant les lieux loués, voire sur le produit de leur réalisation, nonobstant le

jugement déclaratif de la faillite, puisque les voies d’exécution ne sont pas suspendues

à son égard.

Aussi, la Cour de cassation belge a-t-elle retenu, qu’en pareil cas « la loi a voulu

accorder au propriétaire la faculté de poursuivre librement le paiement de sa créance

privilégiée, selon les mêmes modalités et avec les mêmes effets qu’il eut pu le faire si

son débiteur n’avait pas été déclaré en faillite » (arrêt du 16.03.1939, Pas. b. 1939, I,

154).

Cette solution, généralement approuvée par la doctrine (cf. L. Fredericq, Traité de droit

commercial belge, tome VII, éd. Fecheyr, n° 412 ; J. Van Ryn et J. Heenen, op. cité,

n° 2673 et 2763 ; Les Novelles, Droit commercial, tome IV, A. Cloquet, Les concordats

et la faillite, éd. Larcier, n° 1440) permet donc au bailleur dont la créance remplit les

exigences de l’article 454, de demander la condamnation du curateur qualitate qua au

paiement (cf. arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 29 décembre 1937, tel que

résumé dans l’arrêt précité de la Cour de Cassation belge) ainsi que la validation d’une

saisie-gagerie pratiquée avant la déclaration de faillite et sa conversion en saisie-

exécution (cf. R.P.D.B., tome XI, v° Saisie-gagerie, n° 46 ; Lux. 8 mai 2007, n° du rôle

103 790).

Il est partant de principe qu’en vertu de l’article 454 alinéa 2 du code de commerce, la

suspension des voies d’exécution cessera de plein droit en faveur du propriétaire

auquel est acquis le droit de reprendre possession des lieux loués. Il est admis qu’il

faut une résolution amiable ou judiciaire du contrat de bail (cf. Les Novelles, Droit

commercial, tome IV, Les concordats et faillite, n° 1440).

La loi fait ainsi exception à la règle de la suspension des poursuites individuelles au

profit du bailleur qui a acquis le droit de reprendre possession des lieux loués, soit en

vertu d’un titre d’expulsion antérieur à la faillite, soit dans l’hypothèse où le bail est

venu à terme par l’expiration du temps pour lequel il a été conclu (cf. Les Novelles, Le

louage de choses, tome I, n ° 769).

Il est précisé, dans ce contexte, que le titre se définit comme le fondement juridique

d’un nouveau droit qui, associé à divers qualificatifs, indique tant la source du droit que

le mode et les caractères essentiels de l’acquisition (cf. G. CORNU, Vocabulaire

juridique), étant souligné que la source d’un droit peut être d’origine légale,

conventionnelle ou judiciaire.

Tel que le soutient à bon droit l’intimée, aucun texte n’exige, pour que le bailleur puisse

se prévaloir de l’exception prévue à l’article 454 du code de commerce, que le

jugement ayant résilié le contrat de bail soit coulé en force de chose jugée.

En l’espèce, il est rappelé que le jugement ayant résilié le contrat de bail et ordonné le

déguerpissement du locataire est antérieur au prononcé de la faillite de la société

locataire, le tribunal de paix, dans son jugement du 7 janvier 2016, ayant fait droit à

l’ensemble des prétentions du bailleur, alors que le locataire n’avait pas contesté les

différentes demandes. Ce jugement, qui a été notifié aux parties le 8 janvier 2016, n’a

pas fait l’objet d’un recours à ce jour. Il est partant coulé en force de chose jugée

depuis le 18 février 2016.

A noter finalement que lorsque la faillite du locataire est déclarée après qu’une saisie-

gagerie ait été pratiquée sur les biens garnissant les lieux loués, les poursuites peuvent

être continuées par le bailleur et la saisie-gagerie peut être validée dès lors que le failli

est représenté à l’instance par le curateur et que les conditions de la validité sont

remplies (cf. R.P.D.B., v° Saisie-gagerie, n° 46 ; TAL, 08.05.2007, XIVe ch., n° 103790

du rôle).

Toutes les conditions nécessaires à la validation de la saisie-gagerie étant remplies

en l’espèce, c’est à bon droit que le juge de première instance a validé la saisie-gagerie

et a converti cette dernière en saisie-exécution.

L’appel laisse partant d’être fondé, le jugement entrepris étant à confirmer.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel formulée par l’appelant requiert un rejet.

Dans la mesure où l’intimée reste en défaut de justifier de l’iniquité requise par l’article

240 du nouveau code de procédure civile, il convient pareillement de la débouter de

sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la présente instance.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

laisse les frais et dépens de l’instance d’appel à charge de la masse de la faillite de la

société anonyme SOCIETE1.) S.A.