Tenant appeal against eviction dismissed; arrears paid and current rent regularized justifies bail retention.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 8/2017

Audience publique du mardi, dix janvier deux mille dix-sept

Numéro 179308 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 24 août

2016,

comparant par Maître Rafaela SIMÕES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.),

ayant

demeuré

à L-ADRESSE1.),

actuellement détenu au

ORGANISATION1.) à ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), née PERSONNE3.), sans état connu, et son époux

3) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

sub 1) ne comparant pas,

sub 2) comparant en personne, assisté de sa fille, PERSONNE5.),

sub 3) comparant par sa fille, PERSONNE5.), en vertu d’une procuration du 19

septembre 2016.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 179308 du rôle fut appelée à l’audience publique du

4 octobre 2016, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du

lundi, 12 décembre 2016 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Rafaela SIMÕES, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

PERSONNE2.), actuellement détenu au ORGANISATION1.) à ADRESSE2.), ne

comparut ni en personne, ni par mandataire.

PERSONNE4.), comparant en personne, et PERSONNE5.), assistant son père,

PERSONNE4.), et représentant sa mère, PERSONNE3.), née PERSONNE3.),

fournirent leurs réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

janvier 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 21 avril 2016, PERSONNE4.) et son épouse,

PERSONNE3.), ont fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE1.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg pour les entendre condamner à leur payer la somme de

1.250,00 euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges pour le mois d’avril

2016, relatif à un appartement sis à ADRESSE4.), donné en location à ces derniers

en vertu d’un contrat de bail du 27 décembre 2013. Les requérants ont encore sollicité

la résiliation du contrat de bail et la condamnation des locataires au déguerpissement.

Lors des plaidoiries de première instance, les époux SUSUTOGLU ont augmenté leur

demande au montant de 3.750,00 euros, correspondant aux loyers et avances sur

charges redus pour les mois de mai à juillet 2016.

Ils ont, par ailleurs, soutenu que les défendeurs gardaient des animaux de compagnie

dans l’appartement en dépit de l’interdiction prévue au contrat de bail et qu’ils

causeraient des nuisances sonores.

PERSONNE1.) n’a pas contesté le paiement tardif des loyers. Elle a affirmé se trouver

dans une situation difficile en raison de l’incarcération de son concubin,

PERSONNE2.). Elle a soutenu avoir entrepris des démarches auprès des autorités

compétentes pour obtenir de l’aide financière. Les loyers de mai et juin 2016 auraient

été payés par l’office social. Elle s’est opposée à la résiliation du contrat de bail.

PERSONNE2.) ne s’est ni présenté, ni fait représenter à l’audience des plaidoiries de

première instance.

Par jugement du 13 juillet 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE4.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande,

-

dit fondée la demande en paiement du chef de loyers et avances sur charges pour

la somme de 3.750,00 euros,

-

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE4.) et PERSONNE3.) la somme

de 1.875,00 euros du chef de loyers et avances sur charges avec les intérêts légaux

à partir du 21 avril 2016 jusqu’à solde sur le montant de 625,00 euros et à partir du

4 juillet 2016 jusqu’à solde sur le montant de 1.250,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE4.) et PERSONNE3.) la somme

de 1.875,00 euros du chef de loyers et avances sur charges avec les intérêts légaux

à partir du 21 avril 2016 jusqu’à solde sur le montant de 625,00 euros et à partir du

4 juillet 2016 jusqu’à solde sur le montant de 1.250,00 euros,

-

déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE2.) et d’PERSONNE1.) de ne pas avoir payé les loyers aux échéances

contractuelles,

-

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de deux mois à partir de la

notification du jugement,

-

au besoin, autorisé

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.)

à faire expulser

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers,

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

-

rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

-

rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire,

-

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’aucune preuve du

paiement des loyers de mai à juillet 2016 n’a été rapportée.

Il a ensuite considéré que le non-paiement de trois mois de loyers était suffisamment

grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et la condamnation des locataires

au déguerpissement.

De ce jugement, lui notifié le 15 juillet 2016, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 24 août 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire qu’il n’y a pas

lieu de résilier le contrat de bail. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal

confirmerait néanmoins la résiliation du contrat de bail, l’appelante demande à se voir

accorder un délai de déguerpissement d’au moins six mois pour lui permettre de se

reloger.

Elle sollicite, en outre, une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait exposer que suite à l’incarcération de

PERSONNE2.) le 16 mars 2016, elle ne pouvait que très difficilement faire face seule

au paiement du loyer.

A l’audience des plaidoiries du 12 décembre 2016, l’appelante fait valoir que les loyers

et avances sur charges précédents ont toujours été payés et que le retard dans les

paiements, dès avril 2016, s’explique par les difficultés financières engendrées par

l’incarcération de PERSONNE2.). Elle insiste sur le fait que les difficultés financières

n’ont été que passagères et qu’à ce jour, les arriérés de loyers ont été intégralement

apurés. Elle fait expliquer que certains loyers ont été payés par l’office social, mais

qu’actuellement elle paie elle-même le loyer. Elle affirme percevoir un revenu pour

personnes gravement handicapées et précise que son fils, qui travaille en tant qu’aide-

cuisinier, vit avec elle dans l’appartement loué.

En droit, l’appelante fait plaider que, si en principe, le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail, il appartient

cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle. L’appelante estime qu’en l’espèce, eu égard au caractère passager de ses

difficultés financières et au fait qu’actuellement, tous les arriérés de loyers ont été

payés, le manquement constaté ne serait pas suffisamment grave pour justifier la

résiliation du contrat de bail.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) concluent à la confirmation pure et simple du

jugement entrepris.

Les intimés expliquent qu’ils craignent qu’PERSONNE1.) ne puisse, à long terme, pas

faire face seule au loyer convenu entre parties. Ils maintiennent leur demande en

résiliation du contrat de bail et s’opposent également à la demande subsidiaire de

l’appelante en obtention d’un délai de déguerpissement de six mois.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que le jugement de première instance n’est pas entrepris en

ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer aux bailleurs la somme de 1.875,00 euros

du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts au taux légal,

tels que stipulés au dispositif du jugement entrepris, l’appelante ne critiquant le premier

jugement que dans la mesure où le bail a été résilié et qu’elle a été condamnée à

déguerpir des lieux loués.

Il résulte des éléments du dossier que PERSONNE2.) se trouve en détention au

ORGANISATION1.) à ADRESSE2.) depuis le 16 mars 2016.

Il résulte encore des pièces versées en cause que l’Office social de Mersch a payé

pour le compte d’PERSONNE1.) les loyers d’avril, mai, juin et juillet 2016. Le loyer

d’avril 2016 a été payé le 3 mai 2016 et ceux de mai et juin ont été payés le 13 juillet

2016. Le tribunal ne dispose pas de la date du paiement du loyer du mois de juillet

2016.

Les intimés ne contestent pas que les loyers ont été réglés.

Il résulte des pièces versées en cause que depuis août 2016, les loyers ont été payés

par PERSONNE1.) comme suit :

-

le loyer d’août 2016 a été payé le 8 août 2016,

-

le loyer de septembre 2016 a été payé le 1er septembre 2016,

-

le loyer d’octobre 2016 a été payé le 3 octobre 2016,

-

le loyer de novembre 2016 (erronément dénommé sur l’avis de débit

« octobre 2016 ») a été payé le 3 novembre 2016,

-

le loyer de décembre 2016 a été payé le 1er décembre 2016.

Il en découle que, pendant la période d’avril à juillet 2016, les loyers ont été réglés

avec un retard non négligeable. Les locataires ont partant manqué à leur obligation

contractuelle de payer le loyer aux échéances convenues.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, t VI, éd 2000,

n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en

cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (cf.

Les Novelles, op. cit. n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation

des faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de

loyers (cf. Les Novelles, op. cit. n° 390 e).

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. Les Novelles, op. cit., n° 388 ter a).

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction

de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars

1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux

torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour

de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le

caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non

d’un dommage dans le chef du bailleur.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a

mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent (cf. Les

Novelles, op. cit., n° 390 e).

En l’espèce, à ce jour, tous les arriérés de loyers et d’avances sur charges ont été

payés. Il s’y ajoute que depuis août 2016, les loyers sont payés régulièrement en début

du mois.

Il est évident que l’incarcération de PERSONNE2.), intervenue le 16 mars 2016, a eu

des répercussions sur la situation financière d’PERSONNE1.), étant précisé que

depuis avril 2016, les loyers n’ont plus été payés régulièrement.

Or, il résulte des pièces versées en cause que l’appelante a effectué une multitude de

démarches afin de surmonter ses difficultés financières. Elle s’est adressée

notamment à l’Office social de Mersch et à l’ADEM. A partir d’août 2016, elle s’acquitte

elle-même du loyer aux échéances convenues. Il s’ensuit que les difficultés financières

rencontrées par l’appelante sont à qualifier de passagères et comme étant en relation

causale évidente avec l’incarcération de PERSONNE2.).

Il s’y ajoute que PERSONNE4.) et PERSONNE3.) n’établissent, ni n’allèguent un

quelconque préjudice. Dans la mesure où l’intégralité des loyers a été apurée et que

l’appelante s’acquitte, depuis août 2016, régulièrement du loyer en début du mois, le

fait de craindre qu’un jour, la locataire ne pourrait plus faire face seule au loyer –

événement hypothétique et incertain – ne saurait constituer un dommage dans le chef

des bailleurs.

En l’espèce, l’intégralité des arriérés de loyers et d’avances sur charges étant apurée,

le tribunal considère que la résiliation du bail constitue une mesure disproportionnée

et ne se justifie pas.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est fondé, les

demandes tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement consécutif des

locataires étant, par réformation de la décision attaquée, à dire non fondées.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

PERSONNE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel requiert un rejet.

PERSONNE2.) ne s’est ni présenté, ni fait représenter à l’audience des plaidoiries.

L’exploit d’appel lui ayant été signifié à personne, il y a lieu de statuer par un jugement

réputé contradictoire à son égard en application de l’article 79 alinéa 2 du nouveau

code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant par jugement réputé

contradictoire à l’égard de PERSONNE2.) et contradictoirement à l’égard des autres

parties,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE4.) et de PERSONNE3.), née PERSONNE3.), en

résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de

PERSONNE2.) et

d’PERSONNE1.) non fondée, et en déboute,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

fait masse des frais et dépens des deux instances,

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.), née PERSONNE3.), à l’ensemble de

ces frais et dépens.