Tenant appeal against landlord's rent claim dismissed; landlord's counterclaim for unpaid rent allowed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 4/2017

Audience publique du mardi, dix janvier deux mille dix-sept

Numéro 177552 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Livia HOFFMANN, juge,

Silvia MAGALHAES ALVES, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), entrepreneur, demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE2.), entrepreneur, demeurant à L-ADRESSE3.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 17 mai 2016,

intimés sur appel incident,

sub1) à 3) comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 177552 du rôle fut appelée à l’audience publique du

21 juin 2016, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries d’abord au 15 novembre

2016 et finalement à l’audience publique du lundi, 12 décembre 2016 à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître David GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg, en remplacement de Maître

Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg, comparant pour la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Brahim SAHKI, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette, en remplacement de

Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à Luxembourg, comparant pour

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

10 janvier 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 27 février 2013, PERSONNE3.) a donné en location à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

à

la

société

à

responsabilité

limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. un hall industriel sis à L-ADRESSE5.).

Par requête du 8 septembre 2015, PERSONNE3.) a demandé la convocation de

PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de

paix de Luxembourg aux fins de les entendre condamner solidairement, sinon in

solidum, à lui payer le montant de 6.400,00 euros, en sus les intérêts légaux, à titre

d’arriérés de loyer, d’entendre résilier le contrat de bail conclu entre parties et de voir

condamner les parties défenderesses au déguerpissement. Il a, en outre, sollicité une

indemnité de procédure de 500,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE3.) a renoncé à sa

demande en résiliation et en déguerpissement et a réduit sa demande en paiement au

montant de 960,00 euros.

Les locataires se sont opposés à la demande en paiement et ont, à titre

reconventionnel, demandé la condamnation du bailleur au paiement du montant de

11.269,53 euros.

Ils ont soutenu que le loyer mensuel ne devait s’établir au montant de 3.200,00 euros,

indiqué dans le contrat de bail, que dans l’hypothèse où la TVA serait déductible. Or,

le bailleur n’aurait pas accompli les démarches requises à cet effet. Il aurait notamment

omis de faire une déclaration d’option auprès de l’Administration de l’Enregistrement

et des Domaines.

PERSONNE3.) a répliqué qu’un loyer incompressible de 3.200,00 euros était prévu au

contrat de bail. Il aurait été stipulé qu’en cas d’exercice du droit d’option par le bailleur,

le loyer serait à augmenter de la TVA applicable. Comme il n’aurait pas fait usage de

cette faculté, le loyer redû serait de 3.200,00 euros.

Par jugement du 18 mai 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la requête en la forme,

-

donné acte à PERSONNE3.) de la renonciation à sa demande en résiliation et en

déguerpissement et de la réduction de sa demande en paiement pécuniaire,

-

donné acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) de leur

demande reconventionnelle,

-

déclaré la demande principale partiellement fondée,

-

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) solidairement

à payer à PERSONNE3.) la somme de 960,00 euros,

-

déclaré la demande reconventionnelle recevable, mais non fondée,

-

rejeté les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé qu’en vertu de l’article 45 de

la loi modifiée du 12 février 1979 concernant la taxe sur la valeur ajoutée et de l’article

5 du règlement grand-ducal du 7 mars 1980 déterminant les limites et les conditions

de l’exercice du droit d’option pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée aux

opérations immobilières, le bail commercial et le bail professionnel peuvent être

soumis à la TVA, à condition que tant le bailleur que le preneur y soient assujettis et

que le bailleur en fasse la demande auprès de l’Administration de l’Enregistrement et

des Domaines avec production du contrat de bail et déclaration d’option.

Il a ensuite constaté, au vu de l’exemplaire du contrat de bail versé par la partie

requérante, que les parties avaient convenu d’un loyer mensuel de 3.200,00 euros,

tout en précisant que : « Im Falle eines Optionsantrags auf Mehrwertsteuer seitens

des Vermieters erhöht sich der monatliche Mietzins um die entsprechende gesetzliche

Mehrwertsteuer ».

Le juge de première instance a interprété cette stipulation en ce sens que le loyer

convenu est de 3.200,00 euros par mois, à moins que le bailleur ne présente une

déclaration d’option pour la TVA, auquel cas le loyer serait à augmenter du montant

de la TVA applicable.

Il en a conclu que c’était à tort que les locataires faisaient état d’un trop-payé de loyer.

Leur demande reconventionnelle a donc été rejetée.

La demande du bailleur tendant à obtenir paiement d’un montant de 960,00 euros a

été déclarée fondée, au vu des pièces versées et des renseignements fournis.

De ce jugement, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 27 mai 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les parties appelantes demandent à voir

débouter l’intimé de sa demande en paiement et sollicitent la condamnation de ce

dernier à leur payer le montant de 11.269,53 euros, avec les intérêts légaux à partir

du jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Elles réclament, en outre, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de leur appel, elles soutiennent que le loyer mensuel initialement prévu était

d’un montant de 2.950,00 euros HTVA. L’indication de ce montant au contrat de bail

aurait été biffée et remplacée par la mention manuscrite de « 3200 TTC ».

Ayant convenu que le bailleur solliciterait l’option de soumettre le bail à la TVA, les

parties auraient indiqué le montant comprenant la taxe dans le contrat de bail.

L’interprétation suivant laquelle il y aurait lieu d’ajouter la TVA au montant de 3.200,00

euros serait incohérente, au vu des stipulations claires figurant au contrat de bail et du

contexte dans lequel celui-ci aurait été signé.

A l’audience des plaidoiries du 12 décembre 2016, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

la société SOCIETE1.) ont réduit leur demande reconventionnelle en remboursement

d’un trop-payé de loyers relatif à la période de février 2013 à avril 2015 au montant de

9.991,89 euros, suivant décompte versé en cause. Il y a lieu de leur en donner acte.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci a fait

droit à sa demande en paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 960,00 euros et

débouté les locataires de leur demande reconventionnelle.

Il soutient que, suivant les termes du contrat de bail, le loyer mensuel avait été fixé au

montant indexé de 3.200,00 euros et qu’en cas de déclaration d’option pour la TVA,

ce montant aurait été augmenté de la TVA. Dans la mesure où il ne serait pas assujetti

à la TVA, il n’aurait pas pu exercer le droit d’option pour l’application de la TVA. Les

locataires auraient partant été tenus au paiement d’un loyer mensuel indexé de

3.200,00 euros.

PERSONNE3.) interjette appel incident et demande, par réformation du jugement

entrepris, à voir déclarer fondée sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure de 500,00 euros.

Il sollicite, finalement, une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Suivant l’article 1156 du code civil, « on doit dans les conventions rechercher quelle a

été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens

littéral des termes ».

L’article 1157 du code civil prévoit que « lorsqu’une clause est susceptible de deux

sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que

dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun ».

Selon l’article 1162 du même code, « dans le doute, la convention s’interprète contre

celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté une obligation ».

La rédaction du contrat de bail établi entre parties prête à confusion dans la mesure

où, d’un côté, le contrat de bail prévoit que le montant du loyer sera augmenté de la

TVA en cas de déclaration d’option pour la TVA et que, de l’autre, les parties ont

indiqué le montant de 3.200,00 euros « TTC » à titre de loyer mensuel.

L’analyse du contrat de bail montre que la mention « 3200 TTC » a été ajoutée à la

main par les parties qui ont biffé l’indication initiale d’un loyer mensuel d’un montant

de « +- 2.950 € hTVA ».

L’indication, dans la mention manuscrite ajoutée au contrat, suivant laquelle le montant

de 3.200,00 euros s’entend « TTC » serait dépourvue de sens si les parties avaient

entendu ajouter la TVA au montant de 3.200,00 euros, en cas de déclaration d’option.

Il était donc manifestement dans l’intention des parties de déterminer dès l’ingrès le

montant auquel s’élèvera le loyer à la suite de la déclaration pour la TVA.

Cette interprétation est, de surcroît, en faveur de la partie locataire qui a stipulé

l’obligation au paiement du loyer.

Comme, contrairement à ce qui avait été prévu entre parties, le bailleur n’a pas

présenté de demande en vue de soumettre le bail à la TVA, il faut constater que les

locataires, en s’acquittant d’un loyer mensuel indexé de 3.200,00 euros, ont payé un

loyer supérieur à celui dont ils étaient redevables.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE3.) en paiement d’arriérés de loyers est, par

réformation du jugement entrepris, à rejeter, tandis que la demande reconventionnelle

des appelants est à déclarer fondée en son principe.

Au vu du décompte présenté par les parties appelantes qui se base sur des extraits

de compte versés en cause et qui reprend, d’un côté, les montants « TTC » payés

entre février 2013 et avril 2015 et, de l’autre, les montants HTVA qui auraient été redus,

eu égard à l’absence de déclaration d’option pour la TVA, la demande

reconventionnelle est fondée pour le montant réclamé de 9.991,89 euros.

Il y a donc lieu de condamner

PERSONNE3.)

à payer à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et à la société SOCIETE1.) le montant de 9.991,89 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 19 avril 2016, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, l’appel incident de PERSONNE3.) tendant à se voir allouer

une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance, n’est pas

fondé. Pour la même raison, la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

Les parties appelantes ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leur

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que l’appel principal est recevable et fondé, tandis que

l’appel incident est recevable, mais non fondé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.), à PERSONNE2.) et à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. de la réduction de leur demande au montant de 9.991,89 euros,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

déclare non fondée la demande de PERSONNE3.) en paiement d’arriérés de loyers,

déclare fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.), de PERSONNE2.)

et de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à concurrence de 9.991,89

euros,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.), à PERSONNE2.) et à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. le montant de 9.991,89 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 19 avril 2016, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré non fondée la demande de

PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE3.).