Landlord appeal dismissed; tenant's rent arrears claim upheld as no malicious intent found.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 6/2017

Audience publique du mardi, dix janvier deux mille dix-sept

Numéro 175512 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), et son épouse

2) PERSONNE2.), tous deux indépendants, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 27 février 2016,

intimés sur appel incident,

sub1) et 2) comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), directeur adjoint, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelant par appel incident,

comparant initialement par Maître Gilles PLOTTKÉ, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat,

comparant actuellement en personne,

2) PERSONNE4.), salariée, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant initialement par Maître Gilles PLOTTKÉ, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat,

ne comparant pas actuellement.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 175512 du rôle fut appelée à l’audience publique du

22 mars 2016, lors de laquelle elle fut successivement fixée pour plaidoiries aux

21 juin 2016 et 25 octobre 2016 et finalement à l’audience publique du mardi,

6 décembre 2016 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître David GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant

pour PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

PERSONNE3.) comparut en personne.

PERSONNE4.), ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

10 janvier 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 1er juillet 2015, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg aux fins de les entendre condamner solidairement à leur payer

la somme de 11.785,00 euros, à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les

intérêts légaux à partir de leur échéances respectives, sinon à partir de la demande

en justice, jusqu’à solde. Ils ont encore sollicité une indemnité de procédure de

1.000,00 euros.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont exposé que, suivant

contrat de bail du 19 septembre 2012, ayant pris effet le 1er octobre 2012, ils ont donné

en location aux défendeurs un immeuble d’habitation sis à L-ADRESSE4.), pour un

loyer mensuel de 2.300,00 euros. Par jugement du 22 décembre 2014 - il y a lieu de

lire « 31 octobre 2014 » - du tribunal de paix de Luxembourg, le contrat de bail aurait

été résilié et les défendeurs auraient été condamnés à déguerpir des lieux loués.

L’appel interjeté contre ce jugement aurait été déclaré irrecevable par jugement du 29

mai 2015 du tribunal d’arrondissement de Luxembourg.

Néanmoins, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient continué à occuper l’immeuble

et ne se seraient pas acquittés de l’indemnité forfaitaire d’un montant de 9.428,00

euros, correspondant à quatre loyers, prévue en cas de résiliation du bail pour faute

du locataire. Ils resteraient, par ailleurs, redevables d’une indemnité d’occupation de

2.357,00 euros pour le mois de juin 2015.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont soulevé l’irrecevabilité de la demande en

paiement d’une indemnité de résiliation, au motif que celle-ci se heurterait à l’autorité

de la chose jugée attachée au jugement du 22 décembre 2014.

Quant à l’indemnité d’occupation, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont soutenu que

PERSONNE3.) avait directement réglé les montants redus aux bailleurs et qu’à ce

jour, ces derniers avaient néanmoins procédé à l’exécution forcée du jugement

moyennant saisie et vente forcée du mobilier des défendeurs et qu’à ce jour, les parties

adverses restaient en défaut de produire un décompte faisant apparaître le montant

recouvré et le solde qui, le cas échéant, resterait dû. Par ailleurs, ils disposeraient

toujours de la garantie bancaire locative d’un montant de 6.900,00 euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont sollicité la condamnation de PERSONNE1.) et

de PERSONNE2.) à leur payer la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-

intérêts pour procédure abusive et vexatoire, ainsi qu’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros.

Par jugement du 19 janvier 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

déclaré irrecevable la demande principale en paiement d’une indemnité de

résiliation,

-

déclaré la demande principale recevable pour le surplus,

-

déclaré non fondée la demande,

-

donné acte à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur demande reconventionnelle

tendant à la condamnation des époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à leur

payer des dommages-intérêts d’un montant de 10.000,00 euros et une indemnité

de procédure de 1.000,00 euros,

-

déclaré cette demande recevable, mais non fondée,

-

rejeté la demande en obtention d’une indemnité de procédure formée par les époux

PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

-

rejeté la demande en obtention d’une indemnité de procédure formée par

PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

-

condamné les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé que le montant réclamé à titre

d’indemnité de résiliation figurait déjà dans la requête déposée le 7 mai 2014 et que

ce montant a été pris en compte dans le montant global sur lequel le tribunal a statué

dans son jugement du 31 octobre 2014, lequel est coulé en force de chose jugée. Il a

encore noté que les parties GROUPE1.) n’ont pas fait valoir devant la juridiction

d’appel que le tribunal de paix aurait omis de statuer sur ce volet de la demande.

Il a retenu qu’eu égard à l’autorité de la chose jugée attachée audit jugement, les

parties GROUPE1.) étaient irrecevables à revenir sur la question de l’indemnité de

résiliation.

La demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité

d’occupation a été rejetée, eu égard au fait qu’ils avaient fait procéder à la saisie et à

la vente du mobilier de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) au printemps 2015, qu’ils

détenaient toujours la garantie locative de 6.900,00 euros et qu’ils ne justifiaient pas

du résultat de l’exécution forcée, du solde restant dû, le cas échéant, ainsi que des

sommes perçues directement de la part de PERSONNE3.).

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 26 février 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir déclarer recevable et fondée leur demande tendant à la condamnation des

intimés à leur payer une indemnité forfaitaire de 9.428,00 euros du chef de résiliation

fautive du contrat de bail.

Ils demandent encore à voir déclarer fondée leur demande tendant à la condamnation

des intimés à leur payer une indemnité d’occupation de 2.357,00 euros.

Ils sollicitent, par réformation du jugement entrepris, une indemnité de procédure de

1.000,00 euros pour la première instance. Ils réclament, finalement, une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants soutiennent que c’est à tort que le juge de

première instance a retenu le principe de l’autorité de la chose jugée pour déclarer

irrecevable leur demande tendant à la condamnation des intimés au paiement d’une

indemnité de résiliation.

Ils font valoir que si la demande litigieuse avait certes déjà été formulée dans le cadre

d’une procédure antérieure, le tribunal de paix avait manifestement omis de statuer

sur cette demande dans son jugement du 31 octobre 2014, de sorte que le principe de

l’autorité de la chose jugée ne serait pas applicable en l’espèce.

Quant à leur demande en obtention d’une indemnité d’occupation pour le mois de juin

2015, les appelants expliquent que le bail a été résilié par jugement du 31 octobre

2014, mais que les intimés ont encore occupé les lieux pendant le mois de juin 2015,

sans procéder à un quelconque paiement. Les appelants sollicitent, dès lors, un

montant de 2.357,00 euros à titre d’indemnité d’occupation.

PERSONNE3.) demande la confirmation du jugement entrepris en ce que la demande

de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité forfaitaire pour

résiliation fautive du bail a été déclarée irrecevable et en ce que la demande en

obtention d’une indemnité d’occupation pour le mois de juin 2015 a été déclarée non

fondée.

PERSONNE3.) conteste en partie le décompte produit par les parties appelantes qui

ne tiendrait compte, ni de la garantie locative, ni du résultat de la vente forcée des

meubles saisis.

Il affirme avoir procédé au paiement global d’un montant de 20.000,00 euros en juin

2015, montant qui serait repris dans le décompte des parties appelantes. Il soutient

que, contrairement aux affirmations de ces dernières, l’indemnité d’occupation pour le

mois de juin 2015 est comprise dans ledit montant.

PERSONNE3.) interjette appel incident contre le jugement du 19 janvier 2016 en ce

que sa demande tendant à la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

au paiement d’une indemnité de 10.000,00 euros du chef de procédure abusive et

vexatoire, a été rejetée.

Motifs de la décision

PERSONNE4.), initialement représentée en instance d’appel par Maître Gilles

PLOTTKE, avocat, demeurant à Luxembourg, n’a été ni personnellement présente, ni

représentée à l’audience des plaidoiries du 6 décembre 2016. Par conséquent, le

tribunal statuera à l’égard de PERSONNE4.) par jugement contradictoire au vu des

éléments dont il dispose, en application des dispositions de l’article 76 du nouveau

code de procédure civile.

Quant à la recevabilité de la demande en paiement d’une indemnité de résiliation

Dans la motivation de son jugement du 31 octobre 2014, le tribunal de paix de

Luxembourg a indiqué que les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont demandé

la condamnation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) au montant de 20.351,96

euros, outre les intérêts légaux. Il a précisé que, suivant les requérants, des arriérés

de loyers d’un montant de 9.961,48 euros et des frais de jardinage de 962,48 euros

étaient redus au moment de l’introduction de la demande en justice. A l’audience des

plaidoiries, les requérants auraient reconnu le paiement des arriérés de loyers par les

locataires en cours d’instance, à l’exception du loyer du mois d’octobre 2014. Ils

auraient, par conséquent, réduit leur demande en paiement au montant de 2.300,00

euros, outre les intérêts légaux.

Dans le dispositif du prédit jugement, le tribunal de paix de Luxembourg a donné acte

à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de la réduction de leur demande en paiement

au montant de 2.300,00 euros, outre les intérêts légaux, et a condamné

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement de ce montant.

Le tribunal de céans ne saurait déterminer, à la seule lecture du jugement du 31

octobre 2014, si, à l’audience des plaidoiries du 16 septembre 2014 devant le tribunal

de paix de Luxembourg, les requérants ont entendu réduire leur demande pécuniaire,

dans son ensemble, au prédit montant de 2.300,00 euros, renonçant ainsi à leur

demande à titre d’indemnité de résiliation, ou si, au contraire, ils ont voulu réduire leur

demande en paiement d’arriérés de loyers au montant de 2.300,00 euros, tout en

maintenant leur demande à titre d’indemnité de résiliation d’un montant de 9.428,00

euros.

Il ne résulte, dès lors, pas du jugement si, en donnant acte aux requérants de la

réduction de leur « demande en paiement » au montant de 2.300,00 euros, le juge de

paix a suivi les conclusions de ces derniers ou s’il a omis de statuer sur la demande

du chef d’indemnité de résiliation.

A supposer que le juge de paix ait omis de statuer sur la demande du chef d’indemnité

de résiliation, il convient de rappeler que l’omission de statuer par un tribunal de

première instance est à réparer par la réformation de la décision incomplète (cf. Cour

6 novembre 1990, 28, 91 ; Cour 27 janvier 2000, Pas. 31, 227).

Force est de constater que seul PERSONNE3.) avait relevé appel du jugement du 31

octobre 2014 et qu’à l’audience des plaidoiries en instance d’appel, devant la 3e

chambre du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, en date du 5 mai 2015,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont, à titre principal, conclu à l’irrecevabilité de l’acte

d’appel et, à titre subsidiaire, à la confirmation du jugement du 31 octobre 2014, dans

toute sa teneur.

L’appel a été déclaré irrecevable par jugement du 29 mai 2015 de la 3e chambre du

tribunal d’arrondissement de Luxembourg, de sorte que le jugement du tribunal de paix

du 31 octobre 2014 est actuellement coulé en force de chose jugée.

L’article 1351 du code civil prévoit que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à

l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ;

que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes

parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

L’argument des appelants suivant lequel leur demande du chef d’indemnité de

résiliation n’a pas fait l’objet du jugement du 31 octobre 2014 et que, dès lors, l’autorité

de la chose jugée attachée à celui-ci ne couvre pas la demande litigieuse, tombe à

faux, dans la mesure où, dans le dispositif dudit jugement, il est fait référence à la

« demande en paiement » des requérants, dans son ensemble, et non seulement à la

demande du chef d’arriérés de loyers.

C’est partant à juste titre que, dans le jugement entrepris du 19 janvier 2016, le juge

de première instance a retenu qu’au regard de l’autorité de la chose jugée attachée au

jugement du 31 octobre 2014, les époux GROUPE1.), qui avaient déjà sollicité une

indemnité de résiliation dans leur requête déposée le 7 mai 2014, étaient

« actuellement irrecevables à revenir actuellement sur ce point et à réclamer, dans le

cadre d’une nouvelle instance, une indemnité de résiliation à l’encontre des consorts

GROUPE2.) ».

Le jugement dont appel est, par conséquent, à confirmer en ce qu’il a déclaré

irrecevable la demande tendant à la condamnation de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) au paiement d’une indemnité de résiliation.

Quant à la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) expliquent que les intimés n’ont quitté les lieux qu’au

mois de juillet 2015. Ils font grief au juge de première instance de les avoir déboutés

de leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.357,00

euros, pour le mois de juin 2015.

En instance d’appel, ils versent un décompte qui reprend, d’un côté, les montants au

paiement desquels PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont été condamnés par

jugements des 31 octobre 2014, 4 juin 2015 et 29 mai 2015, ainsi que les frais

d’huissier exposés et, de l’autre, les paiements intervenus, à savoir le paiement du

loyer du mois d’octobre 2014, le paiement de l’indemnité de procédure de 300,00 euros

redue en vertu du jugement du 31 octobre 2014, ainsi qu’un paiement de 20.000,00

euros, intervenu le 26 juin 2015.

Au vu du décompte versé, les appelants font valoir que le solde redu par les intimés

s’élève à 9.580,31 euros et que ce solde n’inclut pas l’indemnité d’occupation pour le

mois de juin 2015, actuellement réclamée.

Tel que le relève à bon droit PERSONNE3.), le décompte versé en cause ne prend

pas en considération le produit de la vente forcée du 1er octobre 2015 qui, suivant

indications figurant sur une facture de l’huissier Guy ENGEL du 16 novembre 2015,

s’est élevé à 2.810,00 euros.

Les parties appelantes ne fournissent pas d’explications quant aux raisons pour

lesquelles le produit de la vente forcée n’a pas été repris dans le décompte établi par

elles. Il s’y ajoute que la majeure partie des frais d’huissier repris dans ledit décompte

ont trait à des actes intervenus postérieurement au paiement du montant de 20.000,00

euros, effectué le 26 juin 2015 par PERSONNE3.).

Dans ces conditions, le décompte produit par les appelants n’est pas de nature à

contredire les affirmations de PERSONNE3.), suivant lesquelles le montant de

20.000,00 euros réglé par lui en date du 26 juin 2015 englobait l’indemnité

d’occupation du mois de juin 2015, d’un montant de 2.357,00 euros.

Le jugement entrepris est partant également à confirmer en ce qu’il a déclaré non

fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) de ce chef.

Quant à l’appel incident de PERSONNE3.)

PERSONNE3.) interjette appel incident du jugement entrepris en ce que sa demande

en indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire a été rejetée.

Tel que l’a rappelé le juge de première instance, l’exercice d’une action en justice ne

dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus de droit que si elle constitue un acte

de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol, respectivement si l’attitude du

plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire, une volonté mauvaise ou

dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable (cf. G. RAVARANI, La

Responsabilité Civile des personnes privées et publiques, éd. 2014, n° 84).

A défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef des époux

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ainsi qu’un préjudice dans son propre chef, la

demande reconventionnelle de PERSONNE3.) tendant à l’octroi de dommages et

intérêts est, par confirmation du premier jugement, à dire non fondée.

Quant aux demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’indemnités

de procédure pour la première instance et pour l’instance d’appel

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a débouté

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance. La demande des appelants en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter pour les mêmes motifs.

Il résulte de ce qui précède que les appels principal et incident sont recevables, mais

non fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.