Tenant appeal dismissed; landlord awarded additional rent and procedural costs after tenant vacated premises.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 275/2016

Audience publique du mardi, vingt décembre deux mille seize

Numéro 177672 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 3 mai 2016,

comparant par Maître Kamilla LADKA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), administrateur de biens, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimé aux fins des prédits exploits des huissiers de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Yves WAGENER, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 177672 du rôle fut appelée à l’audience publique du

21 juin 2016, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience du mardi,

15 novembre 2016, lors de laquelle l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Kamilla LADKA, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Yves WAGENER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

L’affaire fut refixée à l’audience du lundi, 28 novembre 2016, pour continuation des

débats.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Kamilla LADKA, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., fut entendue en ses explications complémentaires.

Maître Yves WAGENER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 décembre 2016 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé le 1er mai 1992, PERSONNE1.) a donné en

location à la société SOCIETE3.) GMBH un immeuble sis à L-ADRESSE2.),

comprenant un bureau, un WC et un hall de 125 m², moyennant loyer mensuel fixé à

25.000,00 FLUX, le loyer convenu étant basé sur la « moyenne semestrielle des

indices actuellement en vigueur ». Il est précisé qu’une hausse ou une baisse de cinq

points de cet indice entraînera automatiquement une adaptation du loyer.

Suivant avenant 01 au contrat de bail, signé le 15 juillet 1999, la société SOCIETE3.)

a pris en location auprès de PERSONNE1.) un garage de 145 m² sis à la même

adresse que l’immeuble d’ores et déjà pris en location, moyennant loyer mensuel de

30.000,00 FLUX, charges comprises. Il est précisé que le loyer est basé sur l’indice

du coût de la vie partant du chiffre officiel de 535,29 points et qu’il sera augmenté ou

diminué en cas de variation du nombre d’indice par cinq points.

Suivant contrat de bail du 1er juin 2004, PERSONNE1.) a donné en location à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. (anciennement dénommée SOCIETE3.))

deux hangars et deux bureaux sis à L-ADRESSE2.), pour un loyer mensuel de

5.292,00 euros et une avance mensuelle sur charges de 500,00 euros, ces sommes

payables d’avance le premier de chaque mois.

Les parties s’accordent sur le fait que ce contrat de bail regroupe les deux précédents.

L’article 13 des «charges et conditions» du contrat de bail prévoit que : «Le loyer est

basé sur le nombre indice de 620,75 points. Une hausse ou une baisse de 5 points

entraînera une adaptation du loyer».

Par avenant daté du 7 mai 2007, les parties ont convenu que : «L’index au 01 avril

2007 ayant augmenté l’indice est à 706,33 le loyer est par conséquent augmenté à

5.614,41 euros. Le montant du loyer ajouté de l’avance sur charges s’élèvent à

6.114,41 euros. Je vous invite à procéder au virement de cette somme à compter du

01 juin 2007. Les charges & conditions restent identiques à celles mentionnées sur le

contrat de bail initial».

Par avenant daté du 19 septembre 2011, un bureau supplémentaire a été donné en

location à la société SOCIETE1.) pour un loyer mensuel de 550,00 euros.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 19 mai 2014,

PERSONNE1.) a fait convoquer à la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 38.769,96 euros à

titre d’arriérés d’indexations, avec les intérêts légaux à partir des échéances

respectives, sinon à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Il a encore

sollicité la résiliation du contrat de bail, la condamnation de la locataire au

déguerpissement ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros. Il a

finalement conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne

la demande pécuniaire.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait valoir que les adaptations indiciaires

n’ont pas été payées. A l’audience des plaidoiries de première instance, il a réclamé

un montant de 35.347,95 euros à titre d’adaptations indiciaires non payées à partir du

mois d’août 2009.

La société SOCIETE1.) a contesté l’adaptation indiciaire, en qualifiant la clause

d’indexation de pure clause de style. Elle a fait valoir que l’écrit du 7 mai 2007

constituait un avenant ayant pour objet de modifier le contrat et d’augmenter le loyer.

Elle a encore soutenu qu’en ne réclamant pas les adaptations indiciaires pendant des

années, le bailleur avait renoncé à cette clause.

Par jugement du 30 octobre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

déclaré la requête recevable,

dit la demande en paiement d’adaptations indiciaires fondée en son principe,

dit que le loyer est soumis à l’indice de la moyenne semestrielle des indices

raccordés à la base 100 au 1er janvier 1948,

invité PERSONNE1.) à verser un décompte en tenant compte de cet indice,

sursis à statuer pour le surplus,

refixé l’affaire pour continuation des débats.

Par jugement du 22 décembre 2015, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, a déclaré irrecevable l’appel

interjeté par la société SOCIETE1.) contre le jugement du 30 octobre 2014.

A l’audience du tribunal de paix du 10 mars 2016, la partie bailleresse a présenté un

décompte portant sur un montant de 55.052,76 euros à titre d’arriérés d’adaptations

indiciaires.

La société SOCIETE1.) n’a pas contesté ce décompte, sauf à soulever la prescription

du loyer relatif au mois de mai 2009.

Par jugement du 24 mars 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

déclaré la demande de PERSONNE1.) relative au paiement d’une adaptation

indiciaire du loyer pour le mois de mai 2009 irrecevable,

dit la demande en paiement de PERSONNE1.) fondée jusqu’à concurrence du

montant de 54.828,62 euros, partant,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 54.828,62

euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 35.347,95 euros à compter du 19

mai 2014 et sur la somme de 19.480,67 euros à compter du 10 mars 2016, jours

des demandes respectives en justice, chaque fois jusqu’à solde,

déclaré résilié le bail conclu entre parties, partant,

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 40 jours à compter de la

notification du jugement,

au besoin autorisé le requérant à faire expulser la défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure jusqu’à concurrence du montant de 400,00 euros, partant,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) à titre d’indemnité de

procédure la somme de 400,00 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

condamné la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir rappelé les dispositions

de l’article 2244 du code civil, a constaté que la requête introductive d’instance n’avait

été déposée que le 19 mai 2014. Il a partant déclaré irrecevable pour cause de

prescription la demande en paiement de PERSONNE1.) d’une adaptation indiciaire du

loyer pour le mois de mai 2009.

Au vu du décompte dressé par PERSONNE1.) non autrement contesté, la société

SOCIETE1.) a été condamnée à payer à PERSONNE1.) la somme de 54.828,62 euros

à titre d’arriérés d’indexations redues pour la période courant de juin 2009 à mars 2016

inclus.

Le juge de première instance a considéré qu’en refusant de procéder à la moindre

adaptation indiciaire depuis le début du bail, malgré le fait que le principe de

l’indexation, d’usage dans les contrats de bail commerciaux, ne pouvait

raisonnablement être contesté au vu des stipulations contractuelles, la société

SOCIETE1.) avait gravement manqué à ses obligations. Les demandes tendant à la

résiliation du bail et au déguerpissement de la locataire ont partant été déclarées

justifiées.

Par exploit d’huissier du 3 mai 2016, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé

appel des jugements des 30 octobre 2014 et 24 mars 2016.

Prétentions et moyens des parties

L’appelante conclut tout d’abord à la nullité « des jugements entrepris » pour violation

des articles 54 et 65 du nouveau code de procédure civile. Elle fait grief au juge de

première instance d’avoir relevé d’office que le loyer était soumis à l’indice relatif à la

moyenne des indices raccordés à la base 100 au 1er janvier 1948, alors que les parties

n’auraient pas sollicité l’application de cet indice. En omettant de soumettre la question

à un débat contradictoire, le juge de première instance aurait violé les articles 54 et 65

du prédit code.

En ordre subsidiaire, l’appelante conclut, par réformation des jugements entrepris, à

voir dire que le loyer n’est soumis à aucune adaptation indiciaire en général et partant

à voir débouter PERSONNE1.) de ses demandes (i) en paiement d’arriérés

d’indexation, (ii) en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement consécutif ainsi

que (iii) en allocation d’une indemnité de procédure.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) fait valoir que, bien que les contrats

de bail successifs prévoient une adaptation indiciaire du loyer, aucune des parties

n’aurait eu la volonté de soumettre le loyer à une quelconque adaptation.

Elle fait plus particulièrement plaider que PERSONNE1.) n’a jamais réclamé

d’adaptation indiciaire pendant près de 20 ans et soutient que les clauses sont

imprécises, truffées d’incohérences, de confusions et de contradictions. Elles

n’indiqueraient que les nombre-indices et resteraient en défaut de préciser l’indice à

appliquer. Elle rappelle, dans ce contexte, que l’interprétation des clauses

contractuelles doit se faire en faveur de celui qui souscrit, l’interprétation étant faite

contre le rédacteur en cas de doute.

L’appelante insiste sur le fait que le contrat de bail du 1er juin 2004 prévoit un nombre-

indice de 620,75, ce qui correspondrait à échelle mobile des salaires, tandis que

l’avenant du 7 mai 2007 stipule un nombre-indice de 706,33, ce qui correspondrait à

la moyenne semestrielle des indices des prix à la consommation. De surcroît, dans sa

mise en demeure du 23 septembre 2013, le bailleur réclamerait des adaptations

indiciaires basées sur l’échelle mobile des salaires, tandis que dans sa requête

introductive d’instance, il se baserait sur l’indice mensuel des prix à la consommation.

Elle soutient encore que de par l’avenant du 7 mai 2007, les parties auraient

simplement augmenté le loyer et n’auraient pas entendu adapter le loyer.

Les différents contrats stipulant une simple clause de style, aucune adaptation du loyer

ne serait prévue.

Subsidiairement, l’appelante estime que PERSONNE1.) a renoncé aux adaptations

indiciaires en omettant de les réclamer pendant près de 20 ans.

En tout état de cause, elle soutient avoir quitté les lieux loués depuis le 31 mai 2016.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple des jugements attaqués. Il augmente

sa demande au montant total de 58.871,84 euros avec les intérêts légaux sur la

somme de 35.347,95 euros à partir du 19 mai 2014, sur le montant de 19.480,67 euros

à partir du 10 mars 2016 et sur le montant de 4.043,22 euros à partir de la demande

en justice (28 novembre 2016) jusqu’à solde. Il sollicite enfin une indemnité de

procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) rappelle tout d’abord qu’en matière commerciale, l’indexation des

loyers est de droit. Il soutient qu’en l’espèce les contrats de bail documentent de

manière claire la commune intention des parties de faire évoluer le loyer en fonction

d’un indice. S’il admet que certaines erreurs, dues au fait qu’il ne serait ni comptable,

ni juriste, figurent dans les calculs de l’indice, il est néanmoins formel pour dire que le

principe de l’indice était acquis dès l’origine des relations contractuelles entre parties.

Il conteste formellement avoir renoncé à l’adaptation indiciaire, celle-ci étant réaffirmée

dans les contrats et avenants successifs, étant rappelé que les renonciations ne se

présument pas.

Motifs de la décision

Quant à la prétendue nullité du jugement entrepris pour violation des articles 54

et 65 du nouveau code de procédure civile

L’article 54 du nouveau code de procédure civile dispose que « le juge doit se

prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

Cet article, repris de l’article 5 du code de procédure civile français, reprend la

formulation, dans un texte plus moderne, de l’ancien principe que le juge doit statuer

sur le « petitum », mais ne doit pas statuer « ultra » ou « extra petitum ».

Ce texte doit être lu en relation avec l’article 53 du nouveau code de procédure civile

luxembourgeois, équivalent de l’article 4 du code français, aux termes duquel « l’objet

du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont

fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense (…) ».

Le juge ne statue que sur ce qui lui est demandé, c'est-à-dire en matière contentieuse

sur l'objet du litige tel qu'il résulte des prétentions des parties. Il s'agit d'une

manifestation du « principe dispositif ». Dès lors qu'elle est formée, la demande en

justice a pour effet procédural essentiel de faire naître entre les parties au procès un

lien juridique nouveau « le lien juridique d'instance » distinct de la relation juridique

substantielle (JurisClasseur, Procédure civile, fascicule 125, action en justice,

généralités, n°46 et 48).

En l’espèce, l’appelante se borne à invoquer une violation de l’article 54 du nouveau

code de procédure civile, mais reste en défaut d’établir que, de par l’indice appliqué

par le juge de première instance, il a été alloué à PERSONNE1.) une somme

supérieure à celle que ce que ce dernier réclamait.

Le moyen tiré de la violation de l’article 54 précité laisse partant d’être fondé.

Aux termes de l’article 65 du nouveau code de procédure civile, le juge a l’obligation

en toutes circonstances de faire observer et d’observer lui-même le principe de la

contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les

documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en

débattre contradictoirement.

Ce principe vise l’hypothèse où, comme en l’espèce, les deux parties étaient présentes

ou représentées lors des débats de première instance.

L’article 65 du nouveau code de procédure civile précité consacre le principe de la

contradiction comme l’un des principes directeurs du procès civil. Cet article, qui a été

repris de l’article 16, alinéa 3, du nouveau code de procédure civile français, oblige le

juge, lorsqu’il relève d’office un moyen de droit, d’inviter les parties à présenter leurs

observations, de manière à ce que sa décision ne soit pas rendue en violation du

principe de la contradiction. L’obligation de respecter le principe de la contradiction

s’applique essentiellement au relevé d’office des moyens de droit, c’est-à-dire aux cas

dans lesquels le juge tranche le litige par application d’une règle différente de celle qui

était invoquée devant lui.

Relever d’office un moyen de droit, c’est faire application au litige de règles de droit

autres que celles dont le demandeur ou le défendeur sollicitaient le profit (voir Cour

d’appel 21 mars 2001 n° 23311 du rôle).

L’expression vise l’hypothèse où le juge modifie le fondement juridique de la

prétention, tel qu’il avait été proposé par la partie demanderesse, c’est-à-dire la

situation où le juge applique spontanément au litige des règles de droit autres que

celles dont le demandeur ou le défendeur sollicitait le profit (cf. Conclusions du Parquet

Général dans l’affaire de cassation Léah SWIETLIK c/ Florent BLAISE, affaire n° 2771

du registre).

En l’espèce, la situation est néanmoins toute autre. En effet, force est de constater que

le juge de première instance n’a pas relevé d’office un moyen de droit. Celui-ci s’est

limité à analyser les éléments de fait (les contrats de bail et les avenants versés en

cause) et a relevé que l’avenant du 7 mai 2007 retenait un indice de 706,33, lequel

correspond, aux termes des pièces versées par le bailleur, à l’indice de la moyenne

semestrielle des indices raccordés à la base 100 au 1er janvier 1948.

A noter que, parmi les éléments de fait, le juge peut prendre en considération même

ceux que les parties n'auraient pas spécialement invoqués au soutien de leurs

prétentions, alors qu’ils font partie des éléments du débat possible et que le juge peut

ainsi s'en servir (Jurisclasseur, Procédure civile, Principe de la contradiction, Fasc.

114, n° 53).

A titre d’exemple, dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt du 17 mai 2011 (Cass.

com. Fr., 17 mai 2011, n°10-17.397 : JurisData n 2011-009093 ; D. 2011, p. 1477, obs.

V. Avena-Robardet ; RTD civ. 2011, p. 590, obs. R. Perrot), un emprunteur demandait

la nullité des prêts qui lui avaient été consentis. Cette demande a été rejetée, au motif

que l'emprunteur ne rapportait pas la preuve d'une erreur dans le taux effectif global ;

le juge a fondé sa décision sur un moyen de fait qui n'avait pas été invoqué dans les

écritures des parties, et « sans préalablement les avoir invitées à présenter leurs

observations sur le moyen qu'il avait relevé d'office ». La Chambre commerciale de la

Cour de cassation, après avoir rappelé que l'analyse financière et le contrat de prêt

avaient été produits aux débats, en a déduit qu'en ne provoquant pas les observations

des parties, le juge d'appel n'avait pas violé le principe de la contradiction (cf.

Jurisclasseur, Procédure civile, Principe de la contradiction, op. cit.).

Aux yeux de l’appelante, l’application de l’indice de la moyenne semestrielle des

indices raccordés à la base 100 au 1er janvier 1948 peut sembler erronée. Si tel était

le cas, cela résulterait d’une appréciation, et partant d’une motivation incorrecte,

entraînant, le cas échéant, la réformation, et non pas l’annulation, du jugement sur ce

point.

Il suit de ce qui précède que le moyen d’annulation dirigé à l’encontre du jugement

entrepris du 30 octobre 2014 est à rejeter, de sorte qu’il y a lieu d’analyser le fond de

l’affaire.

Quant au fond

Il est rappelé que l’indexation se définit comme la clause d’une convention à exécution

successive en vertu de laquelle la somme portée sur le titre pourra être modifiée au

moment du paiement en fonction d’un indice économique ou monétaire (Lexique des

termes juridiques, Dalloz).

Tel que le fait plaider à bon droit PERSONNE1.), en matière commerciale, l’indexation

des loyers est de droit. Encore faut-il que les parties au contrat aient convenu d’indexer

le loyer.

En l’espèce, contrairement aux développements de l’appelante, tous les documents

contractuels (contrats de bail et avenants) prévoient une indexation du loyer.

Ainsi, le contrat de bail originaire du 1er mai 1992 stipule que « le loyer est basé sur la

moyenne semestrielle des indices actuellement en vigueur. Une hausse ou une baisse

de 5 points entraînera automatiquement une adaptation du loyer ».

L’avenant 01 du 15 juillet 1999 prévoit que « le loyer est basé sur l’indice de coût de

vie partant du chiffre officiel de 535,29 points. En cas de variation du nombre d’indice

par cinq points, le loyer sera augmenté ou diminué dans la même proportion ».

Aux termes du contrat de bail du 1er juin 2004, il a été convenu que « le loyer est basé

sur le nombre indice 620,75 points. Une hausse ou une baisse de 5 points entraînera

automatiquement une adaptation du loyer ».

L’avenant du 7 mai 2007 précise que « l’index au 1er avril 2007 ayant augmenté,

l’indice est à 706,33, le loyer est par conséquent augmenté à 5.614,41 euros ».

Tel que l’a retenu à bon escient le juge de première instance, les différentes clauses

litigieuses ne sauraient à l’évidence constituer de simples clauses de style. En effet,

elles reflètent de façon certaine l’intention des parties de soumettre le loyer à la

variation d’un indice.

En outre et contrairement aux affirmations de l’appelante, l’avenant du 7 mai 2007 ne

saurait s’analyser en une augmentation du loyer à l’exclusion d’une indexation de

celui-ci. En effet, les parties ont clairement indiqué que le loyer n’est augmenté qu’en

raison du fait que l’indice a augmenté. S’il n’était certes pas indispensable de signer

un avenant pour préciser que l’indice avait augmenté, il était néanmoins loisible aux

parties de ce faire, ce d’autant plus que, de par cet avenant, les parties ont

manifestement convenu de modifier l’indice auquel est soumis le loyer. Ainsi, tant

l’avenant 01 du 17 juillet 1999 que le contrat de bail du 1er juin 2004 font varier le loyer

selon l’échelle mobile des salaires (le nombre-indice de 535,29 correspondant à

l’échelle mobile des salaires au 1er mai 1995 et celui de 620,75 correspondant à

l’échelle mobile des salaires au 1er août 2003), tandis que l’avenant du 7 mai 2007 fait

dorénavant varier le loyer en fonction de la moyenne semestrielle des indices

raccordés à la base 100 au 1er janvier 1948 (le nombre-indice y stipulé de 706,33

correspondant à la moyenne semestrielle des indices raccordés à la base 100 au 1er

janvier 1948 au 1er mars 2007).

Au vu de ces stipulations limpides, c’est en vain que l’appelante fait plaider que les

parties n’auraient jamais entendu soumettre le loyer à une quelconque adaptation

indiciaire.

C’est pareillement en vain que l’appelante estime que le bailleur aurait renoncé à

l’indexation du loyer.

Il est, en effet, de principe que les renonciations ne se présument pas.

La Cour de cassation le rappelle régulièrement et a notamment réaffirmé le principe,

sous le visa de l’article 1134 du code civil, dans un arrêt du 28 février 2013 (n° 3082

du registre). Les faits à la base de l’affaire ayant donné lieu à cet arrêt de principe sont

sinon identiques, du moins similaires, au cas d’espèce. Il se posait ainsi la question de

savoir si, par le fait de ne jamais avoir réclamé d’adaptations indiciaires, un bailleur

avait renoncé à l’indexation du loyer. La Cour suprême y répond en posant le principe

limpide selon lequel la renonciation à un droit ne résulte que d’actes manifestant sans

équivoque la volonté de renoncer.

En l’espèce, force est de constater que l’appelante reste en défaut d’établir un acte

manifestant sans équivoque la volonté de PERSONNE1.) de renoncer à l’indexation

du loyer. Une telle renonciation est, bien au contraire, contredite par les éléments

objectifs du dossier, alors que tous les documents contractuels successifs posent le

principe d’une indexation du loyer et que, suivant courriers des 23 septembre 2013 et

4 octobre 2013, PERSONNE1.) a expressément réclamé les arriérés d’adaptations

indiciaires.

Pour autant que de besoin, il est rappelé que l’application des adaptations indiciaires

est automatique, le locataire étant obligé de suivre l’évolution indiciaire et d’adapter le

loyer le moment venu, ce sans invitation préalable du bailleur (cf. L. THIELEN, Le

contrat de bail, n° 505).

Il s’ensuit que le moyen laisse d’être fondé, de sorte que c’est à bon droit que le juge

de première instance a retenu que, le principe de l’indexation du loyer étant acquis,

PERSONNE1.) a droit aux adaptations indiciaires non prescrites à dater du 1er juin

2009.

Dans la mesure où l’avenant du 7 mai 2007 pose le principe clair et précis selon lequel

le loyer est basé, à partir du 1er juin 2007, sur le nombre-indice 706,33 (correspondant,

tel que relevé ci-dessus, à l’indice de la moyenne semestrielle des indices raccordés

à la base 100 au 1er janvier 1948), c’est sur base de cet indice qu’il convient de calculer

les arriérés d’adaptations indiciaires réclamés par PERSONNE1.) à compter de juin

2009. Le fait que les deux documents contractuels précédant l’avenant du 7 mai 2007

prévoient un indice différent (en l’occurrence celui de l’échelle mobile des salaires) est

sans incidence sur les calculs à effectuer.

Tel que l’a retenu à juste titre le juge de première instance par des motifs que le tribunal

adopte et tel que cela résulte des développements ci-dessus, les adaptations

indiciaires redues par l’appelante à dater du 1er juin 2009 sont soumises à la moyenne

semestrielle des indices raccordés à la base 100 au 1er janvier 1948.

Afin de chiffrer le montant redu par l’appelante, PERSONNE1.) verse un décompte

reprenant les différents nombres-indices depuis mai 2009 et calculant, selon une règle

de trois, le montant du loyer redu.

Tel que le fait cependant plaider à bon escient l’appelante, le décompte fait erronément

figurer les adaptations indiciaires redues au titre du mois de mai 2009, la somme redue

de ce chef étant prescrite, PERSONNE1.) n’ayant d’ailleurs pas relevé appel incident

sur ce point. Il convient partant de déduire la somme de 224,14 euros du montant total

réclamé au titre des adaptations indiciaires de juin 2009 à mars 2016 inclus. Seul le

montant de 54.828,62 euros – tel que retenu à bon escient par le juge de première

instance – est dès lors redu de ce chef.

Dans la mesure où l’appelante reste en défaut d’apporter la moindre contestation

concrète, précise et sérieuse par rapport au décompte produit en cause par

PERSONNE1.), il convient d’entériner celui-ci. Il y a partant lieu, par confirmation du

jugement entrepris, de condamner la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 54.828,62 euros avec les intérêts légaux sur la somme de 35.347,95 euros

à compter du 19 mai 2014 et sur la somme de 19.480,67 euros à compter du 10 mars

2016, jusqu’à solde. Contrairement à l’argumentation de l’appelante, les intérêts au

taux légal courent à partir de la demande en justice et non pas à partir du jugement du

24 mars 2016, le principe de l’indexation du loyer étant acquis dès l’origine des

relations contractuelles.

Il y a encore lieu de faire droit à l’augmentation de la demande formulée en instance

d’appel pour le montant réclamé et non contesté de (4 x 954,77 euros =) 3.819,08

euros avec les intérêts légaux à partir du 28 novembre 2016 jusqu’à solde. Il n’est, en

effet, pas établi que la société appelante ait effectivement quitté les lieux, tel qu’elle le

prétend, en mai 2016.

Dans la mesure où il est toutefois constant en cause que la société SOCIETE1.)

n’occupe actuellement plus les lieux loués, son appel relatif aux volets de la résiliation

du contrat de bail et du déguerpissement sont devenus sans objet.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

C’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le juge de première

instance a condamné la société SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de

procédure de 400,00 euros.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) basée sur l’article

240 du nouveau code de procédure civile laisse d’être fondée pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.)

l’entièreté des sommes exposées par lui en instance d’appel et non comprises dans

les dépens, il convient de lui allouer une indemnité de procédure de 800,00 euros pour

la présente instance.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu à annulation des jugements entrepris pour violation des articles

54 et 65 du nouveau code de procédure civile,

dit l’appel non fondé,

partant confirme les jugements entrepris,

dit que les demandes de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. tendant

à voir réformer le jugement entrepris du 24 mars 2016 pour autant qu’il a résilié le

contrat de bail et ordonné le déguerpissement sont devenues sans objet au vu du fait

que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. a quitté les lieux loués,

dit l’augmentation de la demande formulée par PERSONNE1.) recevable et fondée,

partant, condamne encore la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à

payer à PERSONNE1.) la somme de 3.819,08 euros avec les intérêts au taux légal à

partir du 28 novembre 2016 jusqu’à solde,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l.

à payer à

PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 800,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.