Tenant appeal dismissed on expert scope; eviction date adjusted to 10 days from judgment.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 267/2016

Audience publique du mardi, treize décembre deux mille seize

Numéro 178278 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 1er juillet 2016 ainsi que d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de

Diekirch du 1er juillst 2016,

comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), domiciliée à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

placée sous tutelles par jugement du juge des tutelles du 20 janvier 2016, assistée

de Maître Catherine HORNUNG, avocat, à la Cour, demeurant à L-ADRESSE2.),

nommée gérant de tutelles aux termes du prédit jugement du 20 janvier 2016,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Catherine HORNUNG, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) Maître Catherine HORNUNG, avocat, à la Cour, demeurant à L-ADRESSE2.), en

sa qualité de gérant de tutelles de la dame PERSONNE2.), aux termes du prédit

jugement du 20 janvier 2016,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

3) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE3.), représenté par son conseil d’administration en fonctions, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG,

sub 2) et 3) comparant par Maître Robert LOOS, avocat, demeurant à Luxembourg,

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 178278 du rôle et appelée pour fixation le

27 septembre 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

22 novembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Virginie MERTZ, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Catherine HORNUNG, avocat, en en sa qualité de gérant de tutelles de la dame

PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Maître Robert LOOS, avocat, comparant pour Catherine HORNUNG et la société

anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

13 décembre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête du 13 janvier 2016, 1) PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), placée sous

sauvegarde de justice, suivant ordonnance du juge des tutelles de Luxembourg du 26

mars 2015, et actuellement sous tutelle, suivant jugement du tribunal des tutelles de

Luxembourg du 20 janvier 2016, initialement assistée de son mandataire spécial,

Maître Catherine HORNUNG, et, par la suite, représentée par cette dernière, ayant

été nommée gérante de la tutelle de PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), aux

termes du prédit jugement, 2) Maître Catherine HORNUNG, ès qualité, et 3) la société

anonyme SOCIETE1.) S.A., ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant

le tribunal de paix de Luxembourg pour :

-

entendre dire que celui-ci est un occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe

dans l’immeuble sis au ADRESSE1.) à L-ADRESSE1.) et, en toute hypothèse, des

locaux appartenant à la société SOCIETE1.) et partant l’entendre condamner à

déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un

délai de huit jours à partir du prononcé du jugement à intervenir,

-

l’entendre condamner à payer au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle,

sinon de loyer, à la requérante sub 1) PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), sinon

à la requérante sub 2) Maître Catherine HORNUNG pour les mois d’octobre 2011

à janvier 2016 inclus la somme de (52 x 1.750) = 91.000,00 euros, et à la requérante

sub 3) pour les mois de septembre 2014 à janvier 2016 la somme de (17 x 1.750)

= 29.750,00 euros, et pour la période du 1er février 2016 jusqu’au jour du

déguerpissement à la requérante sub 1) sinon sub 2) ainsi qu’à la requérante sub

3) la somme mensuelle de 1.750,00 euros,

-

l’entendre condamner à payer à la requérante sub 1) sinon sub 2) ainsi qu’à la

requérante sub 3) chaque fois une indemnité de procédure de 1.200,00 euros sur

base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a soutenu habiter

dans l’immeuble sis au ADRESSE1.) à Luxembourg en vertu d’un contrat de bail

conclu le 1er octobre 2011 avec PERSONNE2.), moyennant un loyer mensuel de

100,00 euros. Il a précisé que le contrat de bail ne viendrait à échéance que le 1er

octobre 2017.

La gérante de la tutelle de PERSONNE2.) a contesté que cette dernière ait signé le

contrat de bail exhibé par PERSONNE1.).

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait qu’un contrat de bail a

bien été signé en date du 1er octobre 2011, elle a donné à considérer que

PERSONNE2.), n’étant propriétaire que jusqu’à concurrence de 50% des lieux,

n’aurait de toute façon pas eu la capacité de signer un contrat de bail portant sur

l’intégralité de l’immeuble.

Par jugement du 23 mai 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, après avoir, dans la motivation dudit jugement, invité les parties à

verser aux débats des documents portant la signature de PERSONNE2.), en vue de

permettre de vérifier l’authenticité de la signature de cette dernière figurant sur le

contrat de bail produit par PERSONNE1.), a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit que PERSONNE1.) est à qualifier d’occupant sans droit ni titre à partir du 10

septembre 2014 des locaux appartenant à la société SOCIETE1.) dans l’immeuble

sis au ADRESSE1.) à Luxembourg,

-

partant, condamné PERSONNE1.) à déguerpir des locaux occupés avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef dans un délai de trente jours à partir de la notification

du jugement,

-

au besoin autorisé la société SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la

forme légale et aux frais de ce dernier des locaux énumérés dans l’acte de vente

du 10 septembre 2014, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

nommé consultant Peyman ASSASSI, ingénieur diplômé, demeurant à L-

ADRESSE4.), avec la mission de concilier les parties si faire se peut sinon dans un

rapport écrit et motivé à déposer au greffe de la Justice de paix de Luxembourg de

déterminer au 10 septembre 2014 la valeur locative mensuelle de l’immeuble sis au

ADRESSE1.) à L-ADRESSE1.),

-

ordonné à la société anonyme SOCIETE1.) de payer au consultant au plus tard le

10 juin 2016 la somme de 700,00 euros à titre de provision à valoir sur la

rémunération de ce dernier et d’en justifier au greffe du tribunal,

-

autorisé le consultant à s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires à

l’accomplissement de sa mission et même à entendre d’autres personnes,

-

dit que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, le

consultant devra en avertir le magistrat qui a ordonné la mesure d’instruction,

-

dit que le consultant devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 15 septembre

2016 au plus tard,

-

fixé la continuation des débats à l’audience publique du lundi, 10 octobre 2016, à

9.00 heures, salle J.P. 0.15,

-

réservé les droits des parties et les frais.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a, au vu des pièces versées en cause,

constaté qu’à aucun moment, PERSONNE2.) n’a été propriétaire de l’intégralité de

l’immeuble que PERSONNE1.) soutient avoir pris en location suivant contrat de bail

du 1er octobre 2011.

Il en a conclu qu’à supposer que PERSONNE2.) ait signé le contrat de bail litigieux du

1er octobre 2011, celle-ci aurait disposé de la propriété d’une tierce personne.

Considérant que PERSONNE1.) n’a pas soutenu et est resté en défaut d’établir que

la société SOCIETE1.) a ratifié de façon expresse ou même tacite le contrat du 1er

octobre 2011, le juge de première instance a qualifié PERSONNE1.) d’occupant sans

droit ni titre de la partie de l’immeuble appartenant à la société SOCIETE1.) à partir de

10 septembre 2014.

Il a, dès lors, condamné PERSONNE1.) à déguerpir de la partie de l’immeuble acquise

par la société par acte notarié du 10 septembre 2014.

Le montant mensuel de 1.750,00 euros, réclamé à titre d’indemnité d’occupation par

la société SOCIETE1.) ayant été contesté par PERSONNE1.), au motif que

l’évaluation faite par l’agence immobilière SOCIETE2.) n’était pas contradictoire, un

consultant a été chargé avec la mission d’évaluer la valeur locative de l’immeuble sis

au ADRESSE1.) à Luxembourg.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel par acte d’huissier du 1er juillet 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande, à titre principal, à voir

constater qu’il a pris à bail l’immeuble sis à L-ADRESSE5.) et que ce bail est opposable

à la société SOCIETE1.), propriétaire de l’immeuble à concurrence de 50%. Il conclut,

dès lors, au rejet des demandes de la société SOCIETE1.), tendant à le voir déclarer

occupant sans droit ni titre et à le voir condamner à déguerpir des lieux.

A titre subsidiaire, l’appelant demande à voir dire que l’occupation sans droit ni titre

n’est donnée qu’à partir du prononcé du jugement à intervenir en instance d’appel,

sinon à compter de la date du prononcé du jugement entrepris, sinon à partir de la

demande en justice. Il sollicite un délai de déguerpissement d’au moins six mois à

partir du jugement à intervenir et demande à voir préciser la mission du consultant en

ce sens que ce dernier ne peut être chargé que d’évaluer la valeur locative de la partie

de l’immeuble appartenant à la société SOCIETE1.).

L’appelant sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait exposer que le 1er octobre 2011, il a pris

à bail l’immeuble qui aurait appartenu pour moitié à PERSONNE2.) et pour moitié au

fils de celle-ci, PERSONNE4.), décédé en janvier 2010.

L’immeuble aurait été vendu en septembre 2014 par le fils d’PERSONNE4.) à la

société SOCIETE1.), mais à aucun moment, jusqu’à la sommation émanant du

mandataire de la société SOCIETE1.) en décembre 2015, le bail n’aurait été remis en

cause.

Comme les propriétaires successifs des lieux, informés de la présence de

PERSONNE1.), auraient accepté celle-ci, ils auraient tacitement ratifié le contrat de

bail qui leur serait, dès lors, opposable.

L’appelant estime qu’au cas où il ne serait pas considéré qu’il y a eu ratification tacite

du contrat de bail, ledit contrat serait néanmoins opposable au propriétaire actuel en

raison de la qualité d’héritier apparent de PERSONNE2.). Il fait valoir qu’il a

légitimement pu croire que cette dernière était l’héritière de l’ensemble immobilier au

décès de son fils.

La société SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de

l’appel.

Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à s’opposer à un délai de

déguerpissement de plus de dix jours à compter de la signification du jugement à

intervenir.

La société SOCIETE1.) fait valoir, à titre principal, qu’il n’a pas pu y avoir ratification

d’un contrat de bail dans son chef, aucun contrat de bail n’ayant existé entre

PERSONNE2.) et PERSONNE1.).

A titre subsidiaire, elle soutient que si l’existence d’un contrat de bail entre

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) était retenue, celui-ci lui serait inopposable.

A titre plus subsidiaire, elle demande à voir déclarer résilié ledit contrat de bail pour

faute dans le chef de PERSONNE1.).

La société SOCIETE1.) conclut, par ailleurs, à l’irrecevabilité des cinq attestations

testimoniales versées par la partie appelante.

Elle sollicite, finalement, une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Maître Catherine HORNUNG, agissant en sa qualité de gérante de la tutelle de

PERSONNE2.), conclut également à la confirmation du jugement entrepris. Elle donne

à considérer que PERSONNE2.) n’est pas directement concernée par les points sur

lesquels porte l’appel de PERSONNE1.).

Elle informe le tribunal que par jugement du 24 octobre 2016, le tribunal de paix de

Luxembourg, statuant en continuation du jugement du 23 mai 2016 sur les volets

n’ayant pas fait l’objet d’un appel, a dit que la convention du 1er octobre 2011 conclue

entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) n’est pas à qualifier de contrat de bail, a

constaté que cette convention a été valablement résiliée par courrier du 4 décembre

2015 et que, dès lors, PERSONNE1.) est à qualifier d’occupant sans droit ni titre des

locaux appartenant à PERSONNE2.) à partir du 5 décembre 2015, et a condamné

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés dans les trente jours de la notification

du jugement.

Les parties précisent qu’au jour des plaidoiries devant le tribunal de céans, soit le 22

novembre 2016, le jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 24 octobre 2016

n’a pas fait l’objet d’un appel.

Motifs de la décision

Eu égard à l’effet dévolutif de l’appel, le tribunal n’est saisi que des chefs de la

demande contenus dans l’acte d’appel et toisés par le jugement entrepris, l’effet

dévolutif ne pouvant pas viser une autre décision que celle qui est frappée d’appel

(Dalloz, proc. civ. v° appel, n° 641).

La question de la qualification des relations entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) -

qui a d’ailleurs été réservée par le jugement entrepris du 23 mai 2016 - n’est pas

dévolue au tribunal de céans.

Il convient encore de noter qu’à la date des plaidoiries devant le tribunal de céans, le

jugement du tribunal de paix du 24 octobre 2016, qui a retenu l’absence de contrat de

bail entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.), n’est pas coulé en force de chose jugée.

Or, indépendamment de la question de la qualification de la convention intervenue

entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) le 1er octobre 2011, il appartient au tribunal de

céans d’analyser l’opposabilité de cette convention à la société SOCIETE1.).

Force est de constater que l’acte notarié de vente du 10 septembre 2014, intervenu

entre PERSONNE5.), fils de feu PERSONNE4.), et la société SOCIETE1.), mentionne,

au point 3 des clauses et conditions, « que l’objet de la présente vente n’est pas donné

à bail, mais que l’immeuble est occupé intégralement sinon partiellement par Monsieur

PERSONNE1.) ».

La simple mention de la présence de PERSONNE1.) dans les lieux, sans autre

précision, n’implique pas la ratification expresse ou tacite par la société acquéreuse

d’un droit de bail ou d’habitation du concerné quant aux parties de l’immeuble qu’elle

a acquises et par rapport auxquelles PERSONNE2.) n’avait aucun droit de jouissance.

L’appelant soutient, à titre plus subsidiaire, que PERSONNE2.), dont il connaîtrait la

famille depuis 2005, avait pour lui la qualité d’héritière apparente de feu son fils,

PERSONNE4.).

On admet que le bail de la chose d’autrui est opposable au propriétaire, s’il est consenti

par un héritier apparent ; mais on a considéré qu’il ne peut en être ainsi qu’au seul cas

où le preneur, de bonne foi, aurait été victime d’une erreur invincible et commune (cf.

M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, Les baux en général, 2e éd.,

Larcier, n° 73).

Il faut considérer que si, tel qu’il l’affirme, l’appelant était un proche de PERSONNE2.)

et de PERSONNE4.), il aurait dû avoir connaissance de l’existence du fils adoptif de

ce dernier, PERSONNE5.). Il ne peut, dès lors, prétendre que, suite à une erreur

invincible dans son chef, il aurait considéré PERSONNE2.) comme héritière apparente

de son fils décédé.

Les attestations testimoniales versées en cause par l’appelant relatives aux relations

qu’il entretenait avec PERSONNE2.) ne sont pas pertinentes quant à la question de

savoir à quel titre l’appelant occupait les locaux à la société SOCIETE1.).

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que la convention intervenue le 1er octobre

2011 entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) n’est pas opposable à la société

SOCIETE1.) qui a acquis la moitié de l’immeuble sis à ADRESSE6.).

Il n’en reste pas moins que la société SOCIETE1.), informée au plus tard depuis l’acte

de vente du 10 septembre 2014, de l’occupation de l’immeuble par PERSONNE1.),

n’a sommé ce dernier de quitter les lieux que par courrier recommandé du 4 décembre

2015 de son mandataire.

La présence de l’appelant dans les lieux était partant à qualifier d’occupation précaire

jusqu’au 4 décembre 2015.

S’étant agi d’une occupation précaire, simplement tolérée par la société SOCIETE1.),

celle-ci était en droit d’y mettre fin à tout moment.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) est, dès lors, à qualifier

d’occupant sans droit ni titre des lieux non pas à partir de l’acte de vente du 10

septembre 2014, mais à partir du 5 décembre 2015, lendemain de la notification du

courrier par lequel la propriétaire l’a sommé de quitter les lieux.

Le jugement entrepris a sursis à statuer quant à la fixation du montant de l’indemnité

d’occupation et a, avant tout autre progrès en cause, ordonné une consultation en vue

de déterminer la valeur locative de l’immeuble.

L’appelant fait grief au juge de première instance d’avoir chargé un consultant

d’évaluer la valeur locative de l’ensemble de l’immeuble, alors que la société

SOCIETE1.) n’est propriétaire que de 50% de celui-ci.

Le chef de décision relatif au sursis à statuer, ainsi qu’au libellé de la mission

d’expertise est à qualifier d’avant dire droit et ne peut être frappé d’un appel immédiat.

L’appel interjeté par PERSONNE1.) est, par conséquent, irrecevable en ce qu’il a trait

au libellé de la mission d’expertise ordonnée par le jugement entrepris.

Sans renoncer à son appel portant sur le délai de déguerpissement lui accordé,

PERSONNE1.) fait exposer qu’il a l’intention de quitter les lieux au cours du mois de

novembre 2016.

Dans la mesure où PERSONNE1.) ne fait pas état de circonstances de nature à rendre

difficile son relogement, il y a lieu de suivre les conclusions de la société SOCIETE1.)

et de ne reporter le délai de déguerpissement qu’à dix jours à compter de la

signification du jugement à intervenir.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est irrecevable en ce qu’il a trait au libellé de la

mission de consultation ordonnée par le jugement entrepris, qu’il est recevable pour le

surplus et qu’il est partiellement fondé.

Comme l’appel n’est fondé qu’en ce qui concerne la date à partir de laquelle

PERSONNE1.) est à qualifier d’occupant sans droit ni titre, le jugement entrepris doit

être confirmé en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de la

première instance.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Les parties ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leurs demandes

respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il y a lieu de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer

pour moitié à PERSONNE1.) et pour moitié à la société SOCIETE1.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, et en instance d’appel,

statuant contradictoirement,

déclare irrecevable l’appel en ce qu’il a trait au libellé de la mission de consultation

ordonnée par le jugement entrepris,

dit l’appel recevable pour le surplus,

le dit partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris :

dit que PERSONNE1.) est à qualifier d’occupant sans droit ni titre à partir du 5

décembre 2015 des lieux appartenant à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à dix jours à partir de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.