Tenant loses appeal on commercial lease damages; court orders payment of rent and fees without penalty.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 259/2016

Audience publique du mardi, six décembre deux mille seize

Numéro 175259 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., anciennement dénommée

SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée

par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 16 février

2016,

comparant par Maître Ferdinand BURG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Laurent METZLER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 175259 du rôle et appelée pour fixation le

8 mars 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 7 juin 2016 et finalement à l’audience

publique du mardi, 15 novembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Manon RISCH, avocat, en remplacement de Maître Ferdinand BURG,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., anciennement

dénommée SOCIETE2.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Loren François FLOREY, avocat, en remplacement de Maître Laurent

METZLER, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

6 décembre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail commercial signé en date du 18 juillet 2008, ayant pris effet le

1er novembre 2008, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. a pris en

location un local de commerce, un dépôt ainsi que cinq parkings, sis à ADRESSE3.),

ADRESSE3.), auprès de PERSONNE1.), pour une durée initiale de trois années.

Suivant avenant du 12 novembre 2013, PERSONNE1.), la société SOCIETE2.) et la

société civile immobilière SOCIETE3.) ont retenu que cette dernière est devenue le

nouveau propriétaire des locaux données en location et que le loyer est à verser sur

le compte de la société civile immobilière SOCIETE3.) à partir du 1er décembre 2013.

Le contrat de bail a été résilié le 31 juillet 2014, les clés ayant été remises le 20 juillet

2014.

Par requête du 8 octobre 2015, la société

SOCIETE2.)

a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour

l’entendre condamner à lui rembourser le montant de 2.273,23 euros, en sus les

intérêts légaux, prélevé sur la garantie bancaire, endéans les 48 heures après la

notification du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 150,00 euros par

jour de retard.

Elle a, par ailleurs, demandé le remboursement du montant de 125,00 euros

correspondant aux frais de commission engendrés par l’appel abusif à la garantie

bancaire.

Elle a finalement réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) a conclu à l’irrecevabilité de la demande, au motif qu’il n’était plus le

bailleur de la requérante depuis le 12 novembre 2013, date de signature de l’avenant

au contrat de bail.

Il a dès lors estimé qu’il aurait appartenu à la requérante d’agir à l’encontre de la

société SOCIETE3.), laquelle aurait d’ailleurs fait appel à la garantie bancaire à

première demande. Il a réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

La société SOCIETE2.) a répliqué que la garantie bancaire avait été émise au profit

de PERSONNE1.) et que ce serait donc ce dernier qui lui redevrait le remboursement

du montant de 2.273,23 euros indûment prélevé.

Elle a fait valoir que si l’avenant du 12 novembre 2013 renseignait qu’à partir du

1er décembre 2013, les loyers étaient à régler sur le compte bancaire de la société

SOCIETE3.), il indiquerait néanmoins clairement que toutes les autres clauses et

conditions du contrat de bail du 18 juillet 2008 restaient inchangées.

Par jugement du 8 janvier 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a reçu la demande en la forme, l’a dit non fondée, a dit non fondée

la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure et a condamné celle-ci à payer à PERSONNE1.) une

indemnité de procédure de 250,00 euros. Il a encore condamné la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) aux frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que, par courrier du 31 août 2015,

la société SOCIETE3.) avait fait appel à la garantie bancaire en vue du paiement de

la somme de 2.273,23 euros et que ce montant lui avait été réglé par la SOCIETE4.).

En retenant que la vente ou la cession d’une créance en comprend les accessoires,

tels que caution, privilège et hypothèque, le juge de première instance a dit que la

garantie bancaire avait été transmise à la société SOCIETE3.) par PERSONNE1.), de

sorte qu’il aurait appartenu à la société SOCIETE2.) d’actionner ladite société pour

obtenir le remboursement du montant de 2.273,23 euros.

De ce jugement, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. (anciennement

dénommée SOCIETE2.)) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 16 février

2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir condamner

PERSONNE1.) à lui restituer la somme de 2.273,23 euros avec les intérêts légaux à

partir du 20 juillet 2014, date de la remise des clés sans réserves, sinon du 4

septembre 2015, date de l’appel à la garantie bancaire, sinon encore de la demande

en justice, jusqu’à solde, le tout au plus tard 48 heures après la signification du présent

jugement, sous peine d’une astreinte de 150,00 euros par jour de retard. Elle conclut

à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer des frais de commission de 125,00 euros

avec les intérêts légaux à partir du 4 septembre 2015 jusqu’à solde et demande à se

voir décharger du paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle rappelle avoir conclu une garantie bancaire à première demande auprès de la

SOCIETE4.) au bénéfice de PERSONNE1.) et insiste sur le fait que si l’avenant au

contrat de bail stipule certes que le loyer est à régler sur le compte bancaire du

nouveau bailleur, il n’en demeurerait pas moins que toutes les autres clauses du

contrat de bail seraient restées inchangées. Elle rappelle qu’en date du 20 juillet 2014,

il y a eu remise des clés sans réserves, aucun dégât locatif n’ayant été décelé, de

sorte que ce serait à tort que PERSONNE1.) refuserait de restituer la garantie locative.

La société SOCIETE1.) soutient que PERSONNE1.) est resté le bénéficiaire de la

garantie bancaire, ce nonobstant changement de bailleur, et que ce dernier a fait appel

à la garantie en dépit du fait qu’il n’était plus le bailleur.

L’appelante insiste sur le fait que la garantie bancaire - qui serait un contrat

indépendant et autonome du contrat de bail, de sorte qu’elle ne serait pas

automatiquement transférée avec le contrat sous-jacent - a été stipulée au seul profit

de PERSONNE1.) et fait plaider que le bénéficiaire ne peut pas céder ses droits à un

tiers sans l’accord du donneur d’ordre. Elle fait valoir que la société SOCIETE3.) n’est

jamais devenue bénéficiaire de la garantie, de sorte que ce serait à tort que le juge de

première instance n’a pas fait droit à sa demande.

Dans un ordre d’idées subsidiaire, l’appelante conteste tout dégât locatif.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et

sollicite, à son tour, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Il soutient que c’est la société SOCIETE3.) qui a fait appel à la garantie bancaire en

date du 31 août 2015, de sorte que ce serait à bon droit que le juge de première

instance a dit la demande non fondée à son encontre.

L’intimé soutient que la garantie a été contractée à l’occasion du contrat de bail, et

estime que dès lors elle serait liée à ce dernier par son objet-même, servant à garantir

l’exécution des obligations contractuelles incombant au locataire. Il fait ainsi valoir que

le droit résultant du contrat de bail et son avenant ont été transmis à la société

SOCIETE3.). La garantie locative ayant été couverte par le contrat de bail, la société

SOCIETE3.) n’aurait jamais demandé de nouvelle garantie pour l’exécution de ses

obligations par le locataire.

En ordre subsidiaire, l’intimé estime la demande de la société SOCIETE1.) irrecevable

pour être dirigée exclusivement à son encontre, sans tenir compte de la société

SOCIETE3.), seule propriétaire de l’immeuble litigieux. Or, en vertu de l’article 1832

du code civil, les sociétés civiles constitueraient une individualité juridique distincte de

celle des associés. En outre, il serait de jurisprudence que les créanciers d’une société

civile doivent d’abord réclamer leur dû à la société elle-même avant de pouvoir se

retourner contre les associés.

En ordre plus subsidiaire, l’intimé fait état des dégâts locatifs suivants : poignées de

portes desserrées ou forcées, couvercle de la lunette toilette déboîté, couvercle d’un

boîtier au sol manquant et trappe électrique au sol faisant défaut.

L’appelante conteste tous les prétendus dégâts, lesquels, à les supposer établis,

consisteraient plutôt en une usure normale. Elle conteste par ailleurs toutes les

factures qui ont été émises par la société SOCIETE3.), qui facturerait notamment des

frais d’architecte.

Motifs de la décision

Il est rappelé que l’article 13 du contrat de bail conclu entre PERSONNE1.) et la société

SOCIETE2.) stipule que cette dernière remettra dans les quinze jours de la signature

du contrat (18 juillet 2008) une garantie bancaire pour un montant égal à trois mois de

loyers. Il est précisé qu’à la fin du bail, le bailleur renoncera à cette garantie sitôt que

tous les comptes auront été soldés entre parties. Il est finalement précisé que

l’obligation du bailleur de délivrer les lieux loués est suspendue jusqu’à la remise de la

garantie locative.

Le 28 novembre 2008, la société SOCIETE2.) a demandé à la SOCIETE4.) d’émettre

une garantie bancaire définitive en faveur de PERSONNE1.) pour un montant de

12.420,00 euros.

Suivant courrier du même jour, la SOCIETE4.) a informé PERSONNE1.) qu’elle se

porte garante en sa faveur jusqu’à concurrence du prédit montant des obligations

incombant à la société SOCIETE2.) en vertu d’un contrat de bail.

Suivant avenant signé le 12 novembre 2013, PERSONNE1.), la société SOCIETE2.)

et la société SOCIETE3.) ont convenu qu’à partir du 1er décembre 2013, le loyer

mensuel ainsi que les avances sur charges seront à régler sur le compte bancaire du

nouveau bailleur, « toutes les autres clauses et conditions du contrat de bail du

18.07.2008 restant inchangées ».

Suivant requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 21 août 2015,

la société SOCIETE2.) a demandé à voir condamner PERSONNE1.) à lui restituer

l’original de la lettre de garantie bancaire.

Par courrier à entête de la société SOCIETE3.), signé par « PERSONNE1.) », du 31

août 2015 adressé à la SOCIETE4.), « PERSONNE1.) » a fait appel à la garantie

bancaire pour un montant de 2.273,23 euros.

Par courrier du 4 septembre 2015, la société SOCIETE2.) a été informée par la

SOCIETE4.) que PERSONNE1.) a fait appel à la garantie bancaire pour un montant

de 2.273,23 euros, le compte bancaire de la société SOCIETE2.) ayant été débité du

prédit montant ainsi que de celui de 125,00 euros à titre de commission.

Par courrier du 29 janvier 2016, la SOCIETE4.) a indiqué au mandataire de la société

SOCIETE1.) que la garantie bancaire litigieuse en faveur de PERSONNE1.) n’a pas

été reprise par la société SOCIETE3.).

Il y a lieu de relever que la garantie à première demande, encore appelée garantie

autonome ou indépendante, fait partie des garanties personnelles, qui se caractérisent

par l'engagement d'une tierce personne aux côtés du débiteur. Elle se définit comme

l’engagement pris (généralement par une banque) de verser une somme d’argent

déterminée, dès que le bénéficiaire de cette garantie le demandera, sans que puisse

être opposée à ce dernier aucune autre exception d’inexécution que celles résultant

d’une clause de ladite garantie. La garantie à première demande se caractérise par

deux traits cumulatifs, ces traits étant l’inopposabilité des exceptions et l’autonomie de

l’objet de la garantie, l’hypothèse type étant celle où le garant s’oblige à payer à

première demande telle somme ou toute somme dans la limite d’un montant déterminé

(Cour 12 novembre 2014, n° 40268 du rôle).

L’engagement du garant est autonome, c'est-à-dire le garant prend à titre principal un

engagement nouveau, distinct de celui constitutif de l’obligation de garantie. Il

contracte un engagement de payer une certaine somme, qui certes est initialement

déterminée en considération du contrat de base, mais qui est librement arrêtée par les

parties et qui est sans rapport nécessaire avec l’objet ou l’étendu des obligations du

débiteur garanti (cf. Jurisclasseur civil, Garanties autonomes, art. 2321 fasc. 10,

n° 31).

Le caractère autonome constitue le trait distinctif de cette variété de garantie

personnelle et s’oppose en tous points au caractère accessoire du cautionnement.

Il convient d’insister sur le fait que l’obligation du souscripteur d’une garantie à

première demande est non seulement nouvelle, mais aussi et surtout indépendante

de celle du débiteur principal. L’existence d’un contrat de base constitue la raison

d’être de la constitution de la garantie, elle en est, plus précisément, la cause. Il ne

peut ainsi y avoir de garantie sans obligation à garantir. Autonomie ne signifie dès lors

pas absence de référence à un contrat principal, lequel doit être identifié dans l’accord

entre le garant et le bénéficiaire. Néanmoins, il est important de relever que le

nécessaire lien initial avec ce contrat est rompu dès que la garantie autonome est

souscrite (cf. op. cit. n° 32 ; Cour 12 novembre 2014, préc.). Telle est la différence

majeure par rapport au cautionnement : une fois nées, les obligations du donneur

d’ordre et du garant ont des sorts distincts. Ni leur validité, ni leur durée, ni leur

étendue, ni leur exécution ou inexécution n’ont d’incidence réciproque. L’autonomie

renforce ainsi la fonction de sûreté ce qui est précisément l’objectif recherché (op. cit.

n° 32).

La garantie à première demande constituant un engagement indépendant du contrat

de bail conclu entre le bailleur et le locataire (cf. Cour 26 janvier 2005, n° 26919 cité in

L. THIELEN, Le contrat de bail, n° 47), de sorte que, constituant un contrat sui generis,

elle n’est pas liée à une inexécution de ses obligations par le locataire

(op. cit. n° 47), c’est à tort que l’intimé fait plaider que la garantie bancaire contractée

à l’occasion du contrat de bail est liée à ce dernier par son objet-même.

C’est partant en vain que PERSONNE1.) soutient que la garantie à première demande

- émise en sa seule faveur- a été transmise à la société SOCIETE3.). La SOCIETE4.)

le relève d’ailleurs dans son courrier du 29 janvier 2016 dans lequel elle indique que

la garantie bancaire litigieuse émise en faveur de PERSONNE1.) n’a pas été reprise

par la société SOCIETE3.).

Dans ce contexte, il est important de noter que, par courrier du 4 septembre 2015, la

SOCIETE4.) a indiqué à la société SOCIETE2.) que c’est PERSONNE1.) qui a fait

appel à la garantie bancaire – seul bénéficiaire de la garantie et partant la seule

personne habilitée à en demander l’exécution. La circonstance que PERSONNE1.) ait

fait appel à cette garantie le 31 août 2015 suivant courrier à entête de la société

SOCIETE3.) est sans incidence à cet égard, la banque ayant crédité PERSONNE1.),

et non la société SOCIETE3.), du montant de 2.273,23 euros.

C’est partant à tort que le juge de première instance a dit que la société SOCIETE2.)

aurait dû agir contre la société SOCIETE3.).

Le moyen de l’intimé selon lequel la société SOCIETE2.) aurait dû attraire également

la société SOCIETE3.) en justice n’est pas davantage fondé et tombe pareillement à

faux. En effet, il ne s’agit, en l’occurrence, pas d’une action en justice dirigée contre la

société SOCIETE3.), mais contre PERSONNE1.) en son nom personnel, ce dernier

étant celui au bénéfice duquel la garantie à première demande a été émise. Il n’y a

partant aucune raison d’actionner également la société SOCIETE3.), laquelle est

totalement étrangère au présent litige.

En ce qui concerne le bien-fondé de la demande en remboursement, il est rappelé que

PERSONNE1.) s’oppose à la demande, au motif que le local présenterait des dégâts.

Force est cependant de constater que PERSONNE1.) ne formule pas de demande

tendant à voir condamner la société SOCIETE2.) à l’indemniser du chef des désordres

invoqués. Il ne tire partant aucune conséquence juridique des dégâts locatifs allégués,

ni des factures versées en cause.

A défaut pour PERSONNE1.) d’avoir formulé une demande reconventionnelle en

indemnisation des dégâts locatifs invoqués, les griefs qu’il invoque ne prêtent pas à

conséquence et restent sans effet.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner

PERSONNE1.) à rembourser à l’appelante le montant de 2.273,23 euros avec les

intérêts au taux légal à partir du 8 octobre 2015, date de la demande en justice, jusqu’à

solde. Cette condamnation ne saurait toutefois être assortie d’une peine d’astreinte,

alors qu’en vertu de l’article 2059 alinéa 2 du code civil, l’astreinte ne peut être

prononcée en cas de condamnation au paiement d’une somme d’argent.

Il y a, en revanche, encore lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à l’appelante la

somme de 125,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2015,

au titre des frais de commission engendrés par l’appel à garantie.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

la première instance formulée par PERSONNE1.) est, par réformation du jugement

entrepris, à déclarer non fondée.

Pour le même motif, l’intimé est à débouter de sa demande basée sur l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

En revanche, dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de

l’appelante les sommes exposées par elle en instance d’appel non comprises dans les

dépens, laquelle a été dans l’obligation de relever appel afin de faire valoir ses droits,

il convient de lui allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros pour la présente

instance.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est fondé.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. la somme de 2.273,23 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 8 octobre

2015 jusqu’à solde,

dit que cette condamnation n’est pas assortie d’une peine d’astreinte,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. la somme de 125,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir

du 8 octobre 2015 jusqu’à solde,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance,

condamne PERSONNE1.) à payer une indemnité de procédure de 750,00 euros à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. pour l’instance d’appel,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE1.).