Tenant appeal dismissed; court confirms landlord's right to retain advance payments for actual consumption.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 261/2016

Audience publique du mardi, six décembre deux mille seize

Numéro 174887 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 25 janvier 2016,

comparant par Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE2.) (SOCIETE2.)) S.A., établie

et ayant son siège

social à

L-ADRESSE2.), représentée par son

conseil

d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Isabelle GIRAULT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174887 du rôle et appelée pour fixation le

14 mars 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 31 mai 2016 et finalement à

l’audience publique du mardi, 15 novembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Figen GÖKCE, avocat, en remplacement de Maître Isabelle GIRAULT,

comparant pour

la société

anonyme de droit luxembourgeois

SOCIETE2.)

(SOCIETE2.)) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

6 décembre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial du 16 avril 2012, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. a pris en location auprès de la société anonyme SOCIETE2.) S.A.

des locaux à usage de bureaux à ADRESSE1.).

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du

29 mai 2015, la société SOCIETE2.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) aux fins

de voir constater la résiliation du contrat de bail commercial entre parties avec effet au

30 avril 2015, date d’arrivée à terme dudit contrat, et d’entendre condamner la société

SOCIETE1.) au déguerpissement. Elle a sollicité une indemnité de procédure de

1.500,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement numéro 3523/2015 du 15 octobre 2015, le tribunal de paix de

Luxembourg a rejeté la demande de la société SOCIETE1.) tendant à voir surseoir à

statuer en vertu du principe « le criminel tient le civil en état ».

Lors de la continuation des débats devant le tribunal de paix en date du 5 octobre

2015, la société SOCIETE1.) s’est opposée à la demande en résiliation et en

déguerpissement, au motif que, faute de résiliation en bonne et due forme par la

bailleresse, le contrat de bail commercial aurait été reconduit pour une année. Ainsi,

les courriers de la bailleresse des 29 octobre 2014 et 22 décembre 2014 seraient

inopérants en ce qu’ils ne traduiraient pas de manière univoque la volonté de résilier

le contrat dans le chef de la bailleresse. Ils indiqueraient, par ailleurs, comme terme

du contrat le 31 janvier 2015 et non le 30 avril 2015, tel que prévu au contrat. Le

courrier du 20 mars 2015 émanant de la bailleresse qui indiquerait comme terme du

contrat le 30 avril 2015, serait intervenu tardivement.

A titre reconventionnel, la société SOCIETE1.) a réclamé des dommages et intérêts à

hauteur de six mois de loyers sur le fondement de l’article 6-1 du code civil pour abus

de droit dans le chef de la bailleresse qui n’aurait jamais manifesté son intention de

résilier le contrat avant le 20 mars 2015.

La société SOCIETE1.) a, par ailleurs, réclamé le remboursement d’un montant de

11.040,00 euros du chef d’avances sur charges payées tout au long de la durée du

bail, la bailleresse étant restée en défaut de présenter des décomptes de charges pour

les exercices respectifs.

A titre subsidiaire, elle a demandé un délai de déguerpissement de six mois.

Elle a finalement réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement du 10 décembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

déclaré les demandes principale et reconventionnelles recevables,

-

dit la demande principale de la société anonyme SOCIETE2.) fondée,

-

dit que le contrat de bail est résilié avec effet au 30 avril 2015,

-

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la

notification du jugement,

-

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) en

paiement de dommages et intérêts,

-

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) en

remboursement des provisions payées non fondée et en déboute,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire,

-

débouté les parties respectives de leurs demandes en paiement d’une indemnité de

procédure,

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’aux termes du contrat

de bail commercial du 16 avril 2012, le bail est « conclu pour une durée de 3 années

entières et consécutives, prenant cours le 01/05/2012 pour finir de plein droit le

30/04/2015 à minuit.

Sauf préavis notifié par lettre recommandée à la poste adressée à l’autre partie trois

(3) mois au moins avant la fin du bail, celui-ci sera à l’échéance reconduit pour des

périodes successives de 1 année aux dernières conditions en vigueur. »

Le juge de première instance a ensuite rappelé que le congé donné pour une date

prématurée n’est pas nul, mais que ses effets sont reportés à la date pour laquelle il

aurait pu être signifié, à condition toutefois qu’il contienne une date déterminée.

Il a retenu que la lettre de résiliation du 29 octobre 2014 qui indique qu’il est mis fin au

bail pour le 31 janvier 2015 est valable, mais que la résiliation ne peut opérer que pour

la date du 30 avril 2015.

Au vu de l’issue du litige quant à la demande principale, la demande reconventionnelle

dirigée par la société SOCIETE1.) contre la société SOCIETE2.) en paiement de six

mois de loyers sur le fondement de l’article 6-1 du code civil pour abus de droit a été

déclarée non fondée.

Quant à la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges,

le juge de première instance a noté que le locataire n’a demandé copie des relevés de

charges que suivant courrier de son mandataire du 20 novembre 2015, soit dix jours

avant les plaidoiries.

En constatant qu’à l’audience, le locataire a réclamé le remboursement des provisions

payées en cours de bail, mais n’a plus demandé la communication de relevés et de

décomptes, le juge de première instance a dit qu’aucun texte de loi ni aucun principe

n’obligent le bailleur à restituer les provisions payées par le locataire en vertu du

contrat de bail, au motif qu’il aurait tardé à dresser un décompte.

De ce jugement, notifié aux parties le 15 décembre 2015, la société SOCIETE1.) a

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 25 janvier 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande, aux termes de son acte

d’appel, à voir constater que le contrat de bail n’a pas été valablement résilié et qu’il

n’y a pas lieu à déguerpissement. Elle demande encore à voir constater que la société

SOCIETE2.) n’a pas exécuté son obligation d’établir les relevés reprenant le coût réel

de toutes les dépenses et à la voir condamner à lui restituer le montant de 11.040,00

euros, principalement à titre de restitution des provisions sur charges payées, sinon

subsidiairement à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité

contractuelle.

L’appelante sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.250,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) fait valoir que le courrier du 29 octobre

2014 – duquel il ne ressortirait pas la volonté claire et non équivoque de la bailleresse

de résilier le contrat de bail – ne constituait pas une résiliation unilatérale, mais « une

demande de résiliation d’un commun accord » qui devait, pour produire des effets, être

acceptée par la locataire.

L’appelante fait plaider que la bailleresse n’ayant pas émis de nouveau courrier de

résiliation avant le 1er février 2015, le bail a été reconduit pour une année, soit jusqu’au

30 avril 2016.

A l’audience des plaidoiries du 15 novembre 2016, la société SOCIETE1.) renonce à

son appel en ce qu’il porte sur la résiliation du contrat de bail et la condamnation au

déguerpissement. Elle précise qu’elle entend quitter les lieux dans le mois qui suit le

présent jugement.

L’appelante fait grief au juge de première instance d’avoir déclaré non fondée sa

demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges, payées

depuis le 1er mai 2012 jusqu’au 31 décembre 2014, soit le montant de 11.040,00 euros.

A titre principal, elle invoque l’absence de cause, le bailleur n’ayant pas exécuté son

obligation d’établir un relevé des frais. A titre subsidiaire, elle se base sur la

responsabilité contractuelle, l’obligation à charge du bailleur d’établir des relevés étant

une obligation de faire, qui se résout, suivant l’article 1142 du code civil, en dommages-

intérêts en cas d’inexécution du débiteur.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Elle insiste

sur le fait que la société SOCIETE1.) n’a, à l’heure actuelle, pas quitté les lieux, ni

remis les clés, de sorte qu’il y aurait lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu’il

a ordonné le déguerpissement de la locataire.

Quant à la demande reconventionnelle en remboursement des avances sur charges,

l’intimée conclut au rejet de la demande, par adoption des motifs du juge de première

instance. Elle fait expliquer que le décompte sera établi, une fois que la société

SOCIETE1.) aura quitté les lieux. La demande serait partant prématurée. Elle verse

une attestation testimoniale de PERSONNE1.), comptable, et une « balance des

comptes généraux » dont il résulterait que les charges réelles dépassent l’avance

mensuelle demandée au locataire SOCIETE1.).

L’intimée sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il est rappelé qu’à l’audience des plaidoiries du 15 novembre 2016, l’appelante a

renoncé à son appel en ce qu’il porte sur la résiliation du contrat de bail et sur la

condamnation au déguerpissement. Il y a lieu de lui en donner acte.

Il s’ensuit que le jugement entrepris du 10 décembre 2015, notifié aux parties le

15 décembre 2015, sortira ses pleins effets, en ce qu’il a (i) dit que le contrat de bail

est résilié avec effet au 30 avril 2015 et (ii) condamné la société SOCIETE1.) à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de

deux mois, à compter de la notification du jugement.

Aux termes de son acte d’appel, l’appelante sollicite, en outre, la restitution des

avances sur charges, correspondant à la somme de 11.040,00 euros, principalement

pour absence de cause et subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité

contractuelle.

L’article VI B. du contrat de bail stipule : « Dès que possible après clôture des comptes

et au moins une fois par an, le Bailleur établira un relevé reprenant le coût réel de

toutes les dépenses qu’il a encourues. Celui-ci pourra être consulté librement par le

preneur en cas de besoin ».

Le susdit article ne prévoit aucune sanction dans l’hypothèse où le bailleur n’établirait

pas de relevé dans les termes convenus.

Tel que l’a dit à bon droit le juge de première instance, aucun texte de loi, ni aucun

principe n’obligent le bailleur à restituer les provisions payées par le locataire en vertu

du contrat de bail, au motif qu’il aurait tardé à dresser un décompte.

S’il est vrai que la société bailleresse reste en défaut de justifier en détail les charges

devant être supportées par l’appelante, ce n’est pas pour autant qu’il y a lieu de

condamner ipso jure l’intimée à restituer les avances (cf. TAL, 28 juin 2011,

n° 98/2011).

En effet, une telle conclusion serait absurde s’il est établi, comme en l’espèce, que les

avances ont été payées pour couvrir des dépenses effectivement engagées pour des

consommations qui ont réellement profité à l’appelante (cf. TAL, 28 juin 2011,

n° 98/2011).

Ainsi, la société SOCIETE1.) n’a, ni en première instance, ni en instance d’appel,

allégué ne pas avoir consommé d’eau, d’électricité ou de chauffage.

Il s’ensuit qu’elle devra nécessairement supporter les frais afférents à sa

consommation. Le moyen tenant à l’absence de cause est partant à rejeter.

Le moyen relatif à la responsabilité contractuelle est pareillement à rejeter, l’appelante

qui ne conteste pas avoir bénéficié du chauffage, de l’eau chaude et d’électricité, ne

justifiant pas d’ « une perte de 11.040,00 euros ».

Le montant mensuel de 300,00 euros, augmenté de la TVA, stipulé au contrat de bail,

ne paraît, en outre, pas inapproprié.

La demande en restitution des avances sur charges est partant, par confirmation du

jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel, en ce qu’il tend

à voir déclarer fondée la demande reconventionnelle en restitution des avances sur

charges, n’est pas fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

N’ayant pas justifié de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a également lieu de débouter la société SOCIETE2.) de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. qu’elle renonce à

son appel en ce qu’il porte sur la résiliation du contrat de bail et sur la condamnation

au déguerpissement,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.