Tenant ordered to pay commercial lease arrears and appeal costs; no penalty for late payment allowed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 259/2016

Audience publique du mardi, six décembre deux mille seize

Numéro 175259 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., anciennement dénommée SOC1’.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du

16 février 2016,

comparant par Maître Ferdinand BURG, avocat, demeurant à Luxembourg, et

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL, comparant par Maître Laurent METZLER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 175259 du rôle et appelée pour fixation le

8 mars 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 7 juin 2016 et finalement à l’audience publique du mardi, 15 novembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Manon RISCH, avocat, en remplacement de Maître Ferdinand BURG, comparant pour la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., anciennement dénommée SOC1’.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Loren François FLOREY, avocat, en remplacement de Maître Laurent METZLER, comparant pour A.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

6 décembre 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail commercial signé en date du 18 juillet 2008, ayant pris effet le 1er novembre 2008, la société à responsabilité limitée SOC1’.) s.àr.l. a pris en location un local de commerce, un dépôt ainsi que cinq parkings, sis à ADR1.), auprès de A.), pour une durée initiale de trois années.

Suivant avenant du 12 novembre 2013, A.), la société SOC1’.) et la société civile immobilière SOC2.) ont retenu que cette dernière est devenue le nouveau propriétaire des locaux données en location et que le loyer est à verser sur le compte de la société civile immobilière SOC2.) à partir du 1er décembre 2013.

Le contrat de bail a été résilié le 31 juillet 2014, les clés ayant été remises le 20 juillet 2014.

Par requête du 8 octobre 2015, la société SOC1’.) a fait convoquer A.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui rembourser le montant de 2.273,23 euros, en sus les intérêts légaux, prélevé sur la garantie bancaire, endéans les 48 heures après la notification du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 150,00 euros par jour de retard.

Elle a, par ailleurs, demandé le remboursement du montant de 125,00 euros correspondant aux frais de commission engendrés par l’appel abusif à la garantie bancaire.

Elle a finalement réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A.) a conclu à l’irrecevabilité de la demande, au motif qu’il n’était plus le bailleur de la requérante depuis le 12 novembre 2013, date de signature de l’avenant au contrat de bail.

Il a dès lors estimé qu’il aurait appartenu à la requérante d’agir à l’encontre de la société SOC2.), laquelle aurait d’ailleurs fait appel à la garantie bancaire à première demande. Il a réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

La société SOC1’.) a répliqué que la garantie bancaire avait été émise au profit de A.) et que ce serait donc ce dernier qui lui redevrait le remboursement du montant de 2.273,23 euros indûment prélevé.

Elle a fait valoir que si l’avenant du 12 novembre 2013 renseignait qu’à partir du 1er décembre 2013, les loyers étaient à régler sur le compte bancaire de la société SOC2.), il indiquerait néanmoins clairement que toutes les autres clauses et conditions du contrat de bail du 18 juillet 2008 restaient inchangées.

Par jugement du 8 janvier 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant contradictoirement, a reçu la demande en la forme, l’a dit non fondée, a dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOC1’.) en obtention d’une indemnité de procédure et a condamné celle-ci à payer à A.) une indemnité de procédure de 250,00 euros. Il a encore condamné la société à responsabilité limitée SOC1’.) aux frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que, par courrier du 31 août 2015, la société SOC2.) avait fait appel à la garantie bancaire en vue du paiement de la somme de 2.273,23 euros et que ce montant lui avait été réglé par la BQUE1.).

En retenant que la vente ou la cession d’une créance en comprend les accessoires, tels que caution, privilège et hypothèque, le juge de première instance a dit que la garantie bancaire avait été transmise à la société SOC2.) par A.), de sorte qu’il aurait appartenu à la société SOC1’.) d’actionner ladite société pour obtenir le remboursement du montant de 2.273,23 euros.

De ce jugement, la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. (anciennement dénommée SOC1’.)) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

16 février 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir condamner A.) à lui restituer la somme de 2.273,23 euros avec les intérêts légaux à partir du 20 juillet 2014, date de la remise des clés sans réserves, sinon du 4 septembre 2015, date de l’appel à la garantie bancaire, sinon encore de la demande en justice, jusqu’à solde, le tout au plus tard 48 heures après la signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 150,00 euros par jour de retard. Elle conclut à voir condamner A.) à lui payer des frais de commission de 125,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 4 septembre 2015 jusqu’à solde et demande à se voir décharger du paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance. Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle rappelle avoir conclu une garantie bancaire à première demande auprès de la BQUE1.) au bénéfice de A.) et insiste sur le fait que si l’avenant au contrat de bail stipule certes que le loyer est à régler sur le compte bancaire du nouveau bailleur, il n’en demeurerait pas moins que toutes les autres clauses du contrat de bail seraient restées inchangées. Elle rappelle qu’en date du 20 juillet 2014, il y a eu remise des clés sans réserves, aucun dégât locatif n’ayant été décelé, de sorte que ce serait à tort que A.) refuserait de restituer la garantie locative.

La société SOC1.) soutient que A.) est resté le bénéficiaire de la garantie bancaire, ce nonobstant changement de bailleur, et que ce dernier a fait appel à la garantie en dépit du fait qu’il n’était plus le bailleur.

L’appelante insiste sur le fait que la garantie bancaire - qui serait un contrat indépendant et autonome du contrat de bail, de sorte qu’elle ne serait pas automatiquement transférée avec le contrat sous-jacent - a été stipulée au seul profit de A.) et fait plaider que le bénéficiaire ne peut pas céder ses droits à un tiers sans l’accord du donneur d’ordre. Elle fait valoir que la société SOC2.) n’est jamais devenue bénéficiaire de la garantie, de sorte que ce serait à tort que le juge de première instance n’a pas fait droit à sa demande.

Dans un ordre d’idées subsidiaire, l’appelante conteste tout dégât locatif.

A.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite, à son tour, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Il soutient que c’est la société SOC2.) qui a fait appel à la garantie bancaire en date du 31 août 2015, de sorte que ce serait à bon droit que le juge de première instance a dit la demande non fondée à son encontre.

L’intimé soutient que la garantie a été contractée à l’occasion du contrat de bail, et estime que dès lors elle serait liée à ce dernier par son objet-même, servant à garantir l’exécution des obligations contractuelles incombant au locataire. Il fait ainsi valoir que le droit résultant du contrat de bail et son avenant ont été transmis à la société SOC2.). La garantie locative ayant été couverte par le contrat de bail, la société SOC2.) n’aurait jamais demandé de nouvelle garantie pour l’exécution de ses obligations par le locataire.

En ordre subsidiaire, l’intimé estime la demande de la société SOC1.) irrecevable pour être dirigée exclusivement à son encontre, sans tenir compte de la société SOC2.), seule propriétaire de l’immeuble litigieux. Or, en vertu de l’article 1832 du code civil, les sociétés civiles constitueraient une individualité juridique distincte de celle des associés. En outre, il serait de jurisprudence que les créanciers d’une société civile doivent d’abord réclamer leur dû à la société elle-même avant de pouvoir se retourner contre les associés.

En ordre plus subsidiaire, l’intimé fait état des dégâts locatifs suivants : poignées de portes desserrées ou forcées, couvercle de la lunette toilette déboîté, couvercle d’un boîtier au sol manquant et trappe électrique au sol faisant défaut.

L’appelante conteste tous les prétendus dégâts, lesquels, à les supposer établis, consisteraient plutôt en une usure normale. Elle conteste par ailleurs toutes les factures qui ont été émises par la société SOC2.), qui facturerait notamment des frais d’architecte.

Motifs de la décision

Il est rappelé que l’article 13 du contrat de bail conclu entre A.) et la société SOC1’.) stipule que cette dernière remettra dans les quinze jours de la signature du contrat (18 juillet 2008) une garantie bancaire pour un montant égal à trois mois de loyers. Il est précisé qu’à la fin du bail, le bailleur renoncera à cette garantie sitôt que tous les comptes auront été soldés entre parties. Il est finalement précisé que l’obligation du bailleur de délivrer les lieux loués est suspendue jusqu’à la remise de la garantie locative.

Le 28 novembre 2008, la société SOC1’.) a demandé à la BQUE1.) d’émettre une garantie bancaire définitive en faveur de A.) pour un montant de 12.420,00 euros.

Suivant courrier du même jour, la BQUE1.) a informé A.) qu’elle se porte garante en sa faveur jusqu’à concurrence du prédit montant des obligations incombant à la société SOC1’.) en vertu d’un contrat de bail.

Suivant avenant signé le 12 novembre 2013, A.), la société SOC1’.) et la société SOC2.) ont convenu qu’à partir du 1er décembre 2013, le loyer mensuel ainsi que les avances sur charges seront à régler sur le compte bancaire du nouveau bailleur, « toutes les autres clauses et conditions du contrat de bail du 18.07.2008 restant inchangées ».

Suivant requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 21 août 2015, la société SOC1’.) a demandé à voir condamner A.) à lui restituer l’original de la lettre de garantie bancaire.

Par courrier à entête de la société SOC2.), signé par « A.) », du 31 août 2015 adressé à la BQUE1.), « A.) » a fait appel à la garantie bancaire pour un montant de 2.273,23 euros.

Par courrier du 4 septembre 2015, la société SOC1’.) a été informée par la BQUE1.) que A.) a fait appel à la garantie bancaire pour un montant de 2.273,23 euros, le compte bancaire de la société SOC1’.) ayant été débité du prédit montant ainsi que de celui de 125,00 euros à titre de commission.

Par courrier du 29 janvier 2016, la BQUE1.) a indiqué au mandataire de la société SOC1.) que la garantie bancaire litigieuse en faveur de A.) n’a pas été reprise par la société SOC2.).

Il y a lieu de relever que la garantie à première demande, encore appelée garantie autonome ou indépendante, fait partie des garanties personnelles, qui se caractérisent par l'engagement d'une tierce personne aux côtés du débiteur. Elle se définit comme l’engagement pris (généralement par une banque) de verser une somme d’argent déterminée, dès que le bénéficiaire de cette garantie le demandera, sans que puisse être opposée à ce dernier aucune autre exception d’inexécution que celles résultant d’une clause de ladite garantie. La garantie à première demande se caractérise par deux traits cumulatifs, ces traits étant l’inopposabilité des exceptions et l’autonomie de l’objet de la garantie, l’hypothèse type étant celle où le garant s’oblige à payer à première demande telle somme ou toute somme dans la limite d’un montant déterminé (Cour 12 novembre 2014, n° 40268 du rôle).

L’engagement du garant est autonome, c'est-à-dire le garant prend à titre principal un engagement nouveau, distinct de celui constitutif de l’obligation de garantie. Il contracte un engagement de payer une certaine somme, qui certes est initialement déterminée en considération du contrat de base, mais qui est librement arrêtée par les parties et qui est sans rapport nécessaire avec l’objet ou l’étendu des obligations du débiteur garanti (cf. Jurisclasseur civil, Garanties autonomes, art. 2321 fasc. 10, n° 31).

Le caractère autonome constitue le trait distinctif de cette variété de garantie personnelle et s’oppose en tous points au caractère accessoire du cautionnement.

Il convient d’insister sur le fait que l’obligation du souscripteur d’une garantie à première demande est non seulement nouvelle, mais aussi et surtout indépendante de celle du débiteur principal. L’existence d’un contrat de base constitue la raison d’être de la constitution de la garantie, elle en est, plus précisément, la cause. Il ne peut ainsi y avoir de garantie sans obligation à garantir. Autonomie ne signifie dès lors pas absence de référence à un contrat principal, lequel doit être identifié dans l’accord entre le garant et le bénéficiaire. Néanmoins, il est important de relever que le nécessaire lien initial avec ce contrat est rompu dès que la garantie autonome est souscrite (cf. op. cit. n° 32 ; Cour 12 novembre 2014, préc.). Telle est la différence majeure par rapport au cautionnement : une fois nées, les obligations du donneur d’ordre et du garant ont des sorts distincts. Ni leur validité, ni leur durée, ni leur étendue, ni leur exécution ou inexécution n’ont d’incidence réciproque. L’autonomie renforce ainsi la fonction de sûreté ce qui est précisément l’objectif recherché (op. cit. n° 32).

La garantie à première demande constituant un engagement indépendant du contrat de bail conclu entre le bailleur et le locataire (cf. Cour 26 janvier 2005, n° 26919 cité in L. THIELEN, Le contrat de bail, n° 47), de sorte que, constituant un contrat sui generis, elle n’est pas liée à une inexécution de ses obligations par le locataire (op. cit. n° 47), c’est à tort que l’intimé fait plaider que la garantie bancaire contractée à l’occasion du contrat de bail est liée à ce dernier par son objet-même.

C’est partant en vain que A.) soutient que la garantie à première demande - émise en sa seule faveura été transmise à la société SOC2.). La BQUE1.) le relève d’ailleurs dans son courrier du 29 janvier 2016 dans lequel elle indique que la garantie bancaire litigieuse émise en faveur de A.) n’a pas été reprise par la société SOC2.).

Dans ce contexte, il est important de noter que, par courrier du 4 septembre 2015, la BQUE1.) a indiqué à la société SOC1’.) que c’est A.) qui a fait appel à la garantie bancaire – seul bénéficiaire de la garantie et partant la seule personne habilitée à en demander l’exécution. La circonstance que A.) ait fait appel à cette garantie le 31 août 2015 suivant courrier à entête de la société SOC2.) est sans incidence à cet égard, la banque ayant crédité A.), et non la société SOC2.), du montant de 2.273,23 euros.

C’est partant à tort que le juge de première instance a dit que la société SOC1’.) aurait dû agir contre la société SOC2.).

Le moyen de l’intimé selon lequel la société SOC1’.) aurait dû attraire également la société SOC2.) en justice n’est pas davantage fondé et tombe pareillement à faux. En effet, il ne s’agit, en l’occurrence, pas d’une action en justice dirigée contre la société SOC2.), mais contre A.) en son nom personnel, ce dernier étant celui au bénéfice duquel la garantie à première demande a été émise. Il n’y a partant aucune raison d’actionner également la société SOC2.), laquelle est totalement étrangère au présent litige.

En ce qui concerne le bien-fondé de la demande en remboursement, il est rappelé que A.) s’oppose à la demande, au motif que le local présenterait des dégâts.

Force est cependant de constater que A.) ne formule pas de demande tendant à voir condamner la société SOC1’.) à l’indemniser du chef des désordres invoqués. Il ne tire partant aucune conséquence juridique des dégâts locatifs allégués, ni des factures versées en cause.

A défaut pour A.) d’avoir formulé une demande reconventionnelle en indemnisation des dégâts locatifs invoqués, les griefs qu’il invoque ne prêtent pas à conséquence et restent sans effet.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner A.) à rembourser à l’appelante le montant de 2.273,23 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 8 octobre 2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde. Cette condamnation ne saurait toutefois être assortie d’une peine d’astreinte, alors qu’en vertu de l’article 2059 alinéa 2 du code civil, l’astreinte ne peut être prononcée en cas de condamnation au paiement d’une somme d’argent.

Il y a, en revanche, encore lieu de condamner A.) à payer à l’appelante la somme de 125,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du

8 octobre 2015, au titre des frais de commission engendrés par l’appel à garantie.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance formulée par A.) est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Pour le même motif, l’intimé est à débouter de sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

En revanche, dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les sommes exposées par elle en instance d’appel non comprises dans les dépens, laquelle a été dans l’obligation de relever appel afin de faire valoir ses droits, il convient de lui allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros pour la présente instance.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est fondé.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne A.) à payer à la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. la somme de 2.273,23 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 8 octobre 2015 jusqu’à solde,

dit que cette condamnation n’est pas assortie d’une peine d’astreinte, condamne encore A.) à payer à la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. la somme de 125,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 8 octobre 2015 jusqu’à solde,

déboute A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

condamne A.) à payer une indemnité de procédure de 750,00 euros à la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. pour l’instance d’appel, déboute A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à A.).