Tenant's breach of lease due to late rent payment justifies eviction confirmation by court.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 243/2016

Audience publique du mardi, vingt-deux novembre deux mille seize

Numéro 177166 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 11 mai 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), veuve de PERSONNE2.), sans état connu, et

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux

demeurant à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 177166 du rôle et appelée pour fixation le

14 juin 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 25 octobre 2016,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître David GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant

pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Sevinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE1.), veuve de PERSONNE2.), et PERSONNE3.) fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

22 novembre 2016, date à laquelle le prononcé a été reporté suivant courrier du greffe

du 10 novembre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 3 juillet 2012, ayant pris effet le 1er septembre 2012, la société

à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l.

(ci-après dénommée la société

SOCIETE1.)) a pris en location auprès de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) une

maison sise à ADRESSE3.).

Le contrat de bail a été conclu pour une durée initiale de trois années, renouvelable

d’année en année, chacune des parties ayant à l’expiration de chaque période de

location la possibilité de dénoncer le contrat de bail moyennant un préavis de trois

mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 mars 2015, le mandataire

judiciaire de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) a procédé à la résiliation du contrat

de bail en invoquant le besoin personnel d’habitation dans le chef de PERSONNE3.).

Par requête déposée au greffe le 5 octobre 2015, PERSONNE1.), veuve de feu

PERSONNE2.), et PERSONNE3.) ont fait convoquer la société SOCIETE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de la voir condamner

au paiement de la somme de 7.200,00 euros au titre d’arriérés de loyer pour les mois

de juillet, août, septembre et octobre 2015.

Ils ont demandé à voir constater que le contrat de bail ayant existé entre parties a été

valablement résilié pour besoin personnel par courrier du 13 mars 2015 et ont sollicité

le déguerpissement de la société SOCIETE1.) des lieux occupés.

Ils ont encore réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros sur base des

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et ont conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE3.)

ont renoncé à leur demande en condamnation aux arriérés de loyer.

Ils ont encore demandé, pour autant que de besoin, à ce que le contrat de bail soit

résilié pour faute dans le chef de la locataire qui n’aurait pas payé les loyers aux

échéances contractuelles.

La société SOCIETE1.) a conclu à la nullité de la demande en résiliation du contrat de

bail basée sur les dispositions de l’article 12(2) de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation, au motif que les bailleurs auraient dû procéder à

la résiliation du contrat de bail au moins 6 mois avant l’échéance du 31 août 2015.

Par jugement du 15 avril 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

-

a reçu la demande en la forme,

-

l’a dit fondée,

-

a résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société

SOCIETE1.) pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers aux

échéances contractuelles,

-

a condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de trente jours à partir de la notification du

jugement,

-

a, au besoin, autorisé les requérants à faire expulser la défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

-

a dit non fondées tant la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE3.) que celle

de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure,

-

a condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance,

-

a dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que le délai de résiliation de six

mois devant être observé par le bailleur en vertu de l’article 12(3) de la loi du

21 septembre 2006 dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée, se situe

nécessairement par rapport à la date d’expiration de ce bail. Il a constaté que, dès lors,

il aurait appartenu aux bailleurs de procéder à la résiliation du contrat de bail au plus

tard le 1er mars 2015. Il a rappelé qu’un congé donné prématurément n’est pas nul,

mais que la résiliation ne saurait devenir effective qu’au terme prévu dans le contrat,

soit, en l’espèce, au plus tôt le 31 août 2016.

Quant à la demande en résiliation du contrat de bail pour faute grave, le juge de

première instance a, au vu du décompte produit par les bailleurs, noté que depuis le

mois de juillet 2015, la société SOCIETE1.) n’a plus réglé les loyers aux échéances

contractuelles.

Il a qualifié de fautifs les paiements tardifs intervenus et a fait droit à la demande des

bailleurs tendant à la résiliation du contrat de bail aux torts de la société SOCIETE1.)

et à la condamnation de celle-ci au déguerpissement.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 11 mai 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer non

fondée la demande en résiliation du contrat de bail. A titre subsidiaire, elle sollicite un

délai de déguerpissement de trois mois.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance

et de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir qu’au jour des plaidoiries de première

instance, tous les arriérés de loyers auraient été apurés.

Le non-paiement respectivement le retard de paiement des loyers ne serait imputable

ni à un refus, ni à une mauvaise volonté dans son chef, mais résulterait du fait que,

suite à la réception du courrier de résiliation, elle aurait pensé devoir quitter les lieux

en septembre 2015 et, « en tant que non-juriste » aurait estimé pouvoir compenser les

trois derniers mois de loyers avec la garantie locative payée en début de bail. Une fois

avertie qu’elle n’avait pas le droit de procéder de la sorte, elle aurait tout mis en œuvre

pour régulariser la situation au plus vite. Or, à défaut d’avoir provisionné les loyers, la

régularisation aurait pris quelques mois. Néanmoins, à l’heure actuelle, les loyers

seraient payés aux échéances convenues.

En droit, l’appelante fait plaider qu’il appartient toujours au juge d’apprécier, en fonction

des éléments de l’espèce, si le manquement aux obligations contractuelles présente

un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du contrat de bail. Tel ne

serait pas le cas en l’espèce, l’appelante ayant toujours été « une locataire

exemplaire », ayant en outre procédé à d’innombrables travaux dans l’immeuble loué,

à la demande expresse des bailleurs.

Les parties intimées concluent à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter

appel incident en ce que leur demande en obtention d’une indemnité de procédure a

été déclarée non fondée. Les intimés sollicitent, par réformation du jugement entrepris,

une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance et concluent

en outre à l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure de

2.000,00 euros.

Suivant décompte actualisé présenté à l’audience des plaidoiries du 25 octobre 2016,

ils augmentent leur demande en paiement d’arriérés de loyers au montant total de

3.600,00 euros, correspondant aux loyers et avances sur charges impayés des mois

de septembre et octobre 2016.

Même dans l’hypothèse où la locataire procéderait au paiement des arriérés de loyers

en cours de délibéré, les intimés insistent sur la résiliation du contrat de bail, en

renvoyant aux paiements irréguliers des loyers, tels qu’ils ressortent du décompte

actualisé.

Ils s’opposent en outre au délai de déguerpissement de trois mois réclamé par

l’appelante, estimant qu’un délai de deux semaines est suffisant.

A titre subsidiaire, les intimés soulèvent l’autorité de chose jugée. Faisant plaider que,

de par son appel limité, SOCIETE1.) ne conteste pas la résiliation pour besoin

personnel, les intimés demandent à voir ordonner, sur base de l’article 12 (3) de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le déguerpissement

de la locataire dans un délai de deux semaines. Dans cette hypothèse, les intimés

sollicitent la condamnation de l’appelante au paiement du montant de 3.600,00 euros,

à titre d’indemnité d’occupation pour les mois de septembre et octobre 2016.

Par courrier du 3 novembre 2016, l’appelante verse les preuves de paiement du loyer

des mois de septembre et octobre 2016.

Par courrier du 11 novembre 2016, les intimés confirment la réception du paiement

des loyers de septembre et octobre 2016 et demandent la condamnation de

l’appelante au paiement du loyer de novembre 2016.

Par courrier du 15 novembre 2016, l’appelante verse la preuve du paiement du loyer

de novembre 2016.

Motifs de la décision

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

Après avoir, à l’audience des plaidoiries du 25 octobre 2016, augmenté leur demande

en paiement d’arriérés de loyers au montant de 3.600,00 euros, correspondant aux

arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de septembre et octobre 2016,

les bailleurs ont, par courrier du 11 novembre 2016, confirmé la réception du paiement

desdits loyers et sollicité la condamnation de la locataire au paiement du loyer du mois

de novembre 2016. Par courrier du 15 novembre 2016, l’appelante a versé la preuve

du paiement du loyer du mois de novembre 2016.

Il y a lieu de donner acte aux bailleurs de l’augmentation de leur demande pour les

loyers des mois de septembre et octobre 2016.

Au vu des paiements des loyers de septembre et octobre 2016 en cours de délibéré,

cette demande est devenue sans objet.

Quant à la demande en paiement du mois de novembre 2016, elle est à déclarer

irrecevable, le loyer n’étant pas encore échu au jour des plaidoiries.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

Pas. 31, p. 334, n° 101).

En l’espèce, le tribunal constate qu’il résulte du décompte récapitulatif des paiements,

non contesté, que, dès décembre 2014, les loyers ont régulièrement été payés avec

des retards de deux à trois mois, étant précisé que, suivant les stipulations du contrat

de bail, le loyer est payable d’avance le premier de chaque mois. L’argument de

l’appelante, selon lequel elle aurait, suite au courrier de résiliation des bailleurs du 13

mars 2015, erronément pensé pouvoir compenser les trois derniers mois de loyers

avec la garantie locative, tombe à faux, alors qu’il résulte du décompte récapitulatif

que dès le mois de décembre 2014 – partant à une date bien antérieure au courrier de

résiliation de mars 2015 – les loyers ont été payés avec des retards réguliers d’au

moins deux mois.

Il s’y ajoute qu’au jour des plaidoiries en instance d’appel, soit le 25 octobre 2016,

l’appelante restait redevable de deux mois de loyers – septembre et octobre 2016 -

qu’elle n’a réglés qu’en cours de délibéré. A ce titre, il est rappelé que, même au cas

où le preneur s’est acquitté au cours de la procédure de tous les arriérés de loyer, ce

fait est irrelevant si le preneur n’a apuré ses comptes qu’au moment où son affaire

paraissait en justice (cf. M. HARLES, Le Bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

Pas. 31, p. 334, n° 101). Il s’ensuit que la société locataire n’a pas respecté les

obligations lui incombant au titre du contrat de bail.

La méconnaissance de ses obligations étant suffisamment grave pour justifier la

résiliation du contrat de bail, c’est à juste titre que le juge de première instance a résilié

le contrat de bail et a ordonné le déguerpissement de la société SOCIETE1.) s.àr.l.,

sauf à préciser que, de par l’appel interjeté et l’instance d’appel qui s’en est suivie, le

déguerpissement est reporté à trente jours suivant la signification du présent jugement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) s.àr.l. en obtention

d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée, tant pour la première

instance, par confirmation du jugement a quo, que pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, leur demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance requiert un rejet,

par confirmation du jugement entrepris.

Pour le même motif, PERSONNE1.) et PERSONNE3.) sont à débouter de leur

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que ni l’appel principal, ni

l’appel incident ne sont fondés.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

trente jours suivant la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE1.), veuve de PERSONNE2.), et à PERSONNE3.) de

l’augmentation de leur demande d’un montant de 3.600,00 euros, correspondant aux

arriérés de loyers de septembre et octobre 2016,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE1.), veuve de PERSONNE2.), et de

PERSONNE3.) tendant au paiement des loyers des mois de septembre et octobre

2016 sans objet,

dit

irrecevable l’augmentation de la demande de

PERSONNE1.), veuve de

PERSONNE2.), et de PERSONNE3.) tendant au paiement du loyer du mois de

novembre 2016,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.