Sublease termination delayed to June 2015; abusive procedure claim rejected; costs split 3:1.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 241/2016

Audience publique du mardi, quinze novembre deux mille seize

Numéro 175790 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du

24 février 2016,

comparant par Maître Sébastien LIMAT, avocat, demeurant à Differdange,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Daniel PHONG, avocat, demeurant Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 175790 du rôle et appelée pour fixation le

12 avril 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 28 juin 2016 et finalement à

l’audience publique du mardi, 25 octobre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sébastien LIMAT, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Daniel PHONG, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

15 novembre 2016, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 17 août 2015 au greffe, la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l. a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour voir résilier le

contrat de sous-location conclu entre parties avec effet au 20 novembre 2014 et pour

voir condamner la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués.

La société SOCIETE2.) a encore sollicité l’exécution provisoire du jugement à

intervenir et la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) a exposé qu’elle est locataire

principal de deux halls sis à L-ADRESSE1.) (n°NUMERO3.)), route d’Europe, ainsi

que d’une partie d’un terrain de 6 ares suivant deux baux principaux conclus le 10

mars 2005, qu’elle a conclu un contrat de sous-location oral avec la société

SOCIETE1.) portant sur l’intégralité des objets des baux précités, que le sous-locataire

règle le loyer directement aux propriétaires et que par courrier du 20 novembre 2014

- notifié le 24 novembre 2014 à la société SOCIETE1.) - elle a valablement dénoncé

le contrat de sous-location moyennant préavis de trois mois commençant à courir à

partir du 1er décembre 2014 pour se terminer le 28 février 2015 pour cause

d’occupation personnelle.

La société SOCIETE2.) a versé deux courriers recommandés du 18 juillet 2014,

adressés par son mandataire aux propriétaires PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour

leur demander d’éclaircir la situation et pour solliciter la restitution de la garantie

locative, dans l’hypothèse où il s’avérerait que ceux-ci avaient conclu un contrat de

bail directement avec la société SOCIETE1.). Les courriers seraient restés sans

réponse.

La société SOCIETE1.) n’aurait jamais répondu à son courrier recommandé du 20

novembre 2014 dénonçant le contrat de sous-location avec effet au 28 février 2015.

A l’audience des plaidoiries du 7 janvier 2015, le mandataire de la société SOCIETE1.)

a soulevé in limine litis l’irrecevabilité de la requête introduite par la société

SOCIETE2.) en soulevant le défaut de qualité et d’intérêt à agir dans son chef. Elle a

prétendu avoir elle-même conclu un contrat de bail principal oral avec les propriétaires

du terrain et des deux halls. L’existence de ce contrat de bail oral serait établie par

l’occupation des lieux et le paiement des loyers directement aux propriétaires depuis

le 5 octobre 2009. Elle a invoqué le contrat de bail écrit versé en cause par la société

SOCIETE2.), suivant lequel « le locataire ne pourra sous-louer sans le consentement

exprès et par écrit du bailleur », pour mettre en évidence qu’il n’y a pas pu y avoir de

sous-location à défaut de consentement écrit des propriétaires.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) a conclu au rejet de la demande en

déguerpissement pour être non fondée.

Elle a finalement formulé une demande reconventionnelle en allocation d’une

indemnité de 5.000,00 euros sur base de l’article 6-1 du code civil et a sollicité une

indemnité de procédure de 5.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile.

Par jugement du 21 janvier 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) de sa demande reconventionnelle en allocation

d’une indemnité de 5.000,00 euros sur base de l’article 6-1 du code civil,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) qu’elle conclut à l’allocation d’une indemnité

de 5.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

donné acte à la société SOCIETE2.) que la société SOCIETE1.) conteste

l’existence d’un contrat de sous-location,

-

constaté que le contrat de sous-location conclu entre la société SOCIETE1.) et la

société SOCIETE2.) a été valablement résilié avec effet au 1er mars 2015,

-

dit que la société SOCIETE1.) est à qualifier d’occupante sans droit ni titre depuis

le 1er mars 2015,

-

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) à condamner la société

SOCIETE1.) au déguerpissement des lieux occupés,

-

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard huit jours après la notification du jugement,

-

au besoin autorisé la société SOCIETE2.) à faire expulser la société SOCIETE1.)

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

-

dit non fondées les demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la société SOCIETE2.)

avait qualité et intérêt à agir contre son sous-locataire, dans la mesure où le paiement

du loyer par la société SOCIETE1.), à lui seul, n’était pas de nature à établir qu’il y

avait eu transfert de bail par novation et qu’aucun élément du dossier ne permettait de

retenir que les contrats de bail établis par écrit et signés par la société SOCIETE2.) et

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en date du 10 mars 2005 ont été résiliés ou repris

par la société SOCIETE1.).

Au vu des éléments du dossier, le juge de première instance a retenu que la société

SOCIETE2.) a valablement dénoncé le contrat de sous-location qui la liait à la société

SOCIETE1.) et ce moyennant préavis de trois mois, soit avec effet au 1er mars 2015,

que la société SOCIETE1.) était partant à considérer comme occupante sans droit ni

titre depuis le 1er mars 2015 et que la demande en déguerpissement était fondée.

De ce jugement, lui notifié le 25 janvier 2016, la société SOCIETE1.) a régulièrement

relevé appel par acte d’huissier du 24 février 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir constater

l’existence d’un contrat de bail oral entre elle-même et le bailleur-propriétaire des lieux

loués. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait l’existence d’un

contrat de sous-location entre les parties au litige, l’appelante, contestant le besoin

personnel invoqué par la société SOCIETE2.) ainsi que le délai de résiliation de trois

mois, demande à voir constater que le contrat de sous-location n’a pas été valablement

résilié avec effet au 1er mars 2015.

L’appelante sollicite, en outre, une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de

5.000,00 euros ainsi qu’une indemnité de procédure pour les deux instances du même

montant.

A l’appui de son recours, l’appelante fait plaider qu’elle a conclu un contrat de bail oral

avec le propriétaire du terrain et des halls loués. Suite à la cession de l’intégralité des

parts sociales de PERSONNE3.) à la société SOCIETE3.) S.A., il y aurait eu « reprise

effective du bail de la société SOCIETE2.) sàrl par la société SOCIETE1.) sàrl ». Ceci

serait « parfaitement logique alors que de par la cession, tous les contrats en cours de

la société SOCIETE1.) ont fait l’objet d’une reprise ».

L’appelante fait valoir qu’elle occupe les lieux depuis six ans et qu’elle règle le loyer,

moyennant ordre permanent, directement au propriétaire des lieux.

A l’appui de ses dires, l’appelante formule une offre de preuve, par l’audition du témoin

PERSONNE1.), libellée comme suit :

« Attendu qu’en date du mois de septembre 2009, sans préjudice quant à une date

plus exacte, la société SOCIETE1.) Sàrl a été cédé à un nouveau propriétaire à savoir,

la société SOCIETE3.) S.A. ;

Que le nouveau propriétaire de la société SOCIETE1.) est donc venu se présenter

chez le bailleur propriétaire des lieux, à savoir, Monsieur PERSONNE1.) afin de

discuter du bail.

Que le bailleur propriétaire des lieux ont en conséquence conclu un nouveau contrat

de bail oral avec le nouveau propriétaire de la société SOCIETE1.) Sàrl dans la mesure

où cela lui paraissait parfaitement logique.

Que le bailleur propriétaire confirme également que la société SOCIETE1.) Sàrl est

locataire des lieux loués depuis le mois de septembre 2009 sans préjudice quant à

une date plus exacte ;

Que depuis cette même date, le locataire à savoir la société SOCIETE1.) Sàrl paie

régulièrement son loyer ».

A titre subsidiaire, l’appelante, qui conteste le besoin personnel dans le chef de

l’intimée, fait valoir qu’en matière de bail commercial, il appartient au bailleur de

prouver son besoin personnel, qui doit être réel et imminent. Or, en l’espèce, la société

SOCIETE2.) ne rapporterait pas la preuve de son besoin personnel.

L’appelante conteste encore le délai de résiliation de trois mois. Estimant que le délai

légal qui serait, selon l’article 1736 alinéa 3 du code civil, de six mois, ne saurait être,

de manière unilatérale, réduit, l’appelante fait plaider que la résiliation ne serait, dès

lors, pas valable.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle estime que, dans un même lieu, il ne saurait y avoir deux locataires principaux.

Quant à l’attestation testimoniale de PERSONNE1.), après avoir émis des doutes

quant à l’authenticité de la signature de l’auteur, l’intimée insiste sur le fait que, suivant

contrats de bail du 10 mars 2005, elle a pris en location de PERSONNE1.) et

d’PERSONNE2.) deux halls et une partie de terrain de six ares. L’attestation

testimoniale, n’émanant que d’un des propriétaires, ne serait pas pertinente et partant

à rejeter. L’offre de preuve devrait encourir le même sort.

L’intimée fait valoir qu’il suffit d’affirmer le besoin personnel, sans avoir à le prouver.

Elle explique qu’elle doit actuellement prolonger son bail à ADRESSE2.), tant que les

locaux sis à ADRESSE1.) ne sont pas libérés.

Motifs de la décision

L’appelante soutient qu’elle est locataire principal d’une partie de terrain et de deux

halls sis à ADRESSE1.), ce en vertu d’un contrat de bail oral conclu avec le propriétaire

bailleur des lieux, PERSONNE1.). L’intimée soutient également être locataire principal

des mêmes locaux, en vertu de deux contrats de bail écrits, versés en cause, signés

le 10 mars 2005 par elle-même, d’une part, et par PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

d’autre part. Elle expose avoir sous-loué les lieux à l’appelante, ce en vertu d’un contrat

de sous-location oral.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient à l’appelante, qui se prévaut

d’un contrat de bail oral avec le propriétaire, d’en rapporter la preuve.

La prise en location d’un immeuble en vue de l’exploitation de son commerce a un

caractère commercial dans le chef du commerçant. Dès lors, la preuve de cette

obligation peut être rapportée non seulement par les modes de preuve admis par le

droit civil, mais aussi par témoin et présomption (cf. Y. MERCHIERS, Les baux,

n° 149).

La preuve d’un bail commercial verbal, ou de son prix, ou de ses modalités, peut être

administrée par tous les modes de preuve admis en matière commerciale, notamment

par présomptions (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage

de choses, n° 216 ; TAL 17 avril 2012, n° 141469).

A ce titre, l’appelante verse deux attestations testimoniales émanant de

PERSONNE1.) et elle formule une offre de preuve par l’audition du même témoin.

Suivant attestation testimoniale du 14 décembre 2015, PERSONNE1.) atteste qu’il n’a

« jamais autorisé SOCIETE2.) à la sous-location du bâtiment au ADRESSE1.) L-

ADRESSE1.) ».

Tel que l’a relevé à juste titre le juge de première instance, la susdite attestation

testimoniale n’est pas pertinente, eu égard au fait qu’elle n’établit pas qu’un contrat de

bail a été formé directement entre les bailleurs et la société SOCIETE1.).

Suivant attestation testimoniale du 22 juin 2016, PERSONNE1.) affirme avoir

« oralement conclu un nouveau contrat de bail avec le nouveau propriétaire de la

société SOCIETE1.) sàrl».

A ce titre, il est rappelé que suivant l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé,

par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée, 2° d’entretenir cette chose en état de servir

à l’usage pour lequel elle a été louée, 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur

pendant la durée du bail.

Le bailleur qui donne le même immeuble en location à des preneurs distincts viole son

obligation de faire jouir paisiblement le locataire des lieux loués puisqu’il ne saura

assurer cette jouissance qu’à un seul des différents preneurs (JPL, 7 janvier 1991, n°

34/91 ; M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 82).

En donnant à bail, pendant le même temps, à des preneurs distincts le bailleur ne peut

assurer la jouissance qu’à un seul, il manque à son obligation d’assurer la jouissance

paisible de l’autre fondé à réclamer la réparation du dommage qu’il en éprouve (M. LA

HAYE & J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, les baux en

général, n° 639d).

Il s’ensuit qu’en l’espèce, même à admettre qu’un contrat de bail se soit formé entre

les bailleurs-propriétaires des lieux et l’appelante, celui-ci serait inopposable à la

société SOCIETE2.), locataire principal en vertu de deux contrats de bail signés le 10

mars 2005.

L’offre de preuve de l’appelante est partant à rejeter pour défaut de pertinence.

A titre subsidiaire, l’appelante conteste (i) le besoin personnel dans le chef de la

société SOCIETE2.), ainsi que (ii) le délai de résiliation de trois mois.

Il est rappelé que, par courrier recommandé du 20 novembre 2014, la société

SOCIETE2.) a résilié le contrat de sous-location avec un préavis de trois mois, courant

du 1er décembre 2014 au 28 février 2015.

A noter que, dans le cadre d’un bail commercial, la résiliation du contrat ne doit pas

être motivée, la loi luxembourgeoise n’exigeant pas que les motifs soient indiqués

(TAL, 7 mai 2013, n° 150802 du rôle).

C’est dès lors à tort que l’appelante fait plaider qu’il appartiendrait à la société

SOCIETE2.) de prouver son besoin personnel.

Quant au délai de résiliation, ce dernier est, en vertu de l’article 1736 alinéa 3 du code

civil, de six mois pour un contrat de bail commercial ou un contrat de bail mixte, sauf

clause contraire prévue dans le contrat de bail écrit.

En l’espèce, s’agissant d’un bail commercial, le délai de résiliation est de six mois,

courant partant du 1er décembre 2014 au 1er juin 2015.

Contrairement aux dires de l’appelante, un congé prématuré n’est pas nul mais ses

effets sont reportés à la date pour laquelle le congé peut être donné.

Il s’ensuit que, par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) est à

considérer comme occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2015.

Le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a ordonné le déguerpissement de la

société SOCIETE1.) et de tous ceux qui s’y trouvent de son chef, sauf à préciser que,

de par l’appel interjeté et l’instance d’appel qui s’en est suivie, le déguerpissement est

reporté à trente jours suivant la signification du présent jugement.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Quant à la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité pour

procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel, recevable en la forme, il est

rappelé que la jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière invariable, que

l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus

de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol,

respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire,

une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable.

En l’espèce, dans la mesure où les éléments de la cause ne permettent pas de

dégager un abus de droit dans le chef de la société SOCIETE2.), la demande de

l’appelante en obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire requiert

un rejet.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, la demande de l’appelante en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

L’appel n’étant fondé qu’en ce qui concerne le délai de résiliation, le jugement du 21

janvier 2016 est à confirmer en ce qu’il a condamné la société SOCIETE1.) à

l’intégralité des frais et dépens de la première instance. Il y a lieu de faire masse des

frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer à la société SOCIETE2.) à

concurrence d’un quart et à la société SOCIETE1.) à concurrence de trois quarts.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette l’offre de preuve formulée par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l.,

dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit que le contrat de sous-location conclu entre la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l. et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. est résilié

avec effet au 1er juin 2015,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. est à qualifier d’occupante

sans droit ni titre depuis le 1er juin 2015,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à trente jours suivant la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., à concurrence d’un quart, et à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., à concurrence de trois quarts.