Court partially allows appeal against seizure order, awarding partial damages to condominium owners' syndicate.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 238/2016

Audience publique du mardi, quinze novembre deux mille seize

Numéro 171460 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 14 juillet 2015,

comparant par Maître James JUNKER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.), sise à

L-ADRESSE2.), représenté par son syndic en fonctions, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.),

représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant initialement par Maître Régis SANTINI, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette, et actuellement par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 24 mai 2016.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 18 octobre 2016.

Entendu la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI par l’organe de son mandataire

Maître David ONIARCI, avocat, en remplacement de Maître James JUNKER, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu le Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) par l’organe

de son mandataire Maître Pascale CLAUDE, avocat, en remplacement de Maître Lex

THIELEN, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Vu le courrier du greffe du 10 novembre 2016 relatif à la remise du prononcé à

l’audience du 15 novembre 2016.

Faits et rétroactes

En vertu d’une ordonnance présidentielle d’autorisation de saisir-arrêter du

11 décembre 2014, le Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.),

représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., a, en date du 29 décembre 2014, fait pratiquer une saisie-arrêt

entre les mains de la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l. sur les

sommes, avoirs, espèces, titres ou créances que celle-ci pourrait redevoir à la société

civile immobilière SOCIETE1.) SCI, pour sûreté et obtenir paiement de la somme de

6.327,91 euros.

Par exploit d’huissier du 30 décembre 2014, le Syndicat des copropriétaires de la

résidence ENSEIGNE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., a dénoncé la saisie-arrêt à la

société civile immobilière SOCIETE1.) SCI et a donné assignation à cette dernière aux

fins de la voir condamner à lui payer le montant en principal de 6.327,91 euros et de

voir valider la saisie-arrêt pratiquée.

La contre-dénonciation à la partie tierce-saisie a eu lieu par exploit d’huissier du 31

décembre 2014.

A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. fait exposer que la société SOCIETE1.) SCI

est propriétaire de lots de copropriété dans la résidence ENSEIGNE1.), notamment du

local de commerce qu’elle a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) s.àr.l. et que, suivant extrait de compte, elle reste redevable du montant

de 6.327,91 euros à titre de charges. Malgré engagement formel qu’aurait pris son

gérant lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.)

le 23 septembre 2014, la société SOCIETE1.) SCI ne se serait pas acquittée dudit

montant.

La société civile immobilière SOCIETE1.) SCI n’a pas comparu lors de l’audience des

plaidoiries devant le juge de première instance.

Par jugement du 27 avril 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant par

défaut à l’égard de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, a :

-

déclaré la saisie-arrêt régulière en la forme,

-

déclaré la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.)

fondée à l’égard de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI pour le montant

de 7.065,25 euros,

-

condamné la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI à payer au Syndicat des

copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) la somme de 7.065,25 euros,

-

déclaré bonne et valable, partant validé la saisie-arrêt pratiquée par le Syndicat des

copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) entre les mains de la société à

responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l., pour avoir paiement de la somme de

7.065,25 euros en principal, sous réserve des intérêts et frais,

-

condamné en conséquence la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l.

de verser entre les mains du Syndic des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) les sommes qu’elle reconnaîtra devoir ou qu’elle sera reconnue

redevoir au débiteur saisi jusqu’à concurrence en principal, intérêts et frais, de la

créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.),

-

déclaré la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.)

basée sur l’article 713 du nouveau code de procédure civile irrecevable,

-

condamné la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir constaté que la saisie-arrêt est régulière en la forme, le

juge de première instance a dit que la créance est documentée par les renseignements

fournis et les pièces versées, notamment la mise en demeure et le décompte du 10

septembre 2014 ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 septembre

2014.

Rappelant les dispositions de l’article 704 du nouveau code de procédure civile, le juge

de première instance a dit que le créancier doit se borner à dénoncer au tiers saisi la

saisie-arrêt. La demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) tendant à voir déclarer le tiers saisi débiteur pur et simple a partant été

déclarée irrecevable à ce stade de la procédure.

De ce jugement, non signifié, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI a

régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 14 juillet 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer non

fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.)

dirigées à son encontre et à « voir déclarer nulle la saisie-arrêt pratiquée pour absence

de créance et accorder mainlevée de la saisie-arrêt ».

Elle sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) SCI fait valoir que les charges

relatives à l’année 2011 – correspondant au montant de 2.948,87 euros – ne sont pas

dues, alors qu’elle ne se serait vu délivrer ses lots dans la résidence ENSEIGNE1.)

que le 30 mars 2012.

L’appelante soutient, par ailleurs, avoir payé la somme de 3.239,02 euros, à titre de

frais, de sorte que ce montant devrait venir en déduction du montant réclamé.

L’appelante fait finalement état d’un paiement de 1.717,51 euros.

Elle conteste l’engagement formel d’apurer la dette ainsi que la notification des procès-

verbaux des assemblées générales et conclut au rejet de l’offre de preuve formulée

par l’intimée pour défaut de pertinence. Par ailleurs, l’envoi du courrier ne prouverait

pas la réception.

Elle fait en outre valoir que le Syndicat des copropriétaires reste en défaut de régler

les multiples factures d’électricité, d’abonnement téléphonique et de taxes

communales.

Elle conteste finalement la « demande reconventionnelle » de l’intimée, au motif qu’en

l’absence de décompte clair et justifié, elle serait en droit d’interrompre ses paiements.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle estime que les contestations de l’appelante sont tardives, l’article 34 alinéa 2 de

la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis disposant

que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales

doivent à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter

de la notification desdites décisions.

Elle formule une « demande reconventionnelle », augmentée en cours d’instance

d’appel, portant sur les avances sur charges des mois d’avril 2015 à avril 2016, soit

(13 x 245,78 euros =) 3.195,14 euros.

Elle formule une offre de preuve, par l’audition du témoin PERSONNE1.), libellée

comme suit :

« Les procès-verbaux subséquents à la tenue des assemblées générales des

assemblées de la Résidence ENSEIGNE1.) tenues en date des 2 avril 2014 et 8

octobre 2015 ont été adressés par voie postale à l’ensemble des copropriétaires de la

Résidence le jour suivant la tenue des dites assemblées, et ce par Madame

PERSONNE1.), employée de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl,

sans préjudice quant à la date exacte ».

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal de céans ne retiendrait pas l’offre de

preuve comme pertinente et concluante, l’intimée fait valoir que les procès-verbaux

ont été communiqués en tant que pièces dans le cadre du présent litige le 19 février

2016. Cette date marquerait dès lors le point de départ le plus tardif du délai de

forclusion de l’article 34 alinéa 2 de la loi précitée du 16 mai 1975. La société

SOCIETE1.) SCI aurait dès lors pu introduire une action en annulation à l’encontre des

décisions prises lors de ces assemblées jusqu’au 19 avril 2016. Faute de ce faire, elle

serait actuellement forclose à contester le contenu des décisions prises lors de ces

assemblées.

L’intimée sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

L’article 34 alinéa 2 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis dispose : « Les actions qui ont pour objet de contester les

décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites

par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter

de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ».

Un délai de deux mois est prévu pour l’introduction des actions ayant pour objet de

contester les décisions des assemblées générales (article 34 alinéa 2). Lorsque ce

délai est expiré, la décision est devenue définitive et ne peut plus être attaquée, ni par

voie d’action, ni par voie d’exception, alors qu’il s’agit d’un délai préfix. D’autre part,

seule l’assignation devant le tribunal compétent empêche la forclusion, toute

protestation par lettre recommandée ou même par acte d’huissier étant sans effet (M.

ELTER et F. SCHOCKWEILER, Copropriété des immeubles bâtis et ventes

d’immeubles à construire au Grand-Duché de Luxembourg, 1978, n° 118).

Le délai de deux mois court à compter de la notification de la décision de l’assemblée

générale aux copropriétaires opposants ou défaillants. La notification est faite à la

requête du syndic, par lettre recommandée, aucune sommation d’huissier n’étant

prescrite par les textes. A défaut de notification, le délai de prescription ne saurait

prendre cours et l’action des opposants ou défaillants reste recevable pendant dix ans

à compter du jour de l’assemblée, la prescription décennale, qui constitue le droit

commun en matière de copropriété, trouvant alors application (M. ELTER et F.

SCHOCKWEILER, op. cit., n° 118).

Il résulte en outre de cette disposition, que le copropriétaire souhaitant aboutir à

l’annulation d’une décision doit être copropriétaire au moment de la prise de décision

et, en outre, être opposant ou défaillant (cf. M. ELTER et F. SCHOCKWEILER, op. cit.,

n° 542).

Il échet de rappeler que la loi ne précise pas la forme de la notification. Il appartient

partant au syndic de prouver le fait de la notification.

A ce titre, le Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) formule une

offre de preuve par voie d’audition d’un témoin.

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 avril 2014 que les comptes

de l’exercice clos le 31 décembre 2013 ont été approuvés à l’unanimité

(Copropriétaires présents : 7 / absents : 0, Oui : 7). L’appelante n’ayant été ni

opposante, ni défaillante lors de la prise de décision, elle ne saurait – indépendamment

de la question de la notification des procès-verbaux – demander l’annulation de la

décision sur base de l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis. L’offre de preuve formulée par l’intimée est, dès lors,

à rejeter pour défaut de pertinence.

Il est rappelé que le syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.)

demande la condamnation de l’appelante et la validation de la saisie-arrêt pour le

montant de 7.065,25 euros, correspondant aux charges de copropriété échues et non

payées depuis 2011.

Il formule, en outre, une « demande reconventionnelle » qui s’analyse plutôt en une

augmentation de la demande en instance d’appel d’un montant de 3.195,14 euros,

correspondant aux avances sur charges redues pour la période courant d’avril 2015 à

avril 2016. Il y a lieu de lui en donne acte.

Le tribunal note d’emblée que le Syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) ne verse aucun procès-verbal d’assemblée relatif à la période

antérieure au 1er janvier 2013. En présence des contestations de l’appelante et en

l’absence de pièces justificatives de la part de l’intimée, cette dernière ne saurait

prospérer dans sa demande en paiement de charges pour la période antérieure au 1er

janvier 2013. Le jugement entrepris est partant à réformer sur ce point.

Quant aux charges de l’année 2013, il résulte du procès-verbal de l’assemblée

générale ordinaire du 2 avril 2014 que l’assemblée générale approuve en leur forme,

teneur, imputation et répartition, les comptes des charges de l’exercice du 1er janvier

2013 au 31 décembre 2013, ayant été adressés à chaque copropriétaire, cette

approbation étant faite sans réserve. Ceci étant, le Syndicat des copropriétaires reste

néanmoins en défaut de verser un décompte relatif aux charges de l’année 2013.

A noter que l’extrait de compte du 3 décembre 2013, versé par la société SOCIETE1.)

SCI, est adressé par le syndic à la société SOCIETE3.) sàrl – et non au copropriétaire

SOCIETE1.) SCI – et renseigne tant des « factures payées résidence SOCIETE4.) »

que des « factures payées résidence PERSONNE2.) ». Le litige dont est saisi le

tribunal de céans ayant trait exclusivement à la résidence PERSONNE2.), il n’y a pas

lieu de tenir compte du susdit extrait de compte.

Il s’ensuit qu’en l’absence de pièces permettant de déterminer le montant des charges

redues pour 2013, la demande du Syndicat des copropriétaires relative aux charges

de l’année 2013 est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Quant aux charges relatives à l’année 2014, il résulte du procès-verbal de l’assemblée

générale du 8 octobre 2015 que l’assemblée générale approuve en leur forme, teneur,

imputation et répartition, les comptes des charges de l’exercice du 1er janvier 2014 au

31 décembre 2014, ayant été adressés à chaque copropriétaire, cette approbation

étant faite sans réserve.

Suivant courrier de mise en demeure et décompte du 10 septembre 2014, adressé par

le syndic à la société SOCIETE1.) SCI, cette dernière demeure redevable du montant

de 5.344,79 euros.

La société SOCIETE1.) SCI ne faisant valoir aucune contestation précise quant aux

charges redues pour l’année 2014 et approuvés en assemblée générale, il y a partant

lieu de déclarer fondée la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) pour les montants se rapportant à l’année 2014, suivant décompte du

10 septembre 2014, soit le montant de (5.344,79 – 4.531,78 =) 813,01 euros. Le

jugement entrepris est partant à réformer en ce sens.

La procédure de saisie-arrêt étant régulière en la forme, il y a lieu de valider la saisie-

arrêt du 11 décembre 2014 pour le montant de 813,01 euros.

L’augmentation de la demande du Syndicat des copropriétaires est recevable et

fondée pour le montant réclamé de 3.195,14 euros, étant précisé que suivant procès-

verbal d’assemblée générale du 8 octobre 2015, le budget prévisionnel pour 2015 a

été approuvé. Il y a partant lieu de condamner la société SOCIETE1.) SCI à payer au

Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) le montant de 3.195,14

euros, au titre des charges échues d’avril 2015 à avril 2016.

Il résulte des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, et dans la mesure où aucune des parties ne justifie de

l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, leurs demandes en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel requièrent un rejet.

Dans la mesure où l’appel est partiellement fondé, mais que la société civile

immobilière SOCIETE1.) SCI reste tenue d’une condamnation, il convient de faire

masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour moitié à

chacune des deux parties.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette l’offre de preuve formulée par le le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE

LA RESIDENCE ENSEIGNE1.),

dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

déclare la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.) à l’égard de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI fondée pour

le montant de 813,01 euros,

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) la somme de 813,01 euros,

déclare bonne et valable, partant valide la saisie-arrêt pratiquée par le SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) entre les mains de la

société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l., pour avoir paiement de la somme

de 813,01 euros en principal sous réserve des intérêts et frais,

condamne en conséquence la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l. de

verser entre les mains du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.) les sommes qu’elle reconnaîtra devoir ou qu’elle sera reconnue

redevoir au débiteur saisi jusqu’à concurrence en principal, intérêts et frais, de la

créance

du

SYNDICAT

DES

COPROPRIETAIRES

DE

LA

RESIDENCE

ENSEIGNE1.),

accorde mainlevée de la saisie pour le surplus,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte au

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.) de l’actualisation de ses prétentions financières, redues à titre de

charges, échues d’avril 2015 à avril 2016, au montant de 3.195,14 euros,

dit l’augmentation de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ENSEIGNE1.) recevable et fondée à concurrence du montant de

3.195,14 euros, partant,

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI encore à payer au SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) la somme de 3.195,14

euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, 28 avril 2016, jusqu’à

solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à la

société civile immobilière SOCIETE1.) SCI et pour moitié au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.).