Sublessees appeal landlord's eviction; court allows occupation claim but rejects heating costs as premature.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 234/2016

Audience publique du mardi, huit novembre deux mille seize

Numéro 178064 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu,

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Tessy SIEDLER

en remplacement de l’huissier de justice Roland FUNK de Luxembourg du 17 juin

2016,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Tessy SIEDLER en

remplacement de l’huissier de justice Roland FUNK,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Christian JUNGERS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 178064 du rôle et appelée pour fixation le

12 juillet 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 17 octobre

2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Martine FARIA, avocat, en remplacement de Maître João Nuno PEREIRA,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Fanny MAZEAUD, avocat, en remplacement de Maître Christian JUNGERS,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

8 novembre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 1er février 1993, PERSONNE4.) a loué à PERSONNE3.) un

local commercial avec des appartements dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.) pour

une durée de 3-6-9 ans.

Par contrat de bail signé le 1er février 2011, PERSONNE3.) a sous-loué à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) l’un des prédits appartements moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 675,00 euros, assorti d’une avance sur charges

mensuelle de 50,00 euros. Ce contrat de bail, conclu pour une durée d’une année et

renouvelable par tacite reconduction d’année en année, a pris effet le 1er février 2011.

Par requête déposée le 15 février 2016 au greffe, PERSONNE3.) a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir prononcer la résiliation du contrat

de bail du 1er février 2011, principalement en raison de la résiliation du contrat de bail

principal avec effet au 31 décembre 2015, et, subsidiairement, aux torts des

défendeurs, et pour voir condamner ces derniers au déguerpissement, ce endéans la

quinzaine de la notification du jugement à intervenir. Elle a encore demandé à voir

condamner les défendeurs solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part

à lui payer le montant de 1.450,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour janvier et

février 2016, au montant de 2.025,00 euros à titre d’indemnité de relocation, ainsi qu’au

montant de 2.781,94 euros à titre de frais de chauffage impayés, ce dernier montant

assorti des intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

PERSONNE3.) a ensuite demandé à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir, sinon à se voir allouer une provision de 4.231,94 euros. Elle a finalement

sollicité la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon de chacun pour sa part,

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de 1.000,00

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) a exposé que, suite au décès de

PERSONNE4.), les héritiers de ce dernier, PERSONNE5.) et PERSONNE6.), sont

devenus propriétaires du local commercial et des appartements et que, suivant

convention signée le 29 décembre 2014, PERSONNE6.) et PERSONNE5.) et elle-

même ont résilié le contrat de bail principal d’un commun accord avec effet au 31

décembre 2015. Malgré information des sous-locataires de la convention de résiliation

du bail principal et malgré mise en demeure leur adressée par lettre recommandée le

27 juillet 2015 afin de quitter les lieux loués, ils refuseraient de ce faire.

PERSONNE3.) a, par ailleurs, reproché à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de ne

pas payer le loyer dans son intégralité et notamment de ne pas avoir réglé le loyer et

les avances sur charges de janvier et février 2016, de même que le solde des frais de

chauffage suivant factures des 31 janvier 2012, 31 janvier 2014 et 25 septembre 2015,

malgré une mise en demeure du 7 octobre 2015.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE3.) a maintenu sa

demande pécuniaire au montant de 1.450,00 euros, principalement, à titre d’indemnité

d’occupation, et, subsidiairement, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

impayées. Elle a précisé que l’indemnité d’occupation a été réglée pour janvier et

février 2016, mais non pas pour mars et avril 2016.

PERSONNE3.) a expliqué que l’effet de la résiliation du bail principal était d’abord

prévu au 31 décembre 2014 et qu’il a ensuite été reporté au 31 décembre 2015. Les

sous-locataires auraient été informés de la résiliation de leur contrat de sous-location

par courrier du 26 mai 2014 et auraient ainsi disposé du temps nécessaire pour

chercher un nouveau logement.

Les parties défenderesses n’étant pas unies par les liens du mariage, PERSONNE3.)

a demandé à les voir condamner chacune pour sa part.

Elle a encore demandé acte qu’elle réclame l’indemnité de relocation seulement dans

l’hypothèse où le tribunal prononce la résiliation du contrat de sous-location aux torts

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont exposé que la résiliation du bail principal d’un

commun accord ne leur était pas opposable et que le contrat de sous-location était

toujours en vigueur.

Ils ont admis redevoir le montant de 1.450,00 euros, mais ont contesté le montant des

frais de chauffage réclamés, au motif que les factures versées en cause ne précisent

pas qu’elles ont trait à l’appartement qu’ils louent.

Ils ont, par ailleurs, contesté l’indemnité de relocation pour constituer une demande

future et ont formulé une demande reconventionnelle en restitution de la garantie

locative.

Par jugement du 12 mai 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu les demandes principales de PERSONNE3.) en la forme,

-

donné acte à PERSONNE3.) de la modification de sa demande pécuniaire,

-

donné acte à PERSONNE3.) qu’elle requiert la condamnation d’PERSONNE1.) et

de PERSONNE2.) chacun pour sa part,

-

donné acte à PERSONNE3.) qu’elle réclame l’indemnité de relocation seulement

dans l’hypothèse où le tribunal prononce la résiliation du contrat de sous-location

aux torts de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

-

donné acte à PERSONNE3.) qu’elle s’oppose à ce qu’PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) versent en cours du délibéré la preuve de paiement des

loyers/indemnités d’occupation encore en souffrance,

-

donné acte à

PERSONNE1.)

et à

PERSONNE2.)

de leur demande

reconventionnelle en restitution de la garantie locative,

-

constaté que le contrat de sous-location conclu entre

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) d’une part et PERSONNE3.) d’autre part est devenu caduc avec

effet au 31 décembre 2015,

-

constaté qu’à partir du 1er janvier 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à

qualifier d’occupants sans droit ni titre de l’appartement 1G sis à L-ADRESSE1.),

-

partant, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard un mois après la notification

du jugement,

-

au besoin autorisé la requérante à faire expulser les parties défenderesses dans la

forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

dit irrecevable la demande de

PERSONNE3.)

tendant à voir condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité d’occupation pour

mars et avril 2016,

-

dit fondée la demande de PERSONNE3.) en paiement du montant de 2.781,94

euros à titre de frais de chauffage pour la période allant du 1er février 2011 au 31

janvier 2014,

-

dit qu’il y a lieu à division de la dette,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 1.390,97 euros

avec les intérêts légaux à partir du 15 février 2016, jusqu’à solde,

-

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 1.390,97 euros

avec les intérêts légaux à partir du 15 février 2016, jusqu’à solde,

-

dit

irrecevable

la

demande

reconventionnelle

d’PERSONNE1.)

et

de

PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que, suivant document

intitulé « Résiliation d’un commun accord du contrat de bail signé le 13 juillet 2009 »

et daté au 14 juin 2012, PERSONNE6.) et PERSONNE5.) ont résilié d’un commun

accord avec PERSONNE3.) le contrat de bail les liant avec effet au 31 décembre 2014,

qu’aux termes dudit document, PERSONNE3.) s’est engagée « à libérer l’immeuble

objet du contrat de bail avec tous ceux qui l’occupent de son chef pour au plus tard le

31 décembre 2014 » et que, suivant document en annexe, ils ont précisé qu’ils résilient

le contrat de bail d’un commun accord avec effet au 31 décembre 2015.

Le juge de première instance a retenu que le contrat de sous-location conclu entre

PERSONNE3.) d’une part, et PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’autre part, est

devenu caduc avec effet au 31 décembre 2015, suite à la disparition de l’objet du sous-

bail et que les parties défenderesses sont dès lors à considérer comme occupantes

sans droit ni titre de l’appartement sis à L-ADRESSE1.) à partir du 1er janvier 2016.

Considérant que seul le propriétaire peut réclamer une indemnité d’occupation à celui

qui occupe sans droit ni titre les lieux lui appartenant, le juge de première instance a

déclaré la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité d’occupation

irrecevable.

Au vu de pièces versées en cours de délibéré, la demande de PERSONNE3.) en

paiement de frais de chauffage pour la période du 1er février 2011 au 31 janvier 2014

a été déclarée fondée pour le montant de 2.781,94 euros.

La demande reconventionnelle tendant à la restitution de la garantie locative a été

déclarée irrecevable pour être prématurée.

De ce jugement, leur notifié le 17 mai 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 17 juin 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir dire que

PERSONNE3.) n’a pas qualité à agir en déguerpissement à leur encontre et que le

contrat de sous-location est toujours en vigueur. A titre subsidiaire, ils demandent à se

voir accorder un délai de déguerpissement de six mois.

Ils demandent en outre à se voir décharger de la condamnation au montant de

1.390,97 euros prononcée à leur encontre et à voir dire fondée leur demande

reconventionnelle en restitution de la garantie locative à hauteur de 1.350,00 euros.

Les appelants concluent finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que, le contrat

de bail principal ayant pris fin le 31 décembre 2015, PERSONNE3.), locataire principal,

n’a plus de droit sur le bien à partir de cette date. Le bailleur principal aurait partant

seul qualité à agir en déguerpissement contre les sous-locataires.

Faisant plaider qu’il n’existe aucun lien de droit entre le bailleur primitif et le sous-

locataire, les appelants estiment que les conventions intervenant entre le bailleur et le

preneur principal ne peuvent engendrer des obligations à charge du sous-preneur. La

résiliation d’un commun accord du bail principal serait ainsi inopposable aux appelants

et PERSONNE3.) devrait assurer, à l’égard des sous-locataires, son obligation de

jouissance paisible, conformément à l’article 1719 du code civil. Par ailleurs, il

n’existerait aucun motif justifiant une résiliation judiciaire du contrat de sous-location.

Quant à la demande subsidiaire de l’intimée en résiliation du contrat de sous-location

aux torts des appelants, ces derniers font valoir qu’il y a eu acceptation, dans le chef

de PERSONNE3.), de recevoir les loyers avec retard.

A titre subsidiaire, les appelants sollicitent un délai de déguerpissement de six mois.

Ils expliquent qu’ils sont bénéficiaires du revenu minimum garanti et que, malgré

recherches actives, ils n’ont, à ce jour, pas trouvé d’autre logement.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel

incident en ce que sa demande en obtention d’une indemnité d’occupation a été

déclarée irrecevable. Faisant plaider qu’elle a continué à payer les loyers à ses propres

bailleurs, elle estime sa demande en obtention d’une indemnité d’occupation recevable

et fondée.

Suivant décompte actualisé présenté à l’audience des plaidoiries du 17 octobre 2016,

elle augmente sa demande en paiement d’arriérés au montant de 2.025,00 euros et

de 150,00 euros, correspondant aux indemnités d’occupation respectivement aux

avances sur charges impayées des mois d’août, septembre et octobre 2016.

Elle fait valoir que peu importe la cause de résiliation du contrat de bail principal, elle

entraîne toujours la résiliation du contrat de sous-location.

A titre subsidiaire, elle demande la résiliation du contrat de sous-location pour violation

de leurs obligations contractuelles dans le chef des sous-locataires, ces derniers

n’ayant payé les loyers que de manière irrégulière et restant, à ce jour, redevables des

trois derniers mois.

Elle s’oppose à un délai de déguerpissement de six mois, tel que réclamé par les

appelants.

L’intimée sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

La sous-location est un bail autonome, distinct du bail principal; elle crée partant entre

les contractants des rapports normaux de bailleur à preneur. Les rapports entre

locataire principal et sous-locataire sont entièrement soumis aux droits du bail et à ses

règles générales (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye & Vankerckhove,

éditions Larcier 2000, n° 277).

Il est constant en cause que le bail principal a pris fin au 31 décembre 2015. Bien

qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient été avertis qu’ils ne pourraient se maintenir

dans les lieux postérieurement à cette date, ils n’ont, à ce jour, pas quitté les lieux,

estimant que le contrat de sous-location demeure valable.

-

Quant à la demande en déguerpissement

Les appelants soulèvent tout d’abord le défaut de qualité à agir dans le chef de

PERSONNE3.), au motif que cette dernière n’aurait plus aucun droit sur le bien loué

depuis le 31 décembre 2015, date de la résiliation du bail principal.

Selon la jurisprudence dominante, celui qui se prétend titulaire du droit litigieux a la

qualité pour agir, c’est-à-dire qu’il est recevable à saisir le juge afin qu’il se prononce

sur l’existence et l’étendue de ce droit. Dès lors, la question de savoir s’il est réellement

titulaire de ce droit n’a aucune incidence au stade de la recevabilité, cette question

relevant du fond de l’instance et n’étant pas à examiner au stade de la recevabilité de

l’action (cf. Cour d’appel, 23.10.1990, Pas. 28, 70 ; 19.12.1995, n° 16 581 du rôle ;

20.03.2002, n° 25 592 du rôle ; 24.03.2005, n° 25 616 du rôle ; 12.03.2008, n° 31 550

du rôle ; cf. Th. Hoscheit, Le droit judiciaire privé au Grand-duché de Luxembourg, éd.

Bauler, 2012, n° 899).

En l’espèce, PERSONNE3.) se prétend titulaire du droit litigieux, à savoir, le droit de

poursuivre

le

déguerpissement

des

sous-locataires,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.).

Cette prétention de PERSONNE3.) suffit à lui donner qualité pour agir.

Afin de vérifier si l’intimée est bien titulaire du droit allégué - ce qui relève du fond du

litige - il y a lieu de s’interroger sur les répercussions de la résiliation du bail principal

sur le contrat de sous-location.

Il est admis tant en droit belge qu’en droit français et luxembourgeois que la cessation

du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-location, en raison

de la perte des droits d’usage et de jouissance dans le chef du locataire principal, en

conséquence de quoi le sous-locataire devient un occupant sans droit ni titre, exposé

à l’action en déguerpissement du bailleur principal (cf. not. Cass. Cass. 3e civ.

19.06.1970, Bull. civ. III, n° 434 ; 10.10.1979, Bull. civ. III, n° 173 ; Y. Merchiers, Le

bail en général, Larcier, n° 479 ; B. Louveaux, Le droit du bail, Régime général, De

Boeck, n° 452 ; T.A.L., 16.06.1994, n° du rôle 50 276 ; 28.10.1998, n° du rôle 61 056 ;

17.06.2005, n° du rôle 94 807 et 94 913).

L’éviction du locataire principal entraîne celle du sous-locataire. Le locataire ne

possédant plus de droit d’usage et de jouissance sur l’immeuble, il ne peut plus les

conférer au sous-locataire. La sous-location devient sans objet et le sous-locataire

occupe donc le bien sans droit ni titre. Juridiquement, le bail entre locataire principal

et sous-locataire subsiste mais il ne pourra plus recevoir d’exécution (cf. Y. Merchiers,

Les Baux, éditions Larcier 1997, n° 479).

En raison de la résiliation du bail principal, le contrat de sous-location est devenu sans

objet en ce sens qu’il ne peut plus recevoir exécution et que le sous-locataire devient

de ce fait occupant sans droit ni titre à l’égard du bailleur principal (cf. Cass. 13 nov.

2014, n° 76/14).

Le bailleur principal, en général le propriétaire, est partant en droit d’agir en

déguerpissement contre le tiers avec lequel son co-contractant, le preneur principal, a

conclu un contrat de sous-location, celui-ci ayant pris fin à la suite de la cessation du

contrat de bail principal.

Cependant, le bailleur principal, en général le propriétaire, n’est pas la seule personne

habilitée à agir en déguerpissement contre l’occupant sans droit ni titre, sous-locataire

originaire.

En effet, même si les contrats de location ont pris fin, il n’en demeure pas moins que

chaque locataire originaire est tenu envers son bailleur originaire à une restitution

complète, conformément aux articles 1730 et suivants du code civil (cf. JPL,

4.12.2015, n° 4355/15).

A la fin du contrat de bail, la restitution du bien implique la remise à la disposition du

bailleur de tous les locaux compris dans la location ; le bailleur doit être mis en mesure

de reprendre entièrement la jouissance du bien. Au besoin, le locataire est dès lors

tenu de provoquer le départ des siens qui habiteraient avec lui, parents ou étrangers,

de même que des sous-locataires éventuels ; car la durée d’une sous-location ne peut

point dépasser celle du bail principal (cf. M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage

de choses, Les baux en général, Larcier, n° 850 ; v. ég. en ce sens Y. Merchiers, op.

cit., n° 274).

Aussi le preneur au bail est-il tenu de provoquer le départ de ceux qui occupent les

lieux, même s’il s’agit de ses sous-locataires. Il importe peu, en effet, que l’occupant

soit un sous-locataire, légitimement introduit ; le preneur qui sous-loue demeure tenu

de l’exécution des obligations dérivant du bail comme s’il occupait lui-même (cf. M. La

Haye et J. Vankerckhove, op. cit., n° 849 et 850 ; v. ég. en ce sens Y. Merchiers, op.

cit., n° 274 ; T.A.L., 16.06.1994, jugement précité, JPL, 4.12.2015, jugement précité).

Le sous-locataire ne peut se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail principal qui

a pour effet de faire cesser de plein droit la sous-location. La résiliation du bail principal

entraîne celle des sous-baux et la sous-location cesse d’exister du fait de la cessation

du bail principal. La disparition du contrat de bail principal entraîne dans le chef du

locataire principal la perte du droit de jouissance qu’il a continué au sous-locataire.

Si le bail principal expire ou est résilié, le sous-locataire devient occupant sans droit ni

titre (cf. M. La Haye et J. Vankerckhove, op. cit., n° 276 et suivants.).

En l’espèce, le bail principal ayant pris fin le 31 décembre 2015, il appartient à

PERSONNE3.) de restituer les locaux en cause à son bailleur originaire. Le contrat de

sous-location la liant à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) devient partant sans objet

à partir de cette date et ne saurait dès lors recevoir exécution postérieurement au 31

décembre 2015.

Eu égard aux considérations précédentes, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont

devenus occupants sans droit ni titre de l’appartement 1G sis à ADRESSE1.), à partir

du

31 décembre 2015, date de la résiliation du bail principal.

Obligée de restituer les lieux à ses propres bailleurs, PERSONNE3.) est, dès lors,

tenue de provoquer le départ de ses sous-locataires,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.).

Il y a partant lieu de rejeter le moyen tiré du défaut de qualité à agir dans le chef de

PERSONNE3.) et de confirmer le jugement a quo en ce qu’il a ordonné le

déguerpissement d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), sauf à leur accorder un délai

de déguerpissement de deux mois, suivant la signification du présent jugement.

-

Quant à la demande de l’intimée en obtention d’une indemnité d’occupation

Il est rappelé que PERSONNE3.) a interjeté appel incident en ce que sa demande en

obtention d’une indemnité d’occupation a été déclarée irrecevable.

Il résulte des développements qui précèdent que les relations contractuelles de sous-

location entre les parties au litige ont pris fin le 31 décembre 2015.

Dès lors, l’occupation de l’appartement en cause par les appelants a lieu sans droit ni

titre depuis le 1er janvier 2016.

L’indemnité d’occupation est due par celui qui occupe un bien sans droit ni titre. Elle

trouve son fondement dans la théorie de l’enrichissement sans cause.

Il est un principe général consacré par la jurisprudence que l’enrichissement sans

cause fait naître au profit de l’appauvri une action en indemnisation dite de in rem

verso à l’encontre de l’enrichi. L’exercice de celle-ci suppose l’enrichissement de l’un,

l’appauvrissement de l’autre et une corrélation entre ces deux éléments. Celui qui agit

doit faire la preuve de son appauvrissement. Il lui suffit d’établir une perte quelconque

appréciable en argent, consistant dans une dépense effectuée ou un gain manqué. Il

doit ensuite caractériser l’enrichissement de celui contre lequel il agit. L’enrichissement

s’entend de tout avantage appréciable en argent et peut résulter d’une augmentation

de l’actif, d’une diminution du passif ou même d’une dette épargnée. Le demandeur

doit enfin établir une corrélation, autrement dit un lien de causalité entre

l’appauvrissement et l’enrichissement (cf. not. B. Starck, H. Roland et L. Boyer, Les

obligations, tome 2, Litec, 2e éd., n° 1811-1812 ; J. Carbonnier, Droit civil, tome 4, Les

obligations, P.U.F., 12e éd., n° 120 ; B. Fages, Droit des obligations, L.G.D.J., 4e éd.,

n° 450-451).

L’indemnité due en raison d’une occupation sans droit ni titre trouve son fondement

dans l’enrichissement sans cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au

détriment du bailleur, corrélativement appauvri du fait qu’il a été privé de la libre

disposition des lieux (cf. not. T.A.L. III, 25.1.2005, n° du rôle 97 297 ; 28.11.2008,

n° du rôle 115 832 et 116 685 ; 10.06.2011, n° du rôle 135 683 ; M. La Haye et

J. Vankerckhove, op. cit., n° 406).

Après l’expiration des relations contractuelles de location, le droit à une indemnité

d’occupation appartient, en principe, au propriétaire du bien occupé, puisque c’est lui

qui subit une privation de jouissance ou de libre disposition des lieux et qu’aucune

autre personne n’est titulaire d’un droit sur le bien occupé.

Aussi, est-il généralement admis qu’en pareil cas le droit à indemnisation naît dans le

chef du propriétaire du bien occupé.

Il n’en est autrement que dans l’hypothèse dans laquelle le propriétaire a été

désintéressé par un tiers, par exemple le locataire principal originaire (cf. JPL,

4.12.2015, n°4355/15 ; TAL, 3.06.2016, n° 174042 et 174384 du rôle).

En l’espèce, PERSONNE3.) soutient avoir continué à payer le loyer à ses propres

bailleurs. Les appelants font répliquer qu’elle reste en défaut de rapporter la preuve de

ses allégations. En cours de délibéré, l’intimée verse des extraits de compte bancaire

dont il résulte qu’elle s’est acquittée du loyer pour les mois d’août, de septembre et

d’octobre 2016 envers ses propres bailleurs.

Elle s’est partant appauvrie, en payant une indemnité tout en étant privée de la

jouissance de l’appartement loué, tandis qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont

enrichis, en ayant la libre jouissance des lieux.

Il s’ensuit que, par réformation du jugement querellé, la demande de l’intimée en

obtention d’une indemnité d’occupation est à déclarer recevable.

Suivant décompte actualisé, PERSONNE3.) requiert les montants de (i) 2.025,00

euros, à titre d’indemnité d’occupation pour les mois d’août, septembre et octobre 2016

et (ii) 150,00 euros, à titre de charges pour la même période.

En ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation, il est admis que l'indemnité

d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même

du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait

qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove, op. cit.,

n° 406; Jurisclasseur civil, art. 1708 à 1782, fasc. 295, n° 25).

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe

de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur civil, ibid.; TAL 19

décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette indemnité

est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble, les

parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf.

La Haye et Vankerckhove, op. cit., n° 362 et 407).

Le caractère forfaitaire de l’indemnité d’occupation exclut en principe que l’on puisse

y ajouter d’autres montants à titre de charges (Y. Merchiers, op. cit., n° 406).

En application des principes ci-avant exposés, le tribunal fixe l’indemnité d’occupation

en l’espèce au montant du loyer, soit à 675,00 euros par mois. La demande de

PERSONNE3.) est partant à déclarer fondée pour le montant de (3 x 675,00 =)

2.025,00 euros, étant précisé que les charges sont exclues de l’indemnité

d’occupation. A défaut pour l’intimée d’avoir sollicité l’octroi d’intérêts, ledit montant ne

donne pas lieu à majoration.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’étant pas tenus solidairement, il y a lieu de

condamner chacun à payer à PERSONNE3.) le montant de 1.012,50 euros.

Les appelants demandent encore à se voir décharger de la condamnation au montant

de 2.781,94 euros à titre de frais de chauffage. Estimant que l’intimée reste en défaut

d’établir avoir effectivement payé les frais de chauffage réclamés, ils contestent les

frais tant dans leur principe que dans leur quantum, leur répartition.

Conformément à l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants

qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Or, force est de constater que PERSONNE3.) reste en défaut de rapporter la preuve

du paiement effectif des charges locatives pour le compte de ses locataires,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), conformément à l’article 5(3) précité.

Il en suit que, par réformation du jugement a quo, ce volet de la demande laisse d’être

fondé.

-

Quant à la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative

Les appelants font encore grief au juge de première instance d’avoir déclaré

irrecevable leur demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative d’un

montant de 1.350,00 euros.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer

le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur

se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur,

de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement. La garantie locative destinée à

couvrir le paiement des loyers et des dégradations locatives éventuelles ne peut être

réclamée par le locataire qui n’a pas encore déguerpi des lieux loués dans le cadre de

l’action en déguerpissement introduite contre lui. Une telle demande serait irrecevable

pour être prématurée (Marianne HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, p. 319-320).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ayant pas encore quitté les lieux loués et aucun

état des lieux de sortie n’ayant été dressé, c’est à juste titre que le juge de première

instance a déclaré irrecevable pour être prématurée la demande des sous-locataires

en restitution de la garantie locative.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer sur ce point.

-

Quant au surplus

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, les demandes respectives des parties en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requièrent un rejet.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident sont partiellement fondés.

Nonobstant le fait que l’appel principal est partiellement fondé, les appelants restent

tenus d’une condamnation et doivent partant supporter les frais et dépens de l’instance

d’appel.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens des appelants n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, et en instance d’appel,

statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit partiellement fondés, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en paiement du montant de 2.781,94

euros à titre de frais de chauffage,

dit recevable et fondée à concurrence de 2.025,00 euros la demande de

PERSONNE3.) en obtention d’indemnités d’occupation pour les mois d’août,

septembre et octobre 2016,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) le montant de 1.012,50 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) le montant de 1.012,50 euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à deux mois à partir de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.