Court dismisses appeal in unlawful occupation case, confirming first-instance rent award and procedural costs.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 232/2016

Audience publique du mardi, huit novembre deux mille seize

Numéro 158402 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Lynn STELMES, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

Maître Pierre FELTGEN, avocat à la Cour, demeurant à L-ADRESSE1.), pris en sa

qualité de curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., ayant été

établie et ayant eu son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce

et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), déclarée en état de

faillite sur aveu par un jugement du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg

siégeant en matière commerciale en date du 12 décembre 2012,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO

de Luxembourg

du

3 décembre 2013 ainsi que d’un exploit de réassignation de l’huissier de justice

suppléant Laura GEIGER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de

Luxembourg du 18 mai 2016,

comparant en personne,

et

1) la société civile SOCIETE2.)., anciennement SOCIETE3.) S.C.I., établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant en

fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

sub 1) comparant par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

2) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO ainsi que du prédit exploit de

réassignation de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en remplacement de

l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 18 mai 2016,

sub 2) réassigné, ne comparant pas.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158402 du rôle et appelée pour fixation le

7 janvier 2014, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 22 avril 2014, 2 décembre

2014, 19 mai 2015, 12 janvier 2016, 3 mai 2016 et finalement à l’audience publique du

mardi, 18 octobre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Pierre FELTGEN, avocat, pris en sa qualité de curateur de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., en état de faillite, donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, comparant pour la société civile SOCIETE2.).,

anciennement SOCIETE3.) S.C.I., fournit ses réponses.

PERSONNE1.), réassigné, ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

8 novembre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 26 avril 2011 et prenant effet le 1er juillet 2011, la société

civile immobilière SOCIETE3.) SCI (dont la dénomination sera dans la suite changée

en SOCIETE2.) S.C.I.) a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. un local commercial aménagé en restaurant sis à L-ADRESSE4.).

Par lettre recommandée du 8 octobre 2012, le bail a été résilié par le bailleur pour

faute grave, la remise des clés devant s’effectuer le 31 octobre 2012.

Par jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en

matière commerciale, en date du 12 décembre 2012, la société SOCIETE1.) a été

déclarée en état de faillite et Maître Pierre FELTGEN a été nommé curateur.

Par requête du 6 février 2013, la société SOCIETE2.) SCI, anciennement dénommée

SOCIETE3.), a fait convoquer la société SOCIETE1.), en état de faillite, et

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour :

-

les entendre condamner à lui payer la somme de 24.000,00 euros à titre d’arriérés

de loyers, avec les intérêts légaux à partir des différentes échéances, sinon à partir

du jour de la demande en justice, jusqu’à solde, avec la majoration du taux de

l’intérêt légal,

-

voir résilier le contrat de bail conclu entre parties et condamner le locataire à

déguerpir des lieux,

-

voir remettre les lieux loués en pristin état, sous peine d’une astreinte de 250,00

euros par jour de retard,

-

voir condamner la société SOCIETE1.), en état de faillite, et PERSONNE1.) à lui

payer une indemnité d’occupation de 400,00 euros par jour d’occupation,

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros et

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par courrier du 27 mars 2013, la société SOCIETE2.) a informé le curateur de la

société SOCIETE1.) qu’elle s’est débarrassée des meubles qui se trouvent encore

dans les locaux de la société en question («Je vous prie de noter que, depuis

aujourd’hui, toutes les affaires appartenant à la société SOCIETE1.) (SOCIETE1.)) s.à

r.l. sont déposées à l’extérieur et seront mises, endéans la huitaine, à la décharge

publique»).

Lors des débats de première instance (3 octobre 2013), la société SOCIETE2.) a

augmenté sa demande en paiement d’arriérés de loyers au montant total de 31.935,48

euros, soit le montant de 1.935,48 euros pour décembre 2012 et (10 x 3.000,00 =)

30.000,00 euros pour les mois de janvier à octobre 2013.

Le curateur de la société SOCIETE1.) en faillite a conclu à l’irrecevabilité de la

demande, au motif que la requête ne renseigne pas les qualités exactes de la société

SOCIETE2.), cela lui causant un préjudice dans la mesure où une éventuelle demande

reconventionnelle ne pourrait être exécutée. Quant au fond, le curateur de la société

SOCIETE1.), qui conteste avoir occupé les lieux loués, a fait valoir que la société

SOCIETE1.) avait vendu son matériel le 5 novembre 2012 (donc avant le jugement

déclaratif de faillite) à une tierce personne, à savoir la société à responsabilité limité

SOCIETE4.) S.àr.l.

Par jugement du 24 octobre 2013, le tribunal de paix de Luxembourg :

-

s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande dirigée contre

PERSONNE1.),

-

a déclaré recevable la demande dirigée contre SOCIETE1.), en état de faillite,

-

a déclaré la demande en paiement d’une indemnité d’occupation fondée jusqu’à

concurrence du montant de 10.548,38 euros,

-

a condamné Maître Pierre FELTGEN, ès qualités de curateur de la faillite de

SOCIETE1.), à payer à la société SOCIETE2.) la somme de 10.548,38 euros, avec

les intérêts légaux sur la somme de 7.935,48 euros à partir du 6 février 2013, jour

de la demande en justice, et sur la somme de 10.548,38 euros à partir du

1er mars 2013, jusqu’à solde,

-

a ordonné sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement,

-

a débouté la société SOCIETE2.) du surplus de ses demandes,

-

a dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une

indemnité de procédure,

-

a dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

-

a mis tous les frais et dépens de l’instance à charge de la masse de la faillite de la

société SOCIETE1.), à l’exception de ceux occasionnés par la demande dirigée

contre PERSONNE1.) qui doivent rester à charge de la société SOCIETE2.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a tout d’abord rejeté le moyen

d’irrecevabilité de la demande, au motif que la société SOCIETE2.) avait bien été

touchée à l’adresse indiquée dans sa requête introductive d’instance. Il a ensuite

rappelé que la personne qui se porte garant de l’exécution des obligations du preneur

dans le cadre d’un contrat de bail ne devient pas locataire elle-même, de sorte qu’il

s’est déclaré incompétent ratione materiae pour connaître de la demande dirigée

contre PERSONNE1.).

Quant au fond, le juge de première instance a rappelé que l’état de faillite d’une des

parties ne fait pas cesser de plein droit un contrat de bail et qu’en l’espèce le bail a été

résilié par la société SOCIETE2.) par lettre recommandée du 8 octobre 2012, la remise

des clés devant avoir lieu le 31 octobre 2012. Il a relevé que les parties sont en

désaccord sur la question de savoir si les lieux sont actuellement encore occupés par

des meubles appartenant à la société SOCIETE1.), en état de faillite. Retenant qu’il

appartient au locataire d’établir avoir libéré les lieux pris en location, relevant que cette

preuve laissait d’être rapportée en l’espèce, et jugeant qu’une éventuelle vente du

matériel à une tierce personne n’est pas opposable au propriétaire et ne peut

décharger le curateur de son obligation de vider les lieux pris en location, ce d’autant

plus qu’en l’occurrence la délivrance à l’acheteur des biens vendus ne s’est pas faite

et la régularité de la vente est discutée, le juge de première instance a dit la demande

en obtention d’une indemnité d’occupation fondée à partir du jour de la résiliation du

contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux. Il a retenu le 27 mars 2013

comme jour de la libération effective des lieux au vu du contenu du courrier adressé à

Maître Pierre FELTGEN par le bailleur, dans lequel ce dernier reconnaît s’être

débarrassé des meubles en question. Il en a encore déduit que la demande en

déguerpissement était devenue sans objet. Fixant le montant de l’indemnité

d’occupation au montant de l’ancien loyer, le juge de première instance a retenu que

la créance de

la société

SOCIETE2.)

s’élevait au montant de

(1.935,48

euros/décembre 2012 + 6.000,00 euros/janvier et février 2013 + 2.612,90 euros/mars

2013 =) 10.548,38 euros, outre les intérêts légaux.

De ce jugement, Maître Pierre FELTGEN, en sa qualité de curateur de la société

SOCIETE1.) en état de faillite, a relevé appel par exploit d’huissier du 3 décembre

2013. PERSONNE1.) a été réassigné suivant exploit d’huissier du 18 mai 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir déclarer la demande

de la société SOCIETE2.) irrecevable, sinon non fondée, sinon encore à voir fixer le

montant de l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions. Il sollicite finalement

une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, il estime, tout d’abord, que c’est à tort que le juge de première

instance n’a pas fait droit à son moyen d’irrecevabilité de la demande et soutient avoir

établi à suffisance de droit que la société SOCIETE2.) n’existe pas à l’adresse de son

siège social.

En ordre subsidiaire, il fait grief au juge de première instance de l’avoir condamné au

paiement d’une indemnité d’occupation et insiste sur le fait que le fonds de commerce

de la société SOCIETE1.) a été vendu à la société SOCIETE4.) bien avant la

survenance de la faillite. Il soutient que le curateur d’une société en faillite ne saurait

être tenu du paiement d’une indemnité d’occupation pour des biens ne lui appartenant

plus au jour du jugement déclaratif de faillite. L’appelant rappelle encore que le contrat

de bail a été résilié par le bailleur avant le prononcé de la faillite de la société

SOCIETE1.). Il conteste être tenu d’une indemnité d’occupation, la masse de la faillite

n’occupant pas les lieux, ceux-ci étant occupés par du matériel et du mobilier

appartenant – du fait de leur vente, qui a été déclarée parfaite par jugement du tribunal

de commerce, confirmé en instance d’appel – à la société SOCIETE4.). L’appelant

affirme encore que la société SOCIETE2.) a conclu un contrat de bail avec la société

SOCIETE4.).

La société SOCIETE2.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris

par adoption des motifs retenus par le juge de première instance. Elle relève

néanmoins implicitement, mais nécessairement, appel incident en ce qu’elle sollicite

une indemnité de procédure de 700,00 euros pour la première instance. Elle conclut à

l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur du même

montant.

La société SOCIETE2.) rappelle avoir conclu un contrat de bail avec la société

SOCIETE1.) et avoir résilié ce même contrat pour cause de non-paiement des loyers

en date du 8 octobre 2012. Elle soutient avoir demandé à maintes reprises au curateur

de la société SOCIETE1.) en faillite de retirer le matériel et les meubles entreposés

dans le local pris en location. Le matériel et le mobilier n’auraient toutefois jamais été

enlevés, de sorte qu’elle s’en serait débarrassée en date du 27 mars 2013.

La société SOCIETE2.) conteste que la prétendue vente du matériel et du mobilier lui

soit opposable et rappelle que le curateur est tenu de libérer les lieux loués dans leur

intégralité.

Elle conteste finalement avoir conclu un quelconque contrat de bail avec la société

SOCIETE4.).

Motifs de la décision

L’appel relevé dans les forme et délai de la loi est recevable en la pure forme.

PERSONNE1.) n’a comparu ni en personne, ni par mandataire, de sorte qu’au vu de

la réassignation qui lui a été remise en personne, il y a lieu de statuer par jugement

contradictoire à son égard.

En ce qui concerne tout d’abord le moyen d’irrecevabilité de la requête introductive

d’instance du fait de la prétendue indication erronée du siège social dans le chef de la

société SOCIETE2.), il y a lieu de relever que l’appelant reste en défaut de rapporter

la preuve de ses allégations, à savoir du fait que la société SOCIETE2.) n’existe pas

à l’adresse de son siège social. Dans ce contexte, il est notamment relevé qu’elle a

bien été touchée au siège social indiqué dans l’acte d’appel du 3 décembre 2013. Le

moyen d’irrecevabilité tombe dès lors à faux et il y a lieu de confirmer le jugement

querellé pour autant qu’il a dit la demande recevable en la forme.

Quant au fond, il résulte des pièces versées au dossier que, suivant « Facture pour

vente de fonds de commerce » du 7 novembre 2012, la société SOCIETE1.) a vendu

ses biens mobiliers à la société SOCIETE4.) au prix de 45.000,00 euros, un acompte

de 10.000,00 euros ayant été payé le 12 novembre 2012.

Suivant jugement rendu le 26 avril 2013 par le tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant en matière commerciale, confirmé en instance d’appel par arrêt

du 20 janvier 2016, il a été jugé que la vente du 7 novembre 2012 est parfaite, qu’un

contrat de vente, non entaché d’une quelconque nullité, avait été valablement formé

et que dès lors la société SOCIETE4.) était tenue de payer le solde de 35.000,00

euros, outre les intérêts légaux, à Maître Pierre FELTGEN, pris en sa qualité de

curateur de la société en faillite SOCIETE1.).

A noter que, par courrier du 5 février 2013, la société SOCIETE2.) - rappelant que tous

les meubles de la société SOCIETE1.) se trouvent encore dans les lieux loués, de

sorte qu’elle est dans l’impossibilité de relouer le local - a sommé Maître Pierre

FELTGEN de faire enlever tous les meubles et objets appartenant à la société

SOCIETE1.) et de payer le montant de 12.000,00 euros au titre de l’occupation abusive

des lieux. Elle a rappelé à Maître Pierre FELTGEN qu’en tant que curateur, il est seul

responsable envers le bailleur et que le fait qu’un éventuel acheteur potentiel du fonds

de commerce pourrait éventuellement être considéré comme propriétaire des

matériaux entreposés dans son local lui est inopposable.

Suivant courrier du 27 mars 2013, la société SOCIETE2.) a indiqué à Maître Pierre

FELTGEN qu’elle a déposé « toutes les affaires appartenant à la société SOCIETE1.)

à l’extérieur » et qu’elles seront mises à la décharge publique endéans la quinzaine.

Tant le jugement commercial du 26 avril 2013 que l’arrêt du 20 janvier 2016 ont retenu

que, nonobstant un choix malheureux des termes employés dans la « Facture pour

vente de fonds de commerce » du 7 novembre 2012, la vente formée entre la société

SOCIETE1.) et la société SOCIETE4.) n’avait porté que sur le mobilier annexé à la

prédite facture et non pas sur le fonds de commerce en tant que tel. La Cour d’appel

retient par ailleurs que les pourparlers pour la négociation d’un contrat de bail entre la

société SOCIETE4.) et la société SOCIETE2.) n’ont pas abouti. Dans ce contexte, le

tribunal de céans ne peut que relever que l’affirmation de Maître Pierre FELTGEN,

selon laquelle un contrat de bail se serait formé entre ces dernières, doit rester, en

l’absence d’un quelconque élément probant, à l’état de pure allégation dépourvue

d’effet juridique.

Si la vente du mobilier litigieux doit dès lors être considérée comme parfaite, de sorte

que la société SOCIETE1.) n’en est plus propriétaire, il n’en reste néanmoins pas

moins que, tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance, cette vente est

inopposable au bailleur, qu’est la société SOCIETE2.).

Le contrat de bail ayant été résilié avec effet au 31 octobre 2012, il appartenait à la

société SOCIETE1.), respectivement au curateur de celle-ci, de débarrasser les lieux

loués de tous les biens y entreposés. Si ces biens ont été vendus à un tiers, la société

locatrice, respectivement son curateur, auraient dû s’assurer qu’ils soient enlevés des

lieux, la relation bailleur-locataire exigeant que le locataire quitte les lieux avec tous

ceux qui s’y trouvent et tout ce qui est entreposé de son chef. Le bailleur n’a ainsi pas

à pâtir des conséquences d’une vente de mobilier dont l’acquéreur a subitement

décidé de plus s’exécuter. Cette vente n’est, en effet, pas opposable au bailleur.

Il s’ensuit que c’est à bon escient et pour des motifs que le tribunal adopte que le juge

de première instance a dit la demande en obtention d’une indemnité d’occupation

fondée dans son principe.

C’est encore à juste titre que le juge de première instance a retenu que cette indemnité

d’occupation est due à partir du jour du jugement déclaratif de faillite (soit le 12

décembre 2012) jusqu’à la libération des lieux (soit le 27 mars 2013).

A noter que la société SOCIETE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en

ce qui concerne le montant retenu par le juge de première instance, tandis que

l’appelant demande à voir réduire ce montant à de plus justes proportions.

En ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation, il est admis que l'indemnité

d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même

du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait

qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles,

droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, no 406; Jurisclasseur civil - art. 1708 à

1782, fasc. 295, no 25).

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe

de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur Civil - ibid.; TAL 19

décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette indemnité

est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble, les

parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf.

La Haye et Vankerckhove, op cit - nos 362 et 407).

A défaut de pièces justificatives, le tribunal, à l’instar du juge de première instance, fixe

l’indemnité d’occupation au montant du loyer, de sorte que, par confirmation du

jugement entrepris, il convient de condamner Maître Pierre FELTGEN, ès qualités de

curateur de la faillite de SOCIETE1.), à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

10.548,38 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 7.935,48 euros à partir du

6 février 2013, jour de la demande en justice, et sur la somme de 10.548,38 euros à

partir du 1er mars 2013, jusqu’à solde.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Aucune des parties n’établissant l’iniquité requise par la prédite disposition, il convient,

d’une part et par confirmation du jugement querellé, de dire la demande de la société

SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de procédure non fondée pour la première

instance et, d’autre part, de débouter les parties de leurs demandes respectives pour

l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident laissent d’être fondés, le jugement entrepris étant à confirmer dans

toute sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

laisse les frais et dépens de l’instance d’appel à charge de la masse de la faillite de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.