Occupancy claim dismissed as judge of peace lacks jurisdiction over property rights disputes.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 229/2016

Audience publique du mardi, vingt-cinq octobre deux mille seize

Numéro 176401 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), salariée, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelantes aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 4 avril 2016,

sub 1) et 2) comparant par Maître Daniel NOËL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 176401 du rôle et appelée pour fixation le

26 avril 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 octobre 2016,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Daniel NOËL, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

25 octobre 2016, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 27 novembre 2014 au greffe,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

ont fait convoquer

PERSONNE3.), veuve

PERSONNE4.),

à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour voir dire que cette

dernière est occupante sans droit ni titre de la parcelle de terrain no NUMERO1.) (il

faut lire n° NUMERO2.)), sise à L-ADRESSE4.), appartenant en pleine propriété aux

requérantes, et sur laquelle se trouvent deux garages.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la condamnation d’PERSONNE3.) au

paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 37.500,00 euros, avec les

intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, pour la période

de 2008 à 2014.

Elles ont encore demandé à voir condamner PERSONNE3.) à déguerpir des lieux.

Elles ont conclu à la majoration du taux d’intérêt et à l’exécution provisoire du jugement

à intervenir et ont, finalement, réclamé une indemnité de procédure de 750,00 euros.

Par exploit d’huissier du 31 mars 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait citer

PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, aux mêmes fins, sauf à demander un montant de 39.000,00 euros,

outre les intérêts légaux, à titre d’indemnité d’occupation pour la période de 2008 à

2015.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont exposé qu’elles sont

les héritières légales de feu PERSONNE4.), né le DATE1.) et décédé le 26 mai 2008.

La conjointe survivante du défunt, PERSONNE3.), aurait opté pour l’usufruit de

l’immeuble habité en commun par les époux et des meubles meublants garnissant

celui-ci. La maison d’habitation serait cependant située sur la seule parcelle

NUMERO1.) et non sur la parcelle NUMERO2.), qui comprendrait un terrain et deux

garages.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont soutenu que le lot NUMERO1.) (il faut lire n°

NUMERO2.)) leur appartenait donc en pleine propriété et qu’PERSONNE3.) occupait

indûment cette parcelle de terrain et utilisait les deux garages sans disposer d’un

quelconque droit à ce faire depuis le 25 mai 2008, date du décès de son époux, sinon

à partir du 26 août 2008, date de la déclaration de succession.

Par jugement du 18 février 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement, a :

-

joint les affaires introduites par requête en date du 27 novembre 2014 et enregistrée

sous le n° de rôle E-BAIL-653/14 et par voie de citation d’huissier du 31 mars 2015

et enrôlée sur le n° E-CIV-147/15,

-

dit la demande irrecevable pour autant qu’elle a été introduite par voie de requête,

-

dit la demande recevable pout autant qu’elle a été introduite par voie de citation

d’huissier,

-

dit la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) non fondée,

-

dit non fondée la demande en exécution provisoire,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en obtention

d’une indemnité de procédure,

-

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que le cas d’espèce, relatif à

l’occupation d’un garage qui ne constitue pas l’accessoire d’une habitation ou d’un

commerce, n’est pas visé par la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, de sorte qu’il y a lieu de procéder par voie de citation, conformément aux

articles 101 et suivants du nouveau code de procédure civile.

Il a constaté qu’il ressort clairement de la déclaration de succession que la conjointe

du défunt PERSONNE4.), PERSONNE3.) a opté pour l’usufruit de la maison

d’habitation avec place et garage, le tout sis à ADRESSE3.), inscrit au cadastre

comme suit :

« Commune de ADRESSE3.), section B de ADRESSE3.) :

Numéro NUMERO2.), lieu-dit : « ADRESSE3.) », place occupée comprenant 2 ares

50 centiares.

Et pour

Numéro 1109/4226, même lieu-dit, place occupée contenant 2 ares 45 centiares ».

En retenant que la maison d’habitation comprend également « place et garage » et

que les deux numéros NUMERO2.) et NUMERO1.) sont inscrits au cadastre pour

décrire « la maison d’habitation avec place et garage », le juge de première instance

a dit qu’PERSONNE3.) n’occupait pas les deux garages sans droit ni titre.

La demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) a, dès lors, été déclarée non

fondée.

De ce jugement, leur notifié le 23 février 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 4 avril 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelantes demandent (i) à voir constater

qu’PERSONNE3.) est occupante sans droit ni titre, (ii) à la voir condamner au montant

de 46.000,00 euros à titre d’indemnité d’occupation, avec les intérêts au taux légal à

partir de la citation en justice, sinon à partir de l’acte d’appel, avec majoration du taux

de trois points à partir du troisième mois qui suit la signification du jugement à

intervenir, et (iii) à voir ordonner le déguerpissement d’PERSONNE3.) des lieux

occupés sans droit ni titre.

Elles sollicitent finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font réexposer les faits

tels que présentés en première instance et auxquels le tribunal renvoie. Elles insistent

sur le caractère unilatéral de la déclaration de succession du 26 août 2008, celle-ci

ayant été émise à la seule demande d’PERSONNE3.), les appelantes n’ayant jamais

été appelées à accepter, voire ratifier la prédite déclaration. Elles estiment qu’elle ne

peut partant leur être opposable.

Elles font expliquer que le numéro cadastral NUMERO1.) (il faut lire le numéro

NUMERO2.)) a été inscrit « par erreur » dans la déclaration de succession. Elles

versent (i) un courrier explicatif du notaire KESSELER, daté au 21 novembre 2014,

selon lequel l’usufruit du conjoint survivant ne s’exerce que sur la maison sise à

ADRESSE3.) à ADRESSE3.), ainsi qu’(ii) une déclaration de succession rectificative,

établie le 11 avril 2016.

Elles formulent une augmentation de la demande pour le montant de 5.000,00 euros,

correspondant aux indemnités d’occupation échues en instance d’appel.

Elles font finalement préciser qu’elles ne contestent pas l’usufruit d’PERSONNE3.) sur

la maison d’habitation.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance. Elle fait valoir que l’intention du législateur, sous-jacente à

l’option d’usufruit, est d’éviter que les enfants d’un premier lit puissent faire déguerpir

le conjoint survivant de l’immeuble habité en commun avec le de cujus. En l’espèce,

les deux garages constitueraient « un immeuble habité en commun » aux termes de

l’article 767-1 du code civil.

A

titre

subsidiaire,

l’intimée

soulève

implicitement,

mais

nécessairement

l’incompétence du tribunal de céans, en faisant plaider qu’il n’appartient pas au juge

de paix, siégeant en matière de bail à loyer ou d’occupation sans droit ni titre, de se

prononcer sur la régularité d’un acte notarié.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que les appelantes font confusion entre les numéros

cadastraux en soutenant, dans leur acte d’appel, qu’PERSONNE3.) occupe indûment

la parcelle n° NUMERO1.). Dans la mesure où il résulte des pièces versées en cause

que le terrain avec les deux garages, soit le terrain litigieux, porte le numéro

NUMERO2.), le tribunal admet qu’il s’agit d’une erreur purement matérielle, la

demande des appelantes se rapportant dès lors en réalité à la parcelle de terrain n°

NUMERO2.).

L’article 3-3° du nouveau code de procédure civile dispose que le juge de paix connaît

« de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à

l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la

suite d’une convention ».

L’article 3-3°

précité étant une règle de compétence d’exception, elle est

d’interprétation stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de paix

les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article.

L’incompétence en raison de la nature du litige est d’ordre public et le juge doit

soulever ce moyen d’office (M. HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, p. 390, n° 216 et

suivants).

Dans ce contexte, le tribunal donne à considérer que la compétence du juge de paix

pour connaître d’une demande en obtention d’une indemnité d’occupation est limitée

expressis verbis à l’occupation sans droit ni titre (M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-

rendu de jurisprudence, p. 392).

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre est néanmoins contestée par

PERSONNE3.), qui estime précisément disposer d’un droit d’usufruit sur la parcelle

n° NUMERO2.), ce en vertu de l’option d’usufruit n° NUMERO3.) et de la déclaration

de succession du 22 août 2008.

Or, le juge de paix n’est pas compétent pour connaître d’un litige qui porte non point

sur des droits locatifs, mais sur un conflit de propriété immobilière (cf. Les Novelles,

Le louage de choses, T. 1, Les baux en général, éd. Larcier, n° 1275), étant précisé

que l’usufruit, droit réel qui confère à son titulaire l’usage et la jouissance d’un bien

appartenant à autrui, est présenté comme un démembrement de la propriété, en tant

qu’il regroupe deux attributs démembrés du droit de propriété (cf. G. CORNU,

Vocabulaire juridique, Presses Universitaires de France, v. usufruit).

Au vu des éléments qui précèdent, il y a lieu de retenir que le véritable enjeu du présent

litige est la question de l’étendue du droit d’usufruit dont bénéficie l’intimée, en sa

qualité de conjoint survivant, question qu’il n’appartient pas au juge de paix de toiser.

Ce n’est qu’une fois cette question toisée que le juge siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre sera, le cas échéant, en mesure de constater si PERSONNE3.) peut

être qualifiée d’occupante sans droit ni titre, si son déguerpissement peut valablement

être ordonné et si elle est redevable d’une indemnité d’occupation.

Il y a partant lieu de renvoyer les parties à se pourvoir devant qui de droit pour statuer

sur la question de l’existence d’un droit d’usufruit sur la parcelle litigieuse dans le chef

d’PERSONNE3.) et de surseoir à statuer en attendant le résultat de cette procédure.

L’affaire est partant tenue en suspens à charge pour la partie la plus diligente de la

faire réappeler.

Il y a lieu de réserver le surplus et les frais.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel,

statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

sursoit à statuer en attendant l’issue de la procédure relative à la détermination de

l’existence d’un droit d’usufruit sur la parcelle n° NUMERO2.), sise à L-ADRESSE4.)

dans le chef d’PERSONNE3.),

tient l’affaire en suspens,

réserve le surplus et les frais.