Landlord appeal dismissed; tenant eviction effective despite opposition; bankruptcy tenant excluded from judgment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 226/2016

Audience publique du mardi, vingt-cinq octobre deux mille seize

Numéro 176151 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Jackie MORES, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 22 mars 2016,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE2.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE3.),

3) la société SOCIETE2.) S.àr.l., constituée sous la forme de société à responsabilité

limitée, ayant été établie et ayant eu son siège social à L-ADRESSE4.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

déclarée en état de faillite suivant jugement rendu en date du 14 novembre 2014

par le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg siégeant en matière

commerciale,

représentée par son

curateur

en fonctions,

Maître Maïka

SKOROCHOD, avocat à la Cour, demeurant à L-4010 Esch-sur-Alzette, 47, rue de

l’Alzette,

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

sub 1) comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Benjamin BODIG, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 3) comparant par Maître Maïka SKOROCHOD, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 176151 du rôle et appelée pour fixation le

12 avril 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 26 avril 2016 et finalement à

l’audience publique du mardi, 11 octobre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Maxime LLERENA, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendu en ses explications.

Maître Alessandra MEDINA, avocat, en remplacement de Maître Stéphanie LACROIX,

comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Maître Benjamin BODIG, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Maître Maïka SKOROCHOD, agissant en sa qualité de curateur de la société

SOCIETE2.) S.àrl., ne comparut pas.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

25 octobre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail (avec accord d’approvisionnement) du 4 novembre 2010, tel

que modifié par avenants des 3 novembre 2011 et 12 novembre 2012, la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un immeuble d’habitation et de

commerce sis à L-ADRESSE4.), connu sous l’enseigne ENSEIGNE1.) », moyennant

un loyer mensuel payable d’avance qui s’est élevé en dernier lieu à 7.000,00 euros.

Par requête déposée le 24 décembre 2014 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait

convoquer (1) la société SOCIETE2.), déclarée en état de faillite par jugement du 14

novembre 2014 du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, et représentée par son

curateur Maître Maïka SKOROCHOD, (2) PERSONNE1.) et (3) PERSONNE2.) à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail

commercial, pour voir :

-

condamner les parties sous (2) et (3) solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout, à lui payer la somme de 56.000,00 euros à titre d’arriérés de loyers

pour la période du 1er mars 2014 au mois d’octobre 2014 inclus, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

-

dire que le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’issue d’un délai de trois

mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

-

condamner les parties sous (2) et (3) solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout, à lui payer une indemnité de procédure de 750,00 euros,

-

constater qu’elle dispose d’une créance de loyers d’un montant de 56.000,00 euros

à l’encontre de la partie sous (1) pour la période allant du mois de mars 2014 au

mois d’octobre 2014,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant opposition ou

appel et sans caution.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a renoncé à

sa demande tendant à voir constater qu’elle dispose d’une créance de loyers à

l’encontre de la société SOCIETE2.) en faillite.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a exposé que, par jugement du 7

mars 2014, notifié aux parties en date du 18 mars 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a résilié le contrat de bail entre parties et a condamné les locataires à déguerpir

des lieux loués dans le délai d’un mois, au plus tard, à partir de la notification du

jugement. Les lieux n’auraient cependant été libérés qu’au début du mois d’octobre

2014.

PERSONNE2.) s’est rapporté à prudence de justice concernant la demande en

paiement de loyers pour la période allant jusqu’au 18 avril 2014 inclus. Pour le surplus,

il s’est opposé à la demande en faisant valoir qu’eu égard à la résiliation judiciaire du

contrat de bail, la société SOCIETE1.) ne pouvait plus réclamer de loyers à partir du

19 avril 2014, date d’expiration du délai de déguerpissement. A titre subsidiaire, il a

contesté la demande, au motif que la société SOCIETE1.) n’avait pas établi qu’il

occupait encore les lieux après l’expiration du délai de déguerpissement. Il a

finalement sollicité une indemnité de procédure de 500,00 euros.

PERSONNE1.) a conclu à la nullité du contrat pour dol, sinon tromperie sur les qualités

essentielles de l’objet donné en location. Il a, en outre, sollicité des dommages-intérêts

d’un montant de 32.179,23 euros du chef d’investissements réalisés et a demandé à

voir ordonner une expertise afin de déterminer l’état du sous-sol en ce qui concerne

l’humidité et l’insalubrité des lieux. Il a encore réclamé des dommages-intérêts d’un

montant de 150.000,00 euros pour perte de jouissance.

Par jugement du 24 février 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

donné acte à la société SOCIETE1.) qu’elle renonce à sa demande contre la société

SOCIETE2.) en faillite,

-

par conséquent, mis hors de cause la société SOCIETE2.) en faillite,

-

reçu la demande,

-

dit la demande principale fondée à concurrence de 11.200,00 euros,

-

partant, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la

société SOCIETE1.) la somme de 11.200,00 euros au titre des arriérés de loyers

avec les intérêts au taux légal à partir du 24 décembre 2014, jour du dépôt de la

requête introductive d’instance, jusqu’à solde,

-

pour le surplus, dit la demande principale non fondée,

-

dit l’exception de nullité du contrat de bail non fondée,

-

dit les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts non fondées,

-

dit non fondée la demande reconventionnelle en compensation judiciaire de

créances réciproques,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

dit non fondée la demande en majoration du taux d’intérêt légal,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’il ne résultait d’aucun

élément de la cause que les locataires se soient libérés de leur dette de loyers pour la

période du 1er mars 2014 au 18 avril 2014 inclus. La demande en paiement d’arriérés

de loyers a, dès lors, été déclarée fondée pour la période afférente.

La société SOCIETE1.) ayant fondé sa demande en paiement exclusivement sur le

contrat de bail, sa demande en paiement d’arriérés de loyers pour la période

postérieure à la date du 18 avril 2014 a été écartée comme non fondée, au motif que

le contrat de bail n’existait plus entre parties depuis le 19 avril 2014.

Quant à l’exception de nullité soulevée par PERSONNE1.), le juge de première

instance a rappelé que cette exception ne peut jouer que pour faire échec à la

demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté. Il a, par

conséquent, rejeté l’exception de nullité, eu égard au fait que le bail avait reçu

exécution.

Le juge de première instance a encore déclaré non fondée la demande en

condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement de dommages et intérêts au titre

d’investissements réalisés par PERSONNE1.) dans l’immeuble pris à bail, en relevant

que la clause VI du contrat de bail, intitulée « destination », prévoit que « les

changements, aménagements et transformations effectués resteront acquis à la

bailleresse, qu’il y ait eu autorisation ou non de cette dernière, et ce sans que les

preneurs ne puissent prétendre à une indemnité quelconque de ce chef (…)».

La demande tendant à l’institution d’une expertise judiciaire afin « de déterminer l’état

du sous-sol en ce qui concerne l’humidité et l’insalubrité des lieux », a été déclarée

irrecevable, eu égard à l’absence d’intérêt né et actuel dans le chef d’PERSONNE1.),

le contrat de bail ayant été judiciairement résilié par jugement du 7 mars 2014, coulé

en force de chose jugée, et PERSONNE1.) ayant d’ores et déjà quitté les lieux litigieux.

Quant à la demande tendant à la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement

de dommages et intérêts pour perte de jouissance, elle a été déclarée non fondée, une

perte de jouissance imputable à la partie bailleresse laissant d’être établie.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 22 mars 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à se voir allouer le montant

total de 56.000,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 24 décembre 2014, sinon

de l’acte d’appel, jusqu’à solde, du chef des arriérés de loyers pour la période courant

du 1er mars au 31 octobre 2014. Elle sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel et demande à voir déclarer le présent jugement commun

à la société SOCIETE2.) en faillite.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) rappelle que, suivant jugement du 7

mars 2014 rendu par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, le contrat de bail conclu

entre parties a été résilié, les locataires ayant été condamnés à déguerpir des lieux

loués endéans le mois de la notification du jugement (celle-ci datant du 18 mars 2014).

Elle fait grief au juge de première instance d’avoir retenu que le contrat de bail n’existait

plus depuis le 19 avril 2014 et insiste sur le fait qu’en date du 1er avril 2014,

PERSONNE2.) a relevé opposition du jugement du 7 mars 2014, opposition qui a été

déclarée irrecevable suivant jugement du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 24

septembre 2014, notifié aux parties le 1er octobre 2014. L’appelante soutient dès lors

que le contrat de bail n’a pris définitivement fin qu’au 1er novembre 2014, soit un mois

après la notification du jugement du 24 septembre 2014. Faisant valoir qu’en cas de

recours contre une décision judiciaire, la force de chose jugée de la décision se réalise

en fin de compte dans la décision rendue sur recours et non pas dans la décision

initiale, elle s’estime fondée à réclamer des arriérés de loyers jusqu’au 31 octobre

2014.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Il insiste

sur le fait que son opposition a été déclarée irrecevable, le jugement du 24 septembre

2014 ayant retenu que le jugement du 7 mars 2014 sortira ses pleins et entiers effets.

Il estime que, tel que l’a retenu le juge de première instance, le contrat de bail a bel et

bien pris fin au 18 avril 2014. Il fait finalement exposer avoir quitté les lieux en avril

2014, la société SOCIETE1.) ne rapportant pas la preuve d’une occupation postérieure

à cette date dans son chef.

PERSONNE1.) se rallie aux développements de PERSONNE2.), sauf à reconnaître

que lui-même n’a quitté les lieux qu’en septembre 2014. Toutefois, compte tenu de la

résiliation du contrat de bail au 18 avril 2014, la demande en condamnation aux

arriérés de loyers ne serait pas fondée, étant donné qu’il ne serait pas à considérer

comme locataire, mais plutôt comme occupant sans droit ni titre.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal relève que le jugement a quo n’est pas entrepris pour autant qu’il

a rejeté l’exception de nullité du contrat de bail, qu’il a débouté PERSONNE1.) de ses

demandes reconventionnelles et de sa demande en nomination d’un expert, pour

autant qu’il a débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en majoration du taux

d’intérêt légal et pour autant qu’il a débouté la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.)

de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure pour la

première instance.

Ces volets du jugement querellé ne sont dès lors pas dévolus au tribunal de céans qui

ne saurait en connaître.

A noter également que le débat ne porte, en instance d’appel, tout comme d’ailleurs

en première instance, que sur la question de savoir à quelle date le contrat de bail a

pris fin, l’appelante reconnaissant, de par ses développements, implicitement, mais

nécessairement, qu’elle ne saurait prétendre au paiement des arriérés de loyers qu’à

supposer que le contrat de bail n’ait pris fin, tel qu’elle le prétend, qu’au 1er novembre

2014.

Il est rappelé que suivant jugement rendu le 7 mars 2014 par le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, le contrat de bail a été résilié et les locataires ont été condamnés à

déguerpir des lieux loués dans le mois de la notification du jugement. Compte tenu de

la notification intervenue le 18 mars 2014, le délai de déguerpissement a pris fin le 19

avril 2014. En date du 1er avril 2014, PERSONNE2.) a relevé opposition contre le prédit

jugement. Suivant jugement du 24 septembre 2014, notifié le 1er octobre 2014, le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a déclaré l’opposition irrecevable et a dit que le

jugement du 7 mars 2014 sortait ses pleins et entiers effets.

Aux termes de l’article 91 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, le jugement

frappé d’opposition n’est anéanti que par le jugement qui le rétracte.

Dans la mesure où le jugement sur opposition du 24 septembre 2014 n’a toutefois pas

rétracté le jugement du 7 mars 2014 – l’opposition ayant été déclarée irrecevable – le

jugement du 7 mars 2014 n’a pas été anéanti. Il s’ensuit que, tel que l’a retenu le

tribunal de paix dans le prédit jugement du 7 mars 2014, les relations contractuelles

entre parties ont pris définitivement fin le 19 avril 2014 (soit un mois après l’écoulement

du délai de déguerpissement).

Certes, l’opposition formée par PERSONNE2.) a suspendu l’exécution du jugement

du 7 mars 2014, de sorte que la société SOCIETE1.) ne pouvait pas poursuivre le

déguerpissement des locataires tant que l’opposition n’avait pas été vidée (cf. T.

HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 1244, 1378 et 1379).

Il n’en demeure cependant pas moins que, dans la mesure où le jugement sur

opposition a retenu que le jugement du 7 mars 2014 devait sortir ses pleins et entiers

effets, le contrat de bail a pris fin au plus tard au 19 avril 2014. Par voie de

conséquence, c’est à bon droit – quoique partiellement pour d’autres motifs – que le

juge de première instance a retenu que la société SOCIETE1.) n’était pas fondée à

réclamer des arriérés de loyers sur base du contrat de bail du 4 novembre 2010 à

PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) après le 19 avril 2014.

L’appel laisse dès lors d’être fondé.

L’appelante demande finalement à voir déclarer le présent jugement commun à la

société SOCIETE2.) en état de faillite.

A noter que la déclaration de jugement commun a pour but de prévenir une tierce

opposition, voie de recours ouvert à un tiers à l’encontre d’un jugement qui préjudicie

à ses droits et qui a été rendu lors d’une instance à laquelle ce tiers n’a été ni partie ni

représenté (TAL 29 avril 2015, n° 160939 du rôle).

La société SOCIETE2.) étant partie au présent litige, il s’ensuit que la demande visant

à lui voir déclarer commun le jugement à intervenir, est à déclarer non fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

formulée par la société SOCIETE1.) pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande en déclaration de jugement commun formulée à l’encontre

de la société SOCIETE2.) S.àr.l. en état de faillite,

déboute la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.