Tenant appeal dismissed; landlord loses claim for full repainting and cleaning costs due to normal wear over ten years.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 224/2016

Audience publique du mardi, dix-huit octobre deux mille seize

Numéro 173986 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 10 décembre 2015,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173986 du rôle et appelée pour fixation le

5 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 19 avril 2016 et finalement à

l’audience publique du mardi, 4 octobre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Stéphanie MARQUES SANTOS, avocat, en remplacement de Maître Luc

MAJERUS, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

18 octobre 2016, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Suivant contrat de bail du 2 novembre 2004, prenant effet le 1er novembre 2004,

modifié les 3 décembre 2008 et 7 décembre 2011, PERSONNE1.) a donné en location

à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement meublé de trois chambres à

coucher avec cuisine équipée, une cave et un garage sis à L-ADRESSE3.). Le contrat

de bail, conclu pour une durée renouvelable d’une année se renouvelant par tacite

reconduction, sauf dénonciation écrite par lettre recommandée deux mois avant

l’échéance annuelle, stipule un loyer de 1.050,00 euros par mois et des avances sur

charges de 150,00 euros par mois.

Suivant courrier du 16 octobre 2014, les locataires ont demandé à voir résilier le contrat

de bail au 1er novembre 2014, au motif que leur famille s’était agrandie et qu’ils avaient

trouvé une maison pouvant loger six personnes.

Faisant exposer que les locataires ont quitté les lieux fin décembre 2014 sans toutefois

lui remettre les clés, PERSONNE1.) a, par requête déposée le 19 janvier 2015 au

greffe, fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner

solidairement, sinon chacun pour le tout, au paiement de la somme de 14.608,00 euros

(dont 3.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers et 11.008,00 euros à titre

d’indemnisation de dégâts locatifs) avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice jusqu’à solde. Il a, par ailleurs, conclu à l’exécution provisoire du jugement à

intervenir et a demandé l'augmentation du taux d'intérêt légal de trois points à

l'expiration du troisième mois qui suit la notification du jugement à intervenir. Il a

finalement sollicité la condamnation solidaire de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

à lui payer une indemnité de procédure de 1.600,00 euros.

La demande de PERSONNE1.) porte sur les loyers et les avances sur charges pour

novembre et décembre 2014, et pour janvier 2015, soit un montant total de 3.600,00

euros ainsi que sur le remboursement d’un montant de 4.508,00 euros, à titre de frais

de remise en peinture et d’un montant de 6.500,00 euros, à titre de frais de

remplacement de la cuisine.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a, d’une part, diminué sa

demande en paiement des loyers d’un demi mois, au motif qu’il avait trouvé un

repreneur au 15 janvier 2015, et, d’autre part, augmenté sa demande d’un montant de

511,38 euros, correspondant aux frais de nettoyage de l’appartement. Il a cependant

admis que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) avaient réglé trop d’avances sur charges

et qu’il y avait lieu de déduire les montants respectifs de 3.722,26 euros et de 147,25

euros de la somme réclamée. Il ne s’est, par ailleurs, pas opposé à voir déduire la

garantie locative de 2.100,00 euros du montant réclamé dans l’hypothèse où une

demande reconventionnelle serait formulée en ce sens par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.).

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se sont opposés à la demande en paiement de la

moitié du loyer du mois de janvier 2015 en invoquant une résiliation d’un commun

accord du contrat de bail. Ils ont soutenu avoir remis les clefs à PERSONNE1.) le 15

décembre 2014 et ne pas avoir été convoqués en temps utile, ni à un état des lieux de

sortie contradictoire, ni à la rédaction du procès-verbal de constat d’huissier.

Ils ont encore expliqué qu’aucun décompte de charges ne leur avait été versé et ont,

à titre reconventionnel, réclamé le remboursement des montants de 147,25 euros et

de 3.751,64 euros, correspondant à un trop-payé dans leur chef.

Concernant la demande du bailleur relative aux frais de remise en peinture,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

ont affirmé avoir repeint l’intégralité de

l’appartement. Ils ont réclamé un montant de 400,00 euros à titre de dommage

matériel, l’entreprise de peinture engagée par leurs soins ayant non seulement

procédé à la remise en peinture de l’appartement, mais également au ponçage de

l’intégralité de l’appartement.

Ils ont encore versé des attestations testimoniales pour établir que les lieux étaient

parfaitement nettoyés au moment de leur départ.

Ils se sont, par ailleurs, opposés à la demande en paiement de la facture relative à

l’achat d’une nouvelle cuisine en expliquant que le bailleur avait déjà commandé une

nouvelle cuisine avant leur départ et leur avait permis de démonter et d’enlever la

cuisine existante pour réduire ses propres frais. Par ailleurs, la cuisine qui se trouvait

déjà dans les lieux loués au moment de la prise d’effet du contrat de bail n’aurait pas

été neuve.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont formulé une demande reconventionnelle en

restitution de la garantie locative du montant de 2.100,00 euros.

Ils ont finalement sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

PERSONNE1.) a répliqué que, par courrier du 27 décembre 2014, il avait posé la

condition que les parties défenderesses procèdent à la remise en peinture de

l’appartement pour leur permettre de partir avant l’échéance du contrat de bail.

L’accord serait devenu caduc à défaut pour les locataires d’avoir procédé à la remise

en peinture de l’appartement selon les règles de l’art.

Par jugement du 5 novembre 2015, rendu contradictoirement, le tribunal de paix

d'Esch-sur-Alzette, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE1.) de la diminution de sa demande pécuniaire,

-

donné acte à

PERSONNE2.)

et à

PERSONNE3.)

de leur demande

reconventionnelle en restitution de la garantie locative de 2.100,00 euros, en

restitution du trop payé à titre de charges pour le montant de 3.898,89 euros et en

paiement du montant de 400,00 euros à titre de dommage matériel,

-

donné acte à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) de leur demande en allocation

d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros,

-

donné acte à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) qu’ils sont d’accord à régler le

montant de 2.400,00 euros à titre d’arriérés de loyer pour novembre et décembre

2014,

-

dit fondée la demande de PERSONNE1.) jusqu’à concurrence du montant de

2.400,00 euros à titre d’arriérés de loyer,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en ce qui concerne les dégâts

locatifs,

-

condamné

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE1.) le montant de 2.400,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du

19 janvier 2015, jusqu’à solde,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à l’augmentation du taux

d’intérêt légal de trois points,

-

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

jusqu’à concurrence du montant de 5.998,89 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) la somme

de 5.998,89 euros,

-

ordonné la compensation judiciaire entre les dettes respectives,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

-

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

fait masse des frais et les a imposés pour moitié à PERSONNE1.) et pour moitié à

PERSONNE2.) et pour moitié à PERSONNE3.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que les allégations de

PERSONNE1.) relatives à un accord entre parties consistant, pour les locataires dans

la remise en peinture l’appartement à leurs frais et dans l’acquisition à leurs frais d’une

nouvelle cuisine, en contrepartie de leur départ anticipé, n’ont pas été établies.

Le juge de première instance a ensuite dit qu’il est admis qu’un contrat de bail qui se

renouvelle d’année en année se transforme en contrat de bail à durée indéterminée

résiliable par le locataire à tout moment moyennant le respect d’un préavis qui en

l’espèce a été fixé à deux mois. La lettre de résiliation étant, en l’espèce, datée au

16 octobre 2014, les locataires ont été condamnés au paiement du loyer jusqu’au

1er janvier 2015.

Concernant les dégâts locatifs invoqués par le bailleur, le juge de première instance a

retenu que le procès-verbal de constat leur est opposable, étant donné qu’ils en ont

eu connaissance et qu’ils ont pu en débattre librement lors des plaidoiries.

Toutefois, le juge de première instance a considéré que les imperfections au niveau

de la peinture et les dégradations relevées dans le procès-verbal de constat ne

dépassaient pas l’usure normale de la chose louée.

Il a encore constaté que le procès-verbal de constat ne mentionnait pas que

l’appartement avait été délaissé dans un état de saleté nécessitant le recours à une

entreprise de nettoyage.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles, le juge de première instance a

noté, au vu des pièces versées en cause, que les locataires avaient payé les montants

de 3.751,64 euros et de 147,25 euros de trop à titre de charges et qu’ils avaient réglé

une garantie locative de 2.100,00 euros en début de bail.

Il a, dès lors, déclaré fondée leur demande reconventionnelle tendant au

remboursement desdits montants. Il a écarté la demande reconventionnelle des

locataires en indemnisation d’une perte matérielle, ces derniers restant en défaut

d’établir qu’ils avaient acheté, respectivement loué, du matériel à hauteur de 400,00

euros pour la rénovation de l’appartement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

10 décembre 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer (i) le loyer correspondant à la moitié du

mois de janvier 2015, soit un montant total de 3.250,00 euros, avec les intérêts au taux

légal à partir du 16 janvier 2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde, et (ii) la

somme de 11.519,38 euros au titre de dégâts locatifs avec les mêmes intérêts légaux.

Il demande encore à voir réduire le montant de la demande reconventionnelle à

5.969,51 euros, le montant de 5.998,39 euros tel que retenu par le juge de première

instance étant erroné. Il sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) estime que le contrat de bail se renouvelle,

faute de résiliation au moins deux mois avant l’échéance annuelle, d’année en année

et fait grief au juge de première instance d’avoir retenu que le contrat s’est transformé

en contrat de bail à durée indéterminée résiliable à tout moment. Etant donné qu’il a

trouvé un nouveau locataire pour le 15 janvier 2015, il insiste sur le paiement d’un demi

mois de loyer supplémentaire par rapport à ce qui lui a été octroyé par le juge de

première instance. En ordre subsidiaire, s’il devait être jugé que le contrat de bail s’est

effectivement transformé en contrat à durée indéterminée, l’appelant fait plaider que

le préavis doit également être celui d’un contrat à durée indéterminée, à savoir trois

mois.

En ce qui concerne les dégâts locatifs, PERSONNE1.) réclame tout d’abord la somme

de 6.500,00 euros au titre du remplacement de la cuisine, les locataires ayant

prétendument démonté et emporté la cuisine. Il réclame encore la somme de 4.508,00

euros du chef des travaux de peinture, au motif que PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

auraient repeint l’appartement de manière catastrophique. Finalement, il réclame la

somme de 511,38 euros du chef du nettoyage de l’appartement.

Les intimés concluent à la confirmation pure et simple du jugement entrepris, ce par

adoption des motifs retenus par le juge de première instance. Ils insistent sur le fait

que le bailleur était d’accord pour une résiliation au 31 décembre 2014, de sorte que

seul le montant de 2.400,00 euros, tel que retenu par le juge de première instance,

pourrait être mis à leur charge. Quant aux dégâts locatifs, ils contestent avoir emporté

la cuisine et soutiennent avoir remis les clés à leur bailleur en date du 15 décembre

2014. Ils font plaider avoir repeint et nettoyé l’intégralité de l’appartement et offrent de

prouver par l’audition de quatre témoins les faits suivants :

« Avant de quitter leur appartement sis dans une résidence à L-ADRESSE3.), les

époux GROUPE1.) ont effectué des travaux de rénovation dans leur appartement ;

Les locataires, aidés pour cela de M. PERSONNE4.), ont détapissé et repeint les

plafonds, portes et murs de l’appartement (y compris derrière les radiateurs qui ont été

démontés pour ce faire) ;

Une fois ces travaux effectués, l’appartement était dans un état tout à fait propre et

lumineux ;

Les époux GROUPE1.) ont quitté l’appartement loué à la mi-décembre ;

En date du lundi 15 décembre 2014, aux alentours de 13h15 – 14h, Madame

PERSONNE3.) a remis les clefs de l’appartement à un homme et une femme devant

la résidence où est situé l’appartement ;

Dans les semaines qui ont suivi le départ des époux GROUPE1.), l’appartement a été

loué à de nouveaux locataires, et ce au plus tard depuis janvier 2015 ».

Concernant leur demande reconventionnelle, les intimés reconnaissent l’erreur de

calcul commise par le juge de première instance.

Appréciation du tribunal

Quant au montant de la demande reconventionnelle

D’emblée, le tribunal relève que la demande en réformation présentée par l’appelant

relative au montant de la demande reconventionnelle à prendre en compte s’analyse

en une demande en rectification d’erreur matérielle.

Si la compétence pour procéder à la rectification d’une erreur matérielle appartient en

premier lieu à la juridiction qui a rendu la décision affectée de l’erreur, il n’en reste pas

moins que lorsque cette décision fait l’objet d’un appel, l’effet dévolutif de celui-ci

soumet le point à rectifier à la juridiction d’appel, qui est alors seule compétente pour

prendre position (cf. T. Hoscheit, Le droit judiciaire privé, n° 1446).

Le tribunal de céans est, dès lors, compétent pour connaître de la demande en

rectification d’une erreur matérielle, présentée par l’appelant.

Dans la mesure où le juge de première instance a commis une erreur matérielle de

calcul dans l’addition du trop-payé des charges et de la restitution de la garantie

locative – le montant total de la demande reconventionnelle s’élevant à (3.722,26 +

147,25 + 2.100,00 =) 5.969,51 euros et non pas à 5.998,89 euros – il convient de

rectifier l’erreur matérielle figurant dans la motivation et le dispositif du jugement

entrepris conformément au dispositif du présent jugement.

Quant au montant des loyers redus par PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

Il est rappelé que le contrat de bail litigieux, qui a pris effet le 1er novembre 2004,

prévoit qu’il est conclu pour une « période d’un an renouvelable et se renouvelle par

tacite reconduction, sauf dénonciation écrite par lettre recommandée de deux mois

avant l’échéance annuelle ».

Par courrier du 16 octobre 2014, les locataires ont demandé à voir résilier le contrat

de bail au 1er novembre 2014. Suivant courrier du 27 décembre 2014, le bailleur a

confirmé l’accord verbal entre parties du 15 octobre 2014 suivant lequel le bail serait

résilié d’un commun accord au 31 décembre 2014, à la condition que les locataires

fassent refaire toute la peinture des murs et des portes de l’appartement par un

professionnel et qu’ils achètent une nouvelle cuisine. Dans ce même courrier,

PERSONNE1.)

indique encore que, faute par les locataires d’avoir repeint

l’appartement selon les règles de l’art, il se voit dans l’obligation de demander à ce que

les locataires respectent les termes du contrat de bail et paient un loyer jusqu’à

l’échéance du contrat, à savoir jusqu’au 31 octobre 2015. Actuellement,

PERSONNE1.) ne réclame le paiement du loyer que jusqu’au 15 janvier 2015, étant

donné qu’il a trouvé un nouveau locataire pour cette date.

Compte tenu des termes de ce courrier, les locataires sont malvenus de faire plaider

une résiliation d’un commun accord au 31 décembre 2014.

Toutefois, tel que l’a retenu à juste titre le juge de première instance, et conformément

aux articles 1738 et 1736 du code civil, si, à l’expiration d’un bail écrit, même à durée

déterminée, le preneur reste et est laissé en possession des lieux, il s’opère un

nouveau bail à durée indéterminée (cf. Jurisclasseur civil, art. 1708 à 1762, fasc. 283,

no 22 ; TAL 7 avril 2006, n° 92/2006 ; M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence, n° 155).

En effet, la tacite reconduction est le mécanisme par lequel il se forme un nouveau bail

lorsqu'à l'expiration d'un bail à durée déterminée, le preneur est « laissé en possession

sans opposition de la part du bailleur » (Jurisclasseur Civil, op. cit. n° 1). Elle a pour

effet de donner naissance à un nouveau bail qui comporte les mêmes conditions que

l'ancien, avec toutefois cette particularité que ce nouveau bail est à durée indéterminée

(cf. Cass. 3e civ., 23 juin 1998 : JurisData n° ; Loyers et copr. 1998, comm. 233, cités

in Jurisclasseur Civil, op. cit. n° 18).

Dans la mesure où le nouveau bail est un bail à durée indéterminée, il ne prendra fin

que par un congé délivré par l'une ou l'autre des parties en observant les délais fixés

par l'usage des lieux (cf. Cass. soc., 5 mai 1961 : Bull. civ. 1961, IV, n° 468 ; Rev.

loyers 1961, p. 412. – CA Amiens, 1re ch., 11 mars 1954 : JCP G 1954, IV, 917. – V.

aussi : Cass. 3e civ., 12 juin 1974 : Journ. not. 1975, p. 718. – Cass. 3e civ., 24 juin

1981 : RD imm. 1982, p. 290, obs. G. Brière de l'Isle et J. Derruppé. – Rappr. Cass.

3e civ., 3 nov. 1981 : RD imm. 1982, p. 291, obs. G. Brière de l'Isle et J. Derruppé. –

Cass. 3e civ., 2 mars 1988 : JurisData n° 1988-700400 ; JCP G 1989, II, 21180, note

Bruneau ; JCP N 1989, II, 4, note Gemez-Ryssen. – Cass. 3e civ., 22 nov. 1995 :

JurisData n 1995-003209 ; Loyers et copr. 1996, comm. 68, obs. Vial-Pedroletti, cités

in Jurisclasseur Civil, op. cit. n° 22).

En l’espèce, les locataires ont résilié le contrat de bail moyennant préavis de deux

mois et demi ce qui est, compte tenu de l’usage des lieux, à qualifier de préavis

raisonnable. C’est partant à juste titre que le juge de première instance a dit que les

locataires étaient redevables du loyer jusqu’au 31 décembre 2014 et non pas jusqu’au

15 janvier 2015.

Le jugement est dès lors à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) au paiement du montant de 2.400,00 euros, outre les intérêts au taux

légal.

Quant aux prétendus dégâts locatifs

Tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance, l’obligation qui incombe au

locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son

chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte,

le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément de la cause que les parties auraient rédigé

un état des lieux d’entrée, de sorte que par application de l’article 1731 du code civil,

les preneurs sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Cette présomption est d’ailleurs confirmée par la clause du contrat de bail (page 2 en

haut) selon laquelle « les biens loués sont dans un bon état et doivent être remis au

propriétaire à la fin du bail en bon état locatif en tenant compte de l’usure normale ».

Concernant les frais de remplacement de la cuisine, le bailleur se prévaut du constat

d’huissier de justice Nanou TAPELLA du 30 décembre 2014, selon lequel « dans la

cuisine, les meubles ont été enlevés » pour conclure au remboursement des frais

d’installation d’une nouvelle cuisine à hauteur de 6.500,00 euros.

Il y a cependant lieu de relever que les locataires – qui n’ont été convoqués à cet état

de lieux de sortie que la veille, et ce pendant les vacances de Noël – n’étaient pas

présents lors de la visite de l’huissier de justice et n’ont dès lors pas pu faire valoir

leurs observations.

A noter encore qu’il résulte de l’attestation testimoniale de PERSONNE5.) que celle-ci

a vu PERSONNE2.) et PERSONNE3.) remettre les clés de l’appartement à un couple

en date du 15 décembre 2014, ce devant la résidence dans laquelle se trouvent les

lieux pris en location. Cette remise des clés est corroborée par le courrier du bailleur

du

27 décembre 2014 dans lequel il reconnaît que les locataires lui ont remis les clés (ce

forcément à une date antérieure audit courrier).

Le tribunal admet dès lors que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont restitué les clés

le 15 décembre 2014, de sorte que le constat d’huissier établi plus de deux semaines

après la remise des clés ne saurait être pertinent et concluant afin de tenir pour établi

que ce sont les locataires qui ont enlevé et emporté les meubles de la cuisine. S’il est

certes établi que les meubles de la cuisine ne se trouvaient plus dans l’appartement

lors du passage de l’huissier le 30 décembre 2014, il laisse toutefois d’être établi que,

tel que le soutient PERSONNE1.), ce sont les locataires qui ont emporté les meubles.

L’affirmation du bailleur doit, dès lors, à défaut d’être corroborée par le moindre

élément, rester à l’état d’allégation dépourvue d’un quelconque effet juridique.

Le jugement entrepris est partant à confirmer, quoique pour d’autres motifs, en ce qu’il

a rejeté ce volet de la demande.

Concernant les frais de peinture, il est certes établi par le procès-verbal de constat

d’huissier que la peinture a été grossièrement refaite, qu’il y a notamment des nuages

dans la peinture et qu’il n’y a qu’une seule couche de peinture.

Néanmoins, tel qu’il a été retenu à bon escient par le juge de première instance, la

remise en peinture de l’intégralité de l’appartement n’est pas à mettre à charge des

locataires, les frais afférents étant soit en relation avec des dégradations résultant de

l’usure normale des lieux pendant dix ans, soit sans rapport avec de quelconques

dégâts.

Ce volet de la demande laisse partant, par confirmation de la décision attaquée, d’être

fondé.

Les mêmes considérations s’imposent concernant les frais de nettoyage de

l’appartement. Les locataires ayant occupé l’appartement pendant dix ans, une

certaine usure normale est à l’évidence à prendre en considération, ce d’autant plus

qu’il ne résulte d’aucun élément de la cause qu’ils auraient laissé les lieux dans un état

de saleté dépassant l’usure normale. Dans ce contexte, il est rappelé qu’un bailleur ne

saurait exiger de la part de ses locataires que ceux-ci remettent un appartement à neuf

après dix ans de location.

Ce volet de la demande n’est, dès lors et par confirmation du jugement a quo, pas

davantage fondé.

L’offre de preuve présentée par les locataires est, au vu de l’issue du litige,

superfétatoire et partant à rejeter.

Il suit des développements qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

PERSONNE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de le débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette l’offre de preuve par l’audition de témoins présentée par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.),

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à rectifier l’erreur matérielle contenue au

dispositif du jugement entrepris, dans lequel le montant de 5.998,89 euros est à

remplacer par celui de 5.969,51 euros, de sorte qu’il y a lieu de lire :

« condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant

de 5.969,51 euros »,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.