Tenant appeal dismissed for rent arrears but landlord ordered to refund security deposit.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 215/2016

Audience publique du mardi, onze octobre deux mille seize

Numéro 177018 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 2 mai 2016,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.),

née

PERSONNE3.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

2) Maître Mathias PONCIN, avocat à la Cour, demeurant à L-ADRESSE3.), agissant

en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur PERSONNE4.), étudiant,

demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) comparant par Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant en personne.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 177018 du rôle et appelée pour fixation le

24 mai 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 26 septembre

2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Assia BEHAT, avocat, en remplacement de Maître Mathias PONCIN,

comparant pour PERSONNE2.), née PERSONNE3.), et Maître Mathias PONCIN,

avocat à la Cour, demeurant à L-ADRESSE3.), agissant en sa qualité d’administrateur

ad hoc du mineur PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 octobre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail commercial conclu le 23 décembre 2014, prenant effet le

1er janvier 2015, Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du

mineur PERSONNE4.), et PERSONNE2.), née PERSONNE3.), ont donné en location

à PERSONNE1.) un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à

L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.030,00 euros, charges

locatives incluses.

Par requête déposée au greffe le 30 septembre 2015, Maître Mathias PONCIN, en sa

qualité d’administrateur ad hoc du mineur PERSONNE4.), et PERSONNE2.), née

PERSONNE3.), ont régulièrement fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de

paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à leur payer la somme de 3.090,00

euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de juillet, août et septembre 2015. Ils

ont conclu à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement du locataire. Ils ont

finalement sollicité une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Lors des plaidoiries de première instance, les demandeurs ont reconnu que les loyers

des mois d’août et de septembre 2015 ont entretemps été payés. Ils ont augmenté leur

demande au montant de 4.120,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de

juillet, octobre, novembre et décembre 2015.

Tout en maintenant leur demande tendant à la résiliation du contrat de bail aux torts

du locataire, les demandeurs ont expliqué que la demande tendant au

déguerpissement du locataire était devenue sans objet, le locataire leur ayant remis

les clés des lieux loués en décembre 2015. Ils se sont finalement déclarés d’accord à

voir ordonner la compensation entre les montants réclamés et la garantie locative.

PERSONNE1.) a contesté le bien-fondé de la demande des bailleurs. Il a affirmé que

les lieux loués ont seulement pu être utilisés à partir du mois de juin 2015,

PERSONNE2.), née PERSONNE3.) ayant changé les clés. L’exploitation d’un

commerce, prévue dans les lieux loués, n’aurait ainsi jamais pu démarrer et être

rentable.

Par jugement n° 1357/16 du 23 mars 2016, le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

constaté l’augmentation de la demande de Maître Mathias PONCIN, en sa qualité

d’administrateur ad hoc du mineur PERSONNE4.), et d’PERSONNE2.), née

PERSONNE3.),

-

déclaré la demande fondée,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à Maître Mathias PONCIN, en sa qualité

d’administrateur ad hoc du mineur PERSONNE4.), et à PERSONNE2.), née

PERSONNE3.), la somme de 4.120,00 euros avec les intérêts au taux légal sur la

somme de 3.090,00 euros à partir du 30 septembre 2015 jusqu’à solde et sur la

somme de 1.030,00 euros à partir du 7 mars 2016, jusqu’à solde,

-

déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE1.) de ne pas avoir payé les loyers aux échéances contractuelles,

-

déclaré sans objet la demande de Maître Mathias PONCIN, en sa qualité

d’administrateur ad hoc du mineur PERSONNE4.), et d’PERSONNE2.), née

PERSONNE3.), tendant au déguerpissement de PERSONNE1.),

-

rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que les explications

avancées par PERSONNE1.) restent à l’état de pure allégation et que ce dernier ne

tire aucune conséquence juridique de ses affirmations.

Au vu des pièces versées en cause, la demande en allocation d’un montant de

4.120,00 euros à titre d’arriérés de loyers a été déclarée justifiée.

La demande en résiliation du bail a été déclarée fondée au vu du non-paiement répété

des loyers.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 2

mai 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir dire qu’il n’y a pas

lieu à résiliation du contrat de bail.

A l’appui de son recours, l’appelant fait valoir qu’il n’a jamais reçu les clés du local

commercial. Les bailleurs lui auraient refusé l’accès et changé les serrures le

30 décembre 2014.

A l’effet d’étabIir le bien-fondé de ses allégations, il demande à voir ordonner une

comparution personnelle des parties.

A l’audience des plaidoiries du 26 septembre 2016, l’appelant demande, en cas de

condamnation pécuniaire, à voir ordonner une compensation avec la garantie locative.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs

du juge de première instance. Ils contestent ne pas avoir remis les clés au locataire en

début de bail. Faisant plaider que les loyers auraient d’ailleurs été payés jusqu’à la mi-

juin 2015 - ce qui prouverait qu’il y avait bien eu remise des clés au locataire - ils

s’opposent à une comparution personnelle des parties.

Les intimés sollicitent finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

PERSONNE1.) soutient ne pas avoir payé les loyers, en raison du fait qu’il n’avait pas

accès au local loué, ceci en l’absence de remise de clés. Faisant valoir qu’il ne dispose

pas de pièces à l’appui de ses dires, il sollicite une comparution personnelle des

parties.

L’appelant soulevant le moyen de l’exception d’inexécution, il est rappelé que

l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est sous-entendue dans

tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de suspendre l’exécution de

son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute pas ses propres obligations

contractuelles. Ainsi l’exception d’inexécution est un moyen temporaire destiné à

obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle ne peut pas devenir un

moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L'inexécution justifiée suppose

un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations

réciproques inexécutées (cf. La Haye et Vankerkhove, Le louage des choses, n° 400

et 401).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée

par le preneur. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du

bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Yvette

Merchiers, Le bail en général, Edition 1989, n° 180).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement

du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (op cit n° 244).

Quant à la comparution personnelle des parties sollicitée par l’appelant, il convient de

rappeler que le juge a un pouvoir discrétionnaire pour admettre ou refuser une telle

mesure. La demande de comparution personnelle des parties est rejetée si les parties

sont d'ores et déjà contraires en fait sur la question litigieuse (cf. TAL, 12 novembre

1999, n° 62705 du rôle, Cour d'Appel 6 avril 1987, n° 9450 du rôle, Cour d'Appel 5

décembre 1988, n°10894 du rôle).

En l’espèce, les intimés font plaider que PERSONNE1.) a payé le loyer jusqu’au mois

de juillet 2015 - fait qui n’a pas été contesté par l’appelant - de sorte que son argument

relatif au prétendu non-accès au local commercial n’est pas crédible, étant précisé que

le contrat de bail, signé le 23 décembre 2014, a pris effet le 1er janvier 2015. Il faut

effectivement se poser la question pourquoi l’appelant aurait payé, pendant six mois,

un loyer relatif à un local commercial auquel il n’aurait pas eu accès, ceci sans

protestation aucune de sa part.

Au vu de cette contradiction, aucun résultat concret n'est, en l’espèce, à escompter

d'une comparution personnelle des parties. Il n’y a, dès lors, pas lieu de faire droit à la

demande afférente de l’appelant.

En l’absence de tout élément de preuve à l’appui de ses dires, les affirmations de

l’appelant relatives au prétendu non-accès au local commercial restent à l’état

d’allégations.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) n’était pas en droit de retenir les loyers.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) au paiement du montant de 4.120,00 euros, en sus des intérêts

légaux, à titre d’arriérés de loyers pour les mois de juillet, octobre, novembre et

décembre 2015.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur, qui met à la disposition du

locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence,

n°187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du rôle).

Le tribunal ne peut que constater que PERSONNE1.) reste actuellement redevable

des loyers et avances sur charges des mois de juillet, octobre, novembre et décembre

2015. En accumulant les arriérés de quatre mois de loyers, il n’a pas respecté les

obligations lui incombant au titre du bail, étant précisé que la méconnaissance des

obligations lui incombant est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat

de bail. C’est partant à juste titre que le juge de première instance a résilié le contrat

de bail entre parties.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

Concernant finalement la demande en compensation avec la caution qui s’élève,

suivant l’article 10 (1) du contrat de bail commercial, à la somme de 1.700,00 euros,

demande formulée par PERSONNE1.) en instance d’appel et qui n’a pas été contestée

par les intimés ni quant à sa recevabilité, ni quant à son bien-fondé, il y a lieu d’y faire

droit compte tenu du fait que le bail a pris fin et que le preneur a quitté les lieux, les

bailleurs ne faisant pas état d’éventuels dégâts locatifs. Il y a partant lieu de condamner

les bailleurs à payer à PERSONNE1.) le montant afférent de 1.700,00 euros. A défaut

d’avoir sollicité l’octroi d’intérêts, ledit montant ne donne pas lieu à majoration. Tel que

réclamé par l’appelant, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances

réciproques.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de Maître Mathias

PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur PERSONNE4.), et

d’PERSONNE2.), née PERSONNE3.) l’intégralité des frais exposés par eux non

compris dans les dépens, il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à leur payer à

chacun une indemnité de procédure de 250,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une comparution personnelle des parties,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en remboursement de la garantie locative,

condamne Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur

PERSONNE4.), et PERSONNE2.), née PERSONNE3.), à payer à PERSONNE1.) le

montant de 1.700,00 euros, à titre de restitution de la garantie locative,

ordonne la compensation des créances réciproques jusqu’à concurrence de la créance

la plus faible,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad

hoc du mineur PERSONNE4.), et d’PERSONNE2.), née PERSONNE3.), en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence de 250,00 euros

pour chaque partie intimée,

condamne PERSONNE1.) à payer à Maître Mathias PONCIN, en sa qualité

d’administrateur ad hoc du mineur PERSONNE4.), le montant de 250,00 euros de ce

chef,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), née PERSONNE3.), le montant

de 250,00 euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.