Tenant appeal dismissed; landlord's breach of lease justifies termination and eviction order upheld.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 218/2016

Audience publique du mardi, onze octobre deux mille seize

Numéro 176596 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Lynn STELMES, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), cafetier, demeurant à ADRESSE1.), ENSEIGNE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 11 avril 2016,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 176596 du rôle et appelée pour fixation le 3 mai 2016,

fut fixée pour plaidoiries d’abord au 26 septembre 2016 et finalement à l’audience

publique du mardi, 27 septembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Joël MARQUES DOS SANTOS, avocat, en remplacement de Maître Marc

THEISEN, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendu en ses explications.

Maître Myriam GEDINK, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 octobre 2016, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Suivant contrat de bail commercial avec contrat d’approvisionnement du 4 février

2015, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location à PERSONNE1.),

commerçant, un immeuble situé à L-ADRESSE3.), moyennant le paiement d’un loyer

mensuel indexé de 1.997,00 euros.

Par requête déposée au greffe le 25 août 2015, la société SOCIETE1.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner

à lui payer la somme de 6.039,39 euros à titre d’arriérés de loyers, la somme de

1.287,00 euros à titre de charges et la somme de 5.991,00 euros à titre d’indemnité

de relocation. Elle a sollicité la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et la

condamnation de ce dernier à déguerpir des lieux loués. Elle a enfin conclu à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros, à la majoration du taux

de l’intérêt légal ainsi qu’à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a augmenté sa

demande en paiement d’arriérés de loyers à la somme de 13.671,76 euros.

PERSONNE1.) a reconnu le non-paiement des loyers réclamés, mais a fait valoir que

le paiement desdits loyers n’était pas dû en raison de l’insalubrité des lieux loués qu’il

aurait dénoncée à la partie bailleresse.

Il n’a pas contesté les montants réclamés à titre d’avances sur charges, à l’exception

d’un montant de 702,00 euros du chef de frais de nettoyage.

Par jugement du 2 mars 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

rejeté le courrier du mandataire d’PERSONNE1.) du 17 février 2016 et la pièce

supplémentaire versée par la société SOCIETE1.) en cours de délibéré et n’ayant

pas fait l’objet d’un débat contradictoire,

donné acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande,

déclaré la demande partiellement fondée,

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 13.671,76

euros du chef de loyers et avances sur charges avec les intérêts légaux sur la

somme de 6.039,94 euros à partir du 25 août 2015, jusqu’à solde, et avec les

intérêts légaux sur la somme de 7.631,82 euros à partir du 8 février 2016, jusqu’à

solde,

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 585,00

euros du chef de frais de dossier avec les intérêts légaux à partir du jour du 25 août

2015, jusqu’à solde,

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 5.991,00

euros du chef d’indemnité de relocation avec les intérêts légaux à partir du 25 août

2015, jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la notification du jugement,

déclaré résilié le bail entre parties,

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du

jugement,

autorisé la société SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme légale

et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.) à tous les frais de l'instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’il n’était pas établi que la

bailleresse ait failli à ses obligations, de sorte qu’PERSONNE1.) ne pouvait pas

invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers.

La demande de la société SOCIETE1.) tendant à la condamnation d’PERSONNE1.) à

lui payer la somme de 13.671,76 euros à titre d’arriérés de loyers a, dès lors, été

déclarée fondée.

En l’absence de contestations émanant du locataire, la demande en paiement de frais

de dossier a été déclarée fondée pour le montant de 585,00 euros, tandis que la

demande portant sur des frais de nettoyage d’un montant de 702,00 euros a été

écartée, faute de justification.

La demande en allocation d’une indemnité de relocation d’un montant de 5.991,00

euros, correspondant à trois mois de loyers, a été déclarée fondée sur base de l’article

X) du contrat de bail.

Rappelant que le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail, le juge de première instance a fait droit à la demande en

résiliation du contrat de bail et a ordonné le déguerpissement d’PERSONNE1.).

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel par acte d’huissier du

11 avril 2016.

Prétentions et moyens des parties

PERSONNE1.), qui demande à voir réformer le jugement entrepris sur tous les points

retenus, conclut à se voir décharger de toutes condamnations intervenues à son

encontre et à voir ordonner une expertise « pour déterminer l’étendue de la perte de

jouissance respectivement d’exploitation et corrélativement la décharge, sinon la

réduction, du loyer à payer à l’intimée ». Il conclut à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour les deux instances et demande à voir assortir la

présente décision de l’exécution provisoire.

A l’appui de son recours, l’appelant, qui reconnaît n’avoir payé aucun des montants

réclamés par l’intimée, fait grief au juge de première instance de ne pas avoir fait droit

à son moyen tiré de l’exception d’inexécution. Il estime que les loyers réclamés ne sont

pas dus en raison des nombreux problèmes structurels rendant les lieux loués

insalubres. PERSONNE1.) se plaint ainsi notamment de problèmes relatifs à

l’électricité et à l’infiltration d’eau, de moisissures, d’odeurs nauséabondes,

d’installations électriques vétustes, de câblages lacunaires, du comptoir en surtension

(les membres du personnel ayant prétendument subi des coups de courant

importants), du défaut d’entretien du débit de bière, de l’insalubrité des conduits de

bière ainsi que de la défectuosité de l’éclairage extérieur. En outre, en raison des

infiltrations d’eau et des moisissures, la piste de quilles ne pourrait plus être utilisée et

il ne pourrait plus sous-louer les appartements sis au premier étage. Il soutient

finalement ne plus pouvoir exploiter les lieux loués en raison de leur insalubrité, son

autorisation lui ayant d’ailleurs été retirée (faute d’indications, le tribunal ignore la date

dudit retrait).

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement querellé et augmente

sa demande en paiement de loyers impayés d’un montant de 14.150,29 euros, au titre

des mois de mars 2016 à septembre 2016 inclus. Elle forme néanmoins implicitement,

mais nécessairement, appel incident pour autant qu’elle conclut à se voir allouer le

montant de 702,00 euros au titre de frais de nettoyage ainsi qu’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour la première instance. Elle sollicite pareillement une

indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel. Elle augmente

finalement sa demande au titre des frais de nettoyage de l’installation de débit pour

l’année 2016 à raison de 702,00 euros.

La société SOCIETE1.), qui conteste les prétendus infiltrations d’eau, problèmes avec

les débits et conduits de bière ainsi qu’odeurs nauséabondes, insiste sur le fait que

l’appelant ne paie plus aucun loyer depuis octobre 2015. Elle relève que les prétendus

désordres n’ont été dénoncés que postérieurement au dépôt de la requête introductive

d’instance. Si elle admet que certains serveurs ont subi un choc électrique, elle

l’explique cependant par le fait que c’est un ami d’PERSONNE1.), PERSONNE2.), qui

a bricolé l’installation électrique. L’intimé insiste sur le fait que le contrat de bail indique

que le locataire a reçu les lieux en « bon état locatif » et renvoie à deux factures afin

d’établir le nettoyage annuel des conduits de bière. Elle s’oppose formellement à

l’institution d’une expertise, une telle mesure n’étant d’aucune utilité pour l’issue du

présent litige, alors que, même à supposer qu’il y ait des désordres, ceux-ci seraient

sujets à réparations locatives, partant à charge d’PERSONNE1.).

Motifs de la décision

L’appelant fait tout d’abord grief au juge de première instance de l’avoir condamné aux

loyers et charges impayés et s’oppose à toute augmentation de la demande, motif pris

de l’exception d’inexécution.

Il est rappelé que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est

sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de

suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute

pas ses propres obligations contractuelles. Ainsi, l’exception d’inexécution est un

moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle

ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer.

L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre

entre les obligations réciproques inexécutées (cf. La Haye et Vankerkhove, Le louage

des choses, n° 400 et 401).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée

par le preneur. Après avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux, il pourra

surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas à ses

obligations. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur

justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Yvette Merchiers, Le

bail en général, Edition 1989, n° 180).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement

du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (op. cit. n° 244).

Il est, dès lors, évident que toute rétention de loyer doit être précédée d’une mise en

demeure afin que les griefs du locataire soient portés à la connaissance du bailleur et

que celui-ci ait la possibilité d’y remédier.

Appliquée au cas d’espèce, dans lequel l’appelant invoque le défaut d’entretien par le

bailleur de la chose louée, l’exception d’inexécution ne sera admise qu’à la condition

que les travaux à réaliser, d’une part, soient des travaux qu’il incombe effectivement

au propriétaire d’effectuer, et, d’autre part, que le défaut d’exécution desdits travaux

prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués. L’inexécution

justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un équilibre entre

les obligations réciproques inexécutées (cf. Lux., 18 décembre 1997, no 59818 du

rôle).

Il est de principe que la condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations

réciproques inexécutées n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de

la chose louée et lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. Lux., 21 mars

1991, no 42950 du rôle).

Il se dégage des éléments de la cause que ce n’est que par courrier du 16 novembre

2015 – soit postérieurement à l’introduction par la société SOCIETE1.) de sa demande

en justice – que le locataire a fait état de désordres relatifs à l’électricité affectant le

bien loué. Le bail signé le 4 février 2015 ne fait état d’aucun désordre affectant les

lieux loués. Les parties n’ont pas procédé à un état des lieux d’entrée, de sorte qu’en

vertu de l’article 1731 du code civil, PERSONNE1.) est présumé les avoir reçus en bon

état de réparations locatives. En outre, aux termes du contrat de bail, les lieux ont été

donnés à bail « en bon état locatif » (cf. article VII du contrat).

Dans la mesure où PERSONNE1.) – qui est resté en possession de la chose louée et

dont il a conservé la jouissance – reste en défaut de rapporter la preuve que (i) les

troubles de jouissance sont imputables au bailleur, de telle sorte que ce dernier aurait

manqué à son obligation d’entretien et de garantie et que (ii) il a averti la société

SOCIETE1.) des soi-disant problèmes auxquels il appartiendrait à cette dernière de

remédier, le moyen tenant à l’exception d’inexécution n’est pas fondé et l’appelant

n’était pas en droit de retenir le loyer.

Compte tenu de ces considérations, la demande en nomination d’un expert n’est pas

fondée.

Quant aux arriérés de loyers, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il

a condamné PERSONNE1.) au montant de 13.671,76 euros, à titre d’arriérés de

loyers, augmenté des intérêts légaux tels que stipulés au dispositif du jugement a quo.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par la société

SOCIETE1.), force est de constater que l’appelant n’établit pas avoir payé les loyers

des mois de mars à septembre 2016 inclus, de sorte que l’augmentation de la

demande est à déclarer recevable et fondée pour le montant réclamé de (7 x 2.021,47

euros =) 14.150,29 euros. L’intimée n’ayant pas demandé d’intérêts, ce montant n’est

pas à assortir des intérêts au taux légal.

A noter que l’appelant n’a pas entrepris le jugement a quo pour autant qu’il a été

condamné au montant de 585,00 euros au titre de frais de nettoyage.

Il se déclare, par ailleurs, d’accord à prendre en charge les frais de nettoyage des

conduits de bière de février 2015, mais s’oppose à l’augmentation de la demande de

la société SOCIETE1.) relative aux frais de nettoyage des conduits de 2016.

Dans la mesure où l’appelant admet être redevable des frais de nettoyage de 2015, il

convient, par réformation du jugement attaqué, de le condamner de ce chef à payer à

la société SOCIETE1.) la somme de 702,00 euros avec les intérêts au taux légal à

partir du 25 août 2015, date de la demande en justice.

En ce qui concerne la seconde facture du 1er janvier 2016, l’intimée se prévaut du

principe de la facture acceptée.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 109 du code de commerce, les achats et les

ventes se constatent notamment par une facture acceptée. En vertu de l’article 109 du

code de commerce, la preuve des achats et ventes entre commerçants se fait

notamment au moyen d’une facture acceptée. La facture acceptée établit non

seulement la créance du fournisseur, mais aussi l’existence du contrat et ses

conditions (A. Cloquet, La facture, éd. 1959, n° 423 et suiv ; Frédéricq, Droit

commercial, Tome Ier, p. 285).

Le principe de la facture acceptée a une portée générale et s’applique non seulement

aux ventes commerciales, mais à tous les contrats revêtant un caractère commercial

(Cour, 29 mai 2013, Pas. 36, p. 353).

PERSONNE1.), qui a la qualité de commerçant, ne conteste pas ne pas avoir reçu la

facture litigieuse, mais conteste la matérialité des prestations, aucun « bon » ne lui

ayant été remis lors du prétendu nettoyage. A noter d’emblée, qu’aucune disposition

n’exige la remise d’un tel « bon », la réception de la facture étant suffisante pour faire

jouer les dispositions de l’article 109 du code de commerce.

L’acceptation des factures peut être expresse ou tacite. Le silence gardé au-delà du

temps nécessaire pour prendre connaissance de la facture, pour contrôler ses

mentions, ainsi que les fournitures auxquelles elle se rapporte, fait présumer que la

facture a été acceptée et la facture ainsi acceptée établit à l’égard du débiteur

commerçant non seulement la créance du fournisseur, mais aussi l’existence du

contrat et de ses conditions, dans la mesure où elle les indique (cf. Lux. 5 février 1964,

P. 19, 285; Cour 22 mars 1995, n° 16446 du rôle).

Il incombe au destinataire commerçant de renverser cette présomption en établissant,

soit qu’il a protesté en temps utile, soit que son silence s’explique autrement que par

une acceptation.

Ainsi, le commerçant qui n’est pas d’accord au sujet de la facture de son cocontractant,

doit prendre l’initiative d’émettre des protestations précises valant négation de la dette

affirmée endéans un bref délai à partir de la réception de la facture (cf. e.a. Cour, 12

juillet 1995, n° 16844 du rôle).

PERSONNE1.) n’établissant, ni même n’alléguant avoir contesté la facture litigieuse

du 1er janvier 2016, il y a lieu de déclarer l’augmentation de la demande de la société

SOCIETE1.) recevable et fondée pour le montant réclamé de 702,00 euros sur base

du principe de la facture acceptée. Ce montant n’est pas à assortir des intérêts au taux

légal, faute de demande en ce sens.

L’indemnité de relocation étant prévue à l’article X) du contrat signé entre parties et

PERSONNE1.) restant en défaut d’expliquer pour quelle raison elle ne serait pas due,

c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le juge de première

instance y a fait droit.

Quant à la demande tendant à la résiliation du bail, le tribunal ne peut que constater

qu’eu égard au montant élevé des arriérés de loyers redus, l’appelant n’a pas respecté

les obligations lui incombant au titre du bail, la méconnaissance des obligations lui

incombant étant suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail. C’est

partant à juste titre que le premier juge a résilié le contrat de bail et a ordonné le

déguerpissement d’PERSONNE1.) et de tous ceux qui s’y trouvent de son chef, sauf

à préciser que, de par l’appel interjeté et l’instance d’appel qui s’en est suivie, le

déguerpissement est reporté à quarante jours suivant la signification du présent

jugement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La condition d’iniquité requise par le prédit article n’étant remplie dans le chef d’aucune

partie, tant PERSONNE1.) que la société SOCIETE1.) sont à débouter de leurs

demandes respectives basées sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour la première instance ainsi que pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal laisse d’être

fondé, tandis que l’appel incident l’est partiellement.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

rejette la demande d’PERSONNE1.) en institution d’une expertise,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme

de 702,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 25 août 2015,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à 40 jours suivant la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

en paiement des arriérés de loyers en instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant, condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. le montant de 14.150,29 euros,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

en paiement des frais de nettoyage de 702,00 euros,

la dit recevable et fondée,

partant, condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. le montant de 702,00 euros,

déboute PERSONNE1.) de ses demandes en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance et pour l’instance d’appel,

déboute la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.