Tenant evicted for breach of lease; landlord awarded rent arrears and expert costs; tenant dismissed from premises.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 216/2016

Audience publique du mardi, onze octobre deux mille seize

Numéro 174752 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro E650,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 15 janvier 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

appelant par appel incident,

comparant initialement en personne, et actuellement par Maître Anne BAULER,

avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, trois mai deux mille seize sous le numéro 101/2016 et dont le

dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel incident d’ores et déjà partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, dit non fondée la demande en paiement

formulée par la société

civile

SOCIETE1.)

SCI

tendant à voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer la somme de 830,00 euros, outre les intérêts au taux légal

et en déboute,

dit recevable l’augmentation de la demande en paiement des loyers et charges des

mois de décembre 2015, de janvier, février et avril 2016, formulée par la société civile

SOCIETE1.) SCI,

dit recevable l’augmentation de la demande en remboursement formulée par

PERSONNE1.) pour le montant de 830,00 euros,

avant tout autre progrès ne cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur Georges WIES

ADRESSE3.)

L-ADRESSE3.)

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

motivé et détaillé, de :

« déterminer les causes et origines de l’apparition des moisissures et de l’humidité

dans l’appartement sis à L-ADRESSE2.), au rez-de-chaussée, ainsi que les moyens

pour y remédier »,

ordonne à la société la société civile SOCIETE1.) SCI et à PERSONNE1.) de

consigner au plus tard le 20 mai 2016 chacun la somme de 300,00 euros, à titre de

provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert à un établissement de crédit à

convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine

de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de

procédure civile,

charge Madame la vice-présidente Anne-Françoise GREMLING de la surveillance de

cette mesure d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera procédé à son

remplacement par ordonnance du président de chambre,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

1er septembre 2016 au plus tard,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du lundi,

26 septembre 2016 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus, tous autres droits des parties, ainsi que les frais et dépens. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 174752 du rôle et appelée pour continuation des

débats à l’audience publique du lundi, 26 septembre 2016, à 9.00 heures, salle TL

3.06., fut utilement retenue à l’audience de ce jour-là et les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Aurélie PETERSEN, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour la société civile SOCIETE1.) SCI, fut entendue en ses explications.

Maître Anouk KERSCHEN, avocat, en remplacement de Maître Anne BAULER,

comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 octobre 2016, le

jugement

qui suit :

Revu le jugement rendu par le tribunal de céans en date du 3 mai 2016 qui a :

reçu les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel incident d’ores et déjà partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, dit non fondée la demande en

paiement formulée par la société SOCIETE1.)

tendant à voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer la somme de 830,00 euros, outre les intérêts au taux

légal et en a débouté,

dit recevable l’augmentation de la demande en paiement des loyers et charges des

mois de décembre 2015, de janvier, février et avril 2016, formulée par la société

SOCIETE1.),

dit recevable l’augmentation de la demande en remboursement formulée par

PERSONNE1.) pour le montant de 830,00 euros,

avant tout autre progrès en cause,

ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur Georges WIES, avec

la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, motivé

et détaillé, de : « déterminer les causes et origines de l’apparition des moisissures

et de l’humidité dans l’appartement sis à L-ADRESSE2.), au rez-de-chaussée, ainsi

que les moyens pour y remédier »,

réservé le surplus et les frais et dépens.

L’expert WIES s’est rendu sur les lieux en date du 17 juin 2016 et a déposé son rapport

le 5 juillet 2016.

Lors de la continuation des débats, la société SOCIETE1.) a conclu à l’entérinement

pur et simple du rapport d’expertise, au motif que l’expert aurait, à juste titre, retenu

que les problèmes de condensation se trouvant dans l’appartement litigieux sont dus

à une mauvaise aération et à un manque de chauffage, les lieux n’étant, de surcroît,

pas adaptés pour être occupés par cinq personnes.

L’appelante a, dès lors, conclu à voir statuer conformément à son acte d’appel, c’est-

à-dire à voir confirmer la résiliation du contrat de bail, mais à voir ordonner le

déguerpissement du locataire et à voir débouter ce dernier de sa demande

reconventionnelle en remboursement des loyers payés pendant son relogement

temporaire aux Ateliers Communaux. Elle a, par ailleurs, augmenté sa demande en

paiement des loyers et avances sur charges et réclame, outre les mois de décembre

2015, janvier, février et avril 2016 (soit un montant de 3.320,00 euros), les mois de

mai, juin, juillet, août et septembre 2016, soit un montant total de (9 x 830,00 euros =)

7.470,00 euros.

Elle réclame finalement, par réformation du jugement entrepris, une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance dont appel ainsi qu’une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour la présente instance et demande à voir condamner

PERSONNE1.) aux frais d’expertise.

La société SOCIETE1.) conclut au rejet de la farde de pièces numéro 4 contenant 3

pièces communiquée par le mandataire de PERSONNE1.) le vendredi après-midi

avant les débats du lundi matin.

L’intimé, qui renvoie, à un « certificat » du 11 juin 2014, signé par le bailleur, qui

renseignerait que le logement est occupé par « cinque » personnes, estime qu’il

appartient au bailleur de faire en sorte que le bien loué soit adapté au logement de

cinq personnes. A noter d’emblée que l’exemplaire de ce certificat versé au dossier

par l’appelante ne renseigne, pour sa part, pas le nombre de personnes occupant le

logement et que le mandataire de la société SOCIETE1.) se réserve tous droits à cet

égard.

En tout état de cause, l’intimé conclut à voir débouter l’appelante de ses demandes en

résiliation du contrat de bail et en déguerpissement consécutif, au motif que le bailleur

n’aurait manifestement pas rempli ses obligations en mettant à la disposition de ses

locataires un logement non adapté.

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) conclut au rejet des conclusions de l’expert WIES

et à la nomination d’un second expert, motif pris que l’expert WIES n’a pas pris en

compte le fait que les moisissures étaient toujours présentes lors de la visite des lieux

en juin 2016, alors même que la famille GROUPE1.) est relogée aux Ateliers

Communaux depuis janvier 2015. En outre, l’expert aurait omis de mesurer l’humidité

des murs. L’intimé explique l’humidité et les moisissures consécutives par l’existence

d’un pont thermique, d’une mauvaise ventilation ainsi que d’une mauvaise isolation de

l’immeuble.

Il affirme que le locataire précédent, PERSONNE2.), connaissait des problèmes

d’humidité et de moisissures identiques et offre de prouver par l’audition de ce dernier

que « l’appartement sis à ADRESSE2.), L-ADRESSE2.) connaissait déjà lors de son

occupation par Monsieur PERSONNE2.) des problèmes majeurs d’humidité et de

moisissures. Que les murs de la chambre étaient gorgés d’eau suite à une humidité

ascendante. Que l’air était contaminé suite à la présence des moisissures. Que ces

problèmes de moisissures ont eu des incidences sur sa santé et celle de son enfant

et notamment que lui et son enfant ont dû se rendre à plusieurs reprises auprès du

médecin Dr. PERSONNE3.) pour traiter leurs problèmes respiratoires liés aux

moisissures présentes dans son appartement ».

PERSONNE1.) insiste sur le bien-fondé de sa demande reconventionnelle en

remboursement des loyers (9.130,00 euros) et de la garantie locative (830,00 euros).

Finalement, il réclame, par réformation du jugement entrepris, une indemnité de

procédure de 500,00 euros pour la première instance et de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Quant à la demande de rejet de la farde de pièces n° 4 du mandataire de l’intimé, il

convient, à titre liminaire, de relever qu’il est constant en cause que la farde de pièces

n° 4 de 3 pièces de Maître Anne BAULER n’a été communiquée à Maître Georges

KRIEGER que le vendredi après-midi précédant les plaidoiries du lundi matin.

Or, conformément à l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties

doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles

produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 279 du même code, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à

la communiquer à toute autre partie à l’instance.

Suivant l’article 282 du même code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont

pas été communiquées en temps utile.

La communication préalable des pièces est nécessaire à l’exercice des droits de la

défense qui exigent la libre contradiction. Elle doit se faire de telle manière que la partie

adverse ait matériellement le temps d’en prendre inspection pour préparer sa défense.

Dans la mesure où la farde de pièces n° 4 de Maître Anne BAULER n’a pas été

communiquée à la partie appelante en temps utile, il convient de l’écarter des débats.

Tel que d’ores et déjà relevé dans le jugement du 3 mai 2016, la question primordiale

qui se pose dans le présent litige est de connaître les causes et origines des

moisissures dans le logement pris en location par l’intimé.

De la réponse à donner à cette question, dépend, en effet, la réponse à donner aux

questions sous-jacentes, à savoir la résiliation du contrat de bail, le déguerpissement

du locataire, les loyers impayés, le remboursement des loyers payés ainsi que le

remboursement de la garantie locative.

Le raisonnement de l’intimé selon lequel, indépendamment des conclusions de

l’expert, il aurait appartenu au bailleur – qui aurait accepté que PERSONNE1.)

héberge quatre autres personnes – de mettre à la disposition de ses locataires un

logement destiné à accueillir cinq personnes, tombe d’emblée à faux. En effet, il ne

ressort d’aucun élément de la cause que le bailleur savait que le logement serait

occupé non par trois (tel que stipulé au contrat de bail), mais par cinq personnes. Le

« certificat » - dont le tribunal, faute d’indications, ignore à quelles fins il a été établi,

ne fait, en effet, mention de l’occupation par « cinque » personnes que sur l’exemplaire

du locataire, celui du bailleur ne portant pas cette mention.

Il convient, dès lors, d’analyser les conclusions de l’expert nommé par le tribunal.

Dans son rapport, l’expert WIES relève que les traces noirâtres sont typiques pour des

dommages occasionnés par l’humidité suite à un problème de condensation. Il est

formel pour dire qu’il ne s’agit pas d’un problème d’infiltration d’eau ou d’une conduite

défectueuse, mais d’humidité à l’intérieur de l’immeuble qui provient des activités des

occupants. Il note qu’il appartient à ces derniers (deux adultes et trois adolescents) de

bien aérer, chauffer et occuper les lieux pour éviter ce genre de problème. Il relève

encore que toutes les pièces sont équipées de fenêtres qui s’ouvrent et se ferment

correctement et qui peuvent être mises sous la position basculante, de sorte que tous

les moyens seraient donnés aux locataires pour pouvoir aérer correctement les lieux.

Il conclut en ces termes : « les traces de moisissures sur les murs extérieurs sont

provoquées par la condensation de l’air ambiant et sont la suite d’une occupation d’un

logement trop petit pour cinq personnes en combinaison avec des habitudes d’aération

et de chauffage et d’occupation inappropriées ».

Il est rappelé que les conclusions des experts judiciaires n’ont qu’une valeur

consultative, et que les juges sont libres de ne pas suivre l’avis des experts, si leur

conscience s’y oppose.

Toutefois, les juges ne doivent s’écarter de l’avis des experts judiciaires qu’avec une

grande prudence et lorsqu’ils ont de justes motifs d’admettre que les experts judiciaires

se sont trompés, ou lorsque l’erreur de ceux-ci résulte dès à présent, soit du rapport,

soit d’autres éléments acquis en cause (cf. Cour 18 décembre 1962, Pas. 19, p. 17).

En l’occurrence, aucun élément de la cause ne permet d’admettre que l’expert

judiciaire, qui a pris en considération tous les éléments lui soumis par les parties, se

soit trompé.

Il n’y a partant pas lieu de nommer un second expert, tel que proposé par l’intimé.

Il n’y a pas davantage lieu de procéder à une visite des lieux ou à une comparution

personnelle des parties, l’expert WIES s’étant à suffisance de cause rendu sur les lieux

et ayant rendu un rapport d’expertise limpide et ayant d’ores et déjà tenté – en vain –

de concilier les parties.

Enfin, il n’y a pas non plus lieu de faire droit à l’offre de preuve par l’audition du témoin

PERSONNE2.), alors qu’au vu des conclusions de l’expert WIES, l’audition de ce

témoin ne pourrait apporter aucun élément susceptible d’être utile pour l’issue du

présent litige, les faits étant de surcroît libellés de manière très imprécise, aucune

indication de temps n’étant notamment donnée.

Dans la mesure où, selon le rapport d’expertise, l’humidité du logement est

indéniablement due à des habitudes de chauffage et d’aération inappropriées et à la

surpopulation du logement, le tribunal retient que par ces agissements - se trouvant

sinon totalement, du moins partiellement, en relation causale avec l’état de désolation

dans lequel l’appartement se trouve actuellement – PERSONNE1.) a contrevenu à

l’obligation lui imposée par l’article 1728, point 1, du code civil, d'user de la chose louée

en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

La violation par PERSONNE1.) de l’obligation lui imposée par le susdit texte justifie la

résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire. Il y a dès lors lieu, par confirmation

de la décision attaquée, de dire la demande en résiliation du contrat de bail fondée.

Dans la mesure où PERSONNE1.) reconnaît être toujours en possession des clés de

l’appartement, il convient, par réformation de la décision a quo, de dire la demande en

déguerpissement fondée et justifiée et de condamner PERSONNE1.) à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef, sauf à lui accorder un délai

de déguerpissement de quinze jours à partir de la signification du présent jugement.

L’augmentation de la demande de l’appelante est à déclarer recevable et fondée,

l’intimé n’établissant, ni même n’alléguant, avoir procédé au paiement du loyer et des

avances sur charges des mois réclamés. Il y a partant lieu de condamner

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 7.470,00 euros, ce

montant n’étant, faute de demande en ce sens, pas à assortir des intérêts au taux

légal.

Corrélativement, la demande en remboursement des loyers et avances sur charges

formulée par l’intimé est, par réformation de la décision querellée, à déclarer non

fondée, aucun manquement dans le chef du bailleur n’étant établi, la famille

GROUPE1.) ayant dû être relogée temporairement du fait de leurs propres

agissements.

Quant à la demande en restitution de la garantie locative, il est relevé que la garantie

locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes

dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au

bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de

paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations

ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer le montant de

la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur se trouverait

privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie

stipulée en vue d’un parfait règlement. La garantie locative destinée à couvrir le

paiement des loyers et des dégradations locatives éventuelles ne peut être réclamée

par le locataire qui n’a pas encore déguerpi des lieux loués dans le cadre de l’action

en déguerpissement introduite contre lui. (cf. Marianne HARLES, Le Bail à loyer,

Compte-rendu de Jurisprudence, T. 31, No. 65, p. 319).

PERSONNE1.) étant toujours en possession des clés et aucun état des lieux de sortie

n’ayant été dressé, le jugement entrepris est à confirmer – quoique pour d’autres motifs

– en ce qu’il a dit la demande en restitution de la garantie locative non fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Aucune des parties au litige ne justifiant de l’iniquité requise par la prédite disposition,

elles sont, d’une part et par confirmation de la décision attaquée, à débouter de leurs

demandes en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance et,

d’autre part, pareillement à débouter de leurs demandes en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel principal est

fondé, tandis que le surplus de l’appel incident restant à toiser par le présent jugement

ne l’est pas.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement rendu par le tribunal de céans en date du 3 mai 2016,

écarte des débats la farde de pièces n° 4 versée par Maître Anne BAULER,

rejette l’offre de preuve par l’audition de témoins ainsi que la demande tendant à voir

ordonner une comparution personnelle des parties,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une visite des lieux,

dit qu’il n’y a pas lieu de nommer un second expert,

dit le surplus de l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé,

partant, par réformation de la décision entreprise,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent

de son chef endéans les quinze jours à partir de la signification du présent jugement,

autorise la société civile SOCIETE1.) SCI à faire expulser PERSONNE1.) et tous ceux

qui occupent le logement de son chef, dans les formes légales et aux frais de ces

derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers et

employés,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en remboursement des loyers,

confirme le jugement entrepris pour autant qu’il a résilié le contrat de bail aux torts de

PERSONNE1.), qu’il a rejeté la demande de PERSONNE1.) en remboursement de la

garantie locative et qu’il a rejeté les demandes respectives des parties en obtention

d’une indemnité de procédure pour la première instance,

dit recevable l’augmentation de la demande en paiement des loyers et charges

formulée par la société civile SOCIETE1.) SCI pour les mois de mai à septembre 2016

inclus,

dit fondée l’augmentation de la demande en paiement des loyers et charges formulée

par la société civile SOCIETE1.) SCI pour les mois de décembre 2015, janvier, février,

avril, mai, juin, juillet, août et septembre 2016,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile SOCIETE1.) SCI le

montant de 7.470,00 euros,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et condamne PERSONNE1.) aux

frais et dépens de ces deux instances, ce y compris les frais d’expertise.