Landlord appeal dismissed; tenant's deposit claim upheld despite minor damage arguments failing.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 220/2016

Audience publique du mardi, onze octobre deux mille seize

Numéro 174459 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), indépendant, et son épouse

2) PERSONNE2.), salariée, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 6 janvier 2016,

sub 1) et 2) comparant par Maître Luc SCHANEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), (appartement,

logement 5 (avant) étage 2),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Réguia AMIALI, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174459 du rôle et appelée pour fixation le 26 janvier

2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 17 mai 2016 et finalement à l’audience

publique du lundi, 26 septembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Luc SCHANEN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Martine LAUER, avocat, en remplacement de Maître Réguia AMIALI,

comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11

octobre 2016, le

jugement

qui suit :

Par requête du 14 janvier 2015, PERSONNE3.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, statuant en matière de bail à loyer, pour les voir condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à leur payer le montant de

1.500,00 euros, à titre de restitution de la garantie locative, avec les intérêts légaux à

partir du 10 novembre 2014, jusqu’à solde.

Ils ont encore réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et

ont conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, PERSONNE3.) et PERSONNE3.) ont exposé que, par

contrat de bail du 19 septembre 2005, ayant pris effet le 1er octobre 2005, ils ont pris

à bail un appartement duplex dépendant d’un immeuble sis à L-ADRESSE3.),

appartenant à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.). Ils auraient remis une garantie

locative de 1.500,00 euros aux bailleurs. Le 10 novembre 2014, ils auraient quitté les

lieux et un état des lieux de sortie aurait été contradictoirement dressé. Les bailleurs

refuseraient de rembourser la garantie locative malgré la restitution des lieux en bon

état.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont opposés à la demande en soutenant que

les lieux avaient été restitués en mauvais état, l’appartement ayant été atteint de

moisissures. Par ailleurs, les combles, dont l’état n’aurait pas été vérifié au moment

de l’établissement de l’état des lieux de sortie contradictoire auraient été remplis de

déchets.

Ils ont formulé une demande reconventionnelle en vue de la condamnation de

PERSONNE3.) et de PERSONNE3.) au paiement d’un montant de 16.478,98 euros,

en réparation de dégâts et dégradations locatifs. Ils ont demandé à voir ordonner la

compensation entre ce montant, correspondant au prix des travaux de réfection des

lieux, et la garantie locative.

Par jugement du 27 novembre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et à

PERSONNE3.) le montant de 1.500,00 euros, avec les intérêts au taux légal à partir

du 10 novembre 2014, date d’une mise en demeure, jusqu’à solde,

-

dit la demande reconventionnelle recevable, mais non fondée,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et à

PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 500,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a, quant à la demande

reconventionnelle, noté que le constat d’huissier a été dressé unilatéralement le 26

janvier 2015, soit plus de deux mois après l’établissement de l’état des lieux de sortie

contradictoire, et donc deux mois après le départ des locataires. Il a retenu qu’il ne

pouvait, dès lors, pas être exclu que les déchets, dont le constat faisait état, eussent

été déposés postérieurement à la libération des lieux.

Le juge de première instance a encore relevé que, suivant l’état des lieux d’entrée, les

murs se trouvaient dans un état moyen en début de bail. Il a considéré que l’aspect

sale des murs et l’usure des portes après neuf ans d’occupation correspondait à une

usure normale des lieux et ne donnait pas lieu à réparation.

Concernant la présence de moisissures dans les lieux litigieux, le juge de première

instance a souligné que la cause des moisissures n’avait pas été recherchée et qu’il

ne résultait d’aucun élément de la cause que les locataires aient fait un usage

inadéquat de l’objet du bail de nature à engendrer l’apparition desdites moisissures.

Le juge de première instance a finalement dit que, faute par les bailleurs d’avoir établi

le montant exact du préjudice résultant de la disparition du four et de la dégradation

des plaques vitrocéramiques, la demande en réparation de ce chef n’était pas fondée.

La demande reconventionnelle a, dès lors, été écartée dans son intégralité et il a été

fait droit à la demande en restitution de la garantie locative, la rétention de celle-ci ne

se justifiant pas.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 6 janvier 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir déclarer non

fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE3.) en restitution de la

garantie locative et à voir condamner ces derniers à leur payer le montant de 16.478,98

euros, à titre de réparation des dégâts locatifs. Ils demandent en outre à être

déchargés de la condamnation au montant de 500,00 euros à titre d’indemnité de

procédure et réclament, à leur tour, une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants font valoir que, suivant l’état des lieux d’entrée

contradictoire, l’appartement duplex loué se serait trouvé dans un « état impeccable ».

Il aurait appartenu aux locataires, en vertu de l’article 2 c) du contrat de bail, de bien

entretenir les lieux et de les rendre à la fin du bail dans un état semblable.

Ils font grief au juge de première instance d’avoir, tout en ayant relevé que les causes

d’apparition des moisissures peuvent être multiples et ne sont pas connues en

l’espèce, conclu qu’il ne résultait d’aucun élément de la cause que les locataires en

aient fait un usage inadéquat. Le juge de première instance se serait contredit. Dans

la mesure où aucune cause étrangère, à l’origine des moisissures, n’aurait pu être

établie, l’apparition de l’humidité serait due à un manque d’aération, imputable aux

locataires. Il aurait partant appartenu à ces derniers d’éliminer les traces de

moisissures, avant la remise de l’appartement à la fin du bail.

Par ailleurs, les combles de l’appartement auraient été remplis de détritus, tel que

l’aurait constaté l’huissier de justice Yves TAPELLA dans son procès-verbal dressé le

26 janvier 2015. Dans la mesure où les combles ne seraient à considérer ni comme

grenier, ni comme débarras, ni comme partie habitable de l’appartement, la personne

déléguée par les bailleurs à procéder à l’état des lieux de sortie n’aurait pas inspecté

les combles, accessibles uniquement par des trappes. La présence des déchets

n’aurait partant été constatée que lors de la remise en état de l’appartement, soit

postérieurement à l’état des lieux de sortie. Or, dans la mesure où aucun autre

locataire n’aurait occupé l’appartement après l’état des lieux de sortie, les déchets ne

pourraient provenir que des intimés.

Les appelants font encore valoir que le four a disparu et que les plaques

vitrocéramiques ont été endommagées.

En droit, les appelants font plaider que l’obligation de restituer la chose louée en fin de

bail est une obligation de résultat, le bailleur n’ayant rien d’autre à prouver que le fait

matériel de la dégradation.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs

du juge de première instance. Ils font valoir qu’au moment de leur entrée dans les lieux

en 2005, ils pouvaient déjà constater de la moisissure naissante autour de la ventilation

dans la salle de bains. Il y aurait, par ailleurs, des problèmes d’infiltration d’eau dans

le toit, l’immeuble étant ancien et n’ayant pas fait l’objet de quelconques travaux.

Les intimés contestent avoir déposé des déchets dans les combles, ceux-ci n’ayant

d’ailleurs pas fait partie du bail. Le constat d’huissier, établi de manière unilatérale et

plus de deux mois après l’état des lieux de sortie, ne saurait servir de base à une

demande en indemnisation pour dégâts locatifs.

Ils contestent finalement la facture de l’entreprise SOCIETE1.) du 1er avril 2015, au

motif que cette société fait partie du groupe SOPINOR, dont les appelants sont les

bénéficiaires économiques.

Motifs de la décision

Pour des raisons de logique juridique, il convient d’examiner le bien-fondé de la

demande reconventionnelle en indemnisation des dégâts locatifs avant celui de la

demande principale en restitution de la garantie locative.

Tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, l’obligation qui incombe au locataire de

restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le

bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le

preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

L’état des lieux d’entrée, signé par les parties le 19 septembre 2005, fait référence à

des taches d’humidité autour du ventilateur dans la salle de douche.

L’état des lieux de sortie, établi de manière contradictoire le 10 novembre 2014,

mentionne certes de l’humidité, mais reste muet quant à la présence de moisissures.

Il fait référence à des photos (« voir photos »), lesquelles ne sont néanmoins pas

versées en cause. La facture du 1er avril 2015, sur laquelle les appelants entendent se

baser, ne renseigne pas de travaux d’élimination de moisissures. Les bailleurs,

auxquels il appartient d’établir la réalité et l’envergure des dégâts locatifs qu’ils

invoquent, restent en l’espèce en défaut de ce faire, étant précisé qu’il est constant en

cause que l’humidité existait déjà en début de bail.

Il y a partant lieu de confirmer - quoique pour d’autres motifs - le jugement entrepris

en ce qu’il a déclaré non fondé ce volet de la demande en indemnisation.

Quant aux frais de nettoyage des combles, le tribunal ne peut que constater que l’état

des lieux de sortie, établi de manière contradictoire le 10 novembre 2014, ne fait pas

référence à des déchets qui auraient été délaissés sous les combles. Les bailleurs ne

sauraient prendre appui sur un constat d’huissier, dressé unilatéralement le 26 janvier

2015, soit plus de deux mois et demi après l’état des lieux de sortie, afin d’établir des

dégâts locatifs imputables aux intimés.

La demande en indemnisation des frais de nettoyage est partant à déclarer non

fondée, par confirmation de la décision attaquée.

Quant aux prétendus disparition du four et endommagement des

plaques

vitrocéramiques, tel que l’a relevé à juste titre le juge de première instance, la facture

versée par les appelants à l’appui de leurs revendications financières se rapporte à

des travaux de nettoyage, de peinture, de carrelage, d’électricité et de sanitaire, mais

ne mentionne ni la livraison d’un four, ni la réparation de plaques vitrocéramiques. La

présence d’un four dans l’appartement, en début de bail, ne résulte d’ailleurs d’aucun

élément de la cause.

Ce volet de la demande des appelants en indemnisation des dégâts locatifs est

partant, par confirmation du jugement a quo, à déclarer non fondé.

Corrélativement, la demande principale en restitution de la garantie locative est à

déclarer fondée, le jugement entrepris étant à confirmer en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE3.) le

montant de 1.500,00 euros, augmentés des intérêts au taux légal à partir du 10

novembre 2014, date de la mise en demeure.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, c’est à bon droit que le juge de première instance a

condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première

instance.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

L’appel n’étant pas fondé, la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande des appelants en distraction des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.