Tenant's appeal dismissed; security deposit offset claim rejected as premature due to ongoing eviction proceedings.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 214/2016

Audience publique du mardi, onze octobre deux mille seize

Numéro 177019 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), indépendant, demeurant à ADR1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 2 mai 2016,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) B.), sans état connu, demeurant à L-(…),

2) Maître Mathias PONCIN, avocat à la Cour, demeurant à L-1470 Luxembourg, 7- 11, route d’Esch, agissant en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur MIN1.), étudiant, demeurant à L-(…),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL, sub 1) comparant par Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à Luxembourg, sub 2) comparant en personne.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 177019 du rôle et appelée pour fixation le

24 mai 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 26 septembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Assia BEHAT, avocat, en remplacement de Maître Mathias PONCIN, comparant pour B.), et Maître Mathias PONCIN, avocat à la Cour, demeurant à L- 1470 Luxembourg, 7-11, route d’Esch, agissant en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur MIN1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 octobre 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail ayant pris effet le 1er août 2014, Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur MIN1.), et B.), ont donné en location à A.) un appartement sis au deuxième étage d’un immeuble situé à ADR1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.090,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 180,00 euros.

Par requête déposée au greffe le 5 août 2015, Maître Mathias PONCIN et B.), ont régulièrement fait convoquer A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à leur payer la somme de 3.825,00 euros à titre d’arriérés de loyers et de frais pour les mois de juin, juillet et août 2015.

Lors des plaidoiries de première instance, les demandeurs ont augmenté leur demande au montant de 6.350,00 euros et ont sollicité la résiliation du contrat de bail, ainsi que la condamnation du locataire à déguerpir des lieux loués.

A.) a contesté le bien-fondé de la demande des bailleurs. Il a affirmé n’avoir pu emménager dans les lieux loués qu’en octobre 2014, l’appartement n’ayant pas été habitable auparavant. Il a soutenu avoir néanmoins payé le loyer du mois d’août 2014 et a demandé à voir compenser ce loyer avec celui du mois de juin 2015, resté impayé. Le loyer du mois de juillet 2015 n’aurait pas été payé en raison du nonfonctionnement du chauffage en décembre 2015. Le loyer du mois de septembre 2015 aurait été réglé.

Par jugement no 1358/16 du 23 mars 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement, a :

- reçu la demande en la forme,

- rejeté la pièce versée en cours du délibéré et n’ayant pas fait l’objet d’un débat contradictoire,

- constaté l’augmentation de la demande de Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur MIN1.), et d’B.),

- dit fondée la demande en paiement du chef de loyers et avances sur charges pour la somme de 2.550,00 euros,

- condamné A.) à payer à Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur MIN1.), et B.), la somme de 2.550,00 euros à titre d’arriérés de loyer pour les mois de juin, juillet et septembre 2015 avec les intérêts légaux à partir du 5 août 2015, jusqu’à solde,

- déclaré la demande en condamnation pour les loyers des mois d’août 2015 et de février et mars 2016 sans objet,

- déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de A.) de ne pas avoir payé les loyers aux échéances contractuelles,

- condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement,

- au besoin, autorisé Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur MIN1.), et B.), à faire expulser A.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

- condamné A.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’il ne ressort d’aucun élément soumis à l’appréciation du tribunal que les lieux loués n’aient pas été habitables à partir du mois d’août 2014. Il en a déduit que le loyer du mois d’août 2014 a été payé à bon droit, de sorte que la demande de A.) tendant à la compensation du loyer pour le mois d’août 2014 avec celui du mois de juin 2015 était à rejeter.

Le juge de première instance a encore retenu que A.) restait en défaut d’établir le non-fonctionnement du chauffage au mois de décembre 2015.

La demande en paiement d’arriérés de loyers a été déclarée justifiée pour la somme de 2.540,00 euros, correspondant aux loyers impayés pour les mois de juin et juillet 2015, ainsi que pour la somme de 10,00 euros correspondant au solde de loyer à payer pour le mois de septembre 2015, les loyers des mois d’août 2015 et des mois de février et mars 2016 ayant entretemps été payés.

Eu égard aux arriérés de loyer existant au jour des plaidoiries et au paiement tardif des loyers, la demande en résiliation du bail a été déclarée fondée et A.) a été condamné à déguerpir des lieux loués.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 2 mai 2016.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir dire qu’il n’y a pas lieu à résiliation du contrat de bail.

A l’appui de son recours, l’appelant fait valoir un défaut de jouissance paisible, dans la mesure où il n’y aurait eu ni de chauffage, ni d’électricité. En outre, la tapisserie n’aurait pas été achevée et la douche dans la salle de bains aurait fait défaut.

A l’appui de ses dires, il formule une offre de preuve par l’audition des témoins C.) et D.), libellée comme suit :

« que l’appartement pris en location par le sieur A.) était inhabitable alors que le chauffage ne fonctionnait pas, que l’alimentation électrique était défectueuse ; que la tapisserie n’était pas achevée et aucune douche n’avait été installée dans la salle de bains ».

L’appelant fait grief au juge de première instance d’avoir déclaré recevable la demande nouvelle en résiliation du bail et en déguerpissement consécutif, ces demandes ne figurant pas dans la requête introductive de première instance.

A titre subsidiaire, l’appelant sollicite un délai de déguerpissement de trois mois.

A l’audience des plaidoiries du 26 septembre 2016, l’appelant demande, en cas de condamnation pécuniaire, à voir ordonner une compensation avec la garantie locative.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du juge de première instance. Ils demandent à voir rejeter l’offre de preuve pour défaut de précision, aucune date n’y figurant.

Ils s’opposent à un délai de déguerpissement de trois mois, au motif que le délai de de 40 jours, accordé par le juge de première instance, est suffisant.

Ils s’opposent également à la restitution de la caution, l’appelant n’ayant pas encore quitté les lieux.

Les intimés sollicitent finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative.

A.) soutient ne pas avoir payé les loyers, pour défaut de jouissance paisible, imputable aux bailleurs. A l’effet d’établir le bien-fondé de ses allégations, il formule une offre de preuve par audition de témoins.

A.) faisant plaider l’exception d’inexécution, il est rappelé que cette exception prévue à l’article 1134-2 du code civil est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute pas ses propres obligations contractuelles. Ainsi l’exception d’inexécution est un moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. La Haye et Vankerkhove, Le louage des choses, n° 400 et 401).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée par le preneur. Après avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux, il pourra surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas à ses obligations. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition 1989, n° 180).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (op cit n° 244).

Il est dès lors évident que toute rétention de loyer doit être précédée d’une mise en demeure afin que les griefs du locataire soient portés à la connaissance du bailleur et que celui-ci ait la possibilité d’y remédier.

Appliquée au cas d’espèce, dans lequel l’appelant invoque le défaut d’entretien par le bailleur de la chose louée, l’exception d’inexécution ne sera admise qu’à la condition que les travaux à réaliser, d’une part, sont des travaux qu’il incombe effectivement au propriétaire d’effectuer, et, d’autre part, que le défaut d’exécution desdits travaux prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. Lux., 18 décembre 1997, no 59818 du rôle).

Il est de principe que la condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. Lux.,

21 mars 1991, no 42950 du rôle).

Il ne se dégage d’aucun élément de la cause que les lieux n’auraient pas été habitables. L’offre de preuve formulée par l’appelant ne comportant pas la moindre indication de temps, elle est à rejeter pour défaut de précision, tel que l’ont fait plaider les intimés. Par ailleurs, l’appelant n’établit, ni même n’allègue avoir informé les bailleurs du prétendu défaut de jouissance dans l’appartement.

Il s’ensuit que A.) n’était pas en droit de retenir les loyers.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné A.) au paiement du montant de 2.550,00 euros, en sus des intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyer pour les mois de juin, juillet et septembre 2015.

Il est rappelé que l’appelant fait grief au juge de première instance d’avoir accueilli la demande des bailleurs en résiliation du bail et en déguerpissement, alors même qu’il s’agirait de demandes nouvelles, n’ayant pas figuré dans l’acte introductif de première instance.

L’irrecevabilité des demandes nouvelles est d’un intérêt privé et ne peut normalement pas être soulevée d’office par les tribunaux. Il en est cependant autrement en cas de défaut (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, éd. Bauler, 2012, n° 1006).

En l’espèce, il résulte du jugement entrepris que la recevabilité des demandes nouvelles en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement consécutif n’a pas été contestée par A.), qui a comparu à l’audience des plaidoiries de première instance. C’est partant à bon droit que le juge de première instance a déclaré recevables les demandes des bailleurs en résiliation du bail et en déguerpissement du locataire.

Le moyen de l’appelant tenant à l’irrecevabilité des susdites demandes est partant à rejeter.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur, qui met à la disposition du locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n°187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du rôle).

Le tribunal ne peut que constater que A.) reste actuellement redevable des loyers et avances sur charges des mois de juin, juillet et septembre 2015. En accumulant les arriérés de trois mois de loyers, il n’a pas respecté les obligations lui incombant au titre du bail, étant précisé que la méconnaissance des obligations lui incombant est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail. C’est partant à juste titre que le juge de première instance a résilié le contrat de bail entre parties et a ordonné le déguerpissement de A.) et de tous ceux qui s’y trouvent de son chef, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement deux mois, à partir de la signification du présent jugement.

L’appelant demande, par ailleurs, à ce que, dans l’hypothèse d’une condamnation pécuniaire, il soit tenu compte du fait qu’il n’a pas encore obtenu restitution de la garantie locative d’un montant de 2.740,00 euros et demande à voir compenser ce montant avec les arriérés de loyers restant en souffrance.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement. La garantie locative destinée à couvrir le paiement des loyers et des dégradations locatives éventuelles ne peut être réclamée par le locataire qui n’a pas encore déguerpi des lieux loués dans le cadre de l’action en déguerpissement introduite contre lui. Une telle demande serait irrecevable pour être prématurée (Marianne HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, p. 319-320).

A.) n’ayant pas encore quitté les lieux loués et aucun état des lieux de sortie n’ayant été dressé, c’est à juste titre que les intimés soulèvent le caractère prématuré de la demande de l’appelant tendant à une compensation entre la garantie locative et les arriérés de loyers redus.

La demande doit, dès lors, être déclarée irrecevable.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur MIN1.), et d’B.) l’intégralité des frais exposés par eux non compris dans les dépens, il y a lieu de condamner A.) à leur payer à chacun une indemnité de procédure de 250,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

rejette l’offre de preuve formulée par A.), déclare irrecevable pour être prématurée la demande de A.) tendant à la compensation de la garantie locative avec les créances de Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur MIN1.), et d’B.), dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à accorder à A.) un délai de déguerpissement de deux mois, à compter de la signification du présent jugement, dit non fondée la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur MIN1.), et d’B.), en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence de 250,00 euros pour chaque partie intimée, condamne A.) à payer à Maître Mathias PONCIN, en sa qualité d’administrateur ad hoc du mineur MIN1.), le montant de 250,00 euros de ce chef, condamne A.) à payer à B.), le montant de 250,00 euros de ce chef, condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.